[130846]バブル時代「金利7％」でタワマンを買った

( 130849 ) 2024/01/20 23:35:45

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（※写真はイメージです／PIXTA）

“富裕層の砦”とも称されるタワマン。しかし、その中に暮らす人の生活実態は、外からうかがい知ることはできない。日々の些細なストレスに神経をすり減らしている人もいれば、長年にわたって厳しい状況に立たされている人もいる。実情を見ていく。

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庶民から羨望のまなざしを向けられる、タワーマンション（以下タワマン）住民。しかし、実生活のなかには以外にも、小さなイライラを引き起こす「日常的な困りごと」があるようだ。

複数の居住者から寄せられた「困りごと」で最多だったのは、定番の「朝の通勤・通学時間、居住階になかなかエレベーターが来ない（または乗れない）」だった。

一棟に千人単位が居住するタワマンなら、これはある意味「宿命」的な困りごとなのかもしれない。エレベーター数を増やしても、1基で最大13人程度しか乗ることができない。上層階と下層階で利用エレベーターを分ける工夫がなされている物件もあるが、一時的に利用者が集中してしまったら、ラッシュ解消はむずかしいだろう。

その次が「バルコニーに出られない・窓が開けられない」「日差しが強すぎる」といった開口部関連の困りごとだ。

室内は24時間換気システムで随時通気が行われているが、それでも、なんとなく空気が籠っていたり、臭気が漂っていたりするような感覚がある。また、眺望を楽しむための大きな窓は、ギラギラと照り付ける日差しも必要以上に採り込んでしまう。

もちろん、タワマンでも窓が開閉でき、バルコニーに出られる物件もある。強い日差しがイヤなら北向き住戸を選べばいいだけのこと。だが、バルコニーに出入りできると、子どもなどが誤って転落してしまうリスクがあり、北向きだと冬場に日差しが恋しくなるかもしれない。

そしてもっと切実なのが「金銭面」にかかわる困りごとだ。

タワマンは軒並み管理費・修繕積立金が高額になる。理由はいわずもがな、建物の「高さ」だ。窓清掃作業をはじめとする高層部メンテナンスは命がけ、長距離を往復するエレベーターの保守管理にも精密性が求められる。加えて、このところの建設資材高騰を受け、大規模修繕予算の増額を検討する管理組合も増えてきた。

現状すでに高額な管理費・修繕積立金がさらに値上げとなれば、日々の生活費にも影響が及ぶわけだが、とりあえず月額数千円程度の値上げ幅と想定され、ライフライン的な出費としてほとんどの住民が微妙な気持ちを持ちつつも容認している。

だが、これらよりもさらに深刻な金銭面での困りごとがある。

一般的に、年収1,000万円以上の人なら1億円超のタワマンを購入しても無理なくローン返済ができるといわれている。

たとえば、販売価格1億円のタワマンをフルローンで購入した場合、月々の支払いは約26万円（金利0.475％・借入期間35年）で、月給の約3割程度になる。ファイナンシャルプランナーが試算する住宅費の目安が「月給の3割程度」なので、妥当な金額なのだろう。

しかし、支払い期間は35年と長期にわたる。30歳でローンを組んだら、完済時は65歳。それまで現在の収入レベルを維持できるものだろうか。勤務先の経営悪化、転職の失敗、自分や家族のケガ・病気など、長い人生の中で想定外の事態が起こることはいくらでも考えられる。

不幸にも、このような“想定外の事態”に見舞われてしまった人たちがローン破綻に陥っている。

支払いが滞ったら自宅（タワマン）を売却してローンを完済することも考えなければならない。しかし、大概は売却物件の相場価格よりローン残債の方が高い、いわゆる「オーバーローン」になるケースが多い。

ローン残債が4,000万円残っているのに、不動産会社の売出査定で3,000万円と評価されれば、売却しても不足分の1,000万円が焦げ付いてしまう。自宅を失ったうえに多額の負債を抱えたままでは、家族を路頭に迷わせることになるかもしれない。

1990年代前半、千葉県の湾岸部に竣工したリゾートライクなタワマンA（自宅）を購入した自営業の佐藤さん。

当時、不動産市場にはまだバブル期の余韻が残っており、物件価格はもちろんのこと、ローン金利も6～7％と高いレベルにあった。そのため、ローン返済を続けても残債はなかなか減らず、購入後20年目にして支払い困難に陥ってしまった。滞納3カ月目になると借入銀行から「このままではサービサー（債権回収会社）に権利譲渡することになります」といわれ、佐藤さんは差押え、さらには競売に送られる日も近いと察する。

そこで、自宅の売却を前提に不動産会社へ価格査定を依頼することに。査定結果は2,780万円で、ローン残債3,900万円から差し引き1,120万円も不足することがわかった。

ローン破綻して売却するにも相場査定で「オーバーローン」となってしまった場合、最後の頼みの綱は残債に見合う価格での売却、いわゆる「任意売却」を専門とする不動産会社だ。佐藤さんは任意売却によって残債なく自宅を売却することができたが、皮肉なことに、売却の数年後にタワマンAの相場価格が5,000万円台まで上昇した。佐藤さんは近隣の賃貸住宅に暮らしながら、悔し涙に暮れている。

だが、佐藤さんの事例を「遠いバブル期の残余」と他人事ですませることはできない。

長年”超低金利”で推移してきた住宅ローン金利が近々引き上げられる兆しがあるからだ。日本銀行が長期金利の上限（1％）を撤廃したことに伴い、短期金利も上昇するのではないかとの予測がされている。

すでに住宅ローンの固定金利は上昇しているから、追って変動金利も上昇していくのだろう。バブル期同様の金利水準に達する日は、実はそれほど遠くないかもしれない。

THE GOLD ONLINE編集部（タワマン取材班）

( 130850 ) 2024/01/20 23:35:45

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・ゴールドオンラインに登場する話は大体不自然なものが多い。

まず、当時は今ほどタワマンが一般的ではなく、比較的郊外型が多かったこともあり、金額も今よりおしなべて低かった。

また、バブルの発生期には金利は低く、その後バブル潰しのため一時的に高金利になったが、その後不動産市況の低迷対策でずっと低金利になったはず。

普通なら、何十年も7％の金利を払う前に借り換えを考えるはず。

安っぽい悲劇ストーリーが好きだね。

・うちはタワマンではないけど、理事会の人の話では大規模修繕にかかる費用が値上げされていて、資金不足になる可能性があるらしく、積立金の値上げを検討しているそうだ。周りのマンションも同じくとても大きな課題らしい。複数のマンションで纏めてやる等、費用を圧縮する案を模索しているそうだ。

タワマン含め、日本全国のマンションで修繕積立金の問題が大きくなるんだろうね。

・「月給の3割程度」まぁ年収の3割程度として年収1000万円なら年間の返済額は300万円程度

でも年収1000万円だと手取りで約726万円だそうだ

そこから住宅ローンの返済額の300万円を引いたら430万円

まぁ夫婦揃って働いてるなら良いけど一人だけの稼ぎではこんなローンは組みたくないね

・バブル時は金利が高かったのは分かる。でもその後は低金利の時代が長く続いている。

普通なら借り換えをしないか？

なぜ7%の金利を払い続けるのか理解に苦しむ。借り換えできないという契約だったのか？

・職場の先輩が世間はバブルに浮かれていた頃仕事が忙しくお金を使う時間もなく働いていて

周りからバカにされたりしていたんだが収入の殆どを定期預金や定額預金、貯蓄型保険に放り込み続けていたら数年前から次々と満期になり始めて今では戻り金額一億超えたらしいｗ

金利6%時代の複利恐るべし。

・この記事、めちゃくちゃですね。

そもそも、90年代前半に本当の意味での

タワマン40階以上なんて無かったでしょう。

2000年代に入ってからです。

年収1000万でも、親の援助無しなら、

4000万の物件で限界です。これ以上の

物件なら、マンションのために暮らして

いくなら別ですが、子供の教育、車、

旅行、外食、などを犠牲にするしかない。

タワマンは、駅近に購入するものです。

・えっー！

「年収1000万で1億円の不動産買っても返せると言われてるが…」→一般的に無謀だろう。

頭金2000万で8000万ローンでも厳しいだろう。管理費や固定資産税もあるんだよ。

そもそもの前提が間違いな気もするよ。

結局、不動産高すぎるんだよ。高い所で買ったらリスクは高い。

・バブル時代に住宅金融公庫の金利で7%を超えたのは平成2年10月初から翌年1月末までの超短期間。

バブル期のタワーマンション分譲数も少ない中、まあ、ニッチなお話を拾い上げて記事にするのが好きですね。

5%以上の金利の住宅ローン保有者の中には、マンション・戸建てを問わず担保価値の低下でバブル崩壊後の低金利下ローンへの借り換えが進まなくて苦しんだ人が大方のは事実です。

タワマンって見出しを入れると目立つと思う筆者のセンスが情けない。

・高い管理費、修繕積立金。

築年数にほぼ比例して、今後も上昇。

さらに、滞納する区分所有者が堆積すれば、

一層の上昇要因になる。

固定費高を背負い続けるための匣。

・適当な記事書くな。

年収1千万で1億の物件が無理なく払えるわけない。しかもバブル当時住宅ローンは当時年収の5倍程度までが基本。カードも何も持ってない状態で支払い比率的に自己資金5千万は出さないと買えなかったし、マンションは抽選販売が殆どで親戚中の名義を借りてもなかなか当たらず、審査も物凄く厳しかった。午前中と午後で不動産の値段が変わるなんてザラ。

そもそも「タワマン」なんて概念も言葉も金利7%の頃はなかったわ。

・また適当な記事だねぇ。

バブル崩壊後にマンションを2軒購入(買い替え)したけど、30年近く金利は1％前後だったから、とっとと早期返済しちゃったよ。

7％の金利のまま借り続けて破産する奴なんか存在しないって。

ほっといても銀行から借り換え優遇のご案内が届くんだから、切羽詰まってるのに傍観して破滅を待つ奴は居ないよ。

・バブル時７パーセント？

借り換えれば良かったのでは？職種により借り換え困難なケースもありますが。ストーリー設定がいまいち。

もう少しストーリー設定を現実的にして紹介下さい。

・なんで佐藤さんは借り換えをしなかった?

マンションはローンだけじゃないでしょ。修繕や共益費も結構な額になるんじゃない?

・いや、金利が安い住宅ローンに借り換えろよ。

超低金利になってからずっと、借り換えを勧めるローン商品は山のようにあったし広告もたくさん出てた。

その辺全部無視して6％の金利払い続ける奴は、何やってもうまく行かないよ。

・タワマンも戸建も、とりあえず震度7で揺さぶられても壊れず、すぐ避難できる、或いは自宅避難を決め込める我が家で、定年前にローン完済。

これがマスト。

・一戸建ても定期的に手を加えないと痛むしお金も時間も自身でやらなきゃいけないので大変だよ｡他人のことより自分を心配しろと記事書いた人に送りたい｡

・1990年前半から20年間も金利7%で借入している人はいないでしょ。仮に固定金利で契約していても早々に別銀行に借り換えしておけば金利1％になるよ。

適当な妄想記事かな～

・普通に考えてバブル期の金利になるわけないだろう。

あがって1.5%が上限。

ゾンビ的な中小企業を根絶やしにする方向にいっても3%あたりで打ち止め。

なんだこの出鱈目すぎる記事は。

・＞庶民から羨望のまなざしを向けられる、タワーマンション

本筋と関係ないけど自分は地面に近いところに住む典型的な庶民。

タワマンには「住みにくいだろうなあ」と思うことはあっても羨望のまなざしを向けたことはない。

・こう言う所にお住まいの方って、何か

より上層階の人が強い！みたいな

ヒエラルキーがありそうで、面倒臭そうな

イメージがある…実際はどーなんだろう？

・そもそも日本人は世界的に見ても金利や利息というものには超音痴な国民なのである。だからいつまでたっても預貯金信仰なのです。

・東京湾や横浜のベイサイドに建つタワマンは

元々が埋立地だから大震災なったらタワマン島になります。

・借り換えもせずに20年も7%住宅ローン払ってる奴なんかいるかよ、そんな人は住宅ローンが破綻する前に他のことで破滅しているはずです。

・タワマンって面構えがご立派で部屋に入るまでの通路もホテルの様な佇まいだがそれは部屋に入るまで。

極狭の強引に間仕切りしたような3LDKがお出迎えです。まじで萎えるから。

・７％のまま借り続けているのがおかしい

金利はずっと低かったのだから借り換えすればよいだろう

・父が平成2年にマイホームを買った時は、金利7％で、金利高杉2年で返済しましたよ。今の1％台なんて、夢のようです。

・バブル時代に「タワマン」という物件も用語も存在せず。その後問題になったのは「ステップローン」でした。震災の風評同等の論外な記事ですが…

・タワマンて富裕層はすまないでしょう。せいぜい年収三千万まででは。富裕層は合理主義だから、デメリットだらけのタワマンは選ばない

・タワマンに限らずそんな高金利で1億借りてたら苦しくて当たり前。

とりあえずタワマンを貶してくれ、売れるからと言われて適当に書いた記事。読む価値無し。

・ここのサイトは本当にタワマン住民が不幸になりましたって内容が好きだな

それに群がる人がいるから美味しく簡単に儲けられるからだろうけど

・住宅ローンの固定金利は上昇しているから、追って変動金利も上昇していくのだろう。←あり得ません、素人が適当な記事を書かないでね。

・ゴールドオンラインらしい与太記事だな。

こういう餌が大好物の自称高額所得者の妻が

記事に掠るだけの自分語りをしに来る予定。

・いかにファイナルシャルプランナー（笑）が適当な仕事かわかるな

自分でやることは自分がしっかり理解しないとダメだよ

・月々の支払いが26万円！それで月給の3割ってどんだけもらってんの?って話、まぁ年収からしたらそうだわな。

・詰めが甘い。30年も7％で借りる情報弱者に年収1,000万は無理。

・記事が適当すぎだと思います。

千葉湾岸のバブル期タワマン、どこでしょう？

存在しますか？？

・定期的に出るが、もうタワマンネタはいいよ。部外者が心配するほど住民に格差も軋轢もないから笑

・タワマンの悪口は売れるニュース

バブル期に遡らないと上手くいかないなら残念

・千葉にバブルの本当に末期に建てられたタワマンあるんだな。

・変動金利が上昇したら繰上げ返済しようかな。

・1000万で1億の物件なんて買えませんよ。

・オーバーローンは、しんどいよ。

転職したくても二の足踏むもんな。

・この頃スーパー定期も７％だった。

・ストーリーが最高です。

・金利7パーって1980年代やぞ

・10/100点

・不動産屋がもうかるわけだ！

・またまた幻冬舎www

なんか昔あったんだろうねぇw

・作り話ですね。

バブル時代「金利7％」でタワマンを買ったが…高金利にあえぎ、支払い困難で任意売却も、その後に待っていた〈さらなる悲劇〉