[140865]ついに中国の不動産企業で「タワマンのたた

( 140868 ) 2024/02/19 14:36:14

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中国共産党中央委員会総書記で中央軍事委員会主席でもある習近平国家主席は、2024年2月8日、中国北京の人民大会堂で開かれた春節レセプションでスピーチを行った。 - 写真＝EPA／時事通信フォト

■世界経済に黄色信号が灯りかねない

　このところ、中国の不動産デベロッパーは、米国、カナダ、英国、オーストラリアなどで商業用不動産などの売却を増やしているようだ。時には、フェア・バリュー(理論的に公正と考えられる価格)を下回る価格で資産を売却するケースもあるという。不動産投資の専門家の中には、「中国投資家の投げ売りが始まった」との見方もある。

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　売却が目立ち始めている背景には、不動産デベロッパーの資金繰りの悪化があるようだ。中国国内の仕掛けの建設案件の継続もあり、彼らの資金の支出に歯止めがかからないのだろう。現金を確保すべく、海外資産の売却を急ぐ中国企業は今後も増える可能性が高い。それは、世界的な不動産市況の悪化を通して、経済の下押し要因になるはずだ。

　米国では、ニューヨーク・コミュニティ・バンコープ(NYCB)の業績不安が高まり、株価は不安定な展開になった。今後も同行の商業用不動産関連の引当金が増加するとの懸念は強い。余波はドイツのファンドブリーフバンク(PBB)などにも及んだ。

　中国政府の不動産バブル崩壊への対応は依然として遅い。中国の不動産市況の悪化には、なかなか歯止めがかからない。それが世界の商業用不動産の低迷を誘発するようだと、世界経済にも黄色信号が灯ることになりかねない。

■碧桂園の経営陣は「2024年もかなり厳しい状況」

　足許、中国の不動産デベロッパーなどは、保有する海外のビルや住宅開発プロジェクト権益の売却を急いでいる。それを象徴する発言があった。1月、民間不動産デベロッパー最大手、碧桂園(カントリー・ガーデン)の経営陣は、「2024年も中国の不動産市場はかなり厳しい状況に直面する恐れがある」と警鐘を鳴らした。当面の間、中国のマンションや商業用不動産の価格の下落は続く可能性が高い。

　中国政府は購入者の不安や批判を抑えるため、不動産業者などに対して仕掛け中のマンションなどを完成させるよう要請を強めている。デベロッパーなどは、債務の返済に対応しつつ建設を完了させなければならない。中国の景気低迷が深刻な中、資金繰りの逼迫(ひっぱく)感は高まった。

　不動産デベロッパーなどは、資金確保を急ぐ必要が増している。それによって、海外の不動産や、進行途中の不動産プロジェクト権益の売却が増加した。

■購入価格を45％下回る価格で“投げ売り”

　カナダでは、中国奥園集団(チャイナ・アオユエン・グループ)が集合住宅の開発案件を売りに出した。報道によると、トロントで進めた案件は2021年の購入価格を約45％下回る価格で売却された。カナダ中銀の金融引き締めで不動産市況がいくぶんか鈍化したとはいえ、45％のディスカウントは顕著だ。

　英国では、広州富力地産(グアンジョウ・R＆F・プロパティーズ)がロンドンの不動産開発案件の売却を目指しているようだ。同社は、ドル建て債務の一部引き受けと1香港ドル(19円程度)の現金の受け取りを取引相手に求めていると報じられた。

　オーストラリアでは、カントリー・ガーデンがシドニー近郊の住宅開発案件の権益売却で合意したと報じられた。2019年スタートの本プロジェクトは、3600戸の住宅建設を目指した。しかし、カントリー・ガーデンの経営危機で進行は遅れ、2023年10月時点で建設中の住宅は50戸を下回ったようだ。

■金融への打撃が時間差で訪れる中国の事情

　昨年、世茂集団控股(シーマオ・グループ・ホールディングス)もロンドンのオフィスビルを売却した。売却価格は当初の合意水準から、追加で15％程度引き下げられたという。潜在的な買い手はシーマオ側の窮状に目をつけ、低価格でのディールを求めた。シーマオ側は、要求に応じざるを得なかったのだろう。

　今後、資金繰りに逼迫する中国の企業は増加することが懸念される。2020年8月、中国政府が“3つのレッドライン”を導入した以降、中国の住宅価格は下落基調が続いている。販売も増えていない。未完成を含め、住宅の在庫は多いようだ。不動産価格が下げ止まるには時間がかかるだろう。

　国際通貨基金(IMF)によると、中国では、貸し手が不良債権の計上を遅らせることができる。そのため、不動産価格の下落や、銀行バランスシートへの打撃の発生タイミングは後ずれしやすい。不動産企業の経営破綻も遅れ、時間の経過とともに事態は深刻化する恐れは増す。

■不動産ショックの波はアメリカの銀行にも

　中国不動産市況が一段と悪化するリスクは高く、中国の不動産関連企業は資金確保を急ぐ可能性は高まるとみられる。「売るから下がる、下がるから売る」の負の連鎖は勢いづき、中国の保険会社など大手金融機関が、国内外に保有するビルやホテルを売却する可能性もある。それが、世界経済の足を引っ張ることも想定される。

　そうした兆候は少しずつ顕在化している。1月31日、米地銀ニューヨーク・コミュニティ・バンコープ(NYCB)の決算は予想外の最終赤字に沈んだ。金融引き締め、テレワークによるオフィス需要減少、中国勢の売却圧力の高まりなどを背景に、商業用不動産向けの融資価格が下落し引当金が急増した。

　業績懸念は、ニュージャージー州を本拠とするバレー・ナショナル・バンクコープにも伝播した。8日、イエレン財務長官は、「商業用不動産市場の低迷で一部の金融機関のバランスシート劣化リスクは高まった」との認識を示した。

■日本が陥った“失われた30年”の再来になるのか

　当面、中国の不動産市況の悪化は続くだろう。中国勢は海外の商業用不動産や住宅開発案件の権益売却を、さらに急ぐことになるだろう。中国からの資金流入が増えた米国、欧州、オーストラリア、カナダ、そしてわが国などの商業用不動産や住宅市況の不安定感も高まる恐れもある。

　中国政府の政策運営は、今のところ、本格的な効果を発揮するまでに至っていない。確かに、銀行による不動産企業への融資の積み増しや、公的な資金を用いた株式の買い支えなど、1990年代にわが国が行った政策と同様の対策を発動した。

　しかし、長い目で見ると、市場への介入は一時的な効果しか生まないだろう。“失われた30年”などと呼ばれるわが国経済の長期停滞を振り返ると、不良債権処理の先送りは事態を悪化させる。

■商業用不動産のリスクは今後も高まる恐れ

　中国経済も厳しい状況への道を歩んでいるように見える。中国投資家の海外の不動産の売却を増やすと、米欧などで商業用不動産市況の不安定感は増す。不動産向け融資を増やした銀行のバランスシートは痛み、部分的に金融システムの不安定感も高まりやすくなる。

　主要先進国の不動産企業の資金繰り懸念も出てくるかもしれない。不動産関連の株式や不動産投資信託(REIT)などの価格不安定感も上昇する。投資家がリスクの削減を急ぐと、世界的に株式などリスク資産の不安定感が増すこともあるだろう。

　主要国の商業用不動産関連リスクは、世界経済の下押し要因になるとの見方は多い。中国勢による海外不動産投げ売りは、そうしたリスクを増幅させる一因になることが懸念される。

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真壁昭夫（まかべ・あきお）

多摩大学特別招聘教授

1953年神奈川県生まれ。一橋大学商学部卒業後、第一勧業銀行（現みずほ銀行）入行。ロンドン大学経営学部大学院卒業後、メリル・リンチ社ニューヨーク本社出向。みずほ総研主席研究員、信州大学経済学部教授、法政大学院教授などを経て、2022年から現職。

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多摩大学特別招聘教授真壁昭夫

( 140869 ) 2024/02/19 14:36:14

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・10年前の時点で、既に不動産への過剰投資問題が叫ばれていた。

逆に、その後10年も、不動産への過剰投資を続けられた方が不思議である。

そんな状況に加え、人口減少期に入ったのだ。

どんな事をしても、不動産市場をこのまま維持する事など不可能である。

・商業用不動産は中国だけじゃなくて世界中で価格が下落傾向、空室率もかなり高い。

ただ中国は不動産の割合が大きいので、他のインフラ整備に資金を振り向けてGDPを稼いでいる感じがする。

中国の貯蓄率は46%と異常に高くて、それが消費に回らずに投資資金に回る原因になっている。

中国の異次元のインフラ整備は中国の貯蓄率の高さゆえにできることで、世界中の国々で真似できるものじゃない。

中国人は真面目に学び、真面目に働き、真面目に貯蓄もしているという道徳心があるからこそ驚異的な成長を遂げたと言える。

・中国のインフラの建設はあっという間だという。そのスピード感は太平洋諸国の軍事施設にも言えることだ。

中国の不動産投資が危うくなったのと、欧米でのタワマンが安く売り叩かれているのは、あまりに拙速に建てられたビル建物の質に不安があるようにも思う。

・日本のバブル崩壊後ハゲタカファンドが話題になりましたね、投資に値する物件だったのだろう。中国の場合投資に値する物件はどれほどあるのか？人口の倍と見られるマンションと建設放棄、目の前にある少子化。企業は国の介入で資本主義、海外投資家には危険と判断され手が出せない。言論統制と投資には値しない。どれをとってもシナリオの見えない経済対策は効くわけが無い。

・シンガポール、マレーシア、タイ、ベトナム、インドネシアなどコンドミニアム建設は投資目的として現在でも建て続けらえています。その中には中国資本のデベロッパーも多く、周辺アジア各国で連鎖反応が起きると思っています。

海外移住を考えている人は購入ではなく、賃貸で考えた方がいいかもですね。

・手持ちの現金が少なくなった大陸の方々の日本でのタワマン売りは2～3年前くらいから出ていました。

これから報道通り企業として海外の開発権を売りに出すようならば店じまいの算段がつく前に現金を入れておきたいのでしょう。

Poohはソフトランディングどころか手をこまねいて傍観者となっていて無策に近い状態。

彼の発言が市場からNoと言われている状態で対策を打てないのが実情。

・日本の金融機関で中国国内での融資が多い銀行などで多額、イヤ、多額

でなくとも融資している機関があるのではないでしょうか？

契約不履行などが有っても貸し剥がしが出来なくなったりしている

金融機関は無いのか心配だね。

米国金融機関には、中国からの回収見込みがすでに立たなくなったそんの

話がある様なので日本も心配です。

不動産物件の品質にも問題だらけの話も抱えて高額販売を続けてきた以上、

値段が半値になっても更に下がっても手は出さない方が良いようだし。

例えば水産物の点検の為に買ったガイガーカウンターを自宅のマンションに

持ち帰ったら水産物どころではない無茶苦茶に異常な警告の値が出て恐怖に

陥ったなどの話もある。

不動産物件はバブル期の手抜きの結集した物件が多いと見た方がよい。

つまり、不動産としての価値は”ゼロ”と知るべしでしょうね。

・メディアが認識し出したという事は、かなり深刻な状況になっているのでしょうね。投資家や企業家は、かなり前からリスクヘッジをしていたと思いますし。今頃気がついて対策している投資家や企業家は、大体負け組になるタイプだろうなと。株とかでも、メディアで持ち上げられた時に動く人達は大体、損するとしたもので。

今、メディアが取り上げ出したという事は、大変だという事でしょうね。ただ、そうなると、逆の目が出て来だしたのかもしれませんね。大手の放漫不動産企業が苦境の中で、ハイエナ的に安く不動産を買い叩き、そこから大躍進してゆく企業もあるかもしれません。日本は、バブル崩壊時にそれを外資に買われてしまった部分もあると思います。ですから、日本経済は停滞した。日本の特徴は長期的利益の追求であったはずが、外資主導の短期的利益の追求に流れた訳で。自分達の未来をどんどん潰していった。中国はどうでしょうか？

・歴史は繰り返します。

日本でもバブル時代は収入も年々上がりましたから、ローンを組んででも欲しい物を手に入れていました。

それが行きつく所まで行くと、はじけると言う事。

中国は日本と違い経済状況を隠ぺいして乗り切るつもりのようだが、それも時間の問題でしょう。

・運転資金確保のため中国企業の海外資産売りは続くだろうけど、中国富裕層は資産逃避のため円安で割安に見える日本の株や不動産を買うという流れが固まりつつある。

日本が円高に振れたらこれが逆になる可能性があるので、ちょっと気になるところ。

・このような展開は予想されていますね。

中国人富裕層が日本の不動産を取得して来ましたが、手元の資金に苦しみそろそろ売却する人々が増えてくるんじゃないかと思えます。

・日本と比べてもしょうがないだろう。元々中国共産党では不動産という概念はありません。

中国共産党の元で起きている今の現象は、日本と比べるものではなく失われた30年とかでもなく、根本から実体経済に及ぼすものだと感じます。

共産主義が、資本経済を操作するなんて事ははなから不可能であり、市場規模に目が眩み外資が参入したから中国の発展があった。

その外資を締め出すかのような反スパイ法改正、そして香港での一国二制度の完全なる反故をやってしまったからには、投資しても下手すれば全て泡と消えるとみんな警戒するでしょう。

どちらにせよ地方政府の財源であった不動産が終わりを迎えれば、中央だけ生き残るのか、地方を切り捨てるのかの選択が待ってます。

・中国のゴーストタウンは数年前から報道されていたから、中国国内の不動産価格崩壊は全く驚かないが、資金補填のために海外の不動産も投げ売りし、それが不動産業界全体に影響を与えているとなると話は変わってくる。

アメリカでも、地銀破綻懸念が再燃してるし、金融危機に繋がらなければいいが

・中国は、ドイツの車の工場誘致や日本の新幹線の技術を登用して生産力を高め、栄華の象徴として次々と高層マンションビル群やリゾート施設を無計画に人口以上に建てたため、5-6年、人が入っていない鬼城(ゴーストタウン)が中国中に乱立。去年の夏、若年層の雇用率は50%に落ち、大卒でも1万7千円で賞与無の蟻族(底辺)と呼ばれ、今は繁華街は真っ暗。海外の投資家も夏には、ごっそり引き上げた。

今年2月初頭の格付けで、ランクダウンしたため、急遽、海外での高層ビルを二束三文で売却して、国内での穴埋めに入った。分かっているだけで数千兆円の負債と言われているが、政府の系列の信用投資会社が買い支えして粉飾していたので、実際は京の単位の負債と言われている。長い冬が始まった。

・日本が経験してきた失われた３０年？

それどころじゃないでしょうに。

単純に日本の人口の約１０倍、予想される中国不動産バブルで失われる資産価値は日本の約２０倍

単純に考えても日本の失われた３０年の倍、５０～６０年は中国のデフレ不況からの復活は無いかもしれない

・中国はリスクがあると前から言われてきたが、不動産大手の恒大が48兆円の負債をかかえて破産した。隠ぺい体質があるからこれ以外にもまだまだあるやろう。虚構のＧＤＰ世界2位が実態ははりぼてで、これからもたたき売りされていくやろう。

中国のバブル崩壊はもうすぐそこまできている。

それに伴い、台湾有事もありえる。

・日本と違い　政治体制と経済体制がかいりしているので海外資産を処分して国内政策に利用しているのでは国内では破綻させていないから　国内で破綻を認めると責任の所在が問われる　どのような政策を取るか分からないが責任の所在があいまいなら日本より経済停滞は長引くと思う　また政治体制に国民の不満も高まって共産主義じたいどうなるのかと思う

・日本に比べ、強権発揮が容易に出来るので、失われた30年のリスクは少ないと思っています。

ただ　無傷でいられるわけでなく、主席の座も短命になる可能性も。。。

それよりも　富裕層の日本への退避が気になります。

きっしーも　自民も　眠れる子猫になりそうなので。

・1990年の日本の不動産バブル崩壊、2008年の米国の不動産投融資の崩壊、2020年の中国の不動産バブルの崩壊・・・不動産バブルの崩壊の後遺症は10年以上継続する。中国の立ち直りと新たな日米の不動産バブルの発生で世界は大混乱に陥る。また、冬が来る。

・投機加熱すぎて要らない住宅が大量にあるのに

超少子化で人口がどんどん減っていくので住宅用は壊滅。

外国人に対してはスパイ法などで締め付けを強化して、

中国国内から去っていくので、これまたアパート用やオフィス用途が壊滅

さらに景気の悪化で、いわゆる農民工などの県外赴任者もどんどん

里帰りして住宅事情は加速度的に悪化。

つまり打つ手なしということ。

・叩き売ると言っても誰買うねん

どう見ても価値ないしオカラ工事だし

税金もあるからタダの瓦礫買うより高いぞ

日本のバブルとは完全に違うぞコレは

だって本当に「価値」がないんだから

日本のバブルの場合土地もちゃんとした

ビルなどの不動産もあったから

値崩れしても「価値が戻る」現象がおきた

でも中国の場合これは無い

もうとにかく日本企業や資本家は

中国から早く撤退するべき危険すぎる

もっと大変な事になるのは間違いなよ

・海外不動産を買い漁り資金繰りが詰り損失覚悟で売却はかつての日本と同じですね。

NYの象徴エンパイアステートビルも某日系が購入その後に破産、銀座の在日韓国人がラスベガスのカジノを買収したが破産とか有りましたね。

中国は日本のバブルを研究して日本と同じ道には…とはなんだったんだろうな。むしろ日本より酷い事になりそう。

・日本の１９９０年代のバブル崩壊とその後の失われた３０年経済（低成長・万年デフレ）を経済法則のごとく結び付けて、中国も失われた３０年になるかの論だが、米国も同じ時期にバブル崩壊したが米国は失われた３０年にはなっていない。日本のバブル崩壊後の政策が悪かったから失われた３０年になったので、いい加減な論は慎んでいただきたい。

・中国の不動産市況の悪化には、なかなか歯止めがかからない。

ーー＞中国の不動産業、建築業は既に破綻しちゃってますよ。

中国の不動産と直接関わったり、現場を見たり、不動産バブルの引き金になった

政策もよく知っているので断言しているのです。

どう関わったかは個人情報が特定されるので説明しませんが・・・

・中国の不動産企業の海外資産のたたき売り・・・

勝手に売らせては購入者は儲かるかもしれないが、金の貸しては怒るな

どうせ国内債権者への保証最優先で海外からの借金は踏み倒す気マンマンな気がする。

差し押さえはできないのかね

・不動産価格下落、デフレが始まったら政府がいくら湯水のごとく金を突っ込もうと止まる訳がない。

その金の価値自体が下がってるんだから。紙屑並みの株に突っ込んでも意味なんて無い。

そのうち金の価値まで下げたらトリプル安に直面して終わるぞ。

経済はナマモノ。いち政府が介入してどうにかなるものでもない。

海外投資家が資金を引き上げてるのに、中国政府が同額の金を拠出できるのか？

買い支えるとはそう言う事だぞ？ジーの経済音痴があからさまになったな。

・こうなるのは分かっていた事だが、問題はいつ来るかだけでしたが、いよいよでこの前に売った人は儲けたが、今売る人は損切りですかね。

中国がここまで悪いと復活は難しく、更に悪くなる一方でしょう。

中国は他の国に結構悪どい事をして来たから、助ける国はないでしょう、富裕層は中国から脱出ですかね。

・中国は、主義、思想、教育など全てにおいて違う。1番大きいの人口だ。

日本の感覚とは全く違う。

よく、ニュースで中国評価が流れるが、結局はインバウンドなど中国を期待している。

中国、ロシア、北朝鮮や中東諸国は、日本のコメンテーターには読めない。

・爆買いのあぶくはきえたようだけど、春節来日はまだおおい。

それでも中国国内物流からみる凋落は2017年から始まり、その隠蔽も

より傷をふかくして、そろそろ限界・・・。

国民不満そらしで、米国抑止力が働かない中印国境あたりも、きな臭い。

・中国バブルの崩壊がどんどん進んでいますね。

今後も株安、元安、不動産安、デフレがどんどん進むでしょう。

プーさんの今後が楽しみですね。

・まともな記事だな。中国ヨイショ記事を書くメディアとは違う。中国リスクは今からが本番だと思う。アメリカの銀行、ドイツの低迷。中国に投資してた会社が軒並み決算悪いし。

・日本の様に産業が空洞化する迄企業が海外に出て行くとは思えないから、経済の回復は日本ほど長くはかからないのでは？

・人口より多い新築分譲マンションが、投機目的以外てわ売れるはずが無い。　アメリカ100年分のコンクリートを3年で使ってたのは異常すぎる。

・中国不動産が下げ止まるはずないだろう。

1960年代生まれの中国人は3000万を越える。一方、昨年は1000万人にとどまる。もうじき中国は人口オーナスで一気に経済が収縮する。これは中国共産党が何しようと、すでに決まっていること

・次から次へとマンションや不動産を建設しまくればいつかは過剰供給になるのは素人でもわかる事　いくら人口が10億以上いるとは言え全員が買える額では無いですから

・手元資金に余裕のある人はこの機に乗じて条件の良い物件を安値で調達して価格上昇に転じるまで寝かせたりするんだろうな。

・叩き売りでも日本のタワマンよりまだまだ高いわ、だから、中国の富裕層は日本のタワマンの高いところを爆買いしとる。

調べれば分かるがタワマンの高層階は大概がチャイニーズだ。

・中国の場合、タワマンの投げ売りでも買う人居ないだろうな。

どうせこの先メンテナンスなんか一切無いだろうし、崩れるのは時間の問題。

中国では土地は政府からの借り物なので、上モノの最終責任者は中国政府です。

・建物の耐用年数が短いため、買い替えや建て替え需要は近い将来期待できるかもしれない

・スラム街となったタワーマンション。行く先が戦争だらけの一体一路。その対策を何にもしないで直ぐ復活すると思ってます、習近平国家主席。アメリカに頭を下げて世界経済学んで下さい。

・数年前から中国の不動産はやばいと言われていたことで、今更これで世界経済が打撃を受けるとは如何なものかです。

指をくわえてぼーっと見ていたということですか？

・高層マンションなんて、管理会社がしっかりしてないとメンテナンス出来ずに、すぐにゴーストタワーになるだけ。

高層階なんて不便でしかないでしょうね。

・共産主義国では不動産を購入・売却することは不可能です。正しくは不動産の権利を購入・売却することとなります。

当たり前な話だが個人のものにはなりません。不動産は国家のものです。

・日本の良質水源や基地、駐屯地を一望出来る土地を買い戻せるチャンス到来になって欲しい。

・劣化している建設途中の建物を取り壊して更地にするところから始めないと何も始まらない気がする。

・経済の専門家李克強を排除した結果。お粗末でした。ウオール街の撤退も大きかったかな。日本も早く植民地状態から独立して欲しいです。

・国内の資金不足解消のため海外資産を売却するってニュースになってなかった？？？その流れで急いで売ってるだけじゃないの？

・「SILENT HILL: The Short Message 」みたいな、開発が止まった街の廃墟のマンションがリアルに欧米に出現してしまいそうだな。

・未だに新幹線とか路線増やしてるし、自分で不良債権作って自滅してるな。

成長の果実が不良債権の処理ですべて消えてしまうのが滑稽ですね。

ま～知らんけど。

・このまま衰退して行く事を願うばかりですなぁ！中国が強力になっても世界は不幸になるばかりだろうから！

・膨らんだ不動産の価値は日本よりも少なくけど規模は十倍以上だろうな

・さあ、チャイナショック来るかな・・・。

株のチャートは左右対称になりやすいアノマリー考えると日経平均は。。。

・日本の失われた30年の原因の大半は政治の無能なので同じでは無い

・半値八掛けでお願いします！

・建物も粗悪だから大金だして買わないわな。

・その割にはニセコの不動産は中国に買い占められている

・中国大手不動産業の破産手続きを早く進めないと、優良資産が共産党幹部個人の債権処理に吸い取られて行く。

残る資産は、中国国内の未完成物件のカスばかり。

・中国得意の不景気とか言ったら逮捕、拘束って経済対策があるから大丈夫だよ。どんどん逮捕していけば景気が良くなるよ。頑張れ！臭近平！

・ざまああ！とばっかりも言ってられない。

後々東京の不動産市場にも影響をバラまいてくるかも知れない。。

悪影響とは限らないかも知れないが。

・中国バナナの叩き売り。さ～もってけ泥棒。デモ誰も見向きもしない買わない腐ったバナナマンション。

ついに中国の不動産企業で「タワマンのたたき売り」が始まった…習近平主席の経済対策がまったく効かないワケ