分譲マンションの維持管理費が上昇している。２０２３年の首都圏の平均管理費は初めて月２万円超となり、修繕積立金と合わせると３万円に迫る。共用施設の充実や人件費の増加などが要因で、物件価格の高騰とともに購入のハードルを上げている。（佐々木拓） 

【図表】老後の住まい「持ち家と賃貸」メリットとデメリット 

日鉄興和不動産が販売するマンションの模型。屋上には共用のテラスを設ける（東京都文京区で） 

　不動産調査会社の東京カンテイによると、２３年に首都圏の新築分譲マンションの平均管理費（７０平方メートル換算）は前年比４・１％増の月２万３５８円となった。管理費を押し上げているのは、住民が共同で使える共用施設の多様化だ。 

　テレワークに対応したワークスペース、屋上のテラス、来客者が泊まるゲストルーム――。日鉄興和不動産が今秋、東京都文京区で売り出す大規模マンション「リビオシティ文京小石川」（全５２２戸）は、共用施設の充実が売りだ。 

　同社の井上慎也再開発推進部長は「大規模物件ならではの多彩な共用施設に注目してほしい」と話す。最寄りの地下鉄駅まで徒歩１０分の立地だが、朝の通勤・通学時間帯には管理組合がシャトルバスを運行。マンションと最寄り駅を往復する。 

　大和ハウス工業は昨年９月、共用施設に本格的なサウナを設けた分譲マンションを東京都昭島市で発売。全４８１戸が完売となる人気ぶりだった。 

　共用施設の維持管理費用は玄関やエレベーターなどと合わせ、マンションの所有者から徴収する管理費でまかなわれる。最近ではスポーツジムを備えたり、フロントにコンシェルジュが常駐したりする物件も珍しくない。 

　東京カンテイによると、東京２３区の２３年の管理費は平均月２万４１６５円と、１０年前から約６０００円増加した。「管理にかかる人件費の上昇も費用を押し上げている」（高橋雅之主任研究員）という。管理業務を外部に委託する「第三者管理方式」を採用するマンションが増えていることも上昇の背景にある。 

　一方、将来の大規模修繕に備える修繕積立金も上がっている。２３年は首都圏で前年比９・９％高い平均月８７２９円となった。建築資材や人件費など修繕にかかるコスト増が理由で、管理費と合わせると月の負担は２万９０８７円に上る。 

　修繕積立金はマンション購入時には低めに抑えられているが、年数がたつと段階的に増額されるケースが多い。国土交通省の調査では、修繕積立金が計画に対し不足しているマンションは全体の３６％に上り、物件によっては今後さらに負担が重くなる可能性がある。 

　このところ新築マンション販売価格は上昇を続けている上、「金利ある世界」の到来で住宅ローン金利が上がっていくことも想定される。消費者には維持管理コストも含めた負担額の見極めが求められそうだ。 

　ニッセイ基礎研究所の吉田資主任研究員は「マンションを選ぶ際は物件価格に目が行きがちだが、毎月かかるコストを把握した上で購入を決めることが重要」と指摘している。