[199681]〈日銀利上げ〉変動金利を選んだ年収650

( 199684 ) 2024/08/08 17:37:54

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（※画像はイメージです／PIXTA）

2024年3月、日銀の異次元緩和が終了し17年ぶりに利上げが実施されました。そして7月の追加利上げ。そうなると、多くの人が気になるのが住宅ローン金利への影響です。なかでも、住宅ローン利用者の7割の人が利用する「変動金利」へは、どのような影響をおよぼすのでしょうか?　本記事ではSさん夫婦の事例とともに、日銀の利上げによる住宅ローンへの影響について長岡FP事務所代表の長岡理知氏が解説します。

【早見表】年金に頼らず「1人で120歳まで生きる」ための貯蓄額

日本銀行は2024年7月31日の金融政策決定会合で、追加利上げを決めました。無担保コール翌日物の誘導目標は0.15％上がり、0.25％に。同時に円高への進行、米国景気が後退する懸念も受けて、8月5日の日経平均株価が4,451円安という大暴落といえるような、下げ幅を記録したのはご存じのことと思います。この下げ幅は史上最大です。

しかし大暴落といっても別に想定外の災害ではありません。投資をしている以上、定期的かつ高確率で起こりうるリスクのひとつです。数十年間というスパンで見ると何度も価格変動が起こるというのは投資知識の基礎中の基礎のはず。

ところがSNSでは「新NISAは政府の陰謀だった」などという陰謀論まで飛び交う阿鼻叫喚の様相。ここ数年は日本人にも投資が身近になったように見えたようで、実のところ金融リテラシーが低いまま、高利回りが永遠に続くと勘違いしていた人達が相当数いるのではないかと想像できます。

日銀総裁は「ある程度見通しどおりであることが判断できれば、そこで次の判断をしていく」と発言していることから、今後も追加利上げがあるものと判断できるでしょう。最終着地地点は1％であると考えている専門家が多いようです。投資環境はさらに先行き不透明に、難易度が高くなっているといえます。

先行きが不透明になっているのは投資環境だけではありません。無担保コール翌日物と関係性が深い住宅ローンの「変動金利」も同じです。

住宅ローンの変動金利は、各金融機関が定める「短期プライムレート」や「全銀協TIBOR」などをもとに決められています。短期プライムレートは無担保コール翌日物を参考にして決定されます。そのため、日本銀行の利上げには影響を受けるものの、すぐに変動金利の上昇に繋がる仕組みではありません。

実務としては各金融機関の経営上の都合によって、いつ変動金利を上げるかという判断がなされます。住宅ローンには「基準金利」と「適用金利」の2種類があります。基準金利から優遇幅を差し引いて適用金利が決定されます。住宅ローンを借りた消費者は、適用金利で計算された利息を支払っていくことになります。

たとえばauじぶん銀行の場合、基準金利は2.341％ですが、変動金利の新規借り入れの優遇幅はマイナス2.012％、適用金利は0.329％となります。2％もの乖離があるのです。

金融機関としては基準金利を上げざるをえない一方で、競争力を維持するために適用金利をなるべく低く抑えたいという思惑があります。既存客に対しても突然適用金利を上げてしまうと、顧客離れが起きてしまいます。また、今後の追加利上げによっては自己破産に至る顧客も少なくないはずです。

しばらくのあいだ、住宅ローン市場は金融機関同士の消耗戦が続いていくと思われます。しかしもともと住宅ローンは利ザヤが少ない商品であり、適用金利を0.733％まで引き上げた楽天銀行のように消耗戦からイチ抜けして健全化に舵をとった企業も出始めました。

金利競争の消耗戦も長くは続かず、遠くない将来に適用金利が上昇し、確実に家計に対する負担が重くなっていくと覚悟しておく必要があります。

「変動金利は今後も変動しない、低金利のままだ」と信じていた人が多いのではないでしょうか。しかし消費者としては、毎月の返済額が大幅に上昇し家計のバランスが変わってしまう局面に入って来たのは間違いありません。

住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2023年4月調査）】」によると、変動金利を利用している人の割合は72.3％。低金利時代が続いたこともあり、圧倒的多数が変動金利を選択しています。

全期間固定金利と比べて変動金利は圧倒的に安いため、住宅営業マンは変動金利の利用を前提として商談していたはずです。毎月の返済額を低く見せることもできたためです。ハウスメーカーではFPを紹介されることがめずらしくありませんが、FPでさえ変動金利の選択を前提としてライフプランを計算していたケースが多いでしょう。

しかし残念ながら「変動金利が上昇したらどうなるのか」というリスクを真剣にシミュレーションしたFPや住宅営業マンは多くありません。それほど変動金利が変動しない時期が長かったということです。

本来、変動金利には教科書的なリスク管理方法が存在します。変動金利型の住宅ローンはいかに早く元金を減らしていくかが勝負です。35年返済であれば、最初の約10年で全期間の利息の半分を払う計算になります。変動金利の低金利で返済をスタートし、元金の返済を早く進めていきます。そしていつか金利が上昇し家計にとって危険水域に達する前に、数百万円単位の一部繰上げ返済を行います。繰上げ返済として入れたお金は元金の返済に充てられるため、金利が上昇したとしても返済額を抑え利息を節約することが可能になります。

そのため、変動金利型の住宅ローンを借りる場合には、「現金での貯金が確実に作れる家計であること」が絶対条件なのです。

本格的なFP相談を行っているハウスメーカーであれば購入時に必ず教えてくれたはずの、リスクヘッジの基本中の基本動作です。貯金が作れない人は、変動金利は選ぶべきではない、全期間固定金利型にすべきとアドバイスされたと思います。繰上げ返済の原資としていくら手元に残しておくべきか精緻なキャッシュフローを作成したのではないでしょう（そんなアドバイスは受けなかったという方は、すぐにほかのFPにセカンドオピニオンを依頼をすることを強くお勧めします）。

特に金利が上昇するときには数百万円単位の繰上げ返済を行い、元金を減らすことが有効な優先すべき手立てです。借換えを行う選択肢もありますが、手数料の負担が大きく、団信の条件も変わってしまうこともあり、優先順位は高くありません。

問題は、繰上げ返済としてリスクヘッジするための現金が手元にない場合です。

無理のある住宅ローンを借りてしまい貯蓄が作れていない人はもちろん、本来現金として手元に置いておくべき分まで投資に回してしまった人もいます。動画サイトやSNSでそれを美化した人達が非常に多かったのが現実です。「繰上げ返済よりも投資に回しましょう」という言葉を見かけた人も多いでしょう。

投資に回してもいいのは、リスクヘッジのための予備資金を除いた余剰資金だけです。つまりすぐには必要のないお金ということです。今後住宅ローン金利が上昇し、家計が危険水域に入った時は、損切りをしてでも現金化し、繰り上げ返済に回す必要があります。住宅ローンを抱えながら投資を行う時のリスクを理解している人は非常に少ない印象です。

そもそも金融資産がない人はどうなるのか?

では投資も行っていなく、現金の預貯金もほとんどない人はどうなるのでしょうか。

残念ながらそもそも変動金利を選択すべきではなかったのです。いま取るべきリスク回避は、借り換えではなく家計支出の緊縮しかありません。携帯電話、生命保険、損害保険、自動車の所有と維持、サブスクリプション、光熱費などの固定費を大幅削減していくのはもちろん、それで足りなければ食費、小遣い、子供の進学は奨学金を前提とする、などあまり手をつけたくない部分に手を入れていく必要が出てくるでしょう。あるいは家計が危険水域に達するまえに住宅の任意売却を考えていくべきかもしれません。

金利が高くなっていくと、生活に必要な物価も高くなっていくことが一般的です。もはや節約では追い付かないほど家計の収支バランスが変わってしまうと、無理な住宅ローン返済を続けることによって家族が壊れてしまいます。今後の金利上昇と物価動向を見て、早めの決断を迫られるかもしれません。

ここからは無謀な住宅ローンを借りた末に、金利上昇のリスクが直撃してしまう家計の事例をご紹介します。

( 199685 ) 2024/08/08 17:37:54

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・変動金利は5年間は返済額が変わらない。

これを間違って捉えている人が多い。

確かに金利がどれだけ上がろうと5年間は返済額は変わらない。しかし、返済額の内訳（元本返済額と利息）が変わっている。返済額に占める利息の割合が増えて元本返済額が減っていることになる。

そうすると、元本が予定より減ってないのに返済期間は変わらんわけなので、5年後の返済額見直しの時に返済額が想定外に増えることになるかもしれない。

・基本的な話。でも状況によってはこのような基本の的な事を言うとタブー視されがち。金利が安い分投資に回した方がとか。住宅ローンを利用する限り無視してはいけないです。何かの理由で生活に変化があって回らなくなった時、本当に露骨に出てきます。今値段も高くなったのか借りる額も多いですね。住宅ローンは、借金なので無理をしない金額で利用するのが安全ですね。

・無駄に不安を煽るような記事は出さない方が良いと思うんですが。

7,500万を35年（420回）で返済すると、金利がゼロでも178,571円と記事の毎月の返済額166,000円になりません。金利0.6％なら、毎月の返済額は、200,000円弱位にはなるはずです。

返済額が125％になったらとの記載もありましたが、今より1.5%位金利が上がる必要がありますが、急激にそこまで上がるとは考えられません。

アメリカも景気後退局面に入りつつあるので、その影響が日本に波及すれば、また金利引下になる可能性もあると思います。

・住宅ローンもそうだけれど、

奨学金の利息上がった。

月20円から600円近くに上がった。

年間で240円から7200円近く。

5年ごとの見直しになるが、奨学金も住宅ローンと同じ返済期間が長いので

家を買う、車を買う慎重しないと将来が大変になったと思う。

・日銀は段階的に利上げして2025年度末に最低1％まで上げたい（できるかは不明）と言ってる以上、今変動金利で住宅ローン組むなら結構余裕見ないとヤバい

10年で金利返済の半分は終わるというので、お金貯めて頭金増やすとか、ローン金額見直しして、もっと安い所で妥協するとかしないとね

それに金利上昇局面すると、条件の良いマンション、土地以外は、コスト増がなければ値下がりすると思うしね

・7500万円のフルローン、金利0.6%、35年返済…

計算しても毎月16.6万円の返済にならないんですが

（計算してみたら毎月19.8万円ですね）

そもそも7500万円をフルローンというのが間違っていたのでしょう

資産価値が高いうちに売りに出した方が賢明ですね

できるだけ高値で買ってくれる買主を時間をかけて探しましょう

・変動金利を選んだら自分で金利が上がった場合の返済額のシミュレーションはしておきたい。シミュレーションサイトで簡単にできる。2%ならいくら、4%ならいくらなど。

変動金利を選ぶのならできるうちに繰り上げ返済で残高をなくしておく。残高が少ないと金利が上がっても返済額はあまり上がらなくなります。

・12年ほど前に家を建てましたが、

ハウスメーカーの方に聞いたところ、当時の価格より20%以上増えているそうです。

東京のちょっとした戸建ては5000万円ぐらいしますが、

確かに、15年ぐらい前は4000万切っていた気がします。

物価上昇だけはあっという間でしたね。。

家の購入は本当に大変です。

・私の昔の経験談

1988年に住宅ローンを組んだ。当時の金利は3.375%(短期貸出金利）

それを、自分の預貯金、および給料の多く、ボーナス等で４年で返済した、

よく出来たと思う。(生活は綱渡りで、かなりの困窮状態だった）

返済完了前後一文無し状態に陥ったが、当時は高度経済成長ですぐ給料や

ボーナスが入り、事なきを得た。(親から借金もして凌いだ。勿論返済した）

それ以来、借金(車のローンも電化製品の月賦も借金で勿論金利が付く）

には過度に憶病になった。たとえ金利が１％でも、複利が怖い。

ちなみに、1988年当時の私が組んだローン額は3000万円である。

・>「変動金利は今後も変動しない、低金利のままだ」と信じていた人が多いのではないでしょうか。

そんな人ほぼ皆無だと思いますが・・・。

しかし日銀は株価の暴落を受けて利上げに腰砕けになってしまい、僅か0.25%の利上げすら出来ない状態ですから、金利上昇はまだ先になりそうですね。

そして住宅ローンを仮に35年で借りたとすると元利均等返済なら最初の10年でローン金利の半分を返済する計算になります（残債が多い分払う利息も最初が１番多い）から、いきなりバブル並の好景気でも訪れない限りは、先ず破綻レベルで金利が上がることは考えにくいでしょうね。

基本的には金利を上げる＝好景気によるインフレ抑制ですから、家計に大ダメージ！なんていう金利はまだまだ先でしょうね。株価の暴落で不安を煽る記事に仕上げたつもりが、矛盾した内容の記事になってしまってますね（苦笑）

・125%ルールの中で凌ぎながら、資産は全力でiDeCoに突っ込む。

iDeCoの資産は自己破産しても守られるので、どうしようもなくなったらローン最終年で自己破産。

その時は賃貸に住んでいたと思えばいい。

資産性のある土地、マンションならリースバック/リバースモゲージの活用もあり。

もちろん、破綻しないような借入は大前提ですけどね。

・この方の問題は利上げでも実質賃金の低下でもなく、世帯収入1000万円のペアローン前提でローンを組んだのに世帯主の病気や配偶者の失職後もローンを見直さなかったことでしょう。

世帯収入が減少したらローンを見直し、維持が困難なら不動産バブルが弾ける前に家を売却して次を検討する。当たり前の話です。

・決してやってはならない

変動金利のフルローンで、

同時に投資までやる人が続出したのがこの10年でした。

先日の株価暴落から逆回転が始まったので、

もう元には戻らない。

金利は上がり、株価は下がるというのがこれからのトレンド、

しかも物件価格も下がっていくから、

早く完済するか売却するかしないと

オーバーローンになってしまいます。

まだ8月はいい方で、

9月には米国の利下げ、11月に大統領選挙終了で、

もっと下がります、戦争リスクもありますし。

・世帯年収1000万程度で7500万ものローン通るか？　にわかに信じがたいです。この例は極端過ぎるが、これからの金利上昇はあったとしても緩やかな上昇。過度に不安を煽るのはよくないです

・住宅ローン減税も無い時代に4％の固定金利でローン組んで家を建て、その後のバブル崩壊やリーマンショックも耐え抜いた自分からすると、今の方が羨ましい。

・家を買って８年。ホントにこのような筋書きになるのなら、ソッコーで家を売却します。

ローン残高、年収は、この記事よりマシですが、貯金は出来ていません。

繰り上げ返済なんて夢のまた夢です。

世間では俺のような方が多いと思いますが、そうなった時は、日本も一気にサブプライム化になる可能性もあるかもね。

でも、５年ルールがあるので、もう少し様子見しようと思います。

こんな煽り記事に踊らされたくありません。

・記事の事例が事実だとしても、変動金利を選択したから詰んだのではない。そもそも無謀なローンを組んだことが詰む原因。仮に最初から固定金利なら、もっと高い返済額だったわけで、その方が早く詰んでいただろう。

・>金融リテラシーが低いまま

別に日本だけで無く、韓国はカード破産者がウヨウヨ、米国は中古車ローン払えなくて、欧州は老後は年金頼りなのに改革すると言われてデモやストライキばかり。

政府や金融機関のセールストークをそのまま信じる方が多すぎる。

ペアローンで家を買うなら離婚・妊娠育休での減収・この記事のような病気リスクも考えてローン金額やリセールバリューのある物件選びとか自分で考えるしか無いと思う。

団信でローンちゃらって本当に突然交通事故で亡くなった…とかのケース以外ではまず無いし、だからこそ保険料安いんだし。

・こんな無謀なローン組んだ時点で破綻間違いなしでしょ

誰か止める人いなかったんですかね

不動産屋は売ったら後はどうなっても関係ない

銀行は返せなくなっても淡々と担保物件処理して終了で味方ではないんですよ

身分的に高望みしすぎです

この程度の世帯年収ならせいぜい4000万の物件くらいが適正ではないでしょうか

・年収650万円で7500万円の家とか狂人としか思えないんだがw

年収1100万40代だが家は3300万円で購入。

月々の返済83000円。

これでも家計の収支は毎年見直してますよ

・不安を煽るだけの記事はやめましょう。ペアローンを組んだ後で夫婦揃って病気になったのですよね。それは家を手放してもしょうがない事態でしょう。そこまでマイナスが重なって事例を挙げられても、参考にはなりません。

・2人の収入で買えるギリギリのラインを攻めるなんて、金利がどうだとかの前に現実を見ていない。

低金利だから無理して高い家を買う必要はないということですね。

・6月は据え置き、そして12月には終了なので自分には影響がなかったです。結果的に、一度も上昇しなかったから、固定金利にしなくて本当に良かったです。

・都内に身分不相応な立派な家を

買ってしまったのが運のツキですね。

団信、奥さんの不安とか大事なことは

言うこと聞かず、変動金利の危険性は

言うこと聞いて、危険なローンを組む…

さらには新車も。。。

良い事例となるフィクションでした

・こういう記事はローンすら組めない貧乏人が喜ぶから読者を確保するのには有効。ただそれだけ。日銀は追加利上げはしないと言っている。変動金利も大して上がらない。誰もが知っている。

・この記事に有る様な人は稀に見る程しかいません

住宅ローンを組む時は良ーく計算している

0.25％の利上げ位では考えられない

こんな僅かな利上げで煽るのは良く無い。

・2008年に家購入し、2020年に手放しました。

賃貸で充分ですし、払える額の家だとやはり郊外になります。

不便だし、通勤もシンドいしなので、特に良いことはなかった気がします

・交通費もくれない毎年の健康診断も自腹で会社全額負担の雇用保険もどきの金も3分の1引かれて、給料もあがらず税金は10%物価高で金利もあげる？

生活が良くなるどころかマイナスでしかない。

家族は？親の面倒は？

・ペアローンにしているんだから夫に病気が見つかった時点で妻も働く選択肢は全く無かったのだろうか。

男が働き女は家を守る昔からの考えにとらわれている人たちにはペアローンは無理でしょ。

・世帯年収1000で子ども2人いて月々の返済額16万て、無謀なのでは。

そりゃあ奥さん不安にもなるよ。

しかも子どもは成長してからのほうがお金かかるんだからさ。

・そもそも借入額がおかしい。

金利上がらなくても何か起これば一発で破綻するようなローンの組み方なので何も参考にならない。

普通こんな人いないです。

・身の丈に合わないローンを組むのが根本原因でしょ。ネット検索すればギリギリの返済計画が小さなことですぐに破綻する実例が出てくるでしょうに。

・変動金利が少々上がったくらいで詰むなら、固定金利なら最初から詰んでるってことだよね。

・金利上昇もだけど、建物代金も相当上がったしそっちも問題。車と一緒で庶民じゃ買えない存在になりました

・7年前に変動金利で不動産購入したなら間違いなく勝ち組じゃないですか

超低金利時代に元本を返し、今では不動産価格高騰で含み益もある状態でしょ

これを失敗事例と思ってしまうヤフコメの皆さん、だからあなたたちは貧乏なままなんです

・がん団信100%に入っていればむしろローンはチャラになって不幸中の幸いだったのでは？

変動金利の上昇とは全く関係ない理由でワロタ。

・金利が3%位になる覚悟で家を買え！

こんな低金利は歴史的に稀なこと。

無理して家を買うな

・利上げの継続が凍結されてひと安心だよｗ　変動金利であと１５年逃げ切ります

・この程度の記事ならＡＩにでも書かせて

マスコミの人員削減したらどうだ？

各地のバスが運転手不足で困ってるから、そっちで働けよ

・副業でもして完済するしかない

間違っても、自己破産なんて絶対しないほうがいい

・こんな無謀な人本当にいるのか？

釣りネタやと思って話半分に聞いておいた方がいい

・この年収で7500万円の家を買う？

・金利うんぬんの前に妻が仕事辞めて世帯年収減って破綻してるだけのような

・なんかこの例は金利云々ではなく最初から詰んでいるように思えるのだが・・

・有り得ない借り方

郊外の安い物件にすべきだった

・毎月のローン支払い額は10万以下の家しか購入しちゃダメだよね…

・皆さんレスしていますが、幻冬舎のいつものパターンのフィクション煽り記事と思います。

・70坪ってのがリアリティないなぁ。地方ならわかるんだけど。

・なんですかこの当てにならない記事。

ただただ煽るのはよくないよ。

・この年収でよく審査通ったな…

・マイホームはコンクリートの家を買いたい。

・金利云々の話ではない夫婦。

呆れる。

・身の丈にあった生活をしろとしか言いようがない

・妻が働けばいい。

・こんな無茶をする人はいない。

・お子さんに事情を話して、ローンを引き継いでもらうとかじゃダメなん？

・＞世帯年収1,020万円に対して7,500万円の住宅をフルローンで購入

この時点でまぁ考えなしのバカだわな

夫婦合わせて1000万、旦那650万の収入じゃ

4000万～5000万くらいが関の山。

・散々バイキンマン達が仕込んでいましたものね、「やっぱりか」という感じです。

〈日銀利上げ〉変動金利を選んだ年収650万円の42歳会社員、マイホームを失う日までのカウントダウン…「実質賃金マイナスで打撃を受けているなか、詰みました」【FPが解説】