( 219653 ) 2024/10/07 16:44:11 2 00 「晴海フラッグの過剰供給でタワマン暴落」は大ウソだった…日本の専門家が「肝心な時に間違える」本当の理由プレジデントオンライン 10/7(月) 7:17 配信 https://news.yahoo.co.jp/articles/f45bcdeda7ecd63318ce7a8b5cb991838cedd3e7 |
( 219656 ) 2024/10/07 16:44:11 0 00 東京2020オリンピック選手村（晴海フラッグ）（写真＝Dick Thomas Johnson／CC-BY-2.0／Wikimedia Commons）
東京オリンピック・パラリンピック選手村の跡地に建設された「晴海フラッグ」(中央区)は、「大量供給されるため価値が暴落する」といわれていた。だが実際は、湾岸タワマンの資産価値は上がり続けている。不動産コンサルタントの長嶋修さんがそのカラクリを解説する――。
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※本稿は、長嶋修『グレートリセット後の世界をどう生きるか 激変する金融、不動産市場』(小学館新書)の一部を再編集したものです。
■ネタにされた「湾岸タワマン」が価値上昇している事実
主に2000年代前半から本格的に供給開始されてきた湾岸タワーマンション。
「埋め立て地は人が住むところではない」 「ホントの金持ちはあんなところに住まない」 「いずれバブル崩壊する」 「やがて廃墟化する」 「湾岸タワマンは災害に弱い」 「買ってはいけない」
などなど一部では散々な言われようでしたが、2000年代以降に湾岸タワーマンションを買った人は、ほぼ例外なくその資産価値を上昇させています。
ちなみに「廃墟化」するかどうかは個別のマンション管理の問題であり、それが湾岸であるかとかタワーであるとかいうこととは直接の関係はありません。
さらに「災害に弱い」説について。例えば水害リスクに関しては、都心湾岸地区はむしろ内陸部に比してリスクは低いというシミュレーションが出ているほか、タワーマンションには「免震」「制震」「高強度コンクリート」といった構造が用いられており、耐震性には一定の配慮がされていますし、2011年の東日本大震災を受けて、多くのマンションで「非常用電源」「備蓄の確保」といった対策が施されてもいます。
■忘年会で言った「不吉な予言」が現実のものに
東京オリンピック・パラリンピックで選手村として利用された「晴海フラッグ」は、一度に大量供給されるため「オリンピックというレガシーがなくなれば売れないだろう」などと言われたものの、ふたを開けてみれば応募倍率は最高数百倍といった大活況。その割安感からくる魅力で、多くのいわゆる「転売ヤー」まで登場する始末でした。
「大量供給された晴海フラッグのせいで、都心タワマンの相場も乱れ、崩れる」とも言われましたが結果は逆。むしろ晴海フラッグの活況につられて周辺のタワーマンション相場も上昇させました。
話はさかのぼりますが、2007年末に開催されたマンションデベロッパー幹部が集まる忘年会で「来年の今ごろ、ここにいる人の大半はいなくなるだろう」と発言し、大ひんしゅくを買ったことがあります。「おめでたい席で何を言っているのだ」というわけです。しかし翌2008年9月15日にはあのリーマン・ショックが発生し、多くのマンションデベロッパーが実際に破綻し退場していきました。
兆しはあちこちにあったのです。例えば、2006年にアメリカでいわゆる「サブプライムローン問題」が発覚したことを受けて、個人向け不動産投資に対する融資を最も積極的に行っていた某メガバンクが、密かに融資の窓を閉じ始めていました。
■多数のプレイヤーが過度な陶酔感に浸っていた
それまでは例えば、年収400万円のOLが物件価格2億円程度の融資を、経費まで含めて全額借り入れ、その収益をもってOLを引退するといった現象が起きていたのです。あまりの融資の緩さに物件価格が高騰し、言い換えれば利回りが低下し、こうした行動様式が取れなくなりつつありました。
しかし金融機関全般の融資は相変わらずユルユルであったため、後発組のサラリーマン投資家が「リタイヤ」や「セミリタイヤ」、近年の言い方だと「FIRE」を目指して、無理をして億単位の、地方の高経年マンションを一棟買いするなど、その持続可能性が危ぶまれる状態でした。
またマンションデベロッパー界隈では「お化け物件」なるものが登場。これはカンタンにいえば、用地を仕込んで賃貸マンションを建設し、売却すると、BtoBないしはBtoCにおいてものすごく高く売れ、本業であるマイホームとしてのマンションデベロップ事業の数倍の売上げ・利益を計上できる、といったものです。
大企業などが株式市場に加え、社債やコマーシャルペーパー(CP)で資金調達できるようになって久しく、金融機関としては貸出先を求め不動産融資に積極的だったのです。
金利上昇はもちろんのこと、融資姿勢が一定程度以上に引き締められれば不動産価格に下落圧力が働くのは自明です。背伸びに背伸びを重ねてきたところではじけたのがあのリーマン・ショックでした。それまでは株式市場も不動産市場も表向きには絶好調でしたが、私には一種のユーフォリア(過度な幸福感、陶酔感)に、多数のプレイヤーが浸っているように映りました。
■お通夜の不動産市場で起こった不動産投資ブーム
2000年11月、ロバート・キヨサキ著『金持ち父さん 貧乏父さん』(筑摩書房)が日本で刊行されました。
ロバート・キヨサキの主張を一言でいえば「キャッシュフローを生む資産に投資せよ」といったもので、その代表格として不動産投資が挙げられており、同書は日本のみならず世界中でベストセラーになりつつありました。
「投資用不動産は一部富裕層や地主のものではなく、コモディティ化(一般化)する。日本に不動産投資ブームが来る」
そう確信した筆者は、今では数多く開催されている、サラリーマン向けの「不動産投資勉強会」を国内で初めてスタートさせました。しかしこの当時は大手証券会社の山一證券が倒産した「山一ショック」をはじめとする各種経済ショックからなかなか立ち直れず、2000年には米国発のITバブルがはじけたあおりも受けて、日本経済はもちろん、株式市場も不動産市場もお通夜のような状況だったのです。
■なぜ、専門家は肝心な時に間違えるのか
そして実際、個人の不動産投資ブームがやってきます。この時から従来型の伝統的な「土地持ちの地主層」とは別に、いわゆる「サラリーマン投資家」が登場。金融機関で調達した低金利の融資を利用して、より高利回りの収益が期待できる不動産を運用し、利益を得るといった手法が流行します。資産規模に応じて、会社員としての給与とは別の副収入を得ることができるわけです。
不動産市場が沈む中、資産10億円以上の「メガ大家」、さらには資産100億円以上の「ギガ大家」が多数生まれたのです。
ご覧いただいたように、「世論」というか「世の中の風潮」というのは、往々にして間違えるものです。それはなぜか。その正体が「マス」だからです。「大多数の意見」というのはしばしば大外しするのです。
それでは「大多数の意見」とは、具体的にどのように創られるのでしょうか。ひとつには「専門家のワナ」があります。「専門家」というものは往々にして「肝心な時に間違える」ものです。
例えば専門家が株価の予想をする場合には、これまでの市場の流れを踏まえるのはもちろん、それと同等かそれ以上に「他の専門家はどう考えているか」が大事であったりします。
■「日経平均4万円超え」を予想した専門家はいたか
万が一でも自分が見落としや勘違いをし、的外れなことを言って他の専門家に笑われたくないからです。上手に空気を読んだうえで、専門家としておかしくない、穏当な発言をしたいのです。それが各業界・界隈で生きていく知恵とも言えるでしょう。
あるいは所属している組織の意向もあります。実際、2024年早々に日経平均株価が4万円を超えると予想した専門家は何人、何パーセントいたでしょうか？ 少なくとも私が知る限りほぼ皆無だったと思います。
年末年始に発行された経済系の週刊誌に掲載された「2024年株価大予測！」のような特集を読み返してみてください。株式市場の専門家のコンセンサスはだいたい3万円前半～中盤でした。ところがその直後に日経平均は4万円を突破しています。
そうした記事を参考にして、多くの読者は投資の可否や銘柄選択をするわけです。もちろんそのような行動様式は、市場が安定して定常状態にある時、つまり
「一定のレンジで上下動している」 「安定して上昇基調にある」 「長らく下降局面にある」
などの際には、文字通り「穏当な意見」であり、おおむね正解と言えます。1990年バブル崩壊以降は長いデフレが続きましたので、その前提で考えておけば大きく外れはしませんでした。
■定型フォーマットに乗った思考では大外しをする
しかし近年で言うと
「2000年ITバブル崩壊後の資産価格上昇」 「2008年リーマン・ショック前のプチバブルとその崩壊」 「2012年の民主党から自民党への政権交代によるアベノミクスと、翌年の黒田バズーカによる株高、不動産高」 「2020年以降のコロナ禍とその後のゴールドや仮想通貨、絵画や高級車・高級ワインなども含む資産全面高」
など大きな潮目の変化は、ほとんどの専門家が予想すらできなかったはずです。
昨今のように、不可逆性を帯びた大変化、歴史的な大転換の時代にあっては、従来型の定型フォーマットに乗った思考・意見は全く役に立たないどころか、大外しをするといった弊害をもたらします。それで「想定外だ」といったワードが連発されるわけです。
本来、想定外というものはあってはならないことで、たとえ天災地変であっても、具体的な日付や場所は想定できないながらも、その可能性は日ごろから念頭に置いておくべきであるはずです。
加えて各業界・各分野の専門家の多くは「タコ壺化」しています。例えば株式市場について考える前提として、今や株や金融の知識だけでは到底太刀打ちできるものではありません。
■「感情が先で、理屈は後」のマスコミ
不動産市場について予測する時、不動産や建築・都市計画、経済・金融程度の範囲をカバーするだけでは、もう全く立ちゆかなくなっているのです。もちろんどの業界にも、数は少ないものの慧眼をお持ちの、本当の意味でのプロがいらっしゃることを、私は知っています。
いずれにしても、2020年以降のコロナ禍のように「想定外」の事態が次々と起きるであろう未来においては、いわゆるカッコ付きの専門家は、今後も予想を外し、間違い続けるでしょう。
すでに私たちは「1人1台スマホ持ち」の情報化社会・情報過多社会にいますが、そうした情報はそもそも、どのように創られ、配信されているのでしょうか。
まず前提として、テレビは視聴率、雑誌は販売部数、ネット記事ならページビューが求められます。とりわけインターネット、スマホの登場でテレビ・ラジオ・新聞などのいわゆるオールドメディアは旗色が悪くなっていますが、ネットの世界においてもその情報量は指数関数的に増大し続けています。
そうした中、多くの人に興味を持ってもらうためには、どうしても刺激的なタイトルや中身を追求することになります。具体的には「不安や恐怖をあおる」のがありがちな手法です。人は理屈ではなく感情で動き、後からその行動を理屈で説明する生き物だからです。
「感情が先、理屈が後」です。心理学的に、人の感情を揺さぶるのが手っ取り早いのです。
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( 219655 ) 2024/10/07 16:44:11 1 00 投資目的で購入する場合や一時的な住まいとして購入する場合は、都心に近くて職場にも近い立地のマンションは魅力的でしょう。
（まとめ） | ( 219657 ) 2024/10/07 16:44:11 0 00 =+=+=+=+= 今はいいのよ。売り抜けるつもりで投資目的や一時の住まいで買うなら良い。都心に近くて職場に近いところに家が欲しい人には特に良いでしょう。 1時間近くも満員電車に揺られて、人混みを掻き分けて、痴漢呼ばわりされたり、苛立ったサラリーマンに睨まれたりするくらいなら、10分や20分くらいのエレベーター待ちは苦にならない。マンションから自転車や徒歩で職場に行ければ最高だね。 問題はマンションが古くなって2回目3回目と大規模修繕が必要になるような時、投資家やお金持ちが新しい物件に移り住んで、必然的に新築時より世帯年収が劣る世帯が増える。終の棲家でもう修繕なんて興味が薄い人が増える。そうすると追加や突発の修繕費なんて集まらない。 でもこれも杞憂かな？都心部の職住近接な立地のタワマンが常に供給されない限り、都心の便利な立地のマンションは唯一無二だろうからね。 問題はそんなマンションは既に手に入らない事
=+=+=+=+= タワマンは豪華で素晴らしい夜景が観られるので誰もが住みたいマンションでしょうね。しかし、素人考えではいつまでもそんな状況が続くとは思いません。本当の金持ちは都心の低層なマンションに居住していると思います。タワマンに住むことは無いでしょう。投資用物件としては保有していると思いますが。そうであれば、タワマンは単なる投資物件でしかありえないことになります。都心にあって便利でしょうが、狭くて、隣戸の生活音が聞こえる、、地上に降りるまでが不便な維持費の高い、大規模修繕の費用が高額な住居に永住しようと思う人はそう多くないと思います。そうなると、古くなったマンションは誰がババ引くかだと思います。
=+=+=+=+= 晴海フラッグがどうかは置いといて、廃墟化した大規模団地とかビルが残るリスクを考えたらやはりこういうマンションを建てる時は取り壊し費用を預託するシステムは必要だと思う。自動車を買う時はリサイクル料を預託するのに、より周辺への影響が大きい不動産は全くそんなシステムがなく管理会社が倒産したらほったらかしになるのは良くない。
=+=+=+=+= 地方だけでなく、東京も人口が減少していく現実を考えれば、都心の交通アクセスが抜群にいい場所を除き、近い将来、確実に需要が減り続ける。 移民を大量に受け入れることがなければ、投資需要はあっても、価格を長期に下支えするわけではない。 超長期の人口推計を見ると、このような人口推移をした時期はないため、過去に学ぶことは出来ない。
=+=+=+=+= 高層建造物は5,60年もすると修繕せず荒れたところが目立ちはじめてそれから修繕や改装、地震補強などを考えても遅いし入居者さんたちも出せる資金は限度があり話がまとまらない。結果的にそのままか、やがて朽ちていく。建築屋さんたちは場所を変えて新しく作り続けるこの繰り返しを見ていると思いますがまだ続くようですね。
=+=+=+=+= 垂直方向に大変長いSRC造の長屋。
住んでいる人が良ければ良いので、他人がとやかく言うことはないが、 お金に余裕があるなら、固い地盤上の戸建て住宅や低層のマンションのほうが安全、安心のような気がするけど。
=+=+=+=+= 不動産の”市場価格”は売り手、買い手の合意だけで決まる。 いわば株券の様なもので、買う人が有れば高騰するし、無ければ紙屑になる。 不動産の”資産価値”は立地、地盤、構造、設備、築年数、維持管理、などである程度客観評価ができる。 今東京圏では、タワマンが乱造されています。 かつては高級住宅のイメージだったタワマンは、いまや粗製乱造の時代。 かつての、香港、シンガポールの様な低価格都市型住宅になりつつあります。 年数と共に資産価値が急激に落ちています。 市場価格を維持できるのは、ごく一部の希少物件だけでしょう。 また、大地震などで”倒れない”はずですが、大損傷を受ける場合もあります。 建て替えが地震保険でカバーできますか？ 管理組合で対応できるでしょうか。停電断水はしのげますか。
=+=+=+=+= 都内のタワマンの供給はピークを過ぎてるので中古物件が異常に値上がりしてます。今後は立地の良いマンションはますます値上がりするでしょう。築20年を越えた耐震基準変更前で駅も遠いマンションだけが苦戦するかもね。でも都内では暴落はないでしょう。23区中心部は人口減りませんので。
=+=+=+=+= 不動産の暴落は団塊Jr世代が高齢者になる2030年以降じゃないでしょうかその辺から爆発的に高齢化が加速し2040～2050年頃がピークの見通しだとか。 現時点では新築マンションは乱立しこっから5年は不動産市況は上昇基調なのでしょうね。
要するに短期で考えればまだまだ暴落とはいきませんが10年20年の長期だとどこかで大幅な暴落があるって事なんでしょうね。相場なんてそんなものですけど。
=+=+=+=+= 建設費の高騰する以前に建てられたタワマンは利益が出るでしょうが 今発売されている物件は値下がりで損失が出るでしょうね 上がったり下がったりするものなので 安く買って高く売るを繰り返せば 資産は増えてゆきます
=+=+=+=+= １億円のマンションの原価計算をした。４５００万円で販売利益は４５００万円１千万円は仲介手数料広告費その他の実費。購入後1年で売りに出すと 幾らで売れると思いますか。２度目の購入者は初回購入者とほぼ同様の支払いに成る。仲介、広告、その他の重要雑費、販売手数料、＋利益ここが２重取に成る。一番は４０名の買い手が土地を購入、入札完成後に抽選入居で仲介を入れない、自立建築が１億円同等住宅は５０００万円で購入できる。自立協同組合を作り土地購入、建築業者入札、登記迄グループで行う、介在業者を入れさせない。方法です。建築も下請け業者はたくさんいます。設備全体も町中に 請け専門業者がいるのです。大手ゼネコンは自社社員では１棟を建てる能力は無い・全て町中の一人親方の集団が大手の孫請けで生計を立てている。駅ちか １０分以内は中心部を外すと結構有るものです。
=+=+=+=+= そりゃ業界人だから商売のためにはいい事言うでしょうね。 関係ない話しが多い。 現実、売れない、売りに出されてる状況見ればいい話です。 埋め立て湾岸エリアの価値なんて常識的に分かる事で、3.11の際にも千葉某エリアでも周知の事実。 それでも景観等で買う人は買えばいいんですが、煽る必要も無くデメリットもちゃんと話すべきなだけでしょう。
=+=+=+=+= 本当の富裕層はあまり自分が定住する不動産にはあまり興味がなかったりしますよね。不動産投資でキャッシュフローを産んで、その収入があれば自由ですから住みたいところに世界どこにでも移り住めますからね。
=+=+=+=+= 別にどうなろうが 住みたい人や投資したい人が買って住めばいいじゃないですか、たった数十年先も想像できない人たちの末路なんて知る由もない 埋立地の脆弱性や、高層マンションの補修経費、津波や震災のリスク、そもそも交通利便性の欠落など、普通に考えて100万円でも住みたくないですけどね、都会の人たちには魅力的に見えるのだから経済としては嬉しい話 冷静に考えてください 埋立地なんだから経費はあっても土地代なんかゼロ それが何千億円で売れるんだから こんなに儲かる話は無いよね なんか知らんが喜んで買う人が居るから売れる 作られる 誰も買わなきゃ高層マンションなど全く要らないと思うよ 停電したらどうするの？
=+=+=+=+= 晴海フラッグはね。どう考えても住みたいと思える要素が無いのよ。 埋立地だし海の側で塩害もあり、塩害によって老朽化も早そうな上に駅からも遠いし、買い物も不便そうだし。 ちなみに真にお金持ちは都心の地盤がしっかりしたところの低層高級マンションを買っていると聞きます。実際に低層高級マンションは見た目にも非常に魅力的に見えます。 評判が良くないのでどうにかして売りたいのは分かりますけどね。。。
=+=+=+=+= 専門家の方々もお仕事なので、売れる記事を書かないと食べていけない。 不動産関係の記事の鉄板といえば「タワマン暴落」 読者は「富裕層が大損して悲惨な目に遭う」という内容が大好きですからね。 なので、そういう記事ばかりが量産されるのは必然。 更には、それが然も事実のように思い込む残念な一般人まで生まれて、ヤフコメはタワマンアンチばかりになる。 そこに新たな暴落論が投入されて…という負の連鎖。 情報が溢れる時代だからこそ、正しい情報を掴まないと貧しいものと富めるものの情報格差が一方的に開いていく。難しい時代になりましたね。
=+=+=+=+= 不動産のプロではないので、価格の上下は言及できないが、 アクセスは悪い。もっと言うと公共交通機関を使う人によっては すこぶるアクセスが悪いし、お店も家の付近には全くない。
テレワーク主体とか、クルマ通勤、タクシー移動がメインなら まぁありかなというレベル
=+=+=+=+= コロナ前は頻繁に近隣中古マンションの売りのチラシと、このマンションを売ってくださいの買いのチラシの、両方がポスティングされていました。 それがこの三年ほど、まったく売りのチラシが入らなくなりましたが、先月あたりから売りのチラシがポツポツ入るようになりました。 「潮目が変わってきたのでは？」と感じているところです。
=+=+=+=+= 不動産経済研究所 首都圏 東京 神奈川県 埼玉県 千葉県 新築分譲マンション市場動向 2000年 9 万 5,635 戸 2023年 2 万 6,886 戸
タワマン建設は目立つから凄まじい住戸販売数に違いないと錯覚してしまうが 供給は右肩下がり マンションデベロッパーもピーク時から三分の一に減少し首都圏では安売りしないメジャー７の市場シェアは44パーセントしめるまでになったし
=+=+=+=+= 東京の団塊の世代の戸建てが市場に供給されるのに、人を縦に詰め込む必要性がないのではないかと思ってるけど、バックデータが見つからない。。 土地あたりの儲けでいうと縦に積んだ方がメリットあるもんなぁ
=+=+=+=+= 晴海フラッグは駅から遠い。 投資目的で買われていて、実際に住み人が少ない。 住み人が少ないと、管理が不十分になり廃墟化が始まる。 湾岸エリアの埋め立て地は、地震で高率で液状化が起きます。
=+=+=+=+= 金融資産を数億以上持つ富裕層なら，東急，小田急，京王などの私鉄で，23区付近の駅から徒歩圏内に終の棲家を構えるでしょう。駅や商店街を利用する人がどの層か，そこが気になるところです。町医者が近所にいくつかあり，中核病院までタクシーで20分くらいで行けるところだと老後も安心です。まあ，タワマンの資産価値は簡単には暴落しないと思いますが
=+=+=+=+= タワマンに関しては終の住処ではなく、ババ抜きでしょうからね。 誰もずっと住むことは想定しておらず、適当な時期に売却して他へ移る。 これまでも言われてきたように、投機の対象である部分がほとんどで住むことはオマケなのでは。 (勿論立地に魅力を感じて買う層もいるだろうが、リセール悪ければ値段はここまで上がらないだろう)
=+=+=+=+= >>水害リスクに関しては、都心湾岸地区はむしろ内陸部に比してリスクは低いというシミュレーションが出ている
このソース元がどこか知らないけど、たぶん津波が来るような地震の統計頻度と、洪水·土砂崩れの頻度と比べて単純に内陸対湾岸でリスク計算したとかそんなとこかね。 そんなの間に受けてる (本当に信じてるのかここでの論調のために悪用してるのか分からんが) 時点でこの記事の価値が分かるぞ。 賢い人は、湾岸でもなく川沿い山沿いでもない所を選ぶだけなのよ。
=+=+=+=+= 東京オリンピックが終わったらマンション価格は下がると専門家やワイドショーなんかは言っていたにも関わらず23区内なんかは1億越えが普通になってます。株や為替もそうだけど専門家と言われる人達の言うことは信用してはいけません。
=+=+=+=+= 大震災や富士山噴火などが起こったら食糧不足や疫病が蔓延するなど大変なことになるのは目に見えている 東京のような災害の弱い土地に縦長の長屋を建てて住む人の気が知れない 竹中平蔵のようなグローバリスト利権屋集団が自分たちだけいい生活を満喫したいがために東京一極集中を加速させたようだが、災害の時に困るのはあんたたちなんだよと言いたい もっと地方を充実させて、東京から人を減らさないと
=+=+=+=+= 単に売値が高いだけって気がするけどね。 それで売れてなければまさに絵に書いた餅。 実際データ上では契約率は落ちてるわけだしさ。 要するに高すぎて誰も買ってない、仕手株の最終局面。
そんな状況でこういう記事を見るとタワマンをなんとか高値で売り抜けたい連中の提灯記事に見えてしまう。 もしこの読みが当たるなら暴落はこの後ということになるが…
=+=+=+=+= 晴海フラッグは賃料安いから、年収低くても借りれる、とこの夏から晴海フラッグの賃貸に住んでる知人が言ってた。でも、まだまだ空き部屋ばかりだそう。
=+=+=+=+= 晴海フラッグは供給過剰だし、 さらに豊海、月島、晴海とタワマン合計6棟も 今作っている。
中国、韓国などは実需の2倍もタワマンを建てた上に 投資会社がどんどん価格を釣り上げて 住みたい人が購入ができなくなった。
それで見事にバブル崩壊したが、 日本も同じ轍を踏んでいる。
=+=+=+=+= なぜ、海沿いにタワマン建てる最大の理由は…地震による津波の防波堤なんですよ。近い場所に何棟も入り組んで作られてます。タワマンが壊れても防波堤になるので…それが最大の役割なんですよ。
=+=+=+=+= タワマンなんて所詮ババ抜き 数十年で老朽化、所有者は老人だらけになり修繕費は集まらない＆意見はまとまらない、という未来が待っている 売り出された時はマネーゲームの道具になっても、やがて老朽化した時に地域どころか国レベルで大変なお荷物になるだけ そもそも高い建物が並ぶ街は品が下がるということをいい加減日本人も知るべき タワマンは建ててから撤去するまでの費用負担の責任を業者に義務付けるべき
=+=+=+=+= いくら魅力を挙げ列えても、所詮投機目的の価格高騰でしかない。 それも多くは中華勢等が買い漁ってる現実は不動産屋は敢えて無視してるんだろう。 住むことを考えたら、やはりタワマンはあり得ないだろう。
=+=+=+=+= マンション暴落をとなえてた牧野先生にインタビューすれば早いのでは？？ 彼のオリンピック後大暴落を信じて買う事を躊躇したら買えなくなった人に対しての意見を聞いてみたいです。
=+=+=+=+= 河川水害以外は軒並み他の地域より弱いし、弱いからこそ色々対策必要になってるんだろ。 耐震性も震度7クラスを経験した実績が無ければどこまで信用出来るか分からない。
=+=+=+=+= 実入居率、外国人保有率、法人保有率客観的数値が有ればいいのだけど。 何故出さないのかね？ やはり言われていうようなことになっているのかと疑ってしまう。
=+=+=+=+= 先の事は誰も明確な答えを出せないからね。 とは言え今のタワマンの購入層から見ると1回目の大規模でエルザの様に管理組合が8年も前から準備って事はないからね。 積立金枯渇して修繕積立金値上げ、2回目のエレベーター更新で更に不足して値上げで終の棲家で買った人がババを引くって感じかな？
=+=+=+=+= マスコミやマスコミが記事に載せるマスコミが選んだ専門家は、要は記事が売れればいいんだけ。だから、それが当たるかどうか？真実かどうかなんてどうでもいいと思っています。だから外れるんですよ。笑 当たり前。
タワマン暴落暴落と10数年言い続けて外し続けた幻冬社さんなんて、その典型。今もゴールドオンラインと名前を変えてみんなの好きな記事を書いてますよ。
=+=+=+=+= 不動産デベロッパが隠す真実 物理法則や化学反応は覆らない コンクリートにも寿命が有って約100年、延命補修しても120年で建替え必須 例えば5億で買って途中で1億くらいの費用掛けて補修しても伸ばせる寿命は20年くらい コレ科学的根拠が有る事実で有り真実で有る 因みにこのコメントを書くとほぼ確実に消される
=+=+=+=+= 暴落記事がそもそも買えない人に溜飲下げさせてビュー稼ぎするのが目的だからね。専門家()も本気で書いてないワケ。持ち家に手が届かなかった氷河期世代も都内には多いだろう
大ウソとか間違いではなく、そのテの記事は飯のタネとして書かれているのを見抜けないといけない。記事読んでノリノリでババ抜きだ何とかと煙は高いところが好きだとかコメント書いてる人は遠回しにバカにされてるんだよ。早く真実を見抜いて人のコンプ刺激して金稼いでる悪質な記事に怒ったほうがいい
=+=+=+=+= 株や不動産、情報だけ当てに一般人は損する仕組み。儲かるのは裏で情報を仕込む業者、投資家、ファンド。 公団に住む世帯が無理して700万以上するアルファード買わない100万以上のロレックス買わない、地道に貯金して。 普通に住みたいとこに賃貸でも売買でも住めばいいんじゃないかな。 無理してろくな知識なく投資目的であれこれに手を出すと大体大損してカモられて終わるわな。 まぁ、この国ではある程度悪さしないとまともな儲け話なんてない、悪魔に魂売った人間ならありだが善良な市民は普通に働いて税金払って小さな幸せでも謳歌してください。
=+=+=+=+= 必死。 マスコミを利用して必死ですね。
そうやって騙される人で売り抜こうと考えるのは当然ですが。。。。
実際は過剰供給。 そして、アクセスの悪さ。
晴海フラッグは暴落は避けられません。 今はまだですが、いずれ必ずそうなります。
ですが、周辺のタワマンまで暴落するということはありません。 晴海フラッグと周辺のタワマンは全く別の物件。 なんで同じに考えるのでしょうか？
=+=+=+=+= タワマン暴落を支持する人は２０２５年以降を想定しているのに対して、このタワマン信者は記事にもあるとおり２０００年以降のこれまでを話しているだけ。分譲タワマンは大規模修繕と建て替え費用のババ抜きが運命づけられていることには変わらない。
=+=+=+=+= 晴海フラッグは住むに値しないとか、廃墟化するとかコメントしてるが
記事の要旨は、専門家の東京オリンピック後には不動産不況が来る、晴海フラッグは売れない という意見がたくさんあったが全く外れたってことだろ
実際にこの手の不動産暴落説がものすごくたくさんあった、人口減少に由来するものなので常に来年には暴落など
現在、契約率などが若干下がっていて数年後には下落するかもしれんが、現在はが高値維持で暴落は起こっておらず、専門家共の予想は外れてる
=+=+=+=+= 要するにその道のプロの人でもこの先どうなるか分からないという事の様で。もう誰が本当の事言ってるのかさえ分からない、素人が手を出すと大やけどしそう。
=+=+=+=+= 不動産コンサルタントとしては上がりますので投資しましょうと言うだろうな。下がっても責任は取る訳でもないし、自分の資産が減るわけでもない。
=+=+=+=+= 2-3年のうちに、転売を繰り返す中国人がバブル崩壊で晴海フラッグを手放す動きが必ずやってきます。すると、本当に暴落が起こるでしょう。何せ現時点でこのマンション周辺はまるでゴーストタウンのように閑散としている。大嘘とはこの記事のことですよ。
=+=+=+=+= 本国よりマシだからという理由で中国人の投資先になっているのではという疑念があるが。 実入居率や購入者の割合などの分析がないのが説得力を欠く。
=+=+=+=+= だってその「専門家」が自分で買えば儲かるからね。
全部ではないけど、専門家が騒いでる事は話半分で見聞きする方が良い。 余裕で投資出来る層は何も言わなくても自己責任で勝手に動くから。
=+=+=+=+= 不勉強で思い込みが激しく煽る事しか出来ない、ワイドショーに代表される手法をやり続けるマスメディアは、近いうち淘汰されるというという意見には納得する。
=+=+=+=+= > 専門家が肝心な時に間違える
だからいつまでも専門家をやっている。間違えなければ一財産築いて専門家を辞めて遊んで暮らしている。FPも同様。お金持ちになりたければお金持ちに話しを聞くのが一番。貧乏なFPに聞いても説得力がない。
=+=+=+=+= 価値は上がったかもしれないが、維持費なども爆上がりだから、投資目的で買ったなら利のある内にさっさと手放さないとババ抜き始まったら売りたくても売れなくなる
=+=+=+=+= その晴海フラッグは、今でも抽選倍率100倍を超える超人気物件です。 マスコミや評論家の言うことなんて、広告費を貰っうかPVを稼ぐために、歪曲や意外性を狙った的外れなものになりがちです。
=+=+=+=+= 長嶋 修
↑ この方、youtubeで終末系陰謀論みたいなのを、ずっと語ってたので、何年か前に反論の書き込みした思い出が。。
「金融緩和で資金がジャブジャブで云々」という典型的なバブル崩壊論で、日本のインフレ率や指標みても、そんな事ないですよと書き込んだら、すごい剣幕で反論してきた。
つまり、誰でも間違う事はあるという事ですな。
=+=+=+=+= 日本の専門家？不動産に専門家は居ないでしょう 適当に色んな事を言ってるだけでしょう 自称専門家は仲間内で儲かる様に適当な事を言ってるだけ マスコミも話題になれば良いし 暇ネタとして尺を満たせばなんでも良いでしょうからね そして プレジデントも そっち側で一緒に暇ネタにしてたんでしょう
=+=+=+=+= 正直この4つは本当じゃない？今の法律じゃタワマンなんか絶対建替えられないでしょ。住んでみたらわかるけど、湾岸エリアはビル風が酷いし、あんまり居心地の良いエリアじゃないよ。
「埋め立て地は人が住むところではない」 「ホントの金持ちはあんなところに住まない」 「やがて廃墟化する」 「湾岸タワマンは災害に弱い」
=+=+=+=+= ＞「今買わないと損する○○銘柄」とか「バブル到来！ このチャンスの波に乗り遅れるな！」
テレビや新聞は、裁判になるのでこんなタイトル絶対につけません。プレジデントを筆頭とした3流雑誌だけですよ。 その3流雑誌で得意げに自分語りしてる筆者も、全く信用できないですが。
=+=+=+=+= 専門家の意見が外れるのと同じく、ヤフコメが世の中の常識と大きくかけ離れているのもたしか。 どちらも現実を見ず、自分の信じたいことしか認めないという共通点がある。
=+=+=+=+= 各メディア、評論家、ジャーナリストらの答え合わせを検証すればいい。 確か東京オリンピックが湾岸タワマン価格のピークだとのたまってたね。
=+=+=+=+= 終の住処ではないため、売却タイミングが全てです。高く売れる時期を見極めている。間違ってババ引いたら最悪な、ローン地獄が待っていますね。
=+=+=+=+= 住宅ローン金利の上昇が湾岸エリアのマンション価格が下がる可能性が出てくるのでは？
=+=+=+=+= タワマンは 必ず 暴落する。理由は、2つ。①数十年後の建て替え時に資金不足の奴らが騒ぐ。②超高層ビルの膨大な建て替え費用。これで いずれ暴落。
=+=+=+=+= 10年後の未来を考えて作られていませんから。労働人口減るし、あんな辺鄙な埋立地では便利な生活は無理でしょうね。
=+=+=+=+= 大半は中華系資本の投資だろう？個人も含めて 円安だから30%〜40%ぐらいで安く買えるんだ彼らにとって
=+=+=+=+= 中国は間も無く崩壊する！もいい加減にすべき。20年以上前からずっと言われ続けてるけど、結局、崩壊などは起こらず日本をぶちぬいていった。
=+=+=+=+= まだ言うか？この人はデベロッパーの出先なんじゃないの？大手はまだまだ大きいやつ建ててるもんね。
=+=+=+=+= そもそも資産価値とかは40年とかのトータルの話であって、それを1年で判断するってありえないわ
=+=+=+=+= 間違えるというよりそういう記事のほうがアクセス増えて稼げるからなだけでは？ 順調だというより失敗したみたいな記事に飛びつくでしょう
=+=+=+=+= 基本、大衆は賢く無い。多数決で決められる分野じゃなければ少数の相対的に賢い人らがオイシイトコは持っていくもの。
=+=+=+=+= ＞「感情が先で、理屈は後」のマスコミ
ごりっぱなことを仰いますが、貴方の過去の予想が当たったかどうかと、今後の予想はどうなんでしょうか？ 後講釈は何の役にも立ちません。
=+=+=+=+= まあ、晴海ブラックはヒトが住む場所ではない、近い将来、ゴーストタウン、限界集落になるだろう
=+=+=+=+= 外国人だらけよ。 そもそも日本人に売ろうとしてない、世界基準の都市の1つとして激安東京が買われている。
=+=+=+=+= それより、住宅金利が上がる方が、問題じゃね？ 0.15‰上がったけど、これから5％まであがるよ どんだけ〜
=+=+=+=+= 良いものは高くても売れる。 景気が割るわけでもお金が無いわけでもない。
=+=+=+=+= こごを高額転売した人は勝ち、それを高額で買った人は負けだと思う。
=+=+=+=+= 自作自演のマスメディア。 購買目的の仮想ストーリー。
うちの車の下取りの方が 大暴落している
=+=+=+=+= ちょっと観光がてら晴海フラッグに行って観るかという人もいない場所にマンション。
=+=+=+=+= ガラガラの団地があるのに、タワマンがそうならないと、なぜいえるのか
=+=+=+=+= 煽りたいメディアが、榊みたいな予想外れっぱなしの専門家を引っ張り出してきてただけやん。
=+=+=+=+= 晴海フラッグって芦屋浜のプレハブ積み上げたマンションに似てる。
=+=+=+=+= 駅から遠く不便な晴海フラッグさえ購入できない庶民の人達には嫌われる記事ですね。
=+=+=+=+= 湾岸の埋め立て地が災害に弱いのは事実だけど。
=+=+=+=+= ババ抜きなんだから最新に買って煽って煽ってさっさと売る人が得する、それ以外は損して終わり
=+=+=+=+= あと20年くらいで人口が大幅に減るだろうからねえ。
=+=+=+=+= 能登もタワマンだったら死人は出なかったかもしれませんね
=+=+=+=+= あの辺の平日昼間のエントランス、外国人しかうろついてない。
=+=+=+=+= プレジデントは三井から広告費もらったのかな？？？
=+=+=+=+= その大ウソを広めてるのはメディアだろうが。
=+=+=+=+= 大ウソと言うか小さな恒大不動産問題が東京で起きつつあるだけ。
=+=+=+=+= 全部結果論だなぁ 後からならなんとでも言えるよね
=+=+=+=+= 30年後が大変なのだ。 誰がババ引くかだ。
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