( 264058 ) 2025/02/12 05:42:53 2 00 「新築競争、ばかげている」…タワマンの「空室税」を検討、神戸市が懸念する廃墟化リスク産経新聞 2/11(火) 19:30 配信 https://news.yahoo.co.jp/articles/c5c210a297a732de59b32f7b6b4ae147694a2922 |
( 264061 ) 2025/02/12 05:42:53 0 00 タワーマンションの建設が規制されている神戸市内の三ノ宮駅周辺＝２月4日
高層階からの眺望の良さや高級感、充実した共用設備などが人気のタワーマンション（タワマン）。東京や大阪など都市部を中心に建設が進む一方、その将来性を危ぶむ声が上がっている。神戸市では、三ノ宮など都心部での新規の建設を事実上禁止。同市の有識者会議は今年1月、タワマンが将来的に「廃虚化」するリスクに言及し、居住実態のない所有者に市独自の税を課す案まで打ち出した。専門家が指摘するタワマンの懸念とは－。
「人口減少時代をどう乗り切っていくかを考えたとき、目先の人口増だけを考えてタワマンの新築競争をするのは、ばかげている」
1月10日の定例記者会見で、神戸市の久元喜造市長はこう強調した。
神戸市は、商業地域となる都心部への人口集中を避けるため、令和2年7月以降、「都心機能誘導地区」を指定し、JR三ノ宮駅周辺の22・6ヘクタールで住宅新設を禁止。また、新神戸駅からJR神戸駅にかけた区域には、敷地面積に対する建築延べ面積の割合を示す「容積率」が400％を超える住宅建設を規制しており、市の中心部では高層のタワマンの新築は事実上できない。
一方、神戸市内では、平成初期から全国に先駆けてタワマン建設が進行した経緯があり、建設中も含め、64棟の分譲型のタワマンがある。
こうした既存のタワマンの将来性への懸念や今後の建設ニーズなどを踏まえ、課題を検討してきたのが、市の有識者会議だ。1月8日、久元市長に最終報告書を手渡し、「都心においてはさらなる抑制を図る必要がある」と提言した。
■空き部屋多く修繕積立金増額の合意が困難に
不動産経済研究所大阪事務所によると、タワマンは、その利便性の良さや資産性、充実した共用施設などの魅力から全国的に人気が根強い。一方、建築費の高騰などにより「（前年よりも）大きく増えたということはない」と笹原雪恵所長は説明する。
神戸市内では、三ノ宮などの都心部は高額だが、少し離れた垂水区などのエリアで「一般の人がタワマンを購入する傾向にある」。高齢者の戸建てからの住み替え需要のほか、ファミリー層にも人気があるとみられる。
では、そんなタワマンの何が問題なのか。
最終報告書によると、タワマンは、高層階ほど、実際には居住していない非居住（空き部屋）率が高まる傾向にある。
神戸市内では40階以上で住民登録のない部屋の割合は33・7％で、所有者の中でタワマンに住んでいない割合は58％。市外に住んでいる人も23％に上り、ほかの階層に比べて高かった。
その影響について、有識者会議は「投資やセカンドハウス目的の所有が増えることで、価格が高止まりし、居住目的の希望者が取得できない」と指摘する。
所有者の年間平均所得も、1～9階の居住者が約314万円なのに対し、40階以上は約837万円で、2・5倍以上の開きがあった。
近年分譲されるマンションの多くは、当初の修繕積立金を低く抑え、将来的に増額することを前提としている。だが、タワマンは所有者の所得にばらつきがあり、空き部屋も多い。このため増額などの合意形成は困難になるとみられ、報告書は将来の「廃虚化」の可能性に言及。「行政の代執行手続きで解体したとしても、費用を回収することは不可能に近い」と指摘した。
報告書は居住実態のない空き部屋について、「貴重な都心部の住宅ストックが活用されていない」として、所有者に対し独自の課税を行うことも市に提案。市は今後、議会などと議論を進めるとしている。
■「将来に負担残さない街づくりを」
歴史の浅いタワマンはまだ深刻な老朽化には至っていないが、昭和時代に建てられたマンションの中には、既に老朽化と住民の高齢化という「2つの老い」の問題がみられるケースがある。
滋賀県野洲市では、令和2年に行政代執行により鉄骨3階建ての老朽マンションを解体。市が費用約1億円を区分所有者9人に請求したが、現在も半数以上が未払いの状態だ。
国が設置したマンションに関する検討会のまとめでは、令和4年時点で国民の1割超がマンションに居住しており、永住意識を持つ人も年々増加。タワマンについても全国で1400棟を超えた。一方、所有者の高齢化で管理組合の担い手は不足し、修繕積立金が足りているマンションは全体の約3割にとどまる。
住宅政策に詳しい摂南大の平山洋介特任教授は、「すでに既存のマンションで修繕積立金の滞納などが問題となる中、タワマンで同様の事態が起こると手の施しようがない」と指摘。「神戸市の規制は全国的にも珍しい。長期的な目線で見て、将来世代に負担を残さないまちづくりが大切だ」と話した。（地主明世）
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( 264060 ) 2025/02/12 05:42:53 1 00 空室税に賛成や、タワーマンションの解体についての意見、都心にマンションを建てることに対する懸念、修繕積立金や管理費の問題、外国人への不動産投資に関する意見、将来の市街地の問題、タワーマンション建設の負の側面、地域の衰退、高額な修繕費などに対する懸念、タワーマンション所有者による負担に関する意見、外国人の所有権についての議論、将来の街づくりに関する提案、マンション所有者への支援、都市の自由な発想、タワーマンションの問題点、神戸市のまちづくりに対する批判、各地域の事情や税制に関する意見があります。 | ( 264062 ) 2025/02/12 05:42:53 0 00 =+=+=+=+=
空室税はあっても良いと思います。 固定資産税は居住用資産だと軽減措置があるのですが、住民票の届出の有無等を基準に、軽減措置を適用しないとかあっても良いと思います。
ただ、その人の職業等によっては、東京と関西の二拠点で仕事をしているとか、単身赴任とかもあるので、住民票を正副２地域に届出できる仕組みも、合わせて必要かもしれません。
▲45 ▼4
=+=+=+=+=
タワマンは解体するのに数十億円かかると言われています。負の遺産になる事は分かり切っているのに、新たに建てるのは大問題だと思います。
管理や補修に多額のコストがかからない建築物のみ、今後は建築すべきだと思います。
タワマンは持続可能な建物ではありません。後世に禍根を残す建物だと思います。自治体が許可しないのは英断と言えます。
▲199 ▼37
=+=+=+=+=
空室税とかすごいね。 戸建ての空き家化は全国各地で起きているから、これにも課税しないと、税の公平性は担保できない。タワマンという明確な線引きのない集合住宅だけにかかるのは問題があると思う。
あと、そんな税ができたら、新築に消極的になって震災時などは多大なダメージ。生み出すと思う。
自治体の自治権を行使しているだけだから、勝手にしろと思うが、人口減少で過疎地はインフラが維持できなくなり、移住が進むでしょう。
その時は自分の子供の世代まではインフラが維持できるような市街地が移住先になると思うけれど、受け入れ準備をしていないと、東京、名古屋、大阪、福岡のタワマンに出来る空室に人が流れるだけだと思う。
これからは人（特に労働力）の奪い合い。 東京、大阪はすでに全力で取り組んでる。 悠長な事を検討している場合ではないと思うのだけれどな。
▲3 ▼24
=+=+=+=+=
新築競争を止める対策と、廃墟化リスクを低減する対策、 修繕積立金の不足を回避する対策は、それぞれ全く異なるのではないか？
新築競争を止めるためには、建物の高度や容積率、建蔽率等を厳しくすれば、タワマンは建設しにくくなるのではないか？
廃墟化リスクを低減するためには、現在、所有・居住している人が将来、売却しても、次の人が購入・居住しやすいようにしたらどうか？
修繕積立金の不足を回避するためには、購入時に一定金額を納入し、毎月も現状より高い積立金にしたらどうか？
一方、空室税は、資金豊富な人や企業には効果が少ないのではないか？
空室の所有者が、将来の売却益が空室税を含む経費を上回ると判断すれば、売却しないのではないか？
しかし、資金があまり豊富でない、一般的な所有・居住している人は、将来、賃貸に回しても空室税に耐えられないので、居住しないようになったら、すぐ売却するのではないか？
▲2 ▼27
=+=+=+=+=
賛成。 ステータスにかけるお金に対しての税金はどんどんかければいい。 ババ抜きと一緒で築年数が経てば経つほど修繕積立金は高騰し、住人は減り、税金で解体することになるんやから。 まずは建てない。 建ったものは開発者と買った住人で責任を持って積み立てておく。 何度もいうがステータスなんやから金はいくらでも出すでしょうよ。
▲59 ▼3
=+=+=+=+=
廃墟化リスクは高いと思う。神戸市の人口150万切ってるのにタワマンばかり要らないでしょ。新神戸駅も30年経て廃れてるし。出生率の低下が顕著なのは、戸建てかマンションを買い求めやすく子育てしやすい環境の自治体は兵庫県下に他にもありますしね。
▲35 ▼16
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タワーマンションは大規模修繕費用が高額になりますから10年程居住したら売却するのに限る！特に外壁の修繕が生じた場合は足場設置も困難ですし修繕会社の言いなりの工費になり修繕費用が不足する場合一括支出を迫られます！ここで居住者意見の同意が得られなければドンドン傷みます。投資目的に購入する中国人が問題なんです。空き室税は良いですね！
▲116 ▼27
=+=+=+=+=
短期的に日本の資産(土地)価値を上げたいならタワマン乱立はあり？(その代わりに海外資本家に買いまくられるけど)。でも長期的に見たら、ほぼ確実に廃墟化することは見えている(今以上の高層化建て替えしない限り)。 日本の公共インフラといっしょ。八潮の事故と同じく老朽化したインフラの後始末に今苦慮しているでしょ。同じことがタワマンでもおきるよ。まぁ、自分はその頃は確実に死んでいるので、好きにしたらいいと思うが。 建設は遠い将来のことなんか何も考えていない。それは今も昔もいっしょ。
▲15 ▼0
=+=+=+=+=
＞＞所有者の年間平均所得も、1～9階の居住者が約314万円なのに対し、40階以上は約837万円で、2・5倍以上の開きがあった。
空き室に課税して、有効利用を促進するのは良い。 ただ、このデータだと廃墟化リスクについては、低層の低所得者の滞納のほうが課題でしょう。 物価高では、管理費も修繕積立金も値上げしていくから、低所得者は払えなくなる可能性が高い。
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空室税、いいと思います。居住実態のない外国人の投資では住民税さえ生みません。タワマン建設で仮に子育て世代が一過性に増えたとしても、近隣の小学校や中学校がキャパオーバーとなってかえって困ります。35年ローンで買っている人達が住み続けていれば、20年もすれば住民に小中学生はいなくなり、30年もすれば高い修繕積立金でローン破綻する老夫婦が続出するでしょう。いい事なさすぎです。
▲75 ▼22
=+=+=+=+=
>「投資やセカンドハウス目的の所有が増えることで、価格が高止まりし、居住目的の希望者が取得できない」
SUUMOで神戸近辺のタワーマンションの中古価格を見てると、１０平米あたり1000万円しないよ
６０平米台後半の住戸が５８００万円台だったりするけど、これで高いって言ってる人はそもそも分譲住宅を買う人じゃないだろう？
マンションは住民みんなの共有財産だ、安く買いたいからって資産価値を棄損すれば先住住民の資産も棄損するんだ
それでどうやって、毎月ツラ突き合わせて理事会に参加とかするんだ？
それと管理会社への管理費や、駐車場などの設備使用料、修繕積立金（一時金じゃなくって月々の方）を滞納する様な人は、会社が傾いた様な人だよ、日本人でも普通にいるし、低層マンションでもいる もちろん法的に督促を発行したりする
あとセカンドハウスでも普通はオーナーは、管理費等は払っているよ
▲1 ▼1
=+=+=+=+=
これは賛成。 タワマン投資なんかしてるの外国人がほとんどだろう。日本の国益になるし、働き世代が住み始めると住民税その他もろもろ収められて活性化する。
家は一部の金持ちのために独占されるものじゃない
▲105 ▼39
=+=+=+=+=
的外れな税制案ですね。 修繕積立金の値上げに反対するのは、高層階を買う投資家よりも低層階に住む所得の低い庶民達でしょう。
空室税を導入したら、出口が細り資産価値が毀損した上に、修繕積立金の値上げは進まず、更に資産価値が下がるという、負のスパイラルに入る事でしょう。
▲23 ▼51
=+=+=+=+=
下水道管と同じで建てるのはいいけど後始末させられる未来の人間がかわいそう みんなわかっていること、でも目先の票であったり金に釣られるのが人間 40年後50年後のことより今の自分がみんなかわいい
神戸の言ってることは正しいようには見えるけどこのバブルにのらないと神戸はどんどん衰退していく 下水道管だって将来メンテナンスができなくなるから敷設するななんていってたらその都市はどんどん衰退していったわけであって 理想と現実のギャップがここにある
▲36 ▼17
=+=+=+=+=
値段がつくタワマンならまだ救いがある。 値段がつかないリゾマンや地方の田舎物件は近い将来どうなるのだろう。 分譲時のプール、サウナ、ジム、レストランなどファシリティを維持してるところなんて ほとんどないのでは。 ちなみに某リゾマンは管理組合が外資になってしまい機能不全。エレベーターも10年以上点検整備していない。また、共有部分が役所や反社の担保になってる所も。
▲5 ▼3
=+=+=+=+=
最初はタワマン対策で初めても、年数経つと当初の目的が忘れられて、タワマンだけは不公平だという話になり、親が亡くなって相続した実家とか、いろんなところに波及しそうで怖いですね。
▲1 ▼3
=+=+=+=+=
ほんま三ノ宮にマンションいらんて。新神戸に続くフラワーロード。加納町抜けたらマンションとホテルだけ。行く価値がない。通る価値がない。元町商店街の南側。マンションだらけ。まだここはほんの少しはショップがあるがわざわざ行く価値はない。狭い土地にタワマン建ててウハウハなんはデベロッパーだけ。価値の低い物件を眺望や内装の機材の良さで釣られて大金を使う。タマワン建てられんかったら狭い土地にマンション建ててもデベロッパーは儲からん。神戸でブイブイ言わせてる和田なんたらもうええて。長い目で見て商業地にマンション建てられてこれ以上三ノ宮が行ってもそんじょそこらのモールに負ける街になってもええんか？市長の規制案は将来の神戸のために間違いなくなるわ。住みたいなら一駅ぐらい電車乗れ。歩いても30分もかからんわ！どんだけ運動嫌いやねん。
▲41 ▼11
=+=+=+=+=
土地の所有者（不動産会社）等に何かあった場合・タワマンに不備があった場合解体費用は誰が支払うのか？ 結局のところ行政が支払うことになる。 タワマン建築の場合、解体費用を行政に預けるとか？
▲12 ▼20
=+=+=+=+=
外国人による日本の都心駅近マンション買い占め防止税を導入をお願いします。現在、外国人による買い占めの横行により、日本の不動産価格が高騰しており、日本人の少子化が悪化するほど住環境に支障がでるなど社会問題になってます。中国人より日本人を大切にしてください。
▲3 ▼2
=+=+=+=+=
築50年のマンションを都心部に所有していますが、 建替は絶望的に無理だと思った方がいいです。 マンション快適生活寿命は45年位までです。 管理組合の役員になればマンションがどれでけ 難しいものか分かります。 今は戸建住まいです。
▲2 ▼0
=+=+=+=+=
なぜ、そこまでの思慮でタワマン建設を禁止にしたのなら、税金垂れ流しの新長田駅再開発のビル建設を見直さなかったのか。いつまで株式会社神戸と言われた昔の栄光を忘れられないのか。 もう今の若者は異人館も港神戸もお洒落なアパレル町の神戸も知りません。
▲3 ▼2
=+=+=+=+=
投機目的地ならもっと高くすべきだし、しかも海外からなら尚更、外国人に修繕積立金を未払い且つトンズラされたら、まともに払ってる入居者がバカを見る。正当な入居者とその建物の健全な将来に重点を考えるべきでしょう。
▲22 ▼15
=+=+=+=+=
非居住でも所有者がいないわけじゃないのでは？ 固定資産税も管理費もそこから取れないってことなのでしょうか？ 払えないなら容赦なく没収すれば、適当な外国人の牽制にもなる。
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阪神御影のタワマンができる前のこと、 高校が廃校になり跡地の活用をどうしたらいいか、 付近住民にアンケートがあった。
アンケート用紙には、公園とか、例が並んでいたように記憶する。 アンケートするぐらいだから、公共の設備が出来るのかと思っていたら タワマンになるとしばらくしてから、聞いた。 だったらアンケートなんかするなと思った。はじめから、決まっていたのだろう。
タワマンに決まってから、タワマンから離れている、阪急御影あたりでも反対と書いた垂れ幕を見た。阪神御影から、離れているから反対なんてやり過ぎかと思いました。
タワマンが出来上がって、阪急御影あたりでも、でっかく見えて、景観が悪いなぁと感じた。
そう言う意味で、今回のタワマン規制は、良いかなと思いました。
▲1 ▼2
=+=+=+=+=
三十年後、空室だらけ、廃墟だらけのマンション群が自治体の大きな負担になる。今すぐにでも各自治体は規制をかけるべき
▲1 ▼2
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働いて家買いたい人が買えない様なもの建てて、投資目的家賃収入で暮らす人にはしっかり税金取って欲しい。
▲23 ▼13
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空室で何が悪い？税制で規制するような話か？ そんなことより、評価額や居住用の要件の方を見直した方がいいのでは？
▲26 ▼58
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タワマン規制の負の側面タワマンを購入する年収1000-2000万の税金を多く払うファミリー層が、多数大阪に住んでしまっている。
▲1 ▼0
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人口減っても住みよい街にすればよいのでは。 過疎には過疎の住み方もあるのでは。
▲1 ▼5
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早晩詰むのが分かっていても億のカネ出して買うってんだから、好きなようにどんどん天に向かって頂けたらよろしいかと。
▲2 ▼1
=+=+=+=+=
市内のニュータウンが人口減少の問題を抱えてるので、都心に住居を集めたくないんです。
▲35 ▼10
=+=+=+=+=
「新築競争、ばかげている」…
それはタワマンに限らず、普通のマンションでも戸建てでも同様じゃん。
▲23 ▼7
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先を見据えた良い試みですね 今現在さえ良ければなんでも良いという政治判断が多い中で
▲20 ▼18
=+=+=+=+=
衰退の典型的な大都市神戸 もっと自由な発想展開をしないと そのうち100万人切るよ
▲18 ▼8
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結局税金で解体することがほとんどで真面目に修繕積立金払ってる人が馬鹿を見る状況ですからね
▲12 ▼10
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タワマンなんて、現代版の縦に伸びた長屋なのだから いいはずがない
▲19 ▼18
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既に神戸はまちづくり失敗してるよね。民間にケチつけるより、神戸市はどうしようもない。
▲23 ▼6
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まあ、大阪でも、都心と呼べるような地域は、神戸ではないよね。
▲2 ▼4
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神戸市がやらないといけないのは、新長田の開発の失敗の処理だろ 何で逃げるんだ？
▲31 ▼18
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東京より先に大阪が同じ制度入れそうやな。 何事もスピード大事。
▲3 ▼6
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最後はどうなるんだろう 壊せるのだろうか
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タワマンのメリットって景色以外何？
▲11 ▼17
=+=+=+=+=
これはとても良い税金。
▲23 ▼27
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こんなんしてるから 神戸の人口減が加速する 住勤近が世の流れ スマートシティ それに背く神戸は 衰退都市神戸
▲21 ▼10
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公務員のために納税ご苦労。
▲0 ▼1
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タワマンって愚の象徴みたいな存在だと思ってる
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