( 269563 ) 2025/02/24 17:38:46 2 00 住宅ローン破綻、富裕層と貧困層の大きな格差…東京で起きていた「重大な変化」現代ビジネス 2/24(月) 6:01 配信 https://news.yahoo.co.jp/articles/bed5ccc4593997f3c4495738fc87e9001b27848e |
( 269566 ) 2025/02/24 17:38:46 0 00 写真:現代ビジネス
人口減少日本で何が起こるのか――。多くの人がこの問題について、本当の意味で理解していない。どう変わればいいのか、明確な答えを持っていない。
100万部突破の『未来の年表』シリーズの『未来のドリル』は、コロナ禍が加速させた日本の少子化の実態をありありと描き出している。この国の「社会の老化」はこんなにも進んでいた……。
(※本記事は『未来のドリル』から抜粋・編集したものです)
郊外に移り住む人が増えると聞くと、かつてのような大都市のドーナツ化現象を思い浮かべるが、コロナ禍においてはそういうわけではない。
東京圏の郊外へと移り住むのとは正反対とも言うべき動きも目立つ。東京都の都心部にある高級マンションなどの売れ行きは好調であったのだ。
「コロナ前」から東京の都心部は外国人投資家に人気が高かったが、日本の感染者が米国などに比べて圧倒的に少なく、投資マネーが流れ込んだことが一因だ。もう1つは「K字経済」の影響だ。コロナ不況にあっては巨額の赤字を出す産業がある一方、「増収増益」となった企業は少なくない。個々人としてもむしろ収入が増えた「コロナ勝ち組」のパワーカップルなどには、オフィス街に近いエリアにマンションを求める動きが続いているのである。テレワークが普及しても、たまには通勤せざるを得ない人は多い。通勤中の感染リスクを減らすため、なるべくオフィスに近いエリアを選んでいるのだ。「コロナ前」から一部の富裕層にはオフィス街に近い地域への「職住近接」の動きが見られたが、アフターコロナになってもこれは続きそうである。
こうした動きに拍車をかけたのが、住宅ローン破綻だ。世の無常とも言えるが、自宅を手放す人が増えた結果、良質な中古物件に割安感が出たのである。
東京都統計部の資料によれば、2020年の年間で中央、江東、品川、世田谷の4区は2000人以上の人口増加となった。千代田、文京、台東、墨田、渋谷、練馬の6区も前年を上回った。一方、新宿、豊島、江戸川の3区は2000人以上の減少となった。板橋、杉並、大田など10区も人口減少となった。
タワーマンションが一棟建つだけで人口の動きに大きな影響を与えるので、区ごとの人口増減だけでは一概に傾向を分析できないが、オフィス街に近い区を中心に人口が増え、比較的住宅街の広がる区では減っている印象だ。
住宅価格の二極化も進んでいる。東京の都心部では高所得層の購買意欲の盛り上がりとともに高価格帯のマンションが値上がりしている。一方、都心から離れた区部や郊外では低価格の戸建ての需要が減少して値下がりが顕著である。コロナ不況が長引く中で、収入が大きく減ったわけではない中所得層に新規購入をためらう人が増えているのである。
「K字経済」が、住宅価格の動向に影響を与える弊害は大きい。地域間の格差拡大を招くからだ。都心部に高所得層が集まりすぎると税収の開きが大きくなり、行政サービスや福祉、教育の水準にも差が出てくるからである。格差の固定は、東京の街づくりを難しくする。
コロナ禍にあって、本格的なドーナツ化現象が起こりそうにないのは、4人家族が主流で三世代同居も普通であったかつてとは違い、単身世帯や2人世帯が増えたことと関係がある。家族の多い世帯が郊外に新しいライフスタイルを求めるのに対し、1人暮らしは都市機能に「利便性」を求めるという、「住宅」に期待するものの違いである。
コロナ禍は東京都の人口減少と東京圏の郊外への人の流れを強めたが、東京都の人口が2030年頃から減り始めることは「コロナ前」の段階で推計されていたことである。そうした意味では、これらの動きもコロナ禍がもたらしたというよりは、時計の針を進める役割を果たしたといえよう。
どんなにテレワークが普及し、通勤が"過去のもの"になったとしても、東京がただちに輝きを失うわけではない。アフターコロナの時代でも、国際都市として人々を魅了し続けることだろう。再び、東京都は地方から人を集める勢いを取り戻すかもしれない。
だが、地方で少子化が進む以上、それも長くは続かない。東京都が"飽和状態"にあることも疑いようがない。そうした意味では、コロナ禍が、東京都が「1400万都市」であることをわずか1ヵ月しか許さなかったのは象徴的であった。人口減少に耐えられる街に変わることを、2030年を待つことなく迫ったのである。
パンパンに張り詰めた東京都に起きた小さな変化は、時代のうねりを示唆している。
つづく「日本人はこのまま絶滅するのか…2030年に地方から百貨店や銀行が消える「衝撃の未来」」では、「ポツンと5軒家はやめるべき」「ショッピングモールの閉店ラッシュ」などこれから日本を襲う大変化を掘り下げて解説する。
河合 雅司(作家・ジャーナリスト)
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( 269565 ) 2025/02/24 17:38:46 1 00 この記事では、東京の人口構成や住宅市況、地方の過疎化などを取り上げつつ、都心回帰や郊外の過疎化などの現象が進行している様子が描かれています。
複数のコメントでは、東京が多国籍都市になる傾向や外国人の増加、住宅ローン破綻や格差拡大、都心と地方の差、大都市集中や人口密度の問題などについて懸念や意見が出されています。
【まとめ】 東京では外国人の増加や多国籍都市化の傾向が進行し、都心と郊外の人口格差や住宅市況の変化、格差の拡大などが懸念されている。 | ( 269567 ) 2025/02/24 17:38:46 0 00 =+=+=+=+=
東京圏は、減った日本人を補う形で外国人の割合が増えて、本当に多国籍都市になるだろう。特に中華系、アジア系。店も一見して中華食材店など「外国」と分かる店舗も増えていき、見た目も街全体が日本ではなくなっていく。自分は都心６区に住んでいるが、近隣の小学校などは外国人親が増えすぎて学級崩壊しているし、街を歩いていても中国語を本当に良く聞くようになった。
都心は富裕層の外国人と日本人、その周りの都市は高齢日本人と所得の低い外国人層になっていく。富裕層と貧困層に日本人と外国人の動向も加わり、カオスな都市になるだろうね。
▲223 ▼25
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東京は埋立地を含め高層マンションを乱立し、投資目的で購入する人も多い。しかし、人口減少や金利上昇、経済の低迷が進むにつれ、空室率が上昇し、賃貸需要も減少していくでしょう。 そして、管理費の滞納が増え、修繕計画が破綻し、共用部分の維持が困難になるマンションが続出する可能性がある。 結果として、管理不全の建物が増え、治安の悪化やゴーストタウン化が進み、将来的には、高層マンション街がスラム化する危険性も想定されるのでは。
▲141 ▼44
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地方の一部は急激に過疎化し住みづらくなっていくから、ますます大都市集中が進むと思う。 大都市が飽和するのでは、という点は団塊世代の住居が大量に市場に出てくるから大丈夫だろう。 むしろ大都市側も、空き家を増やさないために次の住人を呼び込まないといけない状況になると思う。
▲86 ▼23
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都心回帰と郊外の過疎化の流れは、東京のみならず地方都市でも進むだろうね。
これまでは核家族化による世帯数の増加と再開発によるマンション建設など住居の供給増が都心回帰の背景にあったが、今後はインフレによる居住経費や移動経費の増加により、その流れが益々加速するだろう。
インフレによる生活コスト増加と金利上昇による住宅ローン破綻も実際には増えているのだろうけど、人気のエリアなら値上がりにより任意売却で債務を支払っても「お釣」が貰えるくらいなので、競売に至っている物件は本当に少ない。
金利上昇の影響でどうなるかな？
▲24 ▼8
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地方の何件かの親類の家に遊びに行くと、どの親類の住むどこにでもあるごく普通の地域にもアジア系の外国人がかなり住むようになりました。アジア系の外国人は、結構何人かで集団でいつも動くようなのですごく目立ちます。もう東京も外国人だらけですが、地方も外国人が多いです。日本が多民族移民国家になり、日本国が日本人のものでなくなるのはもう避けられないと思います。日本人の子供達は時代ガチャにみごとハズレたようなので、本当に自分自身の力で是非力強く生きて行って欲しい。
▲33 ▼7
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少子化と言われてるのに地方でも延々とマンションが立ち続けている これが後にどうなるのか想像すればわかるのに目先の利益に躍起になる建築・不動産業界 将来のことなど二の次なのは明白
パワーカップルだろうと6000万の家でも買うべきではないという中で東京では億のマンションの売れ行きもいいというおかしな状態 あとは外国人の投機目的で購入されて使用していない物件の増加も後々問題になるだろう 管理しようにも連絡がつかないなどお手上げなことになる事例も 年を追うごとにどんどん問題がでてくるだろうよ
東京はそんな物件まみれのゴーストタウンになるのかもね そうやって日本人が住みにくい国になるんだ
▲227 ▼34
=+=+=+=+=
住宅ローン破綻で中古物件が多くでたと書いてあるけれど本当かな? まだまだ金利上昇と言うよりも金利正常化はこれからだし、この時点で破綻するような債務者はほぼフルローンで期間が浅ければ、壮絶な担保割れで売買金額は債務額を下回り売却は出来ないと思う。 購入物件が値上がりしたから中古物件の売却が増えたのでしょ! 徒に不安を煽ろうとするのは如何なものかと思います。
▲0 ▼0
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地方の富裕層と言うか、いい企業の首都圏本社に旦那さんが勤務している家族は、子どもの高校進学とともに地方を出ていくのを見るようになった。 小中学までは単身赴任で、子どもはどちらかの田舎でのびのび過ごし、進学で東京、神奈川、埼玉へと引っ越していく。 大抵、勉強ができる子なので、様々な意味で有能な人は、東京圏に吸収されていくなぁ、という感想です。
▲149 ▼7
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ひとつの都市社会がある一定のラインを超えると、階級化が進んで格差が出来る、納税額からいっても勝ち組を優遇して賞賛してほしいぐらいだけど、一方で色々な事情で住宅ローン返済が苦しいという人らもいる東京の現状。 人類は富める場所があると、そこに集合する習性があると思う、 東京の中でも更に富める場所に人々は集まる、都内の1部のタワマンなどは富める人の象徴、集合体といっていい。 そんな狭い限られた所に住む必要はないのに、上へ更に上へと競い合うように重なりあってるしそこに住める事が勝ち組の証、ただ問題はそこに住めない人々はどうするか。 答えは分散型社会しかないと思う。行政のみならず、日系企業の本社機能や準本社を東京から近い長野、仙台、静岡などに移転、研究施設のみ都内に移転（ここ１番大事）、本社機能を東京に一点集中する必要性など全くないと思う。
▲24 ▼15
=+=+=+=+=
都心に移住しているのは、主に外人でしょ。 日本の若いカップルでは1億超えのマンションはそうそう買えないが、世界的にはそうでもない。 世界的に見て、東京ほど便利で治安良く物価の安い街はない。 東京は外国からの観光客も多いし、そのうち外人優先の街になると思うよ。 東京の日本人は、外人を支える安い労働者ばかりになる。 それも経済原理の結果だし、受け入れるしかない。
▲71 ▼24
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観光業や特別な産業がない地域ほど先に疲弊していくと思う。 何故なら少子高齢化で職探しは都市部でないと少ないから。 商業施設も地方へ出張すれば分かる、駅前だけであとは車がないと買い物すら不便。 貧困格差が広がるのは同意、住宅価格はタワマンは一般庶民では手が届かない。 中古マンションも過去のマンションブーム時に大量建設された物件は高値で販売されてて、だったら建売かとしても23区外側でミニ戸が4千万円では郊外で買わざる得ない。 賃貸もそのうち需給とインフレで上がる傾向でしょう。 スラム化とかで煽るのはどうかと思う。
▲9 ▼4
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>東京の都心部は外国人投資家に人気が高かった
投資目的ではなく住居として購入された方はそれなりに知ってるけど、例えローン組んでも十年以内に完済したというケースが多い 日本人特有？の数十年かけて毎月少額ずつ返済するとか、超低金利をいいことに極力投資に回すというような考えはなく(プロの投資家でさえ)その辺り日本人より堅実というか誠実と感じる
▲9 ▼3
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コロナ禍で東京の人口が減ったのは、まず単身の単純労働（飲食業など）に従事する低所得層の仕事が減少し東京に留まれなくなった事と、逆に経済的余力のある層はコロナを好機と捉え郊外に新しいライフスタイルを求めた事が背景にある。中間層は耐え忍ぶしかなかったが、コロナが空ければすぐに富裕層は戻り、彼らを支える低所得層も戻って来た。住宅ローン破綻が激増すると煽った評論家もいたが、実際には大騒ぎする程ではなかったし、多死社会で相続対策のニーズから都心タワマンや好立地一棟アパートの売れ行きも好調。不動産価格も何事もなかったように強気で上昇している。結果的に中間層は郊外化し、従来は人気が低かった都内東側でも地価は上がりタワマンが建つ程になっている。都心なら単発バイトやウーバーなどで十分に生活できる。仕事でもライフスタイルでも、東京には地方から若者を集める吸引力が明らかにある。この構造は今後も変わらないと思う。
▲18 ▼19
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コロナ後の都心回帰というが、 さらにその先の現象として、 大企業の転出超過（大阪府や静岡県など）と 地方や郊外へのファミリー層の転出が増えています。
埼玉県や千葉県に転出のパワーカップルも増えて、 小池都知事も大慌てでアフォータブル住宅なる政策を打ち出したが、 ほとんど効果はなさそうだ。
一旦、リモートワークやオンライイン会議の利点を 知れば、大きなオフィスも必要なく 通勤手当も必要無いのは企業にとってもメリットがある。 ベテラン社員が多い企業ではコロナ禍と同じで、 出社は週1回程度となっている。
▲15 ▼9
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住むなら都心が便利でいいですよ。 医療施設や役所、スーパーも多く近いですし、鉄道・バス・タクシーも多いので車もいりません。 美術館や映画館、コンサートホールなどの文化施設も多く、仕事でも買い物でも趣味でも実に便利。 街を歩けば分かりますが、人の感じも都心と郊外・地方で全く違います。 記事も「都心と都心以外の２極分化」に触れている通り、都心に住む富裕層と、郊外・地方に住む貧困層の２極分化が目に見えて固定化していくのではないでしょうか。
▲119 ▼90
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分譲マンションは、タイミングを逃せば大損しかねない。築年数、給排水老朽化などリスクが重なれば修繕しかない。一戸建てなら、解体、建て替えなど自由。また、新マンションへの移動も疲れる。マンション投資には限界がある。選ぶなら小さくても狭くても財産としては、邪魔されなく落ち着きの土地付き一戸建てかな。
▲86 ▼37
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これから郊外の街では八潮市の道路陥没のような老朽化インフラに起因する事故が日常茶飯事になる気がする。 インフラを整備する財源を確保できる都市部との格差はさらに広がるだろう。
▲63 ▼6
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いつの間にか多国籍日本 まだ90年代は外国人が少なかった 文化や雰囲気が失われていく
そして見るからに外国人なのに日本語で普通に話しかけてくる。この人は英語もできて母国語もできる。強烈な劣等感を感じる人も少なくないはず
どんどんアメリカやフランスのようになっていく。オリンピック代表選手がみんな日本国籍を有する見るからに外国人風になるだろう
本当にこの選択しかないのだろうか いあ、もうとき既に遅し 後戻りは出来ない
▲0 ▼0
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3年前に発行された書籍を元にした記事。 コロナ禍のリモートワーク需要で東京都の人口が転出超過になった頃の話ですから、もはや時代遅れと言わざるを得ません。
外出の自粛とか、外食が閑古鳥だとか、今は状況が一変して当時の事が懐かしく感じるほどです。 その後の経過はすでに周知の事実ですが、今さらこんな古いデータを持ち出して何を語っているのでしょうか。
東京都の人口のピークの予想は早まるどころか、逆に遅れているというのに。
▲0 ▼0
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贅沢物件はカネモチしか買えないのは当たり前だけど、日本人はビンボーになったから買えるのは外国人 ビンボー日本人は地方のビンボー物件が買いやすくなったけど、嫉妬心があって喜べない ビンボーが嫌だったらクビの締め合いをやめて仲良く価格転嫁に励めば良いのに
▲32 ▼10
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デフレ３０年分のブーメランがやっと家賃に影響しだしただけ。 そもそも東京は輸送の終点なんだから色々高いのは当たり前なのですが、１-２次産業の収入を叩いて都市にしては安い生活を享受してました。 一昨年だったか世界の都市の生活費比較は東京は４０位台、先進国中で最低レベルで笑ったことでした。
他人の低収入前提の安くて便利な生活は持続不可能です。
法的に家賃は上げにくいから管理費が右肩上がりして、家賃と同等のところも珍しくなくなっています。建物の維持管理は機械化が難しいし機械を作るにも開発費がかかるので人件費高騰の影響は避けられない。タワマンほどそうでしょう。
とはいえ記事の通り中古物件は溢れてます。ホームセンターみても今ほど初心者向けのDIY道具が揃っている時代はそうない。自分も壁塗りや簡単な家具修理程度なら出来ます。昭和の日曜大工を見習って自分だけのマイホームを手に入れる時では。
▲21 ▼10
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きな臭い情勢になりつつある 金利や物価がガンガン上がり、変動金利で住宅ローンを組んでいる人は戦々恐々としている いよいよ繰上げ返済かな でもキャッシュを減らすと生活がカツカツになるし
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確かに 「湾岸のタワマン・晴海フラッグは、また別の理由だ。「ここは夜になると電気がついていないと言われるようになった。実際に住んでいる人が買っているのではなく、投資をして人に貸さず、3年以内に売ってしまう人が続出している。」
「日銀の「預金者別預金」統計によると、国内銀行で残高が1億円以上の個人預金の口座数は2024年9月末時点で前年同月末比5.9%増の13万8900件」
の裏では庶民生活困窮 「2024年の日本のエンゲル係数は、28.3%でした。これは1981年以来43年ぶりの高水準」
▲8 ▼1
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単純に一般サラリーマンの30年ローンはもう無理の時代 固定資産税を考えてない人がすごく多い
40代でクビ キャリアは自分で考えろって経営者が言ってる
年功序列に退職金もないんだから家の購入メリットはほぼない
▲12 ▼4
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人がどんどん集まって人口密度が極限になった時点で南海トラフ地震が首都を直撃して流れになるんでしょうな。 自分はこの地震が過ぎ去るまで東京とは一線を画したいですね。 東京の防災計画など見てもイマイチ心許なかったので。、
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年金生活者や投資家は都心を離れる傾向になるのではないか？そこにいる必要がないから。不労所得メインになると地方の中核都市に人口が移るように思う。
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マジで相当稼いでる金持ち以外は、見栄張って東京にとどまっても詰むからな。 ちょっと地方にずれるだけでかなり浮いてそれで投資ができたりする。 そりゃすごい差になる
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明らかに東京は外国人が増えている。日本人が減っても外国人がその穴埋めをしているようだ。ニューヨークのような多国籍な街に変貌しつつある
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>>どんなにテレワークが普及し、通勤が"過去のもの"になったとしても、東京がただちに輝きを失うわけではない。
そう期待しているのは記事スポンサーの三井だけでは？ 中央区や江東区など工場用地の軟弱低地にマンション建設して売っているが晴海団地がゴーストタウンとなっている 輪島を見た中国人は地震国の低地はあかんとバレてしまった 人生100年と騙され地方民夫婦が35年ペアローンで買って居たりするが間抜けだ。平均健康寿命は73歳だ。晴海は平米9.6万円で払い下げられた産廃処理場の三等地だと知ったら落胆するだろう。森友でも埋め立て地だからと籠池から8億円値下げされた
中高年シニアは郊外の庭付き平屋が人気となっている 狭いマンションで毎日夫婦二人は息苦しく、植栽やDIYやクルマ整備や剪定などもできず体力も衰えるしTVばかり見ていたら認知症になってしまう 病院は多いのに東京大阪の健康寿命が短い
▲14 ▼12
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根拠も示さず不安を煽るから高層マンションがゴーストタウン化する、スラム化するとか極端な意見が出て来ます。 東京の好立地でそんなことは起きないでしょう。
▲1 ▼3
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東京を標準とする今の文化は、日本をちっぽけな島国に変身させてしまった。
お山の大将気取りの官僚や政治家の趣味は、フジやメディアの趣味と何ら変わらない。
東京という虚像の標準により、日本は隅々の大事なものが崩落、奪い取られている。
▲9 ▼6
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都内の割と裕福なエリアでも最近は物が売れずに駅近の店が潰れてもテナントがなかなか入らないでいる。この国の先行きが心配
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現役親世代がタワマンの支払いをしても、 子供世代は高額修繕費を支払えるだけの 相続も収入も見込めない現実がある。 格差はやがて悲惨な末路への近道に。
▲19 ▼5
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東京都心部と地方の格差は今後も益々広がると思うよ。東京がゴーストタウン化するとか書いている人が多いけれどそんなことになる頃には日本全体が終わっているわ。
▲3 ▼2
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この様な記事を読むと、専門家？が様々な持論を仰っている。一般庶民に何の関係があるのだろうか。買いたい奴は飼う。買えない奴、買わないやつは買わない。それでいいじゃない。
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リッチな若者なら高い買い物しても平気かもしれないけどその人達の様に憧れて大借金をして家や車を手に入れる人が増え続けているんだな。
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東京の格差拡大がどんどん進行すれば良い。それがいやなら東京一極集中を是正すれば良い。
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大阪からの過剰流入がなければ一極集中も風紀の乱れもなく暮らしやすいエリアなんだよ。
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初任給が話題になってますが、高い会社ほど早期退職を求める。35年フルローンは破綻するよ。
▲75 ▼5
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これだけ住宅価格が高騰すれば庶民は家買えないし賃貸で金だけ吸い取られて人生詰んでしまう。
▲26 ▼4
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若者の都心タワマンへの憧れ…ファッション、グルメ、通勤、全てにおいて欲求を満たしてくれるからね(^^)
▲5 ▼2
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都心で戸建てに住めるならいいが、タワマンならお金の無駄になると思う。
▲33 ▼8
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なんだこりゃ。 2020年の現象で2030年を予知する内容。 今2025年なのに古い記事のコピペ？
▲45 ▼2
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で、住宅ローン破綻がどの程度の件数か、ソースはどこに？
▲15 ▼2
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なんか内容が古いような
▲24 ▼1
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題名と記事の内容が一致していない 意味不明の記事ですね。
▲8 ▼1
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安く住宅を買えた世代が羨ましい
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東京で起きていた「重大な変化」
『必然の変化』でしょうね .
▲5 ▼1
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東京には「災害」っていうババが眠ってる状態。 誰がそのババを掴むのババ抜き状態だからなあ。
▲0 ▼0
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