[281633]タワマン計画巡りトラブル　“女子御三家”

( 281637 ) 2025/04/10 03:38:02

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総合設計制度を利用して制限よりも高い建物を建てようとしていることが問題なんだよね

老朽化のための建て替えは誰も反対しないでしょ

ただ、建て替え費用捻出のために高く建てたいんだろうね

きっと数億円の物件になるだろうから、建て替えた後は売却する人もいるだろうな

買うのは中国人か

お金のある人たちがどんどん裕福になる世の中か

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もう東京に高層マンションなんて建てなくていいよ。

日本全体で見ると人口も減っていくのだから、範囲を広く使って一戸建てを増やしていってもらいたい。

そうすれば自然と周辺の県の人口が増えていくから。

▲8103　▼1397

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この議論はプライバシー権の範疇になると思う。

プライバシー権は一言でいうと「放っとかれる権利」の事なので、人々の関心を集めやすい人に対して、そうでない人より強く保護する必要がある。

しかし、関心を持つかどうかは感情論なので、理性的な議論には上がりにくいという性質があり、プライバシー権の認識がなかなか深まらない要因になっていると思う。

いわゆる専門家というのは理性的に評論する人達なので、役に立たないと思う。

感情論を的確に説明できる人同士じゃないと話し合いにもならなさそう。

▲23　▼75

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息子が通っていた小学校の周りが宅地開発され、新築の建売住宅ができました。

入居が順次進み半年程経った頃、小学校に「子供の声がうるさい」「土日の野球やサッカーの練習の声や笛の音がうるさい」というクレームが入りました。

小学校のすぐ近くである事を把握して引っ越してきた住人がです。

場所も建物も見ずに購入したのかと皆疑問に思いました。

後日小学校で、グラウンドを使用する各クラブや保護者を集めて説明会が開催され、宅地側に設置されていたバックネットやサッカーゴールの使用が禁止され、大揉めになりました。

少し論点は違うかもしれませんが、新しい住人が入ってくるという事は、中には今までの良好な地域コミュニティを破壊する人も入ってくる事もあるので、ルールに違反していないからOKというだけでなく、環境が変わった先の事も考慮して進めるべきだと思います。

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よくわからないのだが、隣接８階建てだったら今までだって「盗撮」の危険性はあっただろうし、むしろ７０ｍの高さからの撮影の方が難しいような気がするのだが・・。とりあえず、学校側が教室の窓を鏡面ガラスにしたりするしかない。日照権は逆に激暑対策に役立つような気がする。

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盗撮リスクに関しては、女子高だけではなく、普通の高校でも同じだとおもいますね

ただ、昔と違って誰でも高性能持てて発信までできる時代ですから、リスクを考えなきゃならないというのは分からないでもないかな

今までしなくても良かった心配をしなければならないのは、ある意味さみしくもありつまらなくもありますが、生徒優先であれば仕方がないかなとは思います。

▲2695　▼370

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都内の中高一貫女子校に在籍していた30年程前、体育祭になると、コンクリートの塀脇に脚立を置き覗く者が毎年おり、その時期になると、警官の見回りを増やし、生徒たちは不審者に対する注意喚起が普段よりされました。

地域としては、決して治安の悪い場所ではないのに、です。

今の時代の誰もが高性能なカメラを向ける時代、学校側の反応は正しいと思います。

マンションが高くなる分、学校が見える（入居者）人数増えて、不審な者が何かをする可能性は、単純に増える。単純な構図かな、と。

▲2347　▼335

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もしその高さで建築されるのら、学校側はどうしても日陰や盗撮の可能性があるからマンションの真横に同じ高さの鉄の壁を建てて学校が見えないようにしてマンションも外が見えないように学校が対策するしかないかな

そこのタワマンに住めば、外は鉄の壁で見えないのを承知で作るしかない

それでも入居者を集めるか、規定の高さで作るかですね

知り合いが盗撮にあった事もあるので、学校の主張は賛成します

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女子校を選択した親からすれば「ある程度守られた環境下で」という希望があって志望する場合もあるからね。

桜蔭はどうかわからないけれど、

一部の女子校では、学園祭で訪問する人たち誰これかまわずOKではなくて、チケット制をとり、生徒と繋がりのある人に限られた分だけ配布されてたりする。

それだけ学校内に入る人たちに警戒している。

高機能なカメラやらが流通する中で、現在も絶対にないとはいえないものの、タワマンの様な上からでは更に防ぎようがない。

▲1429　▼107

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30年ほど前、都内にある中高一貫の女子校に通っていました。

着替えの際はもちろんカーテンを閉めていましたが、時折向かいの建物からこちらにカメラを向けているのが見受けられました。外階段からも狙ってました。

カメラも高性能になってますし、スマホでも気軽に撮れる時代。敏感になるのも理解できます。

▲824　▼48

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周辺の土地を買収でもしない限り建築は防げないのでしょうけど、女子高側にしてみれば確かに何らかの配慮は欲しいですよね。

ちなみに学校の近くに新しいマンションなどが建てられ、そこに越してこられた住民の方は、生徒の声や運動会などがうるさいとか、校庭の砂ぼこりで洗濯物が汚れるとか苦情言ってくる人多いんですけど、学校がある場所の近所に転居して来る段階で、その程度事前に想定しろよと言いたい。

▲806　▼39

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そもそも山手線内の中でも千代田区、中央区、文京区、港区などに立地する私立学校は、教育環境の重要性を説くのであれば、もっと郊外に移転することを考えては如何かと思います。伝統校ほど建学の地に拘る気持ちも分からないではないし、昔はそれほど周囲も建て込んでいなかったのでしょうからこれまでは問題もなかったのでしょう。しかし、山手線内の学校に通った経験の無い者からみると、盗撮のリスクがなくても、オフィスビルや商業施設などに隣接した校舎や、その校舎に囲まれたコンクリート敷きの中庭が校庭になっているような学校をみると、大学ならまだしも、小中高校が立地する場所として適地とは思えません。通学だって通勤する社会人とかち合って大変ですし、盗撮より痴漢のリスクの方が怖い。公立の学校は地域的な配置を考える必要は出てくるでしょうけど、敢えてこんな教育環境の良くない場所にいつまでもしがみつくのは如何かと思います。

▲64　▼168

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国立のマンション建設現場で、もうすぐ完成予定のマンションが取り壊すことになったニュースに驚きました。富士山が見えなくなるのが理由だったと思います。建設反対運動は多少あったと聞きましたが、一番の理由は市民の意向を汲み施工会社が自ら中止したと報道されていました。老朽化で建て替え予定のマンションはこれから増えると思います。マンション住民に費用を負担させられない、となれば高層にして増設した部屋を販売するしかない。下水管と同じように老朽化が進んだマンションは相当の数ありそうです。

▲160　▼24

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安易に容積率緩和を認めるべきではない。そもそも、容積率や高さの絶対制限は、その地域の環境維持のためにあるのに安易に容積率緩和を認めると

容積率を制限している意味がなくなり、結果、超高層ビルだらけになってしまってる。宝生ハイツは、崖下に建っており今の高さでは、桜蔭の建物とほぼ同じ高さにすぎず、かつ、東北方向の桜蔭側に住居の開口部がほとんどなく

能楽堂が間に挟む感じになってる。

タワーマンションは、日当たりはあまり重視されず、眺望のほうが重視されるため、東西南北すべての方向が住居の開口部になるので、桜蔭の建物よりはるかに高くなる高さと桜蔭方向の開口部が増えるので盗撮の危険はひじょうに高まると言える。

建て替えるのがどうしても必要なら高さはせいぜい15階ていど、桜蔭側方向には住居や共有部の開口面を設けないというのが最低条件だろう。

▲896　▼215

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神戸市は都心部でのタワーマンション建設を規制しています。理由は種々はありますが、数十年後に街が荒廃してしまうというのが主たるものです。確かにタワーマンション建設は近い将来の範囲内では人口増にもなるし好ましいかもしれませんが、長期的視野では無用の長物になる可能性があります。

いろいろ意見はあるでしょうが、一考に値する施策だと考えます。

▲394　▼47

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適法な申請は「許可しなければならない」ので、都を訴えても残念ながら無駄でしょう。

老朽化したマンションが隣に建ってるということは、倒壊しようものなら生徒が巻き込まれ鵜可能性もあるわけで、一般論としては更新されていくのが望ましいことです。

まあ学校側が言う通り窓からの盗撮というのは十分考えられることではあるので、形態や向き、窓の方向などに配慮を求める方が利口なのではないかと思う。

▲497　▼90

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法的には、都やマンション側の手続きは適法とされる可能性が高く、桜蔭学園が裁判で勝つのは簡単ではないでしょうね。

確かに桜蔭は数多くのエリートを輩出している最難関校ですが、それは高偏差値の生徒が集まる環境と、生徒一人ひとりの努力によるところが大きく、学校そのものが特別な力を持っているわけではありません。

それでも提訴に踏み切った背景には、報道を通じて世論の同情や支持を集め、東京都の判断に一定の影響を与える狙いがあるように思われます。

▲538　▼133

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46メートルまでと制限されている地域なら、46メートル以内で建てればいいと思う。

マンション側は、一般の人が自由に利用できる広場などの「公開空地」を設ける代わりに高くしたいと言うが、一般の人は使いづらいとか、いずれ防犯のため、一般の人の出入り禁止とかになりそう。

▲428　▼61

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調べてみると桜蔭学園の敷地は近隣商業地域。住居系の地域であれば日影規制がかかるが、商業系の地域には原則として日影規制はかからない。そのため、極端な話、終日建物の日陰となっても何の問題もない。今回高さ制限46ｍを突破しようとしているのは、建設できる戸数を増やすため。今回はマンション建て替えとのことだが、建設後数十年経過したマンションの場合は、地権者の資産状況も様々で、建て替え費用を捻出できない地権者が多いなどで合意形成が難しい。そのため、総合設計制度を活用して、敷地内に誰もが使える公開空地を設けることで、それと引き換えに通常立てられるよりも多くの戸数を立てられるようにして、余った住戸を外部に売ることで、地権者側の持ち出す金額を少なくできる。老朽化したマンションの建て替えは今後大きな課題となっていくが、それを進めたケースとして、東京都としてもどちらかというとウェルカムではないかと思われる。

▲24　▼4

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学校側の気持ちも分かります。

これが民間企業の寮や社宅だった場合、学校に面する側の窓やカーテンを開けるな、といった指導が会社から通達されたりします。

理由は、窓際に立っているだけで「覗いてる」とクレームが入ることがあるためです。

建築基準法なんかに抵触する話ではないですが、そういうリスクがあることは認識しておいたほうが良いかと。

▲100　▼14

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どういう配置や建物の構造かによるよなあ。

老朽化で建て替えるのは当然だと思うけど、廊下やベランダが学校側に面していて屋外プールや校庭が丸見え、とかだったなら、学校側が不安になるのは当然だろう。

有名どころの女子高となれば、そこらへんの高校より変なのが盗撮したがっていてもおかしくないし。

タワマンの玄関のセキュリティが、そこまでしっかりしているわけじゃないのかもしれないし。

学校側が全面壁で明かりとりの半透明の窓しかないとか、盗撮無理な仕様なら学校側も納得したと思うが。

▲79　▼16

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建築する側がルールを守って建築する以上、受け入れざるを得ない部分はありますよね。ただ、以前から存在していた側としては、高層ビルが経って環境が変わってしまうのは不安だし、受け入れがたい気持ちにもなりますね。私の住んでいたマンションの目の前にも高層の商業施設が建つことなって、工事が始まる前にその部屋を売って、賃貸マンションに引っ越しました。建築工事中も事故が起きやすいので怖いと思いましたし。お気に入りの大切なマンションだったので、今も寂しく思い出したりします。

街が変わっていくのは良い面も悪い面もあると思いますが、変わらないものはなにひとつないですね。それに抗うのもひとつですし、自分が変わる（引越しや移転など）のもひとつでしょう。人（組織）それぞれに対応していくしかないですね。

▲15　▼12

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問題のマンション、水道橋駅からすぐ、ドームホテルと大通りをはさんだ、忠弥坂に面した雁行型のマンションですよね、それほど古いマンションには見えず、瀟洒な建物だなと、おもってましたが、ほんとに桜蔭さんのすぐ西側で、あそこに超高層マンションがたつと、日影になるし、古いお寺や元町公園などある、あの界隈の閑静な雰囲気も一変すると思います。個人的には建て替えは可でも、そこまで高い建物を建てる必要があるのかな、と思います。

▲24　▼3

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マンションの老朽化を理由に立て替えたいのは別に誰もNGとは言ってない。

再建築費を捻出するために、都市計画の制限を超える高層階をつくる、というところが、あたかもその方法しかないように言うのはどうか。

少子化進んで国がもう無くなる状態なのだから、行政は目先の税収どうこうより、子どもを守る姿勢を示してほしい

▲152　▼35

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昔々田舎の女子校に通ってましたが学校周辺には不審者がよくいたし、その頃は田舎では珍しい屋内プールでした。体育祭や文化祭も門の所で一般者のチェックがあり怪しい人は入れませんでした。

こちら名門の都会の女子校となると日頃の対策も他の学校より大変かと思います。昨今は写真や動画も簡単に撮れあっという間に世界に配信されますしね。

高さのあるマンションなら対策も限られてきます。

学校の言い分もよくわかります。どうなるのかとても気になるニュースです。

▲33　▼4

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現在ある７階建てマンションを「老朽化」理由に建て替えは理解できます。問題は７階建てを建て替え時に２０階建てのタワーマンションにすることで隣接する女子高の日照権やプライバシーの問題に「抵触」するということでしょう。高さが３倍近くになれば近隣住民や学校が「納得」できないのは当然です。マンション住民にすればタワマンに高層化すれば「単純に」８階以上のフロアの売却額を建て替えコストに充当できるメリットが大きく、ただでさえ建築コスト、資材も人件費も、何より建設現場も解体現場も人手不足に「労働時間規制」でコスト上昇するばかり。おそらく建て替えにあたってマンション管理会社が現在の住民にメリットありとして「提案」したんでしょうね。これ今後各地で起きる「事象」と考えます。オフィスビルの建て替えも何故か２０メートル超えが当たり前のように「超高層化」が流行りですが「空き室」も増えて想定外になりませんか？

▲8　▼5

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地方だけどオフィス街にある中高一貫の女子校に通ってました。

女子校なので体育の着替えは更衣室などなく教室。カーテン開けたまま着替えないようにとすごくうるさく言われてました。

水泳の授業は、周りの会社のおじさん達が飲み物片手によく見下ろしてましたね…

そりゃまあ女子中学生女子高生がスクール水着でウロウロしてるんですもん。30年前ですから普通の洋ラン型水着で。在学途中に屋内プールのある部室棟が建設されました。保護者や卒業生からかなり寄付があったそうです。

▲8　▼0

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タワマンが多すぎる気がしています。

湾岸地域のみならず住宅地までタワマンになったら万市の場合にどうなるのか不安です。

耐震計算上は大丈夫と言っても、いざ大地震が来た時にどうなるかは分かりません。

タワマンが住宅地の真ん中で倒壊したら大惨事になります。

建て替える側は現在のものより大きなものに建て替えれば、増えた分を売却して区分所有者の負担を軽く出来るので気持ちは分かりますが、行政の法整備の甘さも問題だと思います。

そろそろ緩和措置は廃止する時期になっているのではと考えます。

そもそも公開空地を作って高さ制限を緩和する特例措置は駅前とか都市部のために作られたものです。

住宅地にはそぐわないと思います。

周りとの兼ね合いも考えるべきです。

▲184　▼16

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建て替えとなると問題は居住者の負担金ですが。それを捻出するために戸数を増やして販売し既存権利者の負担を抑えます。当然今までより高い建物になるから一般開放の緑地などを設けて行政に色々な規制緩和を求める。それまで40戸だったマンション敷地に80戸の新しいマンションを建てて40戸を売ればそれまでの区分所有者40戸の負担はかなり楽になります。こんな手法で建て替え時にタワマン化していきます。誰も40年経ってもう一度マンションをゼロから買えないよ。

▲8　▼0

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違法ではないものの、何等かの法的規制があってもいい。例えば防衛庁の周囲ですが、ミサイル配備しても、近隣ビルに当たるような容積率になっている。

昔、日産の村山工場のテストコースがマンションが建ち丸見えになり、追浜工場は八景島シーパラダイスができてテストコースが丸見えになった。よってそこでの新車の実験はできなくなった。

なにかの施設がある場合、一般的な容積率建蔽率ではないような規制があってもいいと思う。

小学校のプールが丸見えになるような建物は建ててはいけないとかつくるべきだと思う

▲45　▼20

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東京都に学校がある以上こうなることは仕方ないのかな。

ただ、東京都都市整備局の言い方があまりにも冷たい。

確かに法は犯してはいないでしょうが、一つの法がすべてをまかなえるとは思わない。

空地を設けることで高さ制限を超える建物なら、従来ある高さ制限はどうなるのか。

高くすることで日照権や電波障害が起きるのは想像できます。

これでも何の問題がないと言えるのでしょうか。

少なくとも双方に一定の利益があるよ許可権者のやり方でのやり方です。

法が守られているからと言って、一方に有利な事だけはあってはならないことです。

▲57　▼27

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学校が先に存在するわけですよね？　しかも女子校が。

その隣にタワーマンションを建てようという考え自体が間違っていると私は思います。　しかも校舎の一部が終日日陰になるのが予想され、部屋から盗撮されるリスクもあるなら、学校側からしたら容認できるわけがない。

許せるとしたら、今と同じ高さで校舎との間隔も同じ建て替えでしょうね。

日照権は強い権利ではないという弁護士のコメントもありますが、日当たりは室温にも影響し人間の健康にとても重要な要素です。

従来はそれほど強い権利ではないにしても、これからの時代、人口が漸減していくのだから、環境に関する権利はより強く認識されるべきだと私は思う。

曲がりなりにも法律家なら、将来を見据えた社会的提言もあってよいと思いますね。

▲0　▼0

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人口減も続く事が見込まれる中で、この手法による建て替えはいずれ限界が来るし、数十年後にタワマンの建て替えでも同じ問題が起こる。

東京の電車や道路事情を考えてもこれ以上過密な状況を作る事も良いとは言えないし、逆に東京周辺エリアの建て替えすらままならなくなるリスクだってある。

東京がしっかり規制をする事で、地価や賃料が高騰した方が適切に人口が地方に流れるだろう。

タワマン手法はそろそろ禁止すべきだと思う。

▲88　▼7

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基準を緩和してより上へ積み上げタワマンを建てたとして、次の建て替えはどうするのでしょう。

低層マンションを中層に建て替えなら分かるけど、高層マンションを建ててしまったら、次の建て替えはもっと大変なことになりそう。

駅に近いなど好立地の物件しか建て替えは難しいと聞きます。いくら好立地でも20階のタワマンが老朽化したら、壊すだけでも大変そう。

販売する時に建て替えの費用を徴収するよう取り決めるのか、他人事だけど気がかりです。

▲36　▼5

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日照権といっても住んでいるわけではないし、盗撮の恐れというのは学校側で対策すれば良いことではないでしょうか。そもそも、ドローンが簡単に使えるのに高層建築物だけを殊更に取り上げるのはナンセンスでは？

また、盗撮することを前提にすること自体、住民に対して失礼千万ではないかと。

学校が平素から地域住民との交流や理解を図らないからこうなるのだと思います。

これは、学校側が名門であることにふんぞりかえっているのではと感じるところであり、マンション側が正しいように感じます。

▲7　▼10

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西日暮里にいくと開成中学、高校があって少し坂になったある程度の人通りの道路から同じ高さで教室の中が丸見えです。カーテンも閉められてなければフェンスで隠れることも無い状態になっています。

盗撮どころか、学校の私生活が丸見えになっている男子校については学校側が何も対策していない。

自分だったらあんな丸見えの校舎で授業は受けたくないと思いました。

もちろん、女子が盗撮されたり覗かれたりすることはあってはならないのだが、男子への防犯対策意識がルーズ過ぎる。女子校だけ異様に警戒するというのもおかしな話で、男女関係なく対策はして欲しいです。

▲239　▼70

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8階建ての建物の老朽化が問題なら、そのまま8階に建て替えたらいいのでは？小中高と女子校に通っていましたが、女子校と言う存在そのものが、やはりそこに「たくさん女の子がいますよー！！」っていう公開情報なんで、本当にびっくりするぐらい変な人が寄ってくるんです。放課後の部活の最中に制服や体操服の盗難もありましたし、登校下校時に痴漢、露出狂も出ます。過剰な反応のように思えるかもしれませんが、経験者としてはそういう反応しても仕方ない、当然だよね、って感じです。

▲50　▼8

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学校側の主張も分かる。教育上とか道義的にっていうのは法律の前ではなかなか通用しにくいんでしょうけど、抗議するなら生徒の身内や近隣住民、OG中でも著名人などできるだけ多くの人を巻き込んで署名活動するとか抗議の主張を展開して社会的な機運を高めていく必要があるのかな。

▲4　▼2

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所定の容積率400％絶対高さ制限の地区の学校の隣に、総合設計制度を悪用して、

タワーマンションの建設を行政が許可することは、周辺環境や住民生活に深刻な影響を及ぼすにもかかわらず、しばしば開発利益を優先してなされている。特に学校や低層住宅が隣接する地域においては、日照・風通し・景観の悪化、通学路の安全性の低下といった問題が生じる。行政は都市計画の理念として「良好な住環境の維持」を掲げているが、これに反する高層建築の容認は、明らかに本来の目的を逸脱した裁量の行使であり、住民の信頼を損ねるものである。総合設計制度などを利用し、形式的な空地や緑化を理由に高さや容積率を緩和することも多いが、それは制度の趣旨を逆手に取った“合法的乱用”に他ならない。よって、タワーマンション建設の許可は、周辺の公益とのバランスを欠き、行政裁量権の乱用と言わざるを得ない。

▲20　▼6

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心情的には学校側の主張も理解できる。特に女子校と言う性質上、盗撮などの危機管理は大切。

ただ、残念なことに自分の身は自分で守らないといけない世の中になってきているので、壁やブラインドの設置等、学校側で対策しなくてはいけないのだろう。

法律的に問題がなければ、感情、心情的問題は後ろに回される。良くも悪くも法治国家とはそう言う性質を持っており、国民感情や世論だけで司法の判断が変わることがあればそれはどこかの国と同じ事になる。

▲8　▼4

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若い学生や青少年たちを狙った盗撮問題はずっとあるね。

身近なところで言えば、スポーツ大会。

中高生の陸上大会やバレー大会などで堂々と部外者が撮影しているケース（特に不自然なまでに女子ばかりを狙う）が発生しているのは、40になる私が学生時代から問題視されている。

今ではカメラだけでなくスマホの画質もよくなり、暗視機能や望遠機能も強化されているので盗撮被害とは切っても切り離せない。

女子校の隣にタワマン→盗撮被害の恐れとあるが、これは今の時代では懸念されて然るべき問題となる。

プライベートの侵害でもあり、身体性や性的な侵害にも繋がる。

ビジネスや金の論理によって学生らの保護機能が軽視されるような社会になってもよいものか、我々は一旦立ち止まってよく考えるべきだ。

▲100　▼19

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学校側の主張の内、盗撮の件に関しては無理がありますね。

学校のHPからすると、校舎は4～5階建て。現状の8階建てのマンションでも

高い所から盗撮されるおそれがある。

更に高い建物になっても現状とかわらないので、分が悪い。

せっかく優秀なOGがいるのだから、もう少し戦術を練りこめなかったのでしょうか。

▲9　▼10

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小学校のそばに大容量のガソリンスタンドを作る計画も、どんなに審査が通ってると施工主が言っても住民は大反対した。子供の命がどうなると。そんなガソリンスタンドを学校の目の前に通学路もあるのに作って、事故が起きてからじゃ遅いと。地震でそのガソリンに何かあったらどうするんだと大反対だったね。そこに住む人をそこにある生活を無視した建物や施設の建設は、どんなに基準を満たしていようが審査が通ろうが、受け入れられない。

▲7　▼6

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更地に建つならまだしも、すでにある8階建てマンションの建て替えの盗撮と言ったって、8階以上の建物から盗撮と言っても見えにくくなるとおもう。

整合性はないと思うので桜蔭学園がマンション住人が納得するカタチでマンション買い取れば良いと思う。

▲10　▼21

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古くからある小学校の隣に、単身者用のマンションが建つということで、その学校の保護者が建設計画の見直しを求める嘆願書を近隣学校の保護者に求める運動をしていました。

そのマンションの窓からは小学校のプールが丸見えなので、窓の位置を見直して欲しいなどの内容だったと思います。結果的にマンションは建ちましたが、要望が通ったのかわかりません。

他にも日照権で争っていたマンションがあり、その建設会社を名指しで『◯◯社さん、私たちの日照権を奪わないでください』という横断幕を建設中から掲げていました。5年以上経った今でも横断幕はそのままです。

基準に沿っていれば、周りがゴタゴタ行っても案外建ってしまうものですよね…。

近隣ではこんな狭いところに…と驚くようなところにも、10階建くらいのマンションが次々に建設されています。

▲5　▼0

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日本は、土地に対しての規制がほぼ無い状態とよく言われています。

業者の利権ばかりが優先されているように思います。(不動産業者はインボイス対象外などなど、特権ばかり。)

危険な工場の横を分譲地にしたり、農地にショッピングセンターを立てたり。。。。

業者の利益最優先ではなく、既存の住民及び、国民生活によりよい制度となるように、改革・規制が必要だと思います。

▲8　▼4

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そもそも学校の隣にタワマン建てるのが間違いの元。学校側が主張してる様に日照権の問題もあるし、生徒達のプライバシー保護が最優先されるべきだ。隣のマンションの住人達から学校の方を覗くと生徒達が嫌がるのは当然なのだ。なので学校も東京都を相手取り建築差し止めの裁判を起こすべきだ。覗かれる方はたまったもんじゃない。これはぜひ学校側に勝訴して欲しい。合わせて建築基準法の改正を求める！

▲952　▼298

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日照権と言いますが、日光に当たらないことを女子はどう取るのだろうと思った。というのも、当たらない方がお肌には優しい。ちなみに、建物にも優しいのだ。

それに都心に建てている以上、どこからでも盗撮はされると思う。昨今のカメラ等の技術であればかなりの距離があろうともできると思われる。これについては女子高側がカーテンなど様々な対応を取るべきなのかと。

風俗やいかがわしいホテルなどが横に建つなら法令上はどうかと思うが、その土地がどういった土地なのかによっては、横にビルが建っても仕方ないかと思う。住居地なのか商業地なのか、はたまた工業用地なのか、準工業地帯なのか。

私立なので駄目なら移転しなさいで済んじゃう可能性だってあるよね。制度上問題が無ければ建つでしょうね。

▲9　▼9

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マンションの建設計画に違法性がないのであれば、学校側に主張は単純には通らないだろう。

でも、建替えに関する費用を捻出するために高層化しようとしているのなら、解決法は簡単ではと思う。

元の高さで建替えをして、不足する資金を学校側が負担すればそれで全て解決だ。

日照権も盗撮のリスクも、あらたな住人が入ってくることによる治安悪化のリスクも全てなくなる。

日本の学校にありがちな主張は、自分たちは教育機関なんだから、自分たちを守るために周りが犠牲を受け入れて当然なんだというものだ。

しかし、私学であれば営利企業でもあるんだし、環境に不安があれば、自分たちでお金を負担して良い環境を買うという発想を持つしかないだろう。

あるいは、学校自体を移転するという選択肢もあるが、場所が悪くなると経営上あまり良くないんだろうね。

▲13　▼14

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名門女子校の立場からすると学校が覗ける場所にタワーマンションの建設は当然反対しますよね、盗撮なんてありそうです。

デベロッパーも周辺の環境などを事前に把握して常識的な場所にタワマンは建設して欲しいものです、女子校は女子だけなので校内では自由に活動していると思う、その場所をタワマンの高所から狙われたらどんな写真が流出するかわからない、生徒の行動にも制限がかかると思います。

▲22　▼12

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日本の都市設計自体が不充分だと思います。

高層ビルやマンションを建てられる地域をもっと限定すべきでしょう。

ニューヨークの摩天楼は有名ですが都市部の一部に集中してます。

日本は全体の流れとして建物は設計するが街は設計しないという感じです。用途地域などの規定はあるが不充分だと思います。

例えば純和風建築の横に高層マンションが建っていたら不自然です。住宅街に資源再生場や廃棄自転車置き場などが有るのもバランスが悪い。

今後は都市設計をもっと重視すべきでしょう。

▲6　▼4

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日照権を求めての提訴だけならわかるが、盗撮の心配で提訴は話が違ってくると思う。私も女児の母なので盗撮は気になるところだが、それをいうと学校の隣には何も建てられなくなる。女子校だけに女子高生がいるわけじゃないし、共学にだって女子高生いるし、もっと言えばアパートにだっている。盗撮対策はする必要はあるが、そのために隣にマンション建てるなは違う。どうしてもならマンション敷地を学校が買い取るべき。この案件で提訴されたマンション側が気の毒だ。

▲47　▼60

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日照り権に関してのルールはまじで明確に作ってほしい。直射日光を必ず設けるとか。

こんだけの高さの建物を建てるにあたり春夏秋冬の太陽の動きはこうなので日中南側に何時間程度直射日光が差し込む予定です、とか明確に作らんと家ばっかり増えて高い確率でリビングに日が入らないとか起こりうる。

▲9　▼5

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マンション建設問題は本当に法改正して真剣に対応して欲しいです。愛知県三河地域の平屋や二階建ての一戸建てが並ぶ、田舎の駅に近いエリアに住んでいますが、大きなお屋敷跡地に突然8階建高さ約25m約70世帯の横長方形マンションが建築される計画が発表されて地元一同困惑しています。まさに田舎の住宅地に巨大な横長の壁が突然出現する感じです。開催された住民説明会では日陰や風や電波障害など含めて、地元では有名な大手不動産住宅マンションの会社が法律には違反してない！とのスタンスでのご説明を展開して、地元は困惑しています。東京とかの大手ディベロッパーじゃなくて、よりによって近所に本社がある地元の会社がやることかねぇと地元で話をしています。最近特に法律に違反してなければ何でもOKでしょ的な世の中になってきたので、早急に法改正が必要だと思います！

▲18　▼6

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記事を読む限り、双方の問題がかみ合ってないように思える。

学校側は建て替えを拒否してるのでは無く、今より高く建てて覗き見されることを恐れてるんでしょう？

建築基準法に違反してないと言っても、盗撮や覗き見を防止できなければそりゃ反対するだろうな。

マンション側は覗き見を防止するとか、今と同じ高さにするとか、双方の主張に沿った妥協点を見つければ解決するのでは？

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裁判では勝てないだろう。裁判所は「私学の設置者は、都市環境の中での立地にあたり、それによって生じる不利益も受け入れる必要がある」というスタンス。つまり、｢都市はあきらめたら？｣という判決の可能性が高い。また、この建物以外に学園よりも高い建物あれば｢なんで今回は反対するの？｣と突っ込まれるし、逆に低い建物が周りにあるなら｢自分は日照権を侵害してるのに、侵害されたら問題にするの？｣…と三段階でハードルありそうだな。注目してるよ。

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見たところ外プールはなさそう？だし、校舎が面しているだけっぽい。

なので半透明のルーバーを付けるとか、ハーフミラーみたいなので視線を遮ることはできそう。

仮に盗撮画像が出回ったとしたら、画角等から撮影場所(部屋)を特定するのは比較的容易そうではある。

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都庁の幹部がデベロッパーにずいぶん天下っていると聞きます。

建設側は法的な備えをがっちり固めて自信満々のようです。

桜蔭側に勝ち目は薄いのではないでしょうか。

しかし、これを機会に（もし可能なら）移転してしまえばという気もします。

都心の学校ですから、グラウンドや校舎などもともと手狭なのではないでしょうか？

また、学校側は盗撮を気にされているようですが、車の出入りが増えるなど、別の問題が生じるかもしれません。

タワマンが周囲の環境に与える影響は大きいです。

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私の女子高の隣には大きなマンションがあって、着替えるときにチラチラ光るものが見えることがありました。

おそらく盗撮されていたのだと思います。

また、女性の住民から見えてるので注意するよう連絡が来たこともあったようです。

隣にマンションが建つことは不安があると思いますが、敷地外に建つものに文句は言えないと思います。

カーテンをするとか、体育は室内でやるとか、自衛するしかないのでは？

そういえば、私の高校は体育館が3つありました。

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法と資本主義の原理に基づけば、許可されて然るべき案件。

民間の経済活動は自己利益の最大化を目的に行われることが専らなので、マンション住民やデベロッパーの許可申請は至極真っ当だ。

資本主義社会では法さえ整ってれば、放っておいても合理的な経済活動が行われるが、だからこそ、別の原理で判断を下せるところに行政の存在意義がある。

公益と私益が対立したとき、公益の側に立つことができるのは行政だけだ。

安易に法基準に逃げるのではなく、公たる自覚をもって責任ある行政判断をしていただきたい。

私は、桐蔭学園の主張にはイチ学校法人の私益という枠を超えた公益性があると思う。

一方、マンション住民やデベロッパーの利益や負担減に公益性があるとは思えない。

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特例を認めず現状の条件のマンションを建てれば良い。

盗撮や日照権に対しては建てるマンションの向きや学校側に向いた窓はすりガラスの開閉不能タイプにするとか互いの主張を全部通すのではなく折り合いをつけるのが良い。

学校側も盗撮対策としてカーテンの設置や日中の覗き防止ではミラーフィルムを貼る等の対策が必要。

人口減確実の日本なのにどうして高いマンション建てたいのだろう？

高層マンションは後々の修繕問題が山積みなだけなのに。

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記事を読む限りでは学校側の権利の乱用だ。建築が許可されるという事は日影規制など法規上の基準をクリアしているのだろう。それでも日照を確保したいなら学校側が照明の増強をするなり、最終的には校舎の位置を変えるしかない。盗撮については方便にしか聞こえない。盗撮なんてタワーマンションからだけでなく駅や通学沿道の建物からの撮影も可能であり、防ぐのは不可能だ。それより老朽マンションの放置で地震等により倒壊すれば住人や周辺道路の通行人の生命に影響する。人命と教育環境の比較衡量すべきである。

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法律上問題がないのであれば、提訴しても却下されるのは目に見えている。

生徒たちの安全を守るのであれば、学校側もさまざまな対策を講ずるべきではないか。

盗撮被害の懸念もあるが、いまや教師や中学生がクラスの生徒を盗撮する事案が発生する時代、外側の防御のみならず、内部の防御も必要なのではないだろうか。

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法的に問題なければ建設許可を出すのは行政としては問題ないよね。

マンション管理団体側からしたら8階建てから20階建てにして部屋数増やして新規顧客に販売して建築設計費をペイしたいと考えるのも当然。

モラルや常識や人情的な部分の話なので、学校に寄付金とか協力金とか環境保全費用とかの名目で金積むのが一番現実的か。

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同様に景観保護や日照を重視して、条例で建築基準法以上の高さ制限等の規定が設けられている、ある都市においても地元住民の反対にも関わらず高いマンションが建てられ訴訟になったことがある。裁判の結果は

既に建てられているマンションの高層階を斜めに切断せよという趣旨のものだったと記憶している。条例で景観保護等のために、建築基準法の建物高さ制限や日陰規制のための斜め制限を加重する規定が設けられていた都市における特殊な事例とはいえ、現実に過去にそのような事案がある。そのような事例の存在に加え、隣接地には古き伝統があり個人のプライバシーを尊重してきたであろう女子校が建っているというのだから、法令上は容積率制限の緩和等は問題がなく、建築確認は出さざるを得ないというのが本当に区の立場なのであれば「時代遅れのセンスが悪すぎること流れ主義」の典型であるように思われる。

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法的な瑕疵がなければ、学校側の主張は苦しいものと思われる。ありがちで怖いは盗撮リスクとそれに伴う風評被害だと思うので、PTAと連携しつつ、学校として自衛の措置をとらざるを得ないのではないか。

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まず

・能楽堂が一体になっているマンションの建て替えである

・公益性のある文化施設で、公開空地も設けるため容積率の緩和がされている

という背景情報が必要です。

プライバシー問題はマンション側と学校側で折り合いをつける部分だと思いますが、多分うまくいかなかったので、東京都を提訴するという無理筋な話になったのかと考えます。

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法律に違反していない以上、盗撮などは学校側がカーテンなどで防衛するしかないのかな…と思います。ただ個人的には、マンションはいいとしてタワマンなどを立てる必要はあるのか…はなはだ疑問です。むしろ教育環境に配慮した施工ができないかと思いますね。

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都会のど真ん中にある学校は大変だろうな、とは思います。

ストリートビューでみてみれば、まさに城砦のような作り。生徒のプライバシーを守るため当然なのでしょうが、周囲から中を覗けるような開放的な空間はありません。別に屋上にプールがあるわけでもないようですし、盗撮されるというのであれば、あらゆる開かれた場所に盗撮の危険があることになってしまうのでは？

こればかりは仕方ないですよ。マンション側は手順を踏んでルールに則っています。それが嫌なら周囲の土地を全て買い取るしかない。お嬢様学校であろうと何であろうと、周囲に住む人々を何の根拠もなく妨害することはできません。

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ここの学校の卒業生も在校生の親もそれなりの裕福な家庭であったり

卒業生も財界や会社経営者が多いので、タワマン緩和ルールや東京都と戦っても建設的な解決目途は立たないと思うので、クラファンと同窓会で資金を出し合って土地を買い取ってしまう方法が手っ取り早い解決策じゃありませんか？

そして、学校法人とは別に同窓会が法人作って低層の住宅や区とタイアップして教育向け施設を作って運用して行けばよいかと思いますよ。

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争点が日照権だけなら勝ち目はない。

しかし盗撮や性犯罪のリスクを懸念するなら勝機はあるかもしれない。

タワマンの住民の中には自分は特別と勘違いしている者が結構見かけるだけに多感な時期を迎えている生徒を守る為の対策がなされる事を願いたい。

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学校の言い分もわかりますけど、法律や条例に違反していないなら、建築主側に建てる権利があるのは当然かと。学校側が差し止めたいなら土地を買い取るか、それなりの対価を建築主側に支払えばよい。できないなら我慢するか、移転すればよい。在校生やOGに寄付を募ったり、クラウドファンディングも募ってみて世間の声を聞いてみるのもよいかと。あとはいっそのこと学校もタワーにしてしまえばよいかもですね。

▲1　▼1

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法的に問題が無ければ建て替えは阻止できないでしょう。総合設計も特別なものではなくそこら中のマンションで適用されている。桜蔭の職員や生徒でも総合設計マンションに住んでいる人が多数いるはず。

そもそも日照権という権利の保護は限界がある。特に土地の少ない都市部においては。しかも桜蔭は住居ではない。

基本的に日照も見合いもお互い様。桜蔭の建物も必ず北側には陰を落としている。見られたくなければ自分の敷地内なり建物内で塀やカーテンで目隠しするのが基本だし生徒がマンション側を覗くこともあり得る。そこには既得権はない。

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盗撮の危険性から守りたいのは女子校の経営の上で大切だとは思うが、現行の法律の範囲内でのマンション建設を差し止めるだけの理由にはならないと思う。でもこうまでしないと保護者からの不平には対抗できない。

いっそのこと若い人の通う学校は郊外に建設して、盗撮の恐れの低い高齢者施設を街中に増やしていくのはどうだろうか？とかく高齢者施設は姥捨山となってしまうし、学校は今より広い敷地が確保できてメリットも多いのでは？

▲9　▼9

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女子高に限ったことではなく、学校の近くにマンションがある地域はいくらでもある。そもそも、入居者は全員身元がわかっているし、ましてや近代的なオートロック付きのタワマンなど外部侵入は難しい。それに怪しい人物が盗撮目的で高価なマンションを購入するとはいいがたい。おまけにタワマンの高層階は窓が開けられない仕様になっているものが多く、見えるのは直近の校庭ではなく遠景ばかり。

現存する他校の近隣のマンションから盗撮した事例がたくさん出ているのだろうか。印象だけで反対するなら、無益な反対行動だと思うが。

▲3　▼8

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女子高だから盗撮の危険があるっていうのは訴えとしては弱い。共学でも盗撮される危険性はあるわけだから女子高っていうだけで優遇されるわけはない。

その地域に空中権があるわけでもないのでマンション側は何の落ち度もない。

日照権も健康を害する、日常生活を送れないレベルで暗くならないとこれも訴えとしては弱い。

しかしマンションができることで受験者数が減るかもしれないと危惧するのは理解できるが建設の計画がある以上、それを見越して対応していくしかない。

隣にパチンコ屋や風俗店が出店するというなら話は別だけどね。

▲5　▼0

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法令に従って認可されているわけだから学校側の主張が認められるはずがない。この宝生ハイツは築40年ちょっと。一般的に考えればまだ築浅で建物自体に問題が出るような状態ではない。それにもかかわらず建て替えが決まったのは建て替えが方が住環境も資産価値も向上し、明らかなメリットがあるからだ。8階建てが20階建てのタワマンに生まれ変わるなんてマンション住民からすれば本当に理想的な夢のような計画だ。既存の区分所有者の費用負担はほとんどゼロだろうし、建て替え後は新築タワマンのオーナーになれる。水道橋駅1分の立地を考えれば資産価値も爆上がりで、住んでよし、貸してよし、売ってよしだろう。今回の提訴は住民からすれば遠くの雑音程度でしかなく、みんなワクワクしているのではないだろうか。やはりマンションは立地であり、立地が良ければ長期的には建て替えも含めて価値が向上していく典型事例だと思う。

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工場や大型店が無くなると跡地は高層マンショの格好の土地。

なのでマンションを買うときは

日照を邪魔しそうな範囲に工場や大型店(特にパチンコ)がないかを確認したほうがいいです。

ある日突然工場やパチンコが更地になって

高層マンションが立つとかよくあることです。

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これは差し止めはほぼ無理ですね。

ただ懸念が有るのは、都心部の高級マンションの買い手が殆ど外国人で日本の法律とかに詳しく無いし、何なら無関心だったり無視する事ですね。

都心部に学校というのは、特に女子高とかは難しい時代かもしれません。

地価の高さも有り、低層の建物では土地を購入しても採算が取れないから高層ビルが立つ事になると思います。

そうするとこの様な問題が必ず起きてしまいます。

それこそ学校が大学レベルの敷地を確保出来れば別でしょうが。

そういう意味では、郊外の第一種低層住宅専用地域に移るのも手かもしれません。

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マンション側が違法な事をしていないかぎり学校側は裁判で勝てないでしょ

予想しうる損害や被害が明確で、高い確率で起こると判断されるなら分かるけど、日照権と盗撮被害ってねえ

特に盗撮被害は対処できるでしょ、って言われるんじゃないのかなあ

長年の環境を守りたい気持ちは分かるけど、裁判となると勝てなさそう

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建て替えコストや手間を考えるとデベロッパーに入ってもらわないと厳しいのが現実で、そのためには高層化しないとデベロッパーが付いてくれない…住民にとっては死活問題になりかねないのも事実。

場所が女子校の隣だから難しい問題になりますね。

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法に則り建築確認を取っているようなので、マンション側が有利でしょうね。まあ、都が勝訴するのは自明でしょうね。そもそも、マンション側は老朽化対策として建て替えたい。しかし、そのまま7階建で同じ部屋数だと建築費高騰の煽りを受けて住民も払えない。そうであれば、戸数を増やすしか無いがそのためには高層化するしか無い。とは言え、文京区の都市計画では高さ制限が46mとなっているものの、敷地内に「公開空地」を設けることで高さ制限緩和を都に求めていて、都は許可することに問題はないと言っているのですから、マンションの管理組合とそのコンサル？設計事務所が一枚上手だったという事です。

桜蔭側の主張も心情としては理解できますが、ここまで管理組合側に入念に準備されているのですから、訴訟したところで勝訴(建築確認差し止め)はほぼ無理でしょう。現実的には鏡面ガラスで盗撮を回避するしか打つ手は無さそうな気がします。

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タワーマンションだと、実はこの場所は特定の場所からだけ見えて盗撮もされてました。…とかありそうで怖いですよね。特に女子校だし、話題になっちゃってるから変な目的でここに住もうと思う人もいると思う。

とはいえ法律上の問題がなければどうしようもないですよね…。学校側も生徒を守ろうとしてのことなのでかわいそう。

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「女子がいること」を理由に盗撮されるから「こちらに窓作るな」、「建物建てるな」なんて土地使用制限する発想自体が「おこがましい選民意識」だと思います

　そんな要求が通れば、男女平等の今の時代に不当要求やり放題になりませんか？

　目隠しなんて幾らでもやりようがあります。グランドには光を通す屋根、フェンスには光を通す目隠しフェンスや模様ガラス、シェードカーテン類、フィルムなど各種あり、街の中ではそれらを工夫してみんな暮らしてるんですよ。

▲3　▼3

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んな事言ったら路上でも電車でも盗撮される可能性はある訳だし、あんたの学校だけ特別扱いする訳にもいかんし、いちゃもんだよ。

生徒を守りたい気持ちは分かるし立派だが、自分とこで対応すればいい。着替える場所を工夫するとか窓に何か貼るとかさ。

自分の都合で他人の合法的行動をねじ曲げられるんだぞってのを見せちゃうのは、教育的に良くないんじゃないかね。

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低中層階から女子高内や教室内を望遠レンズで写真やビデオ撮影ができることが問題でしょうね。その気になれば集音マイクで声を録音することも可能です。どうしても建設をするのなら窓ガラスをマジックミラーにする費用と逆に学校側からマンションの窓を常時ビデオ撮影をする設備費用とメンテナンス費用を請求するべきです。生徒の親御さんも住まわれますが当然マンションから学校を見ることは禁止するべきでしょうね。学校側部屋の制限付き高層マンションは多難で管理組合になれば学校との協議やマンション住人のトラブルで運営は大変なことになるので買われる希望者は少ないのでは？デペロッパーは販売時に詳細な内容を説明しなければ後で大問題になるでしょうね

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＞本校は女子校のため盗撮などのプライバシーも問題視しており、生徒の心身に数多くの弊害を及ぼす可能性もあります

タワマンの最上階の住人が、大砲みたいなレンズのカメラを女子校に向けて、目を血走らせて構えてる姿を想像すると、なんだかとても切ない気持ちになってしまいますね。

そんな人間がいないことを、ただただ願うばかりですが、双方納得する対策が立てられると良いですね。

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私らの高校は、親子２代で通う、自衛隊・警察・消防・ボートレーサー・オートレーサー・ヤクザ志望の完全男子校でした。水泳の授業もありましたが、プールも、ちゃんと通り掛かりの人々から、ワザワザ見える場所にあり、やはり遥々遠い女子校から、人気スポットとして有名にはなってましたね

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まずそもそも居住している訳でもなく、陰になるのは1日の一定時間しか生徒がいない教室で、作物を育てている訳でもないのに日照権を主張出来るのでしょうか。

最初から住民がのぞきや盗撮すると決めつけているのもどうかと思うし。

私が過去勤めていた会社は建物の老朽化で新築ビル化の資金捻出のため、敷地を半分売却して会社のビルを建てると同時に同じ高さの高層マンションが建ちましたが、マンションの住人のプライバシーに配慮してマンション側に窓を作らず、さらに窓が無い側を窓が無くても社員が常駐しない様に通路にして、窓がある側を執務室にして明かりを確保しました。

そういう落とし所を上手く捌くのこそ、デベロッパーの腕の見せどころじゃないんですかね？

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新築の際に周辺との調整が必要ではあるが、女子校だから特別な配慮を求めるのは無理があると思う。そこはむしろ学校側が外的環境に左右されない設備を整えるべきではないか。

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タワマン計画巡りトラブル “女子御三家”桜蔭学園が都を提訴

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