[324595]「石破首相退陣」で“住宅ローン金利”はど

( 324598 ) 2025/09/15 07:07:56

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「石破首相退陣」で“住宅ローン金利”はどう動く？「物価・金利上昇リスク」のなかでの“借り換え戦略”を、FPの視点で解説

石破首相が退陣を表明したことにより、次期政権の政策運営や日本銀行（以下、日銀）の金融政策の方向性が不透明さを増してきました。

住宅ローンを抱える家庭にとって、金利や物価の動向は毎月の返済額に直結します。わずか0.5％の金利上昇でも、3000万円のローン総返済額は数百万円増加する可能性があります。

これからの不透明な環境下では、「固定か変動か」「借り換えのタイミングはいつか」といった判断がますます重要になるでしょう。本記事では、金利・物価の現状を確認しつつ、住宅ローンの借り換え戦略をFPの視点で解説します。

石破政権の退陣後、次期政権がどのような経済政策を打ち出すかは不透明です。特に注目されるのは、日銀の金融政策との関係です。

長期的な金融緩和を続けるのか、それとも物価上昇を抑えるため金利引き上げに踏み切るのかによって、市場金利の動きは大きく変わります。実際、短期金利・長期金利は足元で緩やかに上昇傾向が見られており、住宅ローンにも影響があると考えられます。

■物価上昇による実質購買力の低下

一方、物価の高止まりは家計を圧迫しています。総務省統計局の消費者物価指数（CPI）によると、食料品やサービス価格の上昇が続き、エネルギー価格の変動を除いても日銀目標の2％を超える上昇基調が見られています。これは、実質的に「同じ給料で買えるモノやサービスが減る」ことを意味し、住宅ローン返済の余力を削りかねません。

■金利上昇が家計に与える影響

住宅ローンにおいては、金利上昇は家計負担に直結します。例えば、3000万円を35年返済・元利均等で借りたケース（図表1）で試算してみましょう。

図表1

筆者作成

図表1で示されるように、わずか0.5％の上昇で月々の返済額は7000円以上、総返済額では300万円超の差となります。物価上昇と重なれば、家計の負担感はさらに強まるでしょう。

こうした環境下では、「金利がどこまで上がるか」を予測するよりも、「金利が上がったときに家計が耐えられるか」を前提に計画を立てることが大切です。金利変動のリスクを理解した上で、固定・変動の選択や借り換えの準備を検討することが、長期的な家計防衛につながります。

固定金利は、返済期間を通じて金利が変わらないため、長期的に安心感があります。金利が上昇する局面では有利に働きますが、現状の水準では変動より高めに設定される傾向があります。

一方、変動金利は初期の金利が低いため、毎月の返済額を抑えられる点が魅力です。しかし、半年ごとに金利が見直される仕組みのため、金利上昇局面では返済額が増える可能性があります。

■選択のポイント

若い世代で収入が今後増える見込みがある場合は、当初は変動金利を選び、将来の金利上昇に備えて借り換えを検討する方法が考えられます。一方、定年退職が近い世帯や固定収入中心の家庭では、返済額が一定の固定金利が安心です。住宅ローンは「いくら借りられるか」ではなく、「安心して返し続けられるか」を基準に選びましょう。

一般的に、現在の金利と借り換え後の金利差が1％以上あり、かつ残高1000万円以上・残期間10年以上ある場合は、借り換えメリットが大きいとされます。

反対に、残高が少なく返済期間が短い場合や、借り換え時の手数料や保証料でコストが上回る場合は、借り換えには向きません。

■借り換え以外の戦略

借り換えは効果的な手段ですが、必ずしも全員に向いているわけではありません。諸費用や条件によっては、借り換えをしてもメリットが薄いケースもあります。そうした場合には、借り換えをせずに一部繰り上げ返済する方法があります。繰り上げ返済には、次の2種類があります。

・期間短縮型：返済期間を短くでき、利息の軽減効果が大きい

・返済額軽減型：毎月の返済額を下げられ、家計のゆとりを確保できる

また、金融機関によっては、借り換えをせずに変動金利から固定金利に切り替えられる場合があります。変動金利で上昇リスクを感じる場合は、部分的に固定化する「ミックスローン」に切り替えるのもおすすめです。

政権交代や日銀の政策変更は、専門家であっても正確な予測は困難です。だからこそ、家庭の住宅ローン戦略も「一度決めたら終わり」ではなく、柔軟に見直していく必要があります。

借り換えや繰り上げ返済、金利タイプの変更といった複数の選択肢を持つことで、金利上昇の局面でも慌てずに対応できるでしょう。

出典

日本銀行長・短期プライムレート（主要行）の推移　2001年以降

総務省統計局 2020年基準消費者物価指数全国 2025年（令和7年）7月分（2025年8月22日公表）

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部

ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルフィールド編集部

( 324599 ) 2025/09/15 07:07:56

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=+=+=+=+=

日銀が今後政策金利を上げるかどうかは不透明ですね。

金利を下げすぎると円安になり輸入品が高くなり過ぎる。

金利を上げすぎると住宅ローン支払いが増えて家が売れなくなり景気が失速する。

上げるのも下げるのも厳しい。

物価高に対抗する為にはある程度は金利を上げないと資産が目減りするので

住宅ローン債務者が耐えられる範囲で金利を上げるとか考えてそう。

▲27　▼14

=+=+=+=+=

金利の先行きについては予測するのが困難ですが固定でも変動でも住宅ローン金利が3%でしか借りれない状況は相当な経済的困難なことが予想されます

3%になったらどうしようと考えて備えるより

可能性は低いのでその時になったら考えましょう

今の日本の経済状況考えると金利3%は手の付けられないほどのインフレになってるか経済が絶好調で今の10倍くらい景気がいいかのどちらかです

▲27　▼24

=+=+=+=+=

老後2,000万円問題が出たのが2019年

2019年の最低賃金の全国加重平均額が901円→今年1,114円と23%上昇

更に政府は1,500円まで最賃を引き上げるように働きかけてる

最賃が全てではないけど、それでも物価の中には人件費のウェイトは高くて、それがここまで急激に底上げされるのであれば、これから日本がデフレになると考える方が無理あるでしょう

個人的には変動の方がトータル返済額は少なくなると思うんだけど、

フラット35の金利はまだギリ2%切ってるので、それで固定してしまうのもありかとは思う

それより大事なのは、買うなら早めに計画して動いた方が良いし、

マイホームを断念するならするで、それならインフレ対策を兼ねた資産形成を本格的にしないとインフレ負けると思う

マイホームはインフレ対策でもあるからね

▲24　▼9

=+=+=+=+=

選択のポイントに書いてあることがおかしいと思うんだけど

＞若い世代で収入が今後増える見込みがある場合は、当初は変動金利を選び、将来の金利上昇に備えて借り換えを検討する方法が考えられます。

「収入が今後増える見込み」を当てにして痛い目にあった人が過去に大勢いる

「将来の金利上昇」後に借り換えするなら、最初から固定の方が良いのでは？

尚、実際には相対的に低金利な変動金利を選んで余力があれば投資に回すなり繰上返済なりという方法がある

変動で限度一杯に借りた場合、利上げで破綻するリスクがあるけど、そもそも固定だとその金額を借りられない

要は、選択と言うよりもその理由がおかしい

＞一方、定年退職が近い世帯や固定収入中心の家庭では、返済額が一定の固定金利が安心です。

「定年退職が近い」なら期間も短い筈なので、金利の低い変動金利にして、退職金で返済してしまう方が金利負担は少ないのでは？

▲14　▼3

=+=+=+=+=

好き嫌いは別として、消費税減税や所得税減税をすれば、それだけ国債の金利はあがる。また多額の預金をされている方は利子所得が数十年ぶりに期待できる。現在長期保有で株を保有されている方も、多くの含み益がある方も多い。現在の状況でも苦しい方と余裕がある方。いろんな方がいると思う。

▲9　▼0

=+=+=+=+=

別に利息が多く取られても

月に利息が5万も上昇しないから。

35年ローン組んだら早めに返し終わっても

団信が中途半端に終わると６０超えて保険入り直しも結構高い。収入は転職し最初こそ人参ぶら下げられても以下同文は大差無いし

我が家は身の丈以下ローンだから金利上昇も想定内。子供の学費は想定より多めに予測し

リストラきても賃貸と差は無し。

一番危険は病だよ。ガンの先進医療は保険プラスでも結構掛かる。後に直ぐ働ける補償も無い。とりあえず金利よりも手元の現金。

ローンはきちんと返していれば問題無しだよ。月に利息がプラス五万なら焦りますが。

▲10　▼1

=+=+=+=+=

これから変動金利で借りる人はいないと思うけど、出来れば借り換えをやった方が、精神的に楽になる。私は投資で儲けたら借り換えしていました。預貯金には手をつけず、月払いの回数が減るので生活水準は変えずに済むのです。副産物は、金融リテラシーが高まり投資技術がつくこと。真剣にやるから当然です。

▲7　▼14

=+=+=+=+=

金利はまだ上がるよ。早い人ならもう2回も金利改定通知きてて、0.5%くらいやったのが1%くらいになってるよ。

まあ5年ルールとやらで毎月の返済額は変わらんから気づきにくいけど、そのうち思ったより元金が減ってないことに気づくんじゃない。

▲30　▼0

=+=+=+=+=

過去2回、金利を上げても円安にはさほど影響せず、米国の影響の方が大きい。

当然のように物価高は酷くなり、賃金は全く上がらず、変動金利だけ上がる。

国が庶民を滅ぼそうとしているのがよくわかる。

金利のある世界はわかるが、今じゃないだろう。

それと政治がちゃんと動いてこその金融政策。

頭のいい人達が1番頭悪い事してるのなんとかならんか。

▲39　▼33

=+=+=+=+=

今まであまりに金利が安すぎて銀行も儲けが出ないような状態だと、却って経済の停滞を招く。変動金利２％くらいは妥当だと思います。

▲8　▼9

=+=+=+=+=

長期金利、株価、ゴールド、住宅土地　全ての資産が上がり続ける異常事態　年末に崩壊するとの噂が　確実視されているのは来週から年内３回のFRB利下げ　更に関税の影響　ニホン丸はどう風に吹かれますか

▲1　▼0

=+=+=+=+=

そもそも減税はどこいったのか？インフレになったら給与が上がるから必然的に税収入は増加する

つまり他の税金を減らさないとただ負担が重くなるんだけど

▲0　▼1

=+=+=+=+=

中央ろうきんで住宅ローン組んでるけど、

今年3月に0.15%上がり、今年9月に0.25%上がった。

1年で0.4%上がったよ。

他の金融機関もこのくらい上がってるのかな？

来年も0.4%上がったら嫌だなぁ。

▲5　▼1

=+=+=+=+=

何とか踏ん張って、政策金利を1.5％位まで、押し上げて欲しいね。

借金の無い人間には、痛くも痒くもないからね。逆に懐が温まり、良い事ずくめだね。

▲14　▼12

=+=+=+=+=

そもそも金利が0.25％や0.5％上がったくらいで住宅ローン返済に窮するような借り方をしているようでは、そもそも住宅を購入する資格も実力もないってこと。

▲22　▼1

=+=+=+=+=

不透明か？

石破さんになってからまだ1年だよ。

住宅ローン金利の動き（正確には経済全体の動き）があるのは、そのずっと前だよ。

▲10　▼0

=+=+=+=+=

結局、変動の方がいつも低い金利なんだから変動で良いじゃん。　って分かっているけど、急激な金利上昇は怖い。それがリスクなんだよなー。

▲4　▼1

=+=+=+=+=

タイトルでは『住宅ローン金利はどう動く』ってあるけれど、『不透明』ってことね。全然参考にならない記事でした。そうな感じで参考にならないことが多い。

▲12　▼1

=+=+=+=+=

やはり

普通預金　2%

定期預金　4%

住宅ローン　変動　4%

住宅ローン　固定　6%

くらいが正常な金利ではないですかね。

▲21　▼15

=+=+=+=+=

まさかこのまま金利が維持されるなんて思っているヤツおらんだろな？どんどん上がっていくぞ。

コロナ時に金利上昇局面に転換したと気づけなかった人はご愁傷様です。

▲34　▼7

=+=+=+=+=

経済成長するしかないんですよ。金利が上がっても、それ以上に実質賃金が上がるしか。

▲2　▼1

=+=+=+=+=

金利は上げれないよ。アメリカのサププライムの再現になりかねないしね。

▲2　▼9

=+=+=+=+=

国民が利上げ望んでいるのだから仕方ないよねw

利下げしてもらったほうが一般国民にはメリットばかりなのになw

▲8　▼10

=+=+=+=+=

どちらにせよ、

石破氏を叩いて渡るような運用が必要だ。

▲4　▼2

=+=+=+=+=

もっと預金金利も上がって

▲26　▼1