最近、返済期間を50年とする「超長期住宅ローン」が注目されています。

このローンの最大のメリットは月々の返済額が家賃より低く抑えられることですが、その代わりに総返済額が増加し、定年後にも残債が残るリスクがあります。

特に退職金制度のない若い世代にとって、50年ローンは本当に賢い選択か疑問です。

 

佐伯航さん（32）と妻の里奈さん（30）は、都内で新築戸建てを4,500万円で購入し、頭金なしで50年の変動金利ローンを開始しました。

しかし、賞与が少なく、保育や教育費の負担から家計は厳しく、金利上昇の不安も抱えています。

将来的には約1,680万円の残債が残る可能性があるため、家計改善のアドバイスが必要です。

 

改善策としては、家計の安全装置（生活防衛資金・繰上げ返済資金の積立）、金利の管理（変動金利と固定金利の選択）、そして時間を味方にする返済戦略（繰上げ返済や期間短縮）を軸にすることが示されています。

これにより、将来的に残債を減少させることが可能です。

 

最後に、自宅の価値を保持するための維持管理や、保険や税金の見直しも重要です。

「働けるうちに仕組みで返す」ことが提案され、航さんと里奈さんは前向きな気持ちで計画に取り組むことを決意しました。

（要約）

（※写真はイメージです／PIXTA） 

住宅ローンの選択肢として、返済期間を50年とする「超長期ローン」が注目を集めています。月々の返済額を、現在の家賃以下に抑えられるのが最大のメリットですが、その裏側には、総返済額の増加と、定年後にも続く大きな残債というリスクが潜んでいます。特に、退職金制度が期待できない若い世代にとって、このローンは本当に賢い選択なのでしょうか。本記事では、波多FP事務所の代表ファイナンシャルプランナー・波多勇気氏が、佐伯さん夫婦（仮名）の事例とともに、50年ローンのマイホーム購入計画を解説します。※プライバシー保護の観点から、相談者の個人情報および相談内容を一部変更しています。 

土曜の夜。小さなダイニングテーブルに、紙コップのコーヒーと住宅ローンの返済予定表が並びました。 

「返済は月8万7,000円。50年ならいけると思ったんだ」 

佐伯航さん（仮名/32歳）と妻の里奈さん（仮名/30歳）は、昨年、都内に新築の小さな戸建てを4,500万円で購入しました。 

頭金はゼロ。借入は50年、変動金利0.6％相当でのスタートです。月々の返済は約8万7,000円に収まり、家賃より安い。――ここまでは順調にみえました。 

ただ、航さんの会社は中小企業。就業規則の確認で「退職金制度なし」が判明しました。賞与は年1回・少額。月収は31万円前後、手取りはおよそ24万円。里奈さんは派遣社員です。共働きであっても、保育や将来の教育費、固定資産税、修繕積立、火災保険を加えると、家計は「ギリギリの均衡」。 

「もし金利が上がったら?」里奈さんが小声で聞きます。 

「変動だし、すぐには返済額が跳ねないって銀行の人も……」いいかけて、航さんは黙りました。資料の片隅に赤字でメモが残っています。 

〈65歳時点の残債〉約1,680万円（金利0.6％がずっと続いた場合） 

「え、定年のころに、まだこれだけ残るの?」 

「繰上げ返済で減らすつもりだった。でも退職金がない。ボーナスも薄い。貯金を削ると生活が回らない。死ぬまで働くしかない……」 

言葉が続きません。2人はしばらく、静かに予定表をみつめました。 

長期返済の魅力は、月々の返済額が下がることです。実際、50年の選択肢はネット銀行を中心に広がり、住信SBIネット銀行、PayPay銀行、auじぶん銀行などが取り扱いを公表しています。返済期間を延ばせば月の支出は抑えられますが、返済総額は増え、老後の手前まで残債が伸びやすくなります。 

数式はシンプルです。元利均等で4,500万円を年0.6％・50年返済なら、月返済は約8万7,000円。ところが、同条件で65歳（借入33年経過）時点の残債は約1,680万円。金利が年2.0％で推移したと仮定すると、月返済は約11万9,000円、同時点の残債は約2,050万円。年3.0％なら、月約14万5,000円、残債は約2,310万円にまで膨らみます。月を軽くするほど、老後の前に「どっしりと残る」。これが超長期ローンの本質です。 

「老後に借金を持ち越したくない」という直感は、数字が裏づけます。 

日本の労働環境の平均を見ると、航さんの不安は他人事ではありません。厚生労働省の調査では、退職給付制度がない企業は約25％。規模が小さくなるほど制度の未整備が目立ちます。仮に制度があっても、平均退職金は下がる傾向があり、全員が潤沢にもらえる時代ではありません。航さんの「退職金ゼロ」は珍事ではなく、統計の範囲内です。 

税制面の追い風も、細かい条件があります。住宅ローン減税は年末残高の0.7％が控除されますが、2025年新築は省エネ基準を満たさないと原則対象外。満たす場合でも限度額13年の期間制限があり、減税だけで老後の残債を解消する性質の制度ではありません。 

「つまり、50年で月を軽くしても、老後手前で重くなる。退職金の後押しも期待しにくい」 

筆者はFPとして、航さん夫妻に率直に伝えました。2人は黙ってうなずきましたが、表情は沈んだままです。 

「でも、詰みじゃありません。順番を変えれば、道は開けます」 

改善の軸は3つです。家計の安全装置、金利の守り、時間を味方にする返済戦略。順番に整えます。 

一つ目は、家計の安全装置です。 

「まず、生活防衛資金を6ヵ月分。次に、毎月1万円ずつの『繰上げ返済原資』専用積立。積みあがったら年1回だけ、元金にドンと充てる」 

「少額でも、ですか?」 

「少額だからこそ、早く始めます。元金を早期に削るほど、将来の利息は大きく減ります。退職金に頼らず、自前の“ミニ退職金”を毎年つくるイメージです」 

二つ目は、金利の守りです。 

「変動は怖いけれど、固定にすぐ切り替えると月返済が上がる。どう判断するの?」 

「目安を二つ。返済比率（手取りに占めるローン返済の割合）を20〜25％に抑えること。もう一つは、変動と固定の金利差。差が1％未満で、将来の収入見通しが堅いときは、固定化を検討。差が大きいときは、当面は変動で“原資づくり”を優先。保険として、繰上げ返済で元金を縮めつつ、固定の見積もりを毎年取り、“いつでも動ける”状態にします」 

ネット銀行の金利は2025年にかけてじわりと上昇しました。外部環境は変わります。「見直しを年に一度」は、コストゼロの強力な防御策です。 

三つ目は、時間を味方にする返済戦略です。 

「金利0.6％・50年のままなら、65歳残債は約1,680万円。ここから年20万円を10回、できる年に前倒しで元金に充てるだけで、65歳残債はおおよそ200万〜250万円程度縮みます。さらに、40代で一度“期間短縮型”の繰上げを入れて、残期間を50→45年に詰めれば、老後の前に“借金の壁”がぐっと低くなる」 

「やれる気がしてきた」と里奈さんが笑いました。 

「もう一歩。家の価値を落とさない工夫です。小さな戸建ては、維持が価値をつくります。屋根・外壁・水回りの修繕計画を見える化。家は“負債”ではなく“資産兼居住サービス”です。丁寧に使えば、出口（売却・賃貸）も持てます」 

最後に、見落としがちな三点を確認しました。 

〇団体信用生命保険の補償範囲（がん・三大疾病など）を把握しておくこと。 

〇固定資産税や火災保険・地震保険を含めた「住居コストの総額」を年次でレビューすること。 

〇住宅ローン減税は省エネ基準適合の確認が前提。次の家計見直し日までに、住宅性能証明の保管書類をチェックすること。 

「死ぬまで働く」ではなく、「働けるうちに仕組みで返す」。2人は予定表の余白に、来年の“繰上げ返済記念日”を書き込みました。毎年の小さな前進が、65歳の残債を削り、心の重さを軽くします。 

家は人生の中心です。だからこそ、ローンは「最長で組み、最短で返す」。仕組みと順番で、未来は巻き戻せます。 

波多 勇気 

波多FP事務所 

代表ファイナンシャルプランナー 

波多 勇気