[139470]インフレでも「上がらない家賃」の裏に、逃

( 139473 ) 2024/02/15 15:13:27

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家主にしてみれば、値上げして空室より、毎月家賃が入る方がいい（写真：EKAKI / PIXTA）

　植田和男日銀総裁は1月の金融政策決定会合後の会見で、サービス価格の動向について次のように述べた。

【グラフ】家賃が上がるアメリカ、上がらない日本。家賃がインフレの行方を左右する？

「おっしゃるように、上昇している部分の一部に明らかに一時的と思われる要素がそこそこ含まれていますし、多少消費の弱さのマイナスの影響もみられるということだと思います。私どもはそういう部分を除いたらどれくらいの強さであるかということを、あらゆる手法で抽出しようとしています。そうした分析は厳密にはなかなか行いにくいものですけれども、結果としては少しずつ上昇しているということは言えそうな結果が出ております」

　これから物価目標達成を宣言し、マイナス金利を解除していくにしては弱気な発言だと、筆者は感じた。

■「サービスインフレ」を支えるのは外食と宿泊料

　2023年12月のCPI(消費者物価指数)によると、総合の前年同月比は2.6％で、そのうち財が2.8％、サービスが2.3％である。サービスを押し上げているのは、外食(一般サービス分、サービスの前年同月比への寄与度は0.38％ポイント)や宿泊料(0.96％ポイント)で6割弱を占める。

　言うまでもなく、外食は原材料やエネルギー価格の高騰の影響を受けており、宿泊料は前年の全国旅行支援で指数が低下していたことの反動や、インバウンド消費のペントアップ需要による影響が大きいだろう。

　サービスはCPI全体を10,000としたときに4954のウェイトを占めるが、そのうち公共サービスが1219で、民営家賃(225)と持ち家の帰属家賃(1580)が合計で1805で、その他の一般サービスが1930というバランスである。

　一般サービスに含まれる外食(一般サービス分)が434で、宿泊料が81にとどまることを考えると、これらの品目に安定的な物価目標達成を担わせるのにはあまりにも荷が重い。大きなウエイトを占める公共サービスは前年同月比マイナス0.3％、民営家賃と持ち家の帰属家賃がいずれも同0.1％にとどまっている状況に変化が必要であることは明らかである。

　サービス物価のうち公共サービスは、需給バランスやインフレ予想の変化では動きにくい。しかし、民営家賃や持ち家の帰属家賃のインフレ率がほとんどゼロとなっている状況は日銀にとっても想定外だろう。

　むろん、家賃は毎月更新されるものではなく、価格変化は他の品目にかなり遅れる傾向がある。それでも、日本でもインフレ率が高まり始めて約2年経つ中、ほとんど動きが沈黙している現状を予想できた人は多くないだろう。

　アメリカでは全体のインフレから約1年弱のラグをもって動く傾向が続いている。

　日本の家賃インフレの弱さは構造要因である可能性が高い。

■「9年ぶり高水準」でも変化率は沈黙

　日本経済新聞は2023年12月8日に、「『横ばい』家賃に上昇圧力　都区部、9年ぶり高水準」との記事を配信し、「都市部を中心に賃貸住宅の需要が高まっているほか、資金も流入」とした。この背景に、「簡単に上がらないとされていた家賃が動き始めた」という見方があるという。

　もっとも、やや上振れている都区部家賃でも前年同月比はゼロ％台前半であることには変わりはない。「9年ぶり高水準」なのは事実なのかもしれないが、安定した価格上昇とは程遠い状況である。

　一般に、サービス物価は賃金との連動性が高いと言われているが、そのイメージと合致するのが「家賃」だろう。例えば、「家賃は手取り収入の3割が目安」と言われるように、「衣食住」の中で固定的な支出である家賃は、家計の可処分所得を目安に決定されるイメージがある。

　つまり、可処分所得が増加しているのであれば、家賃もそれに応じて上がっていくことが予想される。

　しかし、実際のデータはイメージとは異なっている。

　家計調査において「民営借家」を住居とする世帯(2人以上世帯のうち勤労者世帯)について「可処分所得」と「家賃地代(の支出)」を確認すると、「可処分所得」は2010年頃に底打ちし、その後は増加傾向にあるが、「家賃地代」の増加は限定的であることがわかる。

　2010年よりも前の時期では、「可処分所得」が減少する中で「家賃地代」も連動してやや減少するケースが見られたが、最近の「可処分所得」の増加に家賃はほぼついていけていない。その結果、「可処分所得」に占める「家賃地代」の割合は低下している。

　「家賃は手取り収入の3割が目安」といった安定的な関係にはなっていないことは明らかである。

■人口減で供給過剰だと貸借人が強い立場に

　家賃と所得の連動性が失われた要因として真っ先に思いつくのが、人口減少や空き家の問題である。国連の人口データ(各年1月時点)によると、日本の人口は2010年をピークに減少傾向にある。

　つまり、人口減少により賃貸需要が減少し、賃貸住宅が供給過剰となり、家賃の弱さにつながっていると考えることができる。賃貸物件が供給過剰となっている状況では賃借人のほうが強いため、家賃には低下圧力が加わりやすい。

　例えば、最近の賃上げ機運を敏感に嗅ぎ取った賃貸物件のオーナーが、月10万円の家賃を5％値上げして月10.5万円に引き上げたとしても、それを理由に賃借人が退去して1カ月でも空室状態になってしまったら、それを回収するのには次の賃借人が最低20カ月は安定的に居住してくれないと回収できない(10万円÷値上げ分0.5万円)。

　人口減少によって空室リスクが高くなっている場合、空室リスクが非常に低い場合を除いて賃料の引き上げは困難である。

　なお、人口が減少する中でも核家族化や単身世帯の増加によって世帯数は増加が続いている。したがって、人口減少による賃貸不動産市場の需給バランスが本格的に崩れてくるタイミングはまだこれからなのかもしれない。

　こうした日本の状況はアメリカと比較するとわかりやすい。

　アメリカでは人口が増加傾向にあり、国連の中位推計によると今後も安定的に増加していくことが見込まれている。人口動態からみると賃貸需要は増加し続けている可能性が高い。日本とは反対に、賃貸人が優位となりやすい環境である。

■人口増のアメリカは日本と真逆

　そこで、アメリカの年次の家計調査(Consumer Expenditure Survey)における、借家世帯の「可処分所得」と「家賃(の支出)」の推移を確認すると、「可処分所得」の増加に合わせて「家賃」がきれいに連動して増加していることがわかった。その結果、「可処分所得」に占める「家賃」の割合はおおむね横ばいで推移している。

　やはり、賃貸需要(人口)が増加しているアメリカでは需給のバランスが崩れておらず、安定的な関係となっているのだろう。2013年に段差が生じているが、増税によって可処分所得が減少した影響があったと考えられる。それでも家賃は増加を続けており、人口増加を背景とした家賃の底堅さを示していると言えるだろう。

　以上をまとめると、日本の家賃は可処分所得が増加する中でも上昇が限定的であり、アメリカとの比較からも日本の家賃の下がりやすさが確認された。その背景には人口減少という構造的な要因があると考えられる。

　日本の家賃には構造的な「弱さ」があると言え、日本のインフレ率を抑制する状況は続くだろう。

末廣徹 :大和証券チーフエコノミスト

( 139474 ) 2024/02/15 15:13:27

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・日本人は新築を好むので、築年数が経つとリフォームにお金がかかるのに家賃は下げざるを得なくなる。

更新のたびにインフレ分を値上げできたのはバブルの頃で、それ以降は、更新時は据え置きで新規契約ぼ際に値上げというパターン。

都内は相続税対策やにわかサラリーマン大家がサブリースで始めるのも増え、賃貸アパートも飽和しつつあります。

家賃は長らく続く固定費で、少しの値上げでも敏感になる人は多いし、今は礼金なしや敷金も安い物件が増えたし、引越し手続きもネットで出来たり結構簡単と言うのもあります。

・地方で長年不動産賃貸業を営んでいますが、空室、空き家が増え、家賃のダンピング傾向はずっと継続しています。家賃の増額など夢のまた夢です。

そのため新築需要は低調で貧乏たれが増えましたから新築だからと言ってそれに見合う家賃設定はできません。地方ではもう不動産運用などの時代はとっくに終わり、ましてや借入を起こした相続税対策などのセールストークに乗せられたらドツボにはまります。

それ以前に、一昔前と比較すると独り身の高齢者、生保、保証人なし、収入は年金のみなど、契約を躊躇するような入居希望者が増え、全体の質は本当に落ちました。

・賃貸物件の価格は、地代と建築費が基準に成ります。

新築物件は工事費が上がっているので家賃は上がっています。

デフレの時代は建築費が上がらないので、中古物件は古くなった分家賃を下げないと入ってくれません。

インフレの時代は建築費が上がり新築物件は家賃が上がるので、中古物件が相対的に安く成るので下げなくても入ってくれます。

バブル期は人口も増加していたので中古物件も新築に引きずられ上がっていましたが、現在は難しいですね。

・建築費がアベノミクスで高騰したが、家賃はそれほど上がらない状況が続いている。しかし現在でも新築マンション等の建築はあるので、相続対策などの面があるのだろう。また一極集中が進んでいるようなので、都内などでは高額家賃の物件も増えている。

収入でゆとりある生活を送るためには、固定費となる家賃は、安価な方が安心出来る。

・家賃、不動産については、人口減少の影響を大きく受けている。

具体的には、首都圏など人口が増加している地域では、家賃も上昇している。

その一方、地方では人口が減少し続け、家賃や不動産は低下している。

2極化した中で平均を取ると、インフレ率が0.1%と低い値になっている。

しかし、人口が減少し続けていて不動産の需要が低下し続けている中、

0.1%でもインフレになっているのは驚きである。

・住宅余剰が何年も前から警告されているけど、建設ラッシュは続いているよね。

きっとおひとり様需要があるんじゃないかな。

古い住宅は家族が住む広さのものが多くて単身者の手に余るから、そういう人向けの住処が必要なのだと思った。

・アメリカは人口増加してるんですね。景気も先行きも良い訳だ。

日本は外国人観光客が増えてホテルの宿泊価格が上昇してますが人口は減っているので家賃は上がる何処か空室や空家が増えてバランスが悪いのかも知れません。今後は旅行者向けに貸し出す所も増えそうです。

・賃貸不動産の現状は明らかに借り手が少なくなり大家は空室リスクにさらされている。ゼロゼロ物件は当たり前で不動産屋に広告料として成功報酬を渡してる。

新築はそれを好む人がいるので家賃を高く（適正価格）設定できるが次回からは他の物件に合わせて下げざるを得ない。新築を勧めてくる業者はそのことを隠してその家賃がずっと入るシミュレーションでだまして建てさせる。サブリースで何の心配もいりませんと説明しながら採算が取れなくなると平気で契約解除してくる。

なかなかに賃貸の世界は闇が深い。

・物件価格ばかり上がっても周辺家賃相場が変わらなければ表面利回りは下がる一方。

これから金利まで上がって来たら不動産投資には全くメリットがなくなります。

リーマンショックの時には表面利回り10%なんて物件もざらにあったけど今は同じ物件でも倍に値上がりしてるが家賃は据え置き。

これなら大人しく高配当株でも買って寝かしておいた方がマシ

・今のインフレは円安によって発生しているものだから海外からの輸入品の高騰の影響か外国人の日本での購入の影響を受けるもの以外は値上がりしないのは当然

むしろ日本人の可処分所得は減っているので家賃が上がるとその分安いところに住み替えることになる

株価が上がっても国内が好景気にならないのも同じ理由

可処分所得が増えない限りディマンドプルインフレは起こらない

日銀と政府がやってるのは日本国内の資産と債務の目減り策

・東京都心の家賃は3.4年前くらいからだいぶ上がってきています。で、その流れを勘違いした、東京郊外とか23区でもあまり人気のないエリアのオーナーが家賃を上げて、結局空室期間が増えて結果損してる印象です。

目の前の数千円の賃上げに躍起になって、空室期間や入居者が頻繁に入れ替わること自体が、損失だとわかっていないオーナーって実は結構いるんだよね

・建物は20年越えると価値無くなる言われとる

六本木ヒルズかて今は値段高くてもいずれは老朽化やで

入っとる人達は今が旬みたいな気持ちで

入っとるから高くてもええんやろ

少子化問題は全く解決の糸さえ見つかっとらん

既にこの先20年は減る一方やで

賃貸マンションも最初から高くより

先を考え元々から安くして長い目で

入ってて欲しいと思うから新築かて安いんやろ

賃貸マンションはどんどん安くなっとるで

それでも空き家だらけやで東京都やで

遊ばせとくよりは安くても入ってて欲しいんやろな

分譲かて修理費やら沢山来るから

今は賃貸マンションのが気楽で安くてええ

全く分譲マンションは買う気にもなれん

買うとしたら逆に住んどる人が減り

場所も良く便利で借地権や無くて

三階建の土地の広い壊れかけのマンションかの～

建て直す時にマンションが低いほうが

土地の割り当てが増えるでな

・社宅に入っているけれど、そろそろ別の所に引っ越そうと思っている。

何年も前からたまには物件を見たりしてたけど、最近久々にしっかり見たら、数年前よりお手頃価格の所が増えた気がする(神奈川)。

特に我が家は新築を希望していないし、駅から15分くらいの範囲なら全然問題ないんだけど、そうなると益々手頃になっている感じがする。

・イギリスでは農家がトラクターを出して高速道路を占拠して、窮状を訴えている。世論は致し方ないと批判的な意見は少ないという。

アメリカでも家賃や光熱費の高騰で路上生活者が増えているという。中流層までに及んでいて、サバイバル生活だと笑っていたが、貸す方にも暮らしがあるという意識で仕方ないとなる。

日本の常識は世界の非常識、というわけでガラパゴス化がよく言われるが、家賃だって一万二万上げて嫌なら退去すればいい話しで、活性化が必要でしょう。

日本の社会は新陳代謝が必要ですが、若い人は都合だけ新陳代謝を利用するので、社会が活性化しません。

払うものは払う。投資なんかよりまずは金の使い方を教えた方が。

・人が減るのに不動産の価格が上がるわけがなく、値が下がらないように空室のままにしておくとか普通に多い。そこに投資目的の人が混ざるから尚更なんだわ。上昇要因がないからどこかのタイミングで弾けるのは間違いない。

・欧米の不動産市場が活発なのは、家賃が毎年のように上昇するせいです。

家賃が上がってやってられないから買うしかない･･･となるのです。

日本も、不動産市場を活発化させたいなら家賃の値上げを認めるしかないです。

・2013年アベノミクスのスタートともに、

超低金利と量的緩和で巷に資金がジャブジャブになり、

銀行は企業にも個人にも不動産ローンや住宅ローンを

どんどん貸し付けた。

その結果が住むにはふさわしくない土地

（湾岸埋立地やケミカル工場跡地）にタワマン摩天楼ができた。

郊外にも賃貸物件が過剰に建設された。

需要よりも供給の方がだいぶ上回っている印象だ。

2024年はその最終局面を迎えようとしている。

救いは政府がひた隠す外国人労働者の全業種解禁だ。

日本は家族連れで外国人が働きやすい国になった。

実際、近所の賃貸物件に住んでいる外国人家族は結構いる。

・FIREブームでサラリーマン大家になる人が増えているけど、成功できる人はこの外部環境を考えると相当センスやコネクションがある限られた人だけ。

大抵はシミュレーション以下の入居率と家賃の低下、物件価値の値下がりで八方塞がりに。

特に業者に高値で掴まされた人はどうにもならない

・・世帯別年収３００万円以下が約３分の１。

この場合は税金、健康保険等を引いた手取り所得は幾らに成るのかな？

格差拡大してるから高額所得者でない人には３割でもキツいよね。

人口は減るし、所得の無い老人も居るからね。

家賃はこれからも上がらない気がするね。

・実需の家賃は払える人がいないと上げられない。

借地借家法の存在も大きい。

投資は次に買うバカがいると思えばいくら高くても買う。

海外の人も買える。

実需が伴わないと暴落の危険があるので値上がりしたとかで喜ばない方がいい。

首都直下地震が引き金になるかな。

・新築投資＝NG

理由＝低利廻りのため、空室続くとOUT

中古投資成功確率UP）

１．23区内

２．駅徒歩5分以内

３．表面利回り＝最低６～７％（純利回り＝４％）

４．中古物件に限る

５．現地確認厳守

６．修繕履歴確認

７．管理費・修繕費及び滞納有無確認

８．大規模修繕実施確認

９．築35年以内

１０．要確定申告

以上、真剣に探せば可能性あり

・ずいぶん雑ですね。

最低限マーケット別に考える必要があるんじゃないですかね。

建物も償却終わったのと残ってるのと違うし、オーナーも土地持ち組と新規取得組ではずいぶん違いますよ。

・インフレだろうがこっちは給料1円も上がってないのに家賃値上げとか受け入れられるわけないだろ。供給過剰は借主も理解しているのでこれからは大家が頭を下げて借りてもらう時代になる

・人口減って空き家が増えれば、賃貸料は上がりようがない。アパート節税なんかやって無駄な建物増えてるしね。人口減少によるデフレ圧力を是正するのは難しいかも。

・勘違いしてはいけないが昔はボーナス抜きでの月給手取り３割が家賃の範囲と言われていた。

今じゃ月給手取り30万いかない人多いから家賃は7万くらいってところかな。

・東京にいるけど、我が家の周りは賃貸は良質な家族用がなく、すべて一人用ばかり供給される。完全に供給過多で築古は空室ばかり。大丈夫なのかな。

・物件が余ってるんだから上がらないでしょうね。新築は値上げされてる感じはしますが。

上がるのは好立地に成長した都会ぐらいでしょう。

・もう無茶苦茶やな

税金はらって給料の1/3家賃もってかれたら

普通の人は暮らしていけない

このまま政府と共倒れにならないように

なんとか策をねらないと

・不動産は毎年ガンガン増えてるけど、日本の人口はガンガン減っているので、スタグフレーションで物価が上がっていても家賃は上がらないんでしょうね。

・全てはまず、国民全体の手取りが上がらないと何も始まらないと思う。

物価高と、増税で、実質の手取りはマイナスになるばかりやろ。

・都心だけど１０年住んだマンションから引っ越す時にその部屋の新規入居募集見たら築年数増加してても家賃上がってたな

・インフレでも実質賃金は下がってるし、物件は古くなって価値は毎年減るんだし、家賃が上がる要素がない。

・収入の3割って結構高いよね。

私は賃貸の時、収入の1割未満で契約してた。

その分貯蓄したかったから。

・上がらない家賃と言われますが、　日本の不動産っていうのは、あくまでも平均ですが年々不動産の価値が下がります。

・家賃は本来下がるもの

インフレなのでステイでも納得するようにしている

・この筆者が言うのは田舎だけですね

東京のその周辺は上がりすぎだわ

・家賃を上げたいなら1年分の家賃を前払いできる外国人に貸しな!

・賃貸で毎月10万もしたら

金を捨ててるみたいに感じるだろう

実際捨ててるし

・更新では上がらないけど、家賃相場はガッツリ上がってるやん

・物件は持ってないのでこれはいいことですね。家賃が高いよりずっとマシ

・3割は払えても余裕はないかと思います。払っても2割ですね。

・訳わからない更新費や敷金に礼金取ってまだ値上げするつもりか？

・日本が他の国と比べてGDPがあがらない最大の理由がこれ

・賃貸物件関連の人達のコメントは必死ですな。

・家賃は変わらなくても、保証料や引き落とし手数料やらで色々持っていかれてます。

言い方は悪いですが、寄生虫に吸われている気分ですし、そのような楽な仕事(?)に人が流れることが人手不足の一因なのかなと思います。

・最近は外国人ばかりを入居させている。

日本人よりトラブルが少なくて助かる。

モラルの低い一部の日本人より、仕事をしている外国人の方がマトモだ。

・外人のせいか東京は高くなってる

インフレでも「上がらない家賃」の裏に、逃れられない日本の宿命「家賃は手取り収入の3割が目安」と言うけれど実際はどうなのか