( 147080 ) 2024/03/08 15:02:23 2 00 「住宅購入はいまがラストチャンス」これから待ち受けるさらなる価格上昇、金利上昇、税制改悪の三重苦プレジデントオンライン 3/8(金) 8:17 配信 https://news.yahoo.co.jp/articles/4c5ea8c92666239908621d26fa7052c133e7c43d |
( 147083 ) 2024/03/08 15:02:23 0 00 出典＝建設物価調査会「建設物価 建築費指数」（2024年1月分）
都市部では不動産価格が上昇しマイホームの夢は遠のいている。住宅問題ジャーリストの山下和之氏は「2024年から2025年にかけて、マイホームを購入する環境はますます厳しくなりそうだ。取得をためらっていると、いよいよ高根の花になり、手が届かない存在になってしまう。購入するなら2024年の早いうちが得策」という――。
【図表】3カ月前に比べての現在の新築マンション価格と3カ月後の予測
■25年にかけて一段の上昇が避けられない
マンションを初めとする住宅価格の高騰が続いているが、2024年から2025年にかけて一段と上がるのは必至の情勢となっている。なぜなのかといえば、新築住宅の販売価格を構成する原価の上昇が続いているからだ。
新築住宅は、大ざっぱにいえば「土地取得費+建築費+分譲会社の経費・利益」で販売総額が決まり、それを戸数で割って、販売価格が決定される。その三つの要素のいずれもが上昇しているのだから、販売価格は上がらざるを得ない。
消費者の側からみれば、収入がさほど増えないため、価格上昇に対して購買力がついていけなくなるのではないかという懸念もあるが、逆に、だからこそいまのうち買っておかないといよいよ買えなくなってしまうという不安が強まっている。そのため、多少無理してでも住宅ローンを組んで購入する人が多い。それがますます住宅価格を押し上げる要因になっている面もある。
■人気住宅地では地価は2桁台の上昇に
3つの要素のうち、土地取得費をみると、野村不動産ソリューションズの「住宅地価格調査」では、首都圏の地価は、2023年10月調査が対前四半期比で0.8％、2024年1月調査が0.9％の上昇で、年率では3％から4％上がっている。マンションの適地となる利便性の高い、人気住宅地の多い渋谷区、目黒区、世田谷区などでは年間変動率が2桁台の上昇となっているエリアが少なくない。
建築費も高騰が続いている。図表1にあるように、建設物価調査会のデータによると、鉄筋コンクリート造の建築費、設備費はこの1年間、右肩上がりの上昇が続いている。
さらに、分譲会社の経費・利益についても同様で、働き方改革や賃金の引き上げが産業界の喫緊の課題となっているだけに、それも住宅価格を押し上げる要因にならざるを得ない。
■専門家も消費者もマンション価格上昇を予想
全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)が傘下のモニター企業を対象に実施した調査では、図表2にあるように、新築マンションの現在の価格は「大きく上昇している」「やや上昇している」の合計が51.2％と半数を超え、3カ月後の予測についても上昇の合計が43.5％に達しており、不動産仲介の専門家たちの多くは、当分価格の上昇が続くだろうとしている。
そうした動向をみている消費者も同様で、マンション価格に関する情報サイト「住まいサーフィン」を運営するスタイルアクトが、マンション購入希望者を対象に実施した調査では、1年後のマンション価格が「上がる」とする人が74.2％と、ほぼ4人に3人の人が上昇とするとみており、その割合はこのところ高まる傾向にある。
不動産仲介に携わっている専門家も、不動産の取得を考えている消費者も価格の上昇が続くとみているわけで、取得するなら一段と上がる前に買っておかないと、いっそう購入が難しくなってしまう可能性が高い。
■2024年は変動金利型の金利上昇が始まる年に
次に住宅ローン金利をみると、2024年には大規模金融緩和に終止符が打たれ、「金利のある時代」に突入するのではないかといわれている。
住宅ローンには大きく分けると、長期金利に連動する固定金利型と、短期金利に連動する変動金利型があるが、これまでは世界的な長期金利上昇の影響を受けて、固定金利型の住宅ローン金利が上がってきたが、2024年には短期金利も引き上げられて、それに連動する変動金利型の金利も上がるのではないかと懸念されている。
固定金利型の代表格ともいうべきフラット35の金利は、2019年秋には1.10％だったのが、2023年秋には1.96％と2％近い水準まで上がった。
その金利上昇が変動金利型にも押し寄せてくる可能性が高い。住宅金融支援機構などの調査によると、現在、住宅ローンを利用している人の7割から8割は変動金利型を利用しているから、その金利が上がるとなると購入環境への影響は計り知れない。固定金利型の金利上昇による影響の比ではないだろう。
■毎月返済額が1万円、2万円単位で増える
2024年2月現在、メガバンクのみずほ銀行の変動金利型住宅ローンの最優遇金利は0.375％だが、それが上昇すると返済負担がどれだけ重くなるのか試算したのが図表3だ。
0.375％であれば、借入額5000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は12万7049円。それが、0.5ポイント上がって0.875％になると13万8248円に、1.0ポイントの上昇だと15万0049円に増える。
金融機関では返済負担率(年収に占める年間返済額の割合)を35％まで認めているので、金利0.375％なら436万円の年収でOKだが、0.875％では474万円、1.375％だと514万円に増える。さらに、2.375％だと601万円、3.375％では696万円になってしまう。
実際の家計を考えると収入の35％を住宅ローン返済に持っていかれると家計はかなり厳しくなるので、25％程度に抑えておくのが安心といわれるが、そうすると必要な年収がいっそう高くなって、購入が難しくなってしまう。
そもそもの金利水準が高い固定金利型の金利が上がると、さらに影響は深刻になる。図表5にあるように、返済負担が大幅に増えて、必要年収も格段にアップしてしまうのだ。
■金利上昇で融資を断られるリスクもある
短期間にそんなに上がるはずはないと考える人が多いだろうが、注意しておきたいのは、住宅ローンの金利は申し込み時の金利ではなく、引渡し後に融資金が下りるときの、融資実行時の金利が適用されるという点だ。
なかでも、規模の大きい新築マンションを購入する場合、販売開始から完成までに2年、3年とかかるケースがある。そうなると、その間に大幅に金利が上がり、申し込み時の資金計画を見直さなくてならなくなる可能性が高い。金融機関から融資額の減額を申し入れられ、その分、自己資金を余分に用意しなければならない。できないと融資を断られるといった事態が発生する可能性もある。
そうならないうちに、早めに購入に決着をつけるのが得策になるだろう。
■年収1000万円超でないと買えなくなる？
恐ろしいのは、価格高騰と金利の上昇がダブルパンチになった場合だ。
図表5にあるように、借入額が5000万円で、変動金利型の金利0.375％なら毎月返済額は12万円台だが、1.375％だと15万円台に、2.375％になると17万円台に増える。それに価格の上昇が加わると、たとえば、借入額を7000万円に増やさざるを得ない場合、金利0.375％でも、返済額は17万円台で、1.375％に上がっていると21万円台に、2.375％だと24万円台に増える。
必要な年収も増えて、条件によっては年収1000万円以上ないと買えなくなってくる。
金利水準が高い固定金利型だと図表6にあるようになおさら影響が大きくなる。
■住宅ローン減税額も大幅に減少する
いまひとつ、2024年以降、税制面での特典が減少する。
返済期間10年以上の住宅ローンを利用してマイホームを買ったときには、住宅ローン減税制度によって所得税・住民税の還付を受けて、実質的に負担が軽減されるが、2024年以降は2023年に比べて減税額が少なくなる。
2023年入居だと、長期優良住宅や低炭素住宅だと年末ローン残高の5000万円まで控除対象だったが、2024年・2025年入居だと、子育て世帯などを除いて4500万円に減少し、2026年以降は未定だが、場合によっては一段の縮小や廃止の可能性もある。
2023年の最大控除額は、
---------- 5000万円(年末住宅ローン残高の限度額)×0.007(控除率0.7％)×13年(控除期間)=455万円 ----------
それが、2024年、2025年ではこうなる。
---------- 5000万円(年末住宅ローン残高の限度額)×0.007(控除率0.7％)×13年(控除期間)=409万5000円 ----------
最大控除額は455万円から409万5000円に45万5000円も減ってしまう。しかも、大規模マンションなどを買って、入居が2026年以降になると、さらに減額される可能性もある。
以上のように、マイホームの購入を考えるのであれば、さまざまな面で早めに準備を進めるのが得策になりそうだ。
---------- 山下 和之（やました・かずゆき） 住宅ジャーナリスト 1952年生まれ。住宅・不動産分野を中心に新聞・雑誌・単行本の取材、執筆、講演、セミナー講師など幅広く活動。著書に『2017-2018年度版 住宅ローン相談ハンドブック』『よくわかる不動産業界』など。 ----------
住宅ジャーナリスト 山下 和之
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( 147084 ) 2024/03/08 15:02:23 0 00 ・建築コストや地価・金利の上昇は記事の通りだと思います。 加えて、個人的には、最近の新築マンションがあまり条件のよくない土地に建てられているように感じています。 川沿いの低地等が代表ですね。 また、駅近で便利な立地だとしても、敷地が狭いため戸数が少なく、将来の戸あたりの維持費負担が大きくなりそうな物件も多いです。 敷地が狭い物件は、日照も期待できないケースが多いと感じます。
マンション建築に適した土地が首都圏から減っていること、古い建物の取壊しでいい土地が出ても高いことが原因と想像しています。 デベロッパーには、古いマンションを再生する方向でビジネスを広げてほしいですが、規制等もあり儲からないのでしょうね…
・建物の方のコストも法令条例で上がる話しかないですね。 まず木造でも二層以上には構造計算必須。そもそも構造計算できる建築事務所は多くはなかったのでこの部分の基礎コストが上がります。 次に省エネ対応。 次の25年度から省エネ対応住宅の内、一定程度の省エネ対応が義務化。30年度にはより一層強化された省エネ対応が義務化。 省エネ対応が義務化されていく中でその性能表示も必須に。大手はその性能表示を自前で調査して開示していきますが、中小や街の工務店は外部に投げていくでしょう。なんの性能表示か、例えば光熱費は月このくらいのアパートですよ、という具合に表示していかないといけなくなります。 細かな値上げ要因も、実は着々と決まっていっています。 実感値が少ない部分なので、この部分は自由でもいいとは思うんですけどね。
・金融のセオリーからすれば、資産価格は資産から得られる収益を金利で還元したものだから、金利上昇は資産価格にはマイナスの影響となる。 実際の市場においては、いつもセオリー通りには動かないが、過去に実際に金利上昇→資産価格の下落に通じたことはあり、少なくとも金利上昇が資産価格の上昇になるという必然性は疑問だ。
・家を建てるのにかなりの人が関わっているのだから人件費、物品資材だってそれを製造したり伐採したりする人がいるし、少しづつでも給与が上がれば当たり前だけど家は高くなっていきますよね。運搬だってお金かかるし。
金利については今後どうなるかは分かりませんが、そう遠くない未来に変動金利の人達がじわじわと追い詰められる可能性はあるかな。
賃貸派の方は、家賃が上がることと、老後の契約が難しくなる（住みたい家には住めなくなる）事だけは肝に銘じておいた方がいいですよ。家を貸す方は利益が出るように設定してるので、家賃の方が得ということは絶対にありません。
・都心部や駅近、タワマンなどの資産価値のあるマンションが高いのは分かるけど、それ以外の不動産も便乗して高くなってる。(例えば東京郊外の徒歩15分で7000万とか)いずれ価値が残るものと残らないものに二極化されるので、価値が残らないものを今しぶしぶ高値掴みするのが1番危ないと思う。
・五輪が終わったら暴落する、アメリカが高金利なので日本もすぐに高金利になって暴落するなど全く根拠のないことをマンション購入検討者にメディアで発信する専門家もたくさんいましたので購入の機会を逃した人も多いでしょう。
現状、都心部のマンション価格の上昇のペースは年収1500万程度の年間貯蓄ペースより上回っています。つまり一般の人にとっては頑張って貯蓄しようが待つほど損の状態です。さらに待つことにより家賃の支払いと年単位で大事な時間が過ぎていきます。家賃を払っている間、早めに買った人はローン額が低金利の状態でどんどん減っていってます。さらにはローン税制の改悪もあります。実際、円安と物価高、株価上昇によるマンション価格の上昇、ローン税制改悪、低金利の終焉の可能性で待つことによる機会損失は数千万以上です。
・大袈裟な記事ですが先日購入した担当の方も材質自体は大きく変わりなく、構造技術などもそこまで進歩はしていないが材料費、人件費が下がる理由がないので新築自体の売り出し価格は下がらないとのこと。 もちろん地方や都心から離れた地域の中古は若干下がるけど下がっていく物件をわざわざ買う人は少なく、物件の価格差がまだまだ生じていくのではないでしょうか。
・＞価格高騰と金利の上昇がダブルパンチになった場合だ。
変動金利が上昇したら物件価格は 下がると予想されます。 なぜなら不動産取引自体が不活発になり、 今まで利益が上ブレしていた分を 下げないと売れないから価格は下がります。
また企業間物価指数は正常値に戻り 鉄木材エネルギー価格等は平常価格に戻りつつあります。
むしろ2023年が不動産価格のピークアウト という建築業者が多いので、 焦って高値掴みしないよう気をつけたいものです。
・実質賃金は未だにマイナス、相続税の改変でタワマン節税もうまみがへって、金利が上がったら不動産業界は冷え込むかね。去年から建て売り在庫が増えてるみたいで、値引きもチラホラしてるし。値があがってるのは東京福岡熊本北海道とスキーリゾート周辺かね。でも不思議なことに、なんのブームもない地方都市のうちの近所に出た建築条件付き土地の坪単価がやけに強気なんだよね。なんでだろ？
・ラストチャンス？そんなの今も昔も高額な住宅ローンを組んだ人にとってはいつだって崖っぷちですよ。35年の高額な住宅ローンを組んだ時点で、自由に使えるお金を35年かけて削っているわけですから。資産として残せるとして、35年後の未来なんて誰も予測つかない。都心は価値が下がらないと言うけど、南海トラフでどうなるかね。防災マップ見てみな。自分の家は海の底かもしれない。高額な住宅ローンを組んだ人は、「そんなのどこに住んでもリスクは同じ」「金利は上がらない」と言う意見がありますがね。
・金利上げたら日本経済もたないでしょ リーマンショック以上の衝撃になりますね。 建設業、鉄鋼業、色々な分野で悲鳴を上げる事になりますね。 上がるのは株価だけか
・住宅価格上昇じゃなくて、日本円価格下落ではないでしょうか。
ドルとかビットコインとか持っているひとは、別に高くなったとか思っていないだろうし。
・新築は諦めて中古を検討しても立地のいいところは新築当時の価格よりも高くなっています。これから先庶民は駅から遠い不便な場所で探すしかないですね。
・日本国籍でない方の購入に規制をした方がよい。と考えます。 商業地ならまだしも、住宅地を投資目的で買い替漁られ、国民が苦しむのはおかしいと思うのですがね。
・そもそも住宅を購入するという考え自体が 終わってますよね。 よっぽど駅近の優良物件ならまだしも、 郊外の住宅は絶対買うべきではないと思います。 買って思ったのがトータルで考えたら賃貸の方が圧倒的にコストが安く済みます。 返済額にクソみたいな固定資産税が永遠に上乗せされるので25%抑えても都市部だとプラス1万乗っかるイメージです。
・煽りますね〜 バブル期に住宅を購入した人達はやっと終わりに近づいていますね。 これから金利が急に5％なんて事にはならないでしょう？ 住宅については都心部や23区でも主要な区は上がりますが、それ以外は下がる傾向では？
・不動産屋の「今が買い時、今がラストチャンス」とのフレーズはここ何十年、いつの時代も変わらない。その時の社会情勢に合わせて、都合が良い理由を並べているだけ
・大丈夫だよ 今でさえ買えない人が出てきてるのに これ以上上がったら金持ちしか買わなくなる
昔は木造で坪45万だったのに今80からだよ
・団塊世代がどんどんいなくなって 家が余る、余れば家賃が下がる、 家賃が下がれば価格も下がる… 収入に占める住居費3割がそもそも高過ぎ、
・実質賃金が上がっていないこの状況で大幅な利上げがなされたら日本経済はお亡くなりになるでしょうね 今でも瀕死なのに
・だからといって無理にローン組んで、被災して二重ローンということも可能性として考えておかないと。
・何故新築前提の話なんでしょうか？ 中古だっていいじゃないですか？ 築浅、駅ちかじゃなくてもいいじゃないですか？
・家を建てる良い腕の職人が減るから 本当最後かもね
・外国人の不動取得制限が国会で検討されると不動産は下がる。
・空き家が、爆増するので、、、今買うのは、違うと思いますけどねぇ！ 売りたい不動産屋の戯れ言っすかねぇ？
・住宅売れてないね
・「今が買い時、今が買い時」永久に今が買い時ですか？
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