[156155]住宅ローンを「急いで繰り上げ返済」しては

( 156158 ) 2024/04/04 14:11:17

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※写真はイメージです - 写真＝iStock.com／sommart

日銀がマイナス金利を解除した。これから家を買う人や、すでに住宅ローンを組んでいる人が注意すべきことは何か。スタイルアクト代表の沖有人さんは「住宅ローンを組んでいる人には、今は繰り上げ返済をおすすめしない。これから買う人には金利の影響よりも着目してほしいポイントがある」という――。

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■基本は「金利を低く、金額を多く、期間を長く」

　日銀が17年ぶりに利上げを行った。これからマイホームを購入する人も、既に住宅ローンを組んで購入している人も今後の金利の動向が気になるところだ。金利に敏感である人は情報感度の高い人だ。なぜなら、金利が1％上がると、住宅ローンの返済額は約18％も増えるからだ。金利による返済額の変化はこれだけ大きい。毎月の返済額は物件価格と金利の組み合わせで決まる。これからは物件価格の高騰と金利高の二重苦に悩まされるかもしれないが、それ以上の戦略を立てて対処しよう。

　私は住宅ローンの借り方を指南する立場にある。不動産購入ではローンは最重要事項である。その指南方法は「金利を低く、金額を多く、期間を長く」と説明している。金利は低い変動金利を選び、頭金をなるべく入れずにできれば全額ローンとして、期間は最長の35年で借りた方がいいという考えだ。まずこれが基本だと心得よう。

　今回の日銀の政策により、住宅ローンの変動金利が上がる可能性が高まった。これに先立ち2022年12月から長期金利の上昇を容認していた。これは長期固定金利の上昇を招き、変動(約0.4％)と固定(約1.9％)の金利差は1.5％程度に開いていた。ここまで開いていると、固定を選ぶ人がほぼいない状態となる。同じ借入額でありながら、月の返済額が28％も差がつくからだ。

■焦点は「変動と固定の金利差がどうなるか」

　これから購入する人の今後の焦点は、「変動金利が上がるか」のように言われているが、そうではない。もし、変動金利が0.3％上がったら、家を買うことをやめるのだろうか？　マイホームを取得する人は多くの場合、家族がいて、家が欲しくなるタイミングは、結婚や子どもの小学校入学前などが多い。欲しいタイミングで最も有利なローンを選ぶだけの話である。

　だからこそ、焦点は「変動と固定の金利差がどうなるか」に尽きる。そこで、2つの金利の特徴を把握しておこう。変動金利は短期プライムレート、固定金利は10年国債の利回りを基準として決定されるケースが多い。期間が1年以内の短期と長期の違いで金利の変動幅は3倍以上異なる。金利は上がるにしても短期金利は長期金利のように大きく上がることはない。また、金利が下降局面ではこの差が縮まりやすいが(以前は金利差が0.5％くらいまで縮まったことがある)、上昇局面では広がりやすい傾向にある。現時点でその差が1.5％もあり、金利上昇局面の時にその差が広がりこそすれ、縮まるとは考えにくい。

■金利は銀行の我慢比べが続く可能性が高い

　変動金利について、貸し出す銀行の立場でも考えてみよう。9割以上が借りる変動金利は住宅ローンの主力商品であり、その差別化は金利ぐらいしかない。もし、金利を上げたら、他行に顧客を持っていかれるだけだ。特に住宅ローンが業績に大きく影響するネット銀行がそんな選択を取るのは自殺行為に近い。

　その熾烈な顧客獲得競争の中、頭金が必要な時代が終焉し、フルローンで借りている人は半数以上に上っている。こうした状況では、金利は我慢比べが続く可能性が高く、上がっても0.1～0.2％にとどまると私は予想している。その恩恵は借り手側にあると言っても過言ではない。

　そうなると、当面、固定金利を選択することも、変動から固定に借り換えをすることも現実的な選択肢ではない。

■元本の減り方が鈍くても、物件価格はそれ以上に上昇している

　次に、借りた後に変動金利が上がるリスクを考えよう。そこで知っておきたいのは2つのルールだ。変動金利には「5年ルール」と「125％ルール」がある。5年ルールとは、金利の見直しは半年・1年で行われるものの、5年間は返済額が変動することがないというもので、125％ルールは見直し後の返済額が、前回の1.25倍以上には増えないというものだ。この2つのルールがあるがゆえに、あっという間に返済に困る事態にはならない。

　たとえ、元本の減り方が鈍っても、物件価格はそれ以上に上昇しているから心配に及ばない。既にマンションデベロッパーが仕込んだ土地は2割程度高くなっており、それが新築として2年後に出てくるので、相場が上がることが決まっているからだ。

　金利が上がることで、日本人はローンを精神的に負担と考える人が多い。金利が高くなるなら、繰り上げ返済したくなるかもしれない。その際には、以下のロジックで検討しよう。

■住宅ローンで余剰資金を持つことが「転ばぬ先の杖」

　以前、金利が2％程度の際には、ローンは繰り上げ返済することを私は勧めていた。例えば、こんな具合だ。

　「繰り上げ返済はノーリスクの金融商品に投資しているのと同じことになる。金利が2％なら、確実に2％の金利を得たことと同じ意味を持つ。普通預金に入れておいてもスズメの涙ほどの金利しかつかない時代に、住宅ローンの繰り上げ返済は確実にノーリスクで金利分の利回りを稼いでくれる優等生の金融商品である」

　しかし、状況は変わった。子どもの進学や親の介護などでまとまったお金が必要になるケースが増えているが、個人にまとまった資金を低金利で貸してくれるローンは住宅ローン以外に存在しない。もしものために、住宅ローンで余剰資金を手元に持っておくことが「転ばぬ先の杖」になる可能性がある。繰り上げ返済するなら、退職金や相続などでまとまったお金が入り、出費の予想も立つようになってからでも遅くないと今では考えている。

■急いで繰り上げ返済をしたら損になる

　だから、1％未満で急いで返す意味はあまりない。それも残債が4000万円を切ったら、住宅ローン控除の0.7％の還付額が減るだけなので、逆に返しては損になってしまう。返済するなら、住宅ローン控除がなくなる少なくとも10年経過後にする方が正解になる。

　また、金利が上昇する局面では不動産価格が下がるケースがあり得る。この際は、借り換えよりも物件を売却して住宅ローンを返済することも有効な選択肢になる。保有資産が目減りし、金利負担が増えるのだから、売るのは合理的な決断の1つになる。しかし、利上げの幅は大きくはないので、不動産価格への影響も軽微だと思われる。そうなると、価格が上昇中の現在、売却は不動産価格が下がり始めてからでも遅くはないと私は考える。

　金利の影響が軽微だからこそ、安心して別の論点に着目した方がいいことになる。金利上昇が予想できる状況にある時、それを補塡(ほてん)して余りある政策が取られていることが多い。建物にかかる消費税増税の際に、駆け込み需要を抑制するために減税を組み合わせることはこれまでもよくあったことだ。今回注目すべきは、主に「省エネ」という名のついた断熱性能の良い住宅に対する税制と補助金だ。

■「省エネ」と「贈与の特例」が鍵になる

　税制の1つ目は、住宅ローン控除で、所得税などから還付される。この減税制度で金利は0.7％まで補塡されているので、今の変動金利水準がたとえ上がっても、借りた方がマイナスローンで得になる。住宅ローンを借りると金利を払うどころか、キャッシュが増えるケースの方が多いのだ。

　2024年においては、新築は省エネ基準適合をしていないと、その対象額はゼロになった。省エネ基準適合で3000万円、その上のZEH水準で3500万円、またその上で長期優良・低炭素住宅の場合4500万円となっている。中古も同様で、省エネ基準適合以上なら、3000万円だが、それ以外は2000万円だ。ここでの1000万円の違いは年7万円、ペアローンなら14万円、それが新築なら13年間で累計91万～182万円、中古なら10年間で70万円になる。つまり、新築で最大4500万円差は累計409万5000円の現金の差を生むことになる。

　税制の2つ目は、現在は自宅取得に限定した贈与の特例を受けられる金額枠は500万円である。「質の高い住宅」の場合では、500万円増えて1000万円になる。例えば、断熱等性能等級4以上にすれば、500万円の贈与税85万円が免除される。これに加えて、暦年贈与の非課税枠が毎年110万円ある。

■親から住宅資金の贈与を受け、省エネ住宅を選ぶのが吉

　ついては、変動金利が上がる話にかこつけて、親からの住宅資金の贈与を打診し、ダメなら借りることを相談してみよう。もし借りられるなら、この低金利時代なので、借用書には金利0.1％でもいいので書いておこう。そして、暦年贈与110万円の枠を毎年使おう。つまり、1000万円借りて、10年で返すとしても、暦年贈与との相殺で無税にできることになる。

　これらの贈与を組み合わせるためにも、取得する物件は新築なら「質の高い住宅」から選び、中古なら断熱リフォームをしてから入居するようにしよう。このリフォーム代金の最大8割が補助金で戻ってきて(地域や対象商品などによる)、数年の光熱費削減額で回収できることもある。リフォーム代も住宅ローンを組んでいるので、返ってきた補助金で仲介手数料の支払いを相殺することも可能となる。これ以外にも、リフォーム促進税制というのがあり、リフォームで支払った金額の10％が所得税から還付されたり、固定資産税の1/3の減額もある。

■「省エネ」は補助金と減税の宝庫

　また、こどもエコすまい支援事業という補助金もある。高い省エネ性能(ZEHレベル)を持つ新築の注文住宅や分譲住宅を購入する際に、子育て世帯または若者夫婦世帯には、1戸あたり100万円の補助金が出るようになっている。先ほどの中古のリフォームにも補助金は最大200万円出るものもある。

　これらのすべてを満たす方法はやや複雑なので、詳細は住まいサーフィンの会員限定で別の機会に詳しく説明したいが、とにかく住宅は国も自治体も省エネが推奨されており、補助金と減税の宝庫であるので使わない手はない。それは変動金利の上昇分をすべてまかなうだけの金額になっていることを覚えておこう。

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沖有人（おき・ゆうじん）

スタイルアクト代表

1988年、慶應義塾大学経済学部卒業後、監査法人系・不動産系のコンサルティング会社を経て、1998年に現スタイルアクトを設立。住宅分野において、マーケティング・統計・ITの3分野を統合し、日本最大級の不動産ビッグデータを駆使した調査・コンサルティング・事業構築を得意としている。設立当初から運営している分譲マンション価格情報サイト「住まいサーフィン」（https://www.sumai-surfin.com/）の会員数は、現在30万人を超える。中でも、自宅投資の基礎などを沖自ら解説している「沖レク動画」は人気コンテンツとなっている。『マンションは10年で買い替えなさい』（朝日新書）、『タワーマンション節税！相続対策は東京の不動産でやりなさい』（朝日新書）など著書多数。

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スタイルアクト代表沖有人

( 156159 ) 2024/04/04 14:11:17

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・収入や家族構成（出費のタイミング）によって人それぞれではあるが、

固定金利（一部期間も含む）が「変わらない安心の保険料」だと思えばそれも有りだと思うし、変動金利で安く借りて、金利が上昇してきたら繰上げすれば良いというのも有りでしょう。

団信は必ず付けるべきです。団信付きであればいざという時の生命保険としての側面も持つので、他の生命保険を場合によっては抑えても良い。この場合は無理に繰上げ返済をせず（保険料が減ってしまうという意味）、手元の資金をキープしつつ、一部は投資運用するのも有りだと思います。

正解や常識は一つではありません。自分自身で勉強し、よく考え、行動することが大切。

・今はまだ低金利で安定しているから良いが、金利が上がりだしてもあまり目先に囚われない方が良い。特に一時的に余った資金で繰り上げ返済をするのは慎重にするべきた。

金利がただみたいな世界では気が付かないが、借入には時間を先取りしたり時間的余裕を得るというメリットがある。そして、借入の名目によって融資条件に難易があり、それが金利や返済期間に跳ね返って来る。

だから将来の家計や資産状態を見通せないまま目先で動き、余ったらすぐ返済し必要な時にはまた借りれば良いというのは、条件が明らかに悪化すると思った方が良い。住宅ローンは政策的にも最も優遇された条件になっている。

・ローンがある事自体にストレスを感じる人は、さっさと繰り上げ完済を目指した方が精神衛生上は良いと思います。

人間って不思議なもので、「数千万円の巨額な借金がある」と潜在意識でプレッシャーを感じていると、転職も自由にできなくなるし、離婚もしにくいし、未来が制限されている気がして辛くなって病気になったりします。

35年間もの途方もない長期間の「住宅ローン返済マラソン」を、常に返済のプレッシャーを感じながら完走できる猛者は案外少ないです。

遅かれ早かれ、途中で繰り上げ完済する人が結局は多数派なのです。借金が嫌いな人も世の中多いのです。

・住宅ローンの返済は、長きに渡る一大事業だ。

未来はどうなるかわからない上に、35年という時間。

これを、一つの手法で乗り切ろうとするのは、あまり賢いとは言えないと思う。

Aになったらα、Bになったらβ、Cになったらγそれでもだめなら、撤退

と、様々な手段と逃げる算段を付けておく。

これ、大事よね。

・住宅ローンは異常な程優遇されているので全力で可能な限り長期間借りて返済額を下げ、浮いた資金を全額投資運用すれば実質無金利で家が買えますよ。

早く返す程損です。

但し、プラスマイナスのマイナス部分のみにフォーカスしてしまうような人は精神的に耐えれないでしょうから、返せばいい。

これはマイナス金利云々とは別問題。

・ローン初期なら繰り上げの恩恵は大きい。でも中、後期は実際に電卓叩いて比較した方が良いと思う。

繰り上げする数百万を投資に回す、という考え方もあると思う。

この記事だけでなく、色々自分で考える能力が必要だと思います。

・そもそも自分のローンをふわっとしか理解しておらず、払った利息と控除された金額との相殺額、現在の金利でのシミュレーションをしていない人がほとんどなのでは？アメリカはローン大国なので自己責任でうまく生活設計ができるよう、8ビットPCの時代から表計算ソフトが発展してきた歴史がある。

・5年ルールと125%ルールがあるので、見た目の返済額は合っています。しかし、実際は金利が上がれば125%ルールに縛られて返済してても借金増えることがあります。最後に残高の一括返済が待っている可能性はあります。

・今のような超低金利でも、

元本以外に金利分を数百万円払うことになるので、

早期の繰上げ返済をして完済した方が

いいと思います。

繰り上げれば金利分の支払いは一部減らせます。

家を買うとマイホームブルーになる人がいますが、

ほとんどがローン支払いの不安によるものだそうです。

・繰上げできる余力があるならするべきです。保険料の還付もありますから。

完済後の選択肢が広がりますし、それこそ完済後に投資に切り替えた方が現実的だと思います。

・家買わない人はうちの両親みたいに祖父母が全額出して家建ててくれたとかじゃない限り家賃は払い続ける事になるので、別に急いで返さずともその分貯めていって何かあった時や定年などで働けなくなった時に考えます。

現役中に万が一の時があれば保険でチャラだし、会社からも多額の弔慰金が家族に出るからね。

・微妙。変動でも最初の十年程度経過してれば金利分の半分は返し終わってる、そこから金利上昇して、繰り上げしても旨みは少ない。十年未満の場合住宅ローン減税が効いてるのでこれまた旨みは少ない

・本当に銀行は少なくても10年間は決まった金利が欲しいからやけに固定は安心だのとそれらしき事を言って固定金利やフラットを薦めてくる。殆ど騙しに近い。変動の5年ルール、125％ルールを勉強しないで買っちゃう人結構多い。

このルールも購入する時殆ど説明してくれない。30年前に同じ価格帯で同じ期間で同じような支払いしていた変動の人は固定よりも10年近く前倒しで払い終わっている。

・控除を考えればそうでもあるんだけど、

所詮、借金は借金で、

可能ならサッサと完済する方が動きが取りやすいと思って、

自分は数年で完済しました。

もちろん好き好きですけど。

結局はどこに、どれだけお金を使うかは、個人の考えや状況によりますしね。

・変動は住宅ローン控除終わったら、余裕あれば繰り上げしてもいいんでない？金利上昇リスクあるし

固定で低金利なら返済は出来るだけ伸ばした方がいい

・別にマイホームで儲けようなんて思ってないのでローンは短くとっとと返すべしと思っている。

実際、11年で返済したのだが、返済後、ダンナはリストラにあって転職するし、私も体を壊してしまったが、ローンは終わってたので年収が落ちても生活は変えずに済んでいる。

借金は早く返すに限る。

・記事書いた方は典型的な経済脳、全て損得勘定のようだ。そもそも庶民は終の棲家のために家を購入するわけで、よほどの事が無い限り売却なんてしない。住宅ローンは借金。借りた金はまず返すのが先と思っています。

投資の方が有利と言うのはたしかにそうかもしれないが、それとて過去の実績と結果論なわけで、未来に通用するかどうかは別問題。大災害や第三次世界大戦等もあり得ない話では無くなっている現状、借金残して投資なんて考えられないです。まあ、あくまでも個人的な考えですが。

・SNSで金利が上がると住宅購入時にトータルこれだけ増える！

マイホームなんて買えない！！

日本終わりだ！！！

ってギャーギャー騒いでる人はいるけど、そりゃあ金利だけで数千万高くなったら買う人が減るのは当然の話で、そうならないように住宅価格が下がるだけですよ

最近買った人は大変かもしれませんけど、そんなにびっくりするほど一気に上げるわけが無い

・一定の収入の有る人はローン減税を利用し、それが終わったら繰り上げ返済して借金は減らした方が楽。　繰り上げ返済は早い方が元金の減りも早いから。

下手な考えするより。。借金を少しでも減らす方が後々。。後悔が無い。

・金利がどうたらの話ではなく、家計も無借金経営が鉄則ですよ。

複数回に及んでも、繰り上げ返済はするべきです。

・常に一定額のキャッシュインフローを担保できるということが大前提なのですが、そこをはしょる人が多いのは何故なのでしょう。

・住宅ローン減税は、払った税金以上は戻ってきません。

繰り上げ返済をしなかったら、元本が減るのが遅くなります。

・今年から来年にかけて賃上げ、子育て世帯や現役世帯を

少し安心させたあと　一気に日米金利差を無くして行く所存です

借りるより預ける時が来ました

・繰り上げ返済すると、家計にお金がなくなる。

特にサラリーマンやＯＬの方は繰り上げ返済をしないよう留意するべき。

・日経やS&Pなどのインデックスのリターンの方がはるかに大きいので低金利の住宅ローンは返済すべきでない。

・無理のない範囲でローン組んでれば、金利の上下なんて気にならないけどな。

私は固定で組んでるし、繰り上げ返済するよ。

・とにかく利率だけで比較せず、支払総額で比べれば、誰でも正解に辿り着けるはず。

・借入をしないで買う余裕の

ある人は借入をしない方が一番いい。

邸宅は大概抵当権はついていない。

・繰り上げ返済派が多いのに驚く。

マネーリテラシーの低さが表れている。

もちろん個人の考え方なのでそれは仕方がないこと。

・基本は現金払いっすよ！

現金で買えないものは、買いませんわ。

今の家も、当然現金で購入しましたけど、、、何の不安も有りません！

・繰り上げ返済は　これからの金利がどうなるのか関係なく　早く返済した方が得なシステム

・今の政治家たちでは、

日本が急激に成長する見込みはゼロ。

金利上昇が続く可能性は極めて低いよ。

・いやいや我が家は5年で返して精神的安定出来てそれが所得にも繋がったとおもう、子供3人大学卒業させた今、本当にらくらく

・いや、基本繰り上げ返済したほうか良いよ。

金利が高いと利息が半端ない。

・繰り上げ返済するくらいの資金があるなら自分なら投資に回します。

・家二軒持ってるから(旦那と私ひとつずつ)私の方はあと４年で繰り上げ返済するつもりー

・家は買うべきとか昭和脳に乗せられてるのが笑える。借家で毎日贅沢して、投資でもして晩年買えばいい。

・日本人の借金嫌いはなんなんだろ。

安く借りて高く運用する。

それだけでしょ。

・生命保険の費用も考えたほうがいい

・大丈夫。急いで繰上げ返済できるほど貯金はないです＼(^o^)／

・団信加入してれば無理する必要はない

・現在、何一つとしてローンを抱えておりません。もうローンは嫌だ。。。

・繰り上げ返済を推す人がチラホラ　これが今の日本人のマネーリテラシー

住宅ローンを「急いで繰り上げ返済」してはいけない…マイナス金利解除の今こそ知るべき"家買いの新常識"