[166586]インフレ・金利上昇、マンション購入は急ぐ

( 166589 ) 2024/05/03 17:40:20

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（写真：PIXTOKYO／PIXTA）

　マンション価格の高騰が続いています。また、住宅ローン金利が上がり始めています。マンション購入を考えている人にとって、いつ購入するかが悩ましいところです。今回は、マンション購入を急ぐべきか、待つべきか、というテーマについて考えてみましょう。

【グラフを見る】東京都のマンション価格は急騰中

■首都圏新築マンション平均価格は3年連続で過去最高

　不動産経済研究所が4月18日に公表した調査結果によると、2023年度の首都圏1都3県の新築マンション1戸当たり平均価格は前年度比9.5％上昇の7566万円となり、3年連続で過去最高でした。東京23区は5.7％上昇の1億0464万円で、年度としては初めて1億円を超えました。

　この状況を受けて、現在マンション購入を「急ぐべきだ」という意見と「慌てる必要はない」という相反する意見が出ています。まず、「急ぐべきだ」と主張する人からは、以下のような理由が挙げられています。

インフレの進行

　昨年からのインフレで、不動産・株など資産価格が値上がりしています。とりわけマンションは、資材・工賃など建築コストがインフレの影響を受けやすく、今後もインフレでいっそう価格が上昇すると見込まれます。

投資ファンドからの資金流入

　近年、「国際的に見て日本のマンションは割安」と判断した海外の投資ファンドからの資金が流入し、価格上昇の大きな要因になっています。日本では、投資対象となる優良物件がまだまだ不足しており、「建てれば投資ファンドが目をつむって買ってくれる」という活況が今後も続きそうです。

住宅ローン金利の上昇

　日銀が3月に大規模金融緩和を修正し、いま植田和男総裁は利上げに意欲を見せています。これを受けて住宅ローン金利が上がり始めましたが、小幅な引き上げにとどまり(たとえば、住信SBIネット銀行の短期プライムレートは年1.675％から年1.775％へ)、まだ過去最低の水準。借り入れをして購入するなら、急いだほうがよさそうです。

　(※外部配信先では図表などの画像を全部閲覧できない場合があります。その際は東洋経済オンライン内でお読みください)

　こうした理由から、不動産業者は「いまが購入の最後のチャンス！」と営業攻勢を強めています。一方、以下のような需要減少要因に着目し、「慌てて買う必要はない」とする意見もあります。

■実需も節税需要も頭打ちか？　

実需はもう限界

　「1億円がデフォルト」となると、普通の会社員はもちろん、パワーカップル(夫婦の両方が年収700万円以上)でも購入困難です。わが国では、実質賃金が2月まで23カ月連続でマイナスでした(毎月勤労統計調査)。好調だった春闘を受けてプラス転換が予想されますが、プラスが定着するかどうかは不透明。実質賃金が減少したら実需は頭打ちします。

節税対策需要は減少へ

　高齢の富裕層が相続税対策にマンションを購入するのが、近年のブームでした。しかし、いわゆるタワマン節税が税制改正で今年1月1日からできなくなりました。他にも空室リスクの高まりなどもあって、節税対策としてのマンション投資の魅力は低下しており、この目的の需要は減少すると見込まれます。

円安進行で投資ファンドからの資金流入が細る

　円安で海外の投資家は日本のマンションを安く買えますが、円安が進むと所有物件の外貨建ての価値が下がります。「安いけど、さらに安くなっていく」日本のマンションには、円安進行で投資ファンドからの資金流入が細っていく可能性があります。

　このように、今後のマンション価格については上昇要因と下落要因が交錯しており、「まだまだ上がり続けるかもしれないし、そろそろピークかもしれない」ということになります。

　ただ、居住目的でマンションの購入を検討しているなら、「慌てて買う必要はない」という結論になるのではないでしょうか。

　投資目的なら、リスクを取って大儲けしようという判断はありです。いまがチャンスと思うなら買い時です。居住目的でも、たとえばタワマンが大好きで「タワマンに住むためならリスクを気にしない。一刻も早く手に入れたい」というなら、いま買うのはありです。

　しかし、居住目的の人の多くは、マンションという人生最大の買い物をするとき、将来のリスクを考慮して慎重に意思決定するべきです。リスク管理の大原則は「よくわからないものは買わない」こと。この原則に素直に従うなら、「慌てて買う必要はない」という判断になります。

■短期と長期、時間軸によってリスクは変わる

　ところで、ここまでの「急いで買うべきか、待つべきか」は向こう1～2年の短期的な話です。しかし、居住目的でマンションを購入するなら、向こう数十年の長期的なリスクを考える必要があります。

　「明日のこともわからないのに…」と言われそうですが、マンション購入を検討している人は、次の3つの長期的なリスクを直視する必要があります。

① 人口減少リスク

　長期的・理論的には、マンション価格(インフレ除きの実質価格)は実需の大きさで決まり、実需の大きさは30代・40代の人口によって決まります。今後、日本では人口減少が加速し、東京でもついに2025年(来年)から人口減少が始まります。よほどの優良物件を除いて、全国的にマンション価格が下落すると覚悟する必要があります。

② 大規模修繕リスク

　マンション販売では、購入のハードルを下げるために修繕積立金を低く設定しているケースが多く、修繕積立金が不足する物件が全体の38.4％に達します(国土交通省、2018年)。昨今の修繕費用の高騰で、この割合は今後さらに上昇するでしょう。修繕積立金の不足で大規模修繕ができないと資産価値が下がり、最終的にマンションは廃墟になります。

③ 地震リスク

　2020年1月時点で、M7程度の首都直下地震が今後30年以内に70％の確率で発生するとされていました(地震調査研究推進本部地震調査委員会)。「耐震基準を満たしているから大丈夫」と思っても、建物はどんどん老朽化し、適時適切に修繕が行われるのか不確かです。地震大国の日本でマンションを購入するのは、資産価値うんぬんの以前に「命懸けの選択」と言えます。

　こうした長期的なリスクを考えると、マンションを急いで購入するどころか、「買わない」という選択も検討の俎上に載せるべきではないでしょうか。

　賃貸なら資産価値が下落するリスクは無関係ですし、賃貸でもタワマン生活を満喫できます。また、ライフステージや家族構成に合わせて住み替えるという点で、賃貸のほうが合理的です。

■いまは絶好の売り時？　

　不動産の「購入か賃貸か」という定番の議論で、購入派はよく「賃貸だと賃貸料を払うだけで、資産として残らない」と主張します。しかし、これは不動産価格が猛スピードで上がり続けた昭和の発想です。

　賃貸であっても、ローン返済がない分を別のところに投資すれば、ちゃんと資産は残ります。平成以降、マンションではなくアメリカ株に投資していたほうが、はるかに資産額が増えました。

　もちろん、今後マンションと株のどちらが優位かは不明です。ここでは、世界一の投資家であるウォーレン・バフェット(93歳)が自分の遺産をS＆P500連動のETFで運用するよう家族に指示しているという事実を紹介しておきましょう。

　とすれば逆に、居住目的であれ投資目的であれ、すでにマンションを所有している人にとっては、高値圏でまだ短期・長期のリスクが顕在化していない今は、絶好の売り時と言えるかもしれません。

　繰り返しますが、多くの日本人にとってマンションは人生最大の買い物。不動産業者の営業攻勢や短期的な市場動向に惑わされず、リスクを直視して判断したいものです。

日沖健 :経営コンサルタント

( 166590 ) 2024/05/03 17:40:20

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・自分はこれまで新築分譲マンション、新築分譲戸建、注文と3回住宅を購入したけど、どれも欲しいと思った時に買っただけ。結果的には、値上がり前に買えて良かった。

価格が落ちるまで待つのは良いが、その時は、自分の残りの人生も考えたほうがいい。

また、値下がりリスクは常に考えておくのは良いことだと思う。値段が下がった時に売却しても、資金繰りに困らない資金計画を立てておくことが重要。

・＞賃貸であっても、ローン返済がない分を別のところに投資すれば、ちゃんと資産は残ります。

賃貸って事は当然ながら家賃は発生するわけで、家賃を払いながら投資が出来るなら、住宅ローンを払って投資も出来るという事。設備や立地など同等グレードの比較なら借りるより買った方が確実に支払額が小さくなるから、家賃を払いながら投資するより買って投資する方がパフォーマンスは高い。残債の減少分は資産になるし、完済後は築古にはなるがある程度は資産として残るし、老後もタダ同然で住める。圧倒的に購入有利。

＞平成以降、マンションではなくアメリカ株に投資していたほうが、はるかに資産額が増えました。

金額だけの比較をするなら、家賃を払えるなら住宅ローンも払える。住宅ローンのレバレッジ効果を理解してないね。各種の税制優遇、団信、低金利と、これだけ好条件で借りられる金融商品は存在しない。経営コンサルタントの記事とは思えない。

・都心近くで駅にある程度近くて広くてキレイな3LDKに住むとなると、賃貸は選択肢が少なく、家賃も高価。それに比べ、同じ条件でマンションを購入した場合、初期投資は大きいけど、長期的に見ると賃貸より経済的。

特に現在は、住宅ローン金利が比較的低い状態で安定しているから、このタイミングで購入すれば、将来の金利上昇リスクを避けられる可能性もある。加えて、インフレの進行で今後不動産価格がさらに上昇すると予測されているから、賃貸で高い家賃を払い続けるより、今のうちに買ってしまう方が賢い選択かもしれない。

このように、長期的なコスト、市場の動向、そして金利の状況を考え合わせると、立地条件がある程度いい都心近くでは賃貸ではなくマンション購入が合理的な判断と言えるだろう。

・これは個人の価値観、経済状況、リスク許容度によりますね。

つまり、正解はない。

その点を踏まえて自分は賃貸派です。

家族形態で選択物件の自由度を確保したい、それが自分の中での優先度が高いからです。

所有不動産（マンション）をいくつかありますがこれは貸出しています。

幸い、借主様がいるのでありがたいと思っています。

・経営コンサルタントによる見解とのことだが、不動産に特化した現状分析と将来予測は全く理解してない素人同然の当てずっぽう記事。

まずどちらかと言えば、購入の判断を急いだ方が良いのは実需で検討する人々であって投資ではない。

賃貸であれど住宅コストは生涯かかり続ける訳であり、23区をはじめとする大都市で利便性の高い場所にあるファミリー向け賃貸住宅は現在圧倒的に供給が足りておらず、今後も解消されない可能性が高い（それ以外の地方や郊外の住宅は逆に余っていくが）

大都市好立地に限れば供給不足の需要増、となればそこに長期のインフレが加わり賃料は上がり続けるしかない。

東京は2025年から人口減少？？その情報は一体何処から？

正しくは23区全体では2035年辺りまで増え、千代田港中央の都心3区に限れば2045年まで増。大都市は地方と郊外の衰退と引き換えに当面は拡大し続ける為、優良賃貸は争奪戦となる模様。

・日経平均、ドル円、不動産価格は三つ巴だ。

日経平均がもう4万円を蹴る力がなくなった様に、

ドル円も160円をピークに下落、

最後は不動産が1億円越えしたので下落していく。

アベノミクスは3/19に終了したし、

米国も世界経済も混乱の一途。

2024年はトレンドが変わる年なので

今までとは逆回転が起こると思います。

・新築マンションは余程のことが無いと価格は下がらないでしょう。

中古も新築がないから高値。

建売りも価格上昇。

賃貸で我慢か通勤時間掛かっても郊外で買うか。

難しい、過去バブルが崩壊した後は不良債権処理て地価下落にゼネコン叩き合いで工事費暴落、まとまった土地が少なく同じようにはならない気がする。

不景気になれば中古マンションと建売りは下がるか？

不動産もインフレの影響を受けるから欲しいなら早めにフラット35で買うも手。

・分譲物件のリセールバリューと賃料、人口減の進む速度が

他地域と天と地ほど違う、首都圏・大阪中心部とそれ以外とでは

購入価格・家族構成・居住年数・売却価格で話は変わってくる

試しに、購入した方が絶対得、という人の条件を

地方政令都市在住(三大都市に次ぐ規模)の自分にあてはめて計算したら

四十年居住で賃貸の方が三千万円以上総支払額は低かった

あとは「資産」として売却価格がどうなるかだが

四十年後の人口構成や住宅取得層人口の少なさ

中古市場に出てくる物件の数を考えると

総支払額の差を埋める価格では絶対売れない。

最悪、人口減で自分の物件を買ってくれる人が居なければ

それは「高級賃貸」を借りていたのと同義になる。

そして売ってどこに住むのか？

あと、住設が賃貸と分譲で違うとよく言うけど

そんなの長く住めば陳腐化するし、正直数千万違う価値を見出せない。

これも人それぞれの条件で変わる話だけどね

・アラフィフ独身ですが

今住んでいる賃貸と同じエリアと水準のマンションを購入しようとすると

家賃40年分＋管理費修繕費＋固定資産税がかかる計算だった。

しかも条件が悪い（賃貸より狭く、線路沿い西向き）物件しかない。

現金一括で買える貯蓄はあるけど

さすがに今の相場（以前の1.7倍）で買う意味が見当たらない。

資産運用が目的なら見方も変わるけど住むための金額ではないね。

家賃が上がるリスクはあるけど、その時は上がった家賃で暮らすか

安いエリアに引っ越せばいい。

・僕のマンションフロア階の下の階の部屋が

新築価格のプラス20%高で売れましたね

安い時に購入してよかったですね

駅近5分以内で75m2の部屋を借りると、家賃はいくらになるんですか？

スーモで検索して調べてくださいよ　笑

大規模修繕工事ですが2回目が無事できれば、次は80歳過ぎてだから、あまり考えていませんね

もし一時金を支払う事があっても結構ですよ

車の購入する事を考えれば安いもんです。

施工後、安心して快適に住めるのですから

ポジティブ思考ですね

それより、老後の賃貸ですが貸してもらえるか調べておく方がいいですよ

貸してもらえても、築年数の古い物件などに限定されたりしますよ

・今更騒いだところでって…感がいっぱい。

多かれ少なかれ不動産投資は2～3年前までに動いた人。

今はとてもじゃないが高騰しすぎ。手を出せる方が限られてきた感じ。

重量鉄骨→木造に計画変更も多くなった。

人口もあと何十年したら1億人を切ると言われている。空き家問題の深刻さがえげつなくなるだろう。不動産セミナーとか多くなっているが、実態をよく考えなきゃダメだと思うよ。

・都心３区千代田区、中央区、港区とプラス新宿区、渋谷区、文京区の都心６区と不動産ではよく言われることですが、なぜこのような言葉があるのか？

少なくとも２３区の多の地域とはリセールバリューが違います。

そういえば、江東区のタワマンは入っていませんね。

・実需ならさっさと買って返済スタートしたほうが良い。仮にこれからが下落相場だとしても残債は確実に減っていくのだからある程度の下落はダメージ吸収できる

アメリカ株に投資したほうが、なんて記事内にあるが、株に投資する資金を低金利で貸してくれる銀行がどこにある？無意味な想定

・自分の生きられる年齢で、賃貸と購入で総額いくら掛かるか？計算して

賃貸より購入が安ければ購入すればいい。

私は実家も無いし、購入が賃貸より負担がかなり安くなるので決めた。

購入するなら、若いうちに早く決めた方がいい

・今って不動産バブルって言われてたりするから焦って買うのは怖いよね。

欲しいか欲しくないかをちゃんと書き出したりして考えることが大事。

不動産投資失敗したものより。

・今まで買えなかったのに今から買うのは流石に高すぎですね。昭和の時代じゃなくてここ10年ぐらいが一番のマンションの買い時だったことは疑いようがないですけど。

・人それぞれ環境が違うし、考え方も違うし

正解なんて、ないですよ

転勤の多い人、住宅手当の厚い人、子供がいる家庭、収入の差、親が裕福で支援が見込める人、購入による満足感、色々ですわ

・金利が上がると、買い手が減るので、物件自体を安くしないと売れなくなるので、あまり反応する必要ないかな！

・現時点でファミリー2.3LDK賃貸物件が多数見つかるエリアは今後値下がり必須で購入のリスクは高い

SUUMOアプリでエリア指定して検索すれば一目瞭然。

これだけ23区で賃貸物件だらけなのに

都心1R物件なんかヤバすぎて爆死　笑

・地震は賃貸も購入も一緒でしょう？

ローンが無い分他に投資っていっても、家賃はどうするのか？

・共働きだからって1億ローン組むのは止めた方がいい

借入額が旦那の年収の5-7倍以内で足りないなら、背伸びしているということ

・平均的な年収で４０歳で変動で３５年で今の相場だと人生詰んでると思うｗ

・いくら良いマンションでも、例えば大地震で一回たっぷり揺れた物件は嫌だよな。

・リスクは立地によります。

その3つのリスクは立地に連動します。

・修繕、地震リスクを考えると賃貸がいいと思います。

・今買わないリスクも考えるべきですね。

・いつの時代もこうゆう話で損する人が

出るのですね

・おれ、買ったマンション、いま、価格が1.5倍になってるもん

・センスないなぁー。

インフレ・金利上昇、マンション購入は急ぐべき？ 長期では、マンション所有は3つのリスクの塊

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