[187077]分譲マンション「目立たない」戦い。大規模

( 187081 ) 2024/07/03 16:12:26

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・マンションは便利だけど修繕費がネックになるんだよね。特に共用施設が多いマンションや機械式駐車場があるところは将来的に修繕費がかなりかさむから、費用の負担を考えると避けた方が無難だと思う。分譲マンションって駅近とか設備の豪華さばかり注目されるけど、実際には修繕費用の負担も大きな要素だよね。特に今の高騰するマンション価格を考えると、修繕費もバカにならないし。高額な修繕積立金を払うのは結構大変だから、将来のことも見据えて慎重に選ぶべきだよ。結局、安く済むと思っても後から大きな出費が待ってるかもしれないし。自分はマンションの便利さが好きだけど、経済的な面も考えて計画的に選ぶのが大事だと思うんだ。・マンションは本当に大規模修繕するのに管理組合と管理会社がしっかりしていないとダメだよね。後は、修繕積立金が余裕ないと中々出来ない。以前ニュースで見た事あるが修繕積立金を使い込んでしまう管理会社もあるらしく修繕工事が出来ないとか管理会社がコロコロ変わって出来ないとか管理会社を見て買うのも大事だと思う。・中古マンションの市場をちょっと見てみるとよくわかる。例えば広尾などの高級マンションは築20年とか経っているが、今でも5千万円以上1億円弱の高値。それだけ人気があるということだが、その修繕費と管理費に注目で、だいたい合わせて月額10万円ぐらいする（ちなみに修繕費がかかると言われているタワマン型ではない）。モノによっては15万とか。こうなると、物件が買える現金やローンの信用があるだけではなくて、毎月15万ぐらいは息をしているだけでも払える稼ぎが必要になる。最近できたタワマンの恐らく20年後などにはそれぐらいの費用にはなってくるはずで、20年もすると多くの共働き世代は稼ぐ力も落ちてくるので、結構大変だろう。ローンを払い終わっても、毎月10万円以上出ていく生活に耐えられるストックとフローがある60歳以上というのは、あまりいないんじゃないかな。・デベロッパー側がこういう点を重視してくれるのはとても良いと思います。大体マンションを購入する時は比較的まだ若いので、あまりこういう点については関心が無く、室内の設備や共用部の高級感に目が行きがちだけど、住み始めると「管理費・修繕積立金」は非常に重要な項目だと思う。・ウチは築25年のマンションで併設して立体駐車場があります。大規模補修と同じタイミングで駐車場のオーバーホールがあったので、物入りでした。大規模補修は1回目の補修から15年目で、立体駐車場のオーバーホールにも費用が掛かるので当初から計画を密にして修繕積立金を貯めました。　今から思えば、立体駐車場は維持管理が大変で、今もし最初からマンションを購入するなら駐車場が平置きを選ぶと思う。　駐車場がもし入庫台数が少なくて運営に支障をきたしているなら、規約変更をしてでも外部の車両を契約して満車に近い契約を維持した方が将来的安泰になる。駐車場の問題が解決出来たら入居部分の補修が余裕をもってできる様になるよ。これからマンションを購入するとか維持されている人達には、管理費が安いから嬉しいとか目先の楽な事は考えずに将来発生する修繕には多額の費用が発生するから修繕費積み立ては貯めておきましょう。・うちの親は修繕費用の積立が破綻したマンションを買っていて、そのマンションを遺産相続して、マンションが雨漏りしていたので、マンションの処分が大変だった。修繕しないと売れないし、誰も他の部屋の事は気にもしてくれない。結局、買い取る人がプロの人で、その人が修理するという条件でその分値引いてプロが買い取ってくれて助かったが、１０年近く売れなかった。ゼロの資産価値の場所でもないし、自分で修理を依頼するとものすごく高くて修理する気にもなれず、でも売れるまでの間、固定資産税は払わねばならないし。何かと大変と思うよ。・ディベロッパーの資材問題はいいと思うが、そこ以前に修繕計画とその採算性が取れていることの方が、重要だと思う。重要なことは、修繕計画が最低30年間分用意があること、最初安いのに10年20年目で突然費用が高くなるような設定になっていないこと、活動運営の財務諸表があること、透明性が高く曖昧だったり無駄な経費がないこと、赤字になっていないこと、じゃないのかな。更に言うと、最悪賃貸や売りに出した時に、それでも買いたい人がいること。したがって修繕積立金が安く見える物件は、あとあと高くなる可能性があるものは、古くなればなるほど、誰も買いたくない物件、となる、と思う。・マンションの管理会社と大規模修繕工事の会社は繋がっているようだ少し前まで　管理会社が大規模修繕工事する事が可能だったが　国交省が禁止した管理会社社員にキックバックがあるとか確かな証拠は掴んでいないが入札で最安値に決まりそうになったら「あそこは反社会勢力と関係があるという噂がある」とか訳のわからない言いがかりをつけて、高値入札会社に誘導したりする。管理会社の社員が、修繕工事会社に天下ることもあるだろう。修繕積立金も必要以上に高く積ませようとする。長期計画で４.8億　計上していた工事が、入札最安値では、3.２億だった。４.8億円に近い価格提示した会社に管理会が再度入札させようとしたが、住民理事会が阻止した。マンション住民にも、管理会社や建設関係者が潜んでいて、理事会をコントロールする例もある。住民理事会に熱心に参加しないと、カモにされてしまう。・修繕費を押さえても色々細々修繕箇所が出てきて、いざ大規模修繕やるとなっても予算が足りず計画見直しや延期も出てくる。どこまで修繕するかにもよるけど、こうるさい住人がいるとなかなか貯まらない。これ我が家の集合住宅。また入居時高めの修繕費設定していても、どんどん値上がりしている今は足りてない金額だと思う。実際昨年大規模修繕の半分程度をやったのだけど、総会であれもこれもと要望出て、それだと各家追加集金しないと出来ませんとなったら途端にじゃ要らないだって。何年も先伸ばしして昨年だけど、コロナ前にやっていれば人件費も材料費もここまで高騰してなかった。日々小さな事でも住人がやれば綺麗に保てるのに、業者さんが掃除するからと放ったらかし。別地域に部屋があるけど、こちらは年に2回しか業者さんが入らないのに断然綺麗なんだよね。住人の意識の違いなのかな？とも思ってる。・マンション関係の仕事しています３６年のマンションの例をあげてみますと１２年ごとおこなってきた修繕工事も無事に終わり住人様はホッとしていましたところが排水管の取替え工事が待っていたのですところがお金がたりません排水管工事はかなりのお金がかかりますそのため管理費を上げる管理人と清掃員の人件費を下げる高齢者の多いマンションでは管理費を上げるのはためらっています管理人と清掃員の人件費を下げるとマンションの価値に影響してきます将来的に経費削減ばかりしているとマンションは廃墟になります・マンション管理は管理会社がしっかりしていないと最悪です、築47年だけどドアー、インターホン、窓サッシ取り替え、配管整備、外壁テラス塗替え、エレベーター取替、他、これだけやって追加費用は無し、施工管理は有名なマンション管理会社です、キチンとやれば100年大丈夫です、マンションはある程度大規模な物件が良いです、管理費が多く集まり負担が少ないです、戸建てでも10年くらいで外壁など手を入れれば100万円位かかります、ちなみに今いるところは管理費は修繕積立費含めて70平米で1.7万円です。・大規模修繕周期の延長は今や当然の事。国土交通省の推奨によりもともとは 10年周期程度だと記憶していますが、これと言って罰則が有る訳でもないので今では12年、15年と延期される傾向にあるのではないでしょうか。もちろん業界は市場が縮小して、受注競争が激しくなり儲けが少なくなるのでマンション管理会社を抱き込んで周期短縮を推奨して来ますが、高騰する修繕費、積立金を抑制したり、工事期間中のうっとおしい足場や景観を損ねる期間をなるべく短期間にする等マンション住民組合も必至で抵抗して修繕周期を延長していると言うのが大都市周辺の一般的なマンションの実情だと思います。一庶民の声・今の住まいが、まさに15年で大規模修繕を問答無用で進めるか、もう少し様子をみるかの瀬戸際にいる。結局、それぞれの建物の状況を見て判断するしかないんだが、12年とか長期修繕の計画をしている人たちは、大規模修繕で何らかの恩恵を受ける立場にいる、あるいはそういった進め方の総計をまとめた国交省の資料でしかない。それで、診断する建設コンサルは、もちろん大規模修繕の実施で仕事が増える。その立場で、修繕の延期なんて提案するわけない。では、持ち主の立場で修繕周期を設定していないかと探したら、URが18年としているじゃないか。都営住宅（住宅供給公社が管理）なんて、状況を見ながら判断しているものだから、実際はもっと周期が長いらしい。修繕積立金が不足するのも、計画修繕にとっては問題だか、やりすぎの修繕にブレーキをかける専門家が活躍しないと、無用な工事でせっかくの資産が失われてしまうよ。・我が家のマンションは築３８年で過去２回１２年２４年と大規模修繕いたしました。本来なら３６年で外壁等の大規模修繕工事でしたが、今月より排水管の取り換え工事といたしました。１３８世帯で総工費２億５千万です。上水道の延命工事は２５年目で行いました。金額は覚えておりませんが数千万でした。エレベーターも２基ありますが最新鋭機器に２５年目で交換。東日本大震災前に太陽光発電システムやＬＥＤを実施しています。築年数古いですが設備は最新鋭を導入して資産価値をあげていく努力をしています。ちなみに管理組合理事長2期しております。・比較するものではないですが、人生100年時代、本当に戸建てはいいですよ。マンションは下手すると70代とかで住み替えを要する場面があるわけですから、そこから買うわけにもいかず、賃貸に切り替わります。子供がいれば保証人になってくれますが、関係性が悪かったりするともうダメです。物件を選ばなければ大丈夫ですが、これまで立地で住処を選んできたのに唐突に謎物件には住めないでしょう。マンションで後悔しないためには越えなければならないハードルが多いです。最低限修繕費と住み替え費用を持って子供が2人以上いないと難しいですね。・うちのマンション（71戸）は19年目で大規模修繕に着手した。工事費は戸当たり116万（税抜）LED交換まで。数年前までは戸当たり100万という目安だったが15％前後工事費あがっている感じか。工事契約のための臨時総会で修繕積立金128→170円/㎡への値上げ議案の決議も同時に行い2回目に備えることとした。・大規模修繕の周期延長は良いと思います。一番ガタが来やすい外壁もモルタルから弾性ボンドに変わり寿命も伸びましたし、第一大規模修繕は大変なんですよね。記事中の管理会社の物件にて理事を務めていますが、管理会社の言うことにすべて従うと管理費も修繕費もいくら有っても足りません。十分回っていても管理費・修繕費を数年に一度のペースで値上げを勧めてきますし、余裕が出来たら出来たで今でなくても良い修繕を提案してきます。管理会社として余分なくらいの提案をするのはわかりますが、問題はその費用で、個別で業者に頼むより高いことが多いです。管理会社を通さずに自己手配すると90%OFFになったこともありますので、理事会が無知でハイハイ言うところであればボロ儲けでしょうね。管理会社はもう少し最適化を考えるべきですね。・マンションの修繕費は避けて通れないと思います。経年劣化とともに修繕費は必ず上がっていきます。人件費や材料のコスト、高入居率の%エイジが下がればその負担は入居者にのしかかってきます。私も以前は駅近のマンションに住んでいましたが、10年で売却をしてさほど駅から遠くない中古戸建てを築年数の比較的新しいものを購入して、今は精神衛生上楽になりました。・よく、マンションは管理を買えといいます。管理組合がしっかりしていると、改修費も安く済みますし、改修のレベルも上がります。業者の言うなりの改修をすると、高いし、長期間持たない工事もあります。管理組合は住人で運営されますので、各住民の中で建設に強い人や電気系に強い人が出て来ると心強いです。私もマンション住まいですが、管理組合の中にDIYクラブを作って、自分でできる修理は自分たちでやっています。・分譲マンションの大規模修繕は本当に必要でしょうか？積立金が十分あると１２年とかで定期的に大規模修繕で足場を組んでやりますが本当にやる必要あるのかな？（個々に異なるとは思うが）他の商業ビルや公的な建物と比較して分譲マンションだけ突出して大規模修繕の頻度が高いように感じる。・空前の不動産バブルは様々な歪を生み出しそうです。マンションの販売価格は平均年収の5～7倍が適正とされて来ましたが、今はマンションの平均価格は億を遥かに超えていて、日本人の平均年収の20倍以上の水準に達してます。これはサラリーマンなど一般的な収入ではマンションは買えない計算になり、極少数の富裕層しか手が届きません。なぜこれほどまでの凄まじい不動産バブルが起こっているかと言えば、最大の理由は超円安による海外からの投資マネーが雪崩れ込んでいる事です。特に中国は不動産バブルが弾けて不動産投資が出来なくなった為、その中国マネーが代わりに高騰する日本に流れました。今や日本の利便性の高い場所の不動産は海外を巻き込んだ投機商品であり、マネーゲームの真っ只中にあるのです・去年12年目の大規模修繕を終えましたが、建材や人件費高騰で次回大規模修繕の際には予算が足らず修繕費を徴収しなければならなそうです。そうなるとかなり揉めるのは間違いないし、その頃には高齢化も進み修繕自体が行えなくなりそうな気がしています。同じような集合住宅は、日本中にたくさんありそうです。・ウチのマンションは築２８年ぐらい経過してて今後お金がかからないように地下タイプの駐車場を埋めて（高齢者が増えて車の所有者が少なくなってきたので）一階にある貯水タンクの撤去（ポンプだけで大丈夫らしい）共有スペースの植え込みを業者じゃ無く住人でやることにし、地味な節約をし始めてる。・戸建てと比べたマンションの違いに「修繕や建替えを自分で決めることができない」「大規模修繕と追加費用拠出に全員の合意が得られにくい」点があります。マンションは修繕・建替えを管理組合で決めますので、自分の思い通りに行ってくれないこともあれば、自分の意向とは反対に行われてしまうこともあります。マンションはどんなに高級でも共同住宅です。・ここ30年くらい近隣のマンションがどこがいつ建って、何年で大規模修繕をやってるか趣味でウォッチしてます。有名なタワマンでも12年で大規模修繕をやることは殆どなくて15〜18年。普通の中小マンションもほぼ同様。修繕の細かい内容や予算はそれぞれで異なるでしょう。大規模修繕が最も早かったのは大手デベロッパーの賃貸マンション。資産価値に直結するから綺麗に保っておきたいのと、管理組合もなくて揉めないこと、計画通りに資金を引き当てている為と推測されます。 1DKのみ30戸の中小デベの新築マンションで修繕積立金が1600円というのを最近みました。購入時に一時金をいくらか入れるとはいえ… ・昨今の管理組合理事になりたくない方が増えて、しかも全部管理会社にお任せスタンスの理事会では普段の管理修繕工事も競争なく管理会社の思うままになりつつあるマンションが増えているのではないでしょうか？しかも管理会社も人が足らない見たいでフロントマン自体が経験値少なくまともに廻らず。どうにもならないと感じます。・マンションって買うときはみんな納得して(したつもりで)買いますが、修繕積立金の値上げに反対する住民が現れたり、いざ修繕が現実的になると積立金が足りなかったり、まだ修繕しなくてもいいという住民が現れたり、けっこうモメてる事例がありますよね。もちろん周期や費用も大切ですが、モメない仕組みは難しいですよね…。・中古のマンションか一軒家を買おうとして結果一軒家を買ったのですが理由の一つがマンションは管理修繕費を延々と払い続けないといけない点でしたね。無論一軒家も修繕必要なので蓄えは必要ですがこちらは納得出来ると言いますか。静かで快適です。・友人がマンションの理事をやって3年程になりますが、修繕費も相見積もりなど取って他社比較したり、防犯カメラなどの補助金申請だったり、百万単位の費用が減額になっと言ってました。管理組合がきちんとしていればそれもマンションの評価に繋がりますからね。・きちんと修繕計画がされていれば、修繕積立金が増える事はありません。初めから計画的に修繕積立金を貯蓄すれば良いだけです、計画を立てる時は設備更新工事も忘れずに、マンションに専門家が住んでいない場合は、外部に頼むか、管理会社を効率的に使いましょう。・職場近く、駅近くのマンションも魅力だが、所詮共同住宅で他人の懐具合により大規模修繕ができなかったり影響を受けるので、多少損しても買い替え出来る資金力のある人以外は、通勤に苦労しても自分で費用をコントロール出来る戸建てが良い。・マンションの一番の問題は給配水管の交換時期。壁に埋め込まれているので目立たないけど、もし漏水事故が起きたら自分の部屋だけでなく下位の部屋の保証問題になる。老朽マンションでは全体の給水管（共有部分）の交換もしないと赤錆がでたり…。目視で分かる部分のリフォームはキレイだけど給水管がどうなってるのか。そこが大切。修繕積立金が少ないと大修繕の時、資金が足りなくなり一時金として100万円単位で負担となる。不動産屋は売ればいいのでその辺はいい加減。騙されますよ。・最初から18年周期の大規模修繕を前提として設計建築したマンションなら良いが、既存の10～12年周期前提で建築されたマンションで節約の為に次回から18年周期契約に問題は無いのだろうか？？？恐らく現場ではトータルコストを前提に18年周期が進められていくのだろうけど。しかし…現実は費用が準備し切れずに10～12年周期の修繕内容を延ばしに延ばして15年周期レベルで実施しているケースが殆ど。延期し過ぎは素人住民はそれで納得も、プロから言わせれば見えない部分の劣化や雨水のしみ込み深く、最悪なケースでは鉄筋自体にダメージ及んでしまう事もあるようだけど… 昨日の新聞記事？で「借金前提の大修繕計画問題」が掲載されていたような。・うちの修繕費の積み立ても、東京五輪前ごろから資材価格が高騰したことにより段階的に引き上げられて当初想定していた2倍以上になりました。これが支払われずに売却される方もいるようです。・マンションは戸建てに比べると、管理維持費等のコストがかかります。大規模修繕工事で問題なのは、区分所有者にコスト意識があるか否か、管理会社主導で工事を計画し発注しているか否かだと思います。所有者にはマンションの管理運営に無関心無責任な方が増えており、営利目的の管理会社の食い物になっています。・人手不足で人件費の高騰、円安による資材の高騰。技術者の減少も気になりますが。修繕積み立ての値上げもあると思います。高層マンションは修繕の費用は他のマンションに比べてかかります。修繕にもお金が予想以上にかかります。１０年前の２倍かも。・修繕方法も考え直す必要があると思います。マンションを囲む足場を全面に構築しタイルを一枚一枚叩いて確認。こんな原始的かつ非効率かつ高コストな点検方法しかないのか非常に疑問です。足場のいらない構造なり、補修方法はあると思うんですが、わざとそんな構造にしているのではないかと疑いたくなります。・イノベーションが進むとどうしても今までの利益が失われる既存の業界が出てくると思います、アメリカとか現状にあまりしがみつかなかったり中国のように強権発動みたいでない日本で変化進歩がどんな風になっていくのか気になります、おそらくしぶしぶちょっとずつ変化が進んでるような進まないような感じになるのかなと思います・分譲マンションが高騰するのは、資材価格が、例の戦争で上昇したのと建築業界の人手不足によるものらしい・・資材価格の方は、トランプさんが当選すると落ち着くかもしれないが、人手不足は解消しないでしょうそのような情勢下では、いかに長持ちさせるかが課題になるかも・・しかし、マンションは管理を買えなんて言うけれども、管理組合の理事になりたがる人は稀有でしょうし、なかなか難しいでしょうやはり、住民の中に数名程度、マンション管理に詳しい人がいるかどうかでそのマンションの将来は決定するのか？・マンション管理会社におりました管理業務主任者です高級マンションはなんの問題もないのです問題は全体のほとんどのそれ以外とバブル期以前の物件既にほとんど資金は枯渇しています恐らく自然崩壊して初めて社会問題化するでしょうお近くに築40年以上のマンションがある方はお気をつけてください脅しでもなんでもなくリスク回避をおすすめします・大規模修繕は、だいたい１０年が基本だと思います。そこを、12年とか18年とかにすると、維持できるものも、維持できなくなる。本末転倒という事になります。それならば売価を下げる努力、又は、妥協し身の丈に合った物件を選ぶ、というものがあるべき。・そもそも12年周期で修繕するというのは根拠のないことであり、18年周期で十分というのが多くの専門家の意見です。それにマンションだけが何度もなんども修繕していて、学校や病院は行わない。工事も主にタイルと躯体の間の補強なので工事前後で何が変わったのか目視では不明。かなり無駄な工事をやっていると思います。・ちゃんと管理費が高い物件を選ぶことです。設備が多くても、管理費が安くて月々の返済額でローンの現実性をアピールするのが多いけど、途中で上げるのはハードルがかなり高いし、設備が高級すぎて１回目の大規模更新で資金ショートになるケースもある。・私の住むマンションでは、24年目に機械式駐車場が数台壊れたためすべて撤去しました。維持するのは大変なようですね。36年目には、廊下のフロアシートなど修繕の箇所が減ったみたいです。積立金が正当に使われているのかは書類を見ても疑問ですね。・築後68年で残存率は50%を下回ります。耐用年数はメンテに注力すれば150年ともいわれますが、古さは誤魔化せません。誰しも150年使いたいのですが、もう建て替えた方が良いのではという修繕費用が掛かります。マンションに一億。戸建てに一億。戸建てなら上物5,000土地5,000とすると、壊しても土地5,000はゼロにはなりません。・「18年周期にはメリットがある。」建築時に18年周期を前提として建築部材を選定/設計していれば、18年周期でも問題は無い。大規模修繕工事３回で築70年くらいまで維持可能となる。　・18年目に外壁屋根工事　・36年目に外壁屋根＆給排水管＆窓枠ドア＆エレベーター＆設備工事　・54年目に外壁屋根＆不具合修繕工事建築時から12年周期を前提にしているマンションでは、大規模修繕工事前に不具合が発生する可能性が高いので注意を要する。・マンションの大規模修繕の周期を12年にしなければならないように決めた根拠って、非常に稀薄だと思ってた。十年に一度全面打診しなけりゃいけないけど、2年だけ猶予してやるよ、っていう、すごく適当に決められた感じ。全面打診するのには一般的に全面足場かけるから、打診をしてすぐにタオル補修しないで足場を解体するってありえないから（足場仮設と解体で工事費用の相当の割合いっちゃうから）、下地がしっかりしていて浮きもなくヒビもそれ程入ってなければやる必要もないのに、足場仮設してしまえば補修せざるを得ないという話。 12年でがたがくるような施工って、もともとどうなんだよ、って気がする。最も劣化が進んでそうな箇所を数か所サンプル的に足場をかけずに打診してから修繕時期に関する計画を練ったほうがいいと思うよ。まだ費用的には高いけど今はドローンによる赤外線検査とかもあるにはある。・東京都心近辺で戸建ての住宅購入はかなり厳しいですが、戸建て住宅で自分の家を自分で修理代を費やすのは納得できるが、分譲マンションの修理代は自分だけでなく共同だから納得できず、負担感が戸建てより大きいかもね。賃貸マンションの方がマシかも？・そう言っても実際には新築マンションなのに既に手抜きっぽくヒビに入ったり目の見えないところが起きている。友人が億ション購入して引越し作業していて目の見えない所誰にも気が付かない辺りに発見したと不動産会社に連絡したと言っていた。タワーマンションが…落ち度があったと知ったと怒りに覚えて負担が大きいと言っていた。タワーマンションでもあり得る事だと今後も増える上億マンションが許せない。・戸建てにしても、マンションにしても修繕は必要なわけで、 12年が18年に延びても掛かるものは一緒、大手であれば、そもそもが高い。管理組合も管理会社に任せっきりでもそれはそれでやられるおそれあり。とにかく、購入する前に、どうして購入するか？　家族数。家族の今後、キャッシュフロー。両親が健在で、それこそ戸建てがあったり、マンションあったりでも変わる。このあたりをじっくり考えて購入するべきでしょう。いつ買ったらいいか？それは市況云々でなく、自らの判断。自分はあっちこっち転勤して、社宅があったり、借上げ社宅にしてもらってたり、安く借りれる間はその方がいいと思って「買う」という判断はしなかった。いずれは両親には住まいがあったら、そこに最終、住めたらでということでやってきた。・必要経費としての修繕費は割り切って考えた方が良い 18年周期に対応させれば建築コストが上るから販売価格UP+18周期×2と12周期×3は大差ないでしょうそれより注意しないといけないのは業者がグループで囲い込みをしていないかどうか冒頭に書いたように必要経費は割り切るしかないが、無駄な内容に割高な費用を払うのは嫌だよね管理組合がしっかり機能していなければ掌で転がされてしまうよ・安賃貸アパート住人の自分としては、よくマンションなんか買うよなあとか思う。華やかでスゴイなあとは思うけど、何か一つ歯車が狂ったらもう修正効かなくて人生詰みそう。安アパートに住んで毎月貯金と資産形成に勤しんで、ゆとりのある老後に備えた方が精神的に落ち着く。・物価変動はどこまでシュミレートして計算してるのだろうか。ぶっちゃけ18年後なんて予想できないと思う。おまけにその頃になると住民の入れ替わりも多くなってるだろうから、下手したら初回の大規模修繕すら予算ショートと住民の合議が得られずで出来ない物件も出てくるのでは。リスクしかない。・日本のマンション管理は、これまで管理会社に一括してきた。管理費、修繕費が適切に使われているかどうかあやしい。だいたい会計処理がなぜ企業と同じでないのか？今後は自分たちでしっかりと見ていくようになっていけばよいと思う。・修繕費で気になるのが都心や駅近の機械式駐車場はどうにかならんのかと思うあんな使いづらい奴を使わされているなら建物内に駐車場を組み込めないのかなと思う可能かどうか判らないけど低層階（例えば３階とか５階まで）は全部駐車場とか出来ないのかな？その辺の損得や法令とか考えて機械式にしてるんだろうけど何が問題になるんだろう？・修繕周期を延ばしても、マンションの寿命を100年と仮定すると1回分削減できるかどうかだと思う。削減出来ないのに、単価の高い材料を使ってもあまり意味はなさない。サイクルが長い方が良いという単純な考えはしない方が良い・18年周期の修繕工事となると設備の部分で、中規模・小規模の工事が必要となる。さらに言えば、1回目が18年だが、2回目は36年ということにはなるだろうね。一概に、先延ばしがいい結果になるとは限らない。・新築なんかどう作ったってきれいだが問題はその後。築古の物件に住む方ならすぐわかると思うけど、電気や配管など見えないところから劣化してくる。でも個人では直しにくい。これはまずい傾向ですね。・タワマンの見た目と維持費は相反する。例えば住友不動産のタワマンはダイレクトウィンドウを売りにして付加価値を高めているが、住人で窓は拭けないし修繕時のシール打ち替えは足場を組まないといけない。対して三菱のタワマンは全周バルコニーを通し維持管理費を抑える設計となっている。・一年や二年大規模修繕を遅らせるのは全く問題ないが、今後、大規模修繕自体を見送らざるを得ない物件も出てくるだろうそうなるとその物件の未来は悲惨だよメンテナンスを怠ると朽ちるのは早く、資産価値は落ち、退去者は増え、スラムになり、更に朽ち、資産価値は０になるとくに湾岸タワマンは塩害対策だけはやっておかないと一気にダメになる・修繕費は築年数が古いほど上がっていくからな。物件の価値は築年数が古いほど下がるから、非常に悩ましい。もちろん、戸建も修繕費は当然築年数が古いほど上がるから、そういう意味では修繕費が上がるのは当たり前なんだが。まあ、都内に住んでいる以上、その分譲マンションを買って良いだけの手取りが将来もあるのかで購入の可否が決まるわな。ダブルインカムだから買えるとかは問題外。・新築売り出しのときに、安く見せようと修繕費を数千円とかに設定してるからだろ？中計見たら、あれ全然足りないじゃん、で急に倍とかにするから住民からも賛成されずに時間だけが過ぎてどーしよーって、歴代の理事が責められる。延長も大事だが、住民が安全に暮らせることが大事。・インフレ、賃金上昇の時代なので修繕費と管理費は確実に上がりますよ。管理組合の計画ありきだし、そのプランが適正かどうかは組合の優秀さにかかってくるので、自分で支出をコントロールできないところが戸建て住宅との大きな違い。・マンションの修繕費が高いと思うならマンションに住まなければ問題解決。一軒家も高いので、公園にブルーシートだと警察に追い出されるまでは固定資産税もかからないので無料。日本人はブルーシート必携だと思うの。・第1回目の修繕はさほどでもなかったとしても、2回目3回目ともなると経年劣化が激しくなる。昨今の人件費、資材費の高騰により修繕積立金の長期計画も描いたとおりにいかないと思っていた方がいい。まったく未来の予想が立て辛くなってしまった。・ぶっちゃけ10年周期ってのは業者都合の側面が大きいね。戸建だと「痛んだら」「必要になった時」やればいいけど、集合住宅で合意を取るのに時間と労力がかかるんで、予め決めてしまえばその分楽になるってのがある。本当は20年くらい持つけど、業者の都合で余裕をみて10年って言ってたのを実態に即しただけではないかな。よく、戸建住宅も壁を10年おきに塗り替ええなきゃいけないとか言うけど、うち30年だけど一度も塗り替えてないし、瓦もそのままだよ。この30年にしたことといえば、ガスコンロ・給湯器・エアコンの交換と風呂をリフォームして洗面台換えたくらい。・中国不動産市場の崩壊に伴い行き場のなくなった資金が大量に入り込んでいる。住むための住宅に転がし投資のお金が回避してきている。私有財産の持てない国の個人や企業に日本人と公平な取引は認めるべきでない。政治は何をしているのでしょうか？もちろん好景気や人材不足などの要因もあるがものの１０分で数億円を即決できる疑似大富豪に堅実な日本人が振りまわされるべきではない。中国（人）は規制しないと大変な事になります。・18年に伸ばすのは良いけど東京都の条例で13年ぐらいで外壁に足場組んで安全性の検査する義務がありましたよね？罰金付きのやつ大規模修繕をしないとなると、その検査が必須だったような記憶があるのですが・・・・うちのマンションも外壁の修繕を先延ばしにした元々から転ばぬ先の杖というか、不具合が起こる前に余裕持って修繕というサイクルだから先延ばしは無理なく可能なんだよな。今まで過剰だったのではという気がしないでもないが、物価高でもあるし節約できるにこした事ないよ・マンションは給水や排水、電力供給等全てが集中分散してるので大きなマンションは経年してくると大規模な修繕費がかかりそうです、築20年以上のマンションは買う気にならないです。・買って10年もすれば積立金の不足を当たり前のように提案してくるのがマンション販売の王道。資産価値があるうちに売却、転居しないと老後がピンチなんだが、住み慣れた場所を移るのはなかなか。・頓珍漢なコメントも多いですね。マンションごとに１２年とか１５年とか計画を策定し、事前に劣化診断をした上で、その結果を十分尊重して実施時期や修繕箇所を決めるというのが正しいのではないでしょうか？・大規模修繕は費用の問題だけでなく、音や足場による防犯面の問題もあり住民にとって大きなストレスです。１２年で大きな傷みがなければ１８年に延ばしても良いと思う。・タワマンって続々建設されていますが、後々の修繕とかメンテナンスのノウハウって全然育ってないんですよね。足場やら、設備やら色々とあります。まあ、ここ１０年来から来た流れなので、まだその時期じゃないだけなんですが。ま、大規模修繕となった時に、バタバタするのは目に見えてますよ。・１２年の大規模修繕が終わりましたが、やってくれない方がよかったとすら思います。外国語でペラペラ雑談しながら適当な仕事ぶり。はずしたネジがどこのものかわからなくなったのかその辺においてあったり、明らかに新しい落ちない汚れやキズがついていたり。一応、大手不動産会社の主力シリーズのマンションですが。１８年でもよいのでは？・修繕費抑えた値段で買わして5年後とかに「このままじゃ足りないから値上げします」ってあげるんだろう。うちがそれだった。管理会社がマンション建てた会社の系列だったから聞いたら、そういう作戦でマンションって売るんですよ（笑）じゃないと賃貸の金額で買えるっていうのが売り文句が成り立たないってさ。なんかやな感じだなぁと思った。買った時は15000円だっあ管理費修繕費が10年たって28000円くらいになった。・日本は無駄に安全性重視して金をむしり取るからね。車検だって昔の車が壊れやすい時代ならある程度納得出来るけど、未だに2年に一回だし。時代に合わせて変えていけよ。と思う。・やはりマンション選びは質実剛健で質素な作りがいいと思うね。コンシェルジュなんて居なくていいよ、管理人さんが24時間居れば十分余計な施設も要らない、エントランスのソファーなんて全く無用だよ耐震設計と断熱設計がしっかりしているマンションが一番いいよ。周囲から「団地見たいに地味」とバカにされても、10年後には買って良かったと思えるから。余計ナモノが沢山あればあるほど理事会は紛糾するよ。何も無い、だけど丈夫なマンションが一番いいと思う・別に無理して買うことはないと思う。定年を迎えて解ったが、定年の時点でローン等、借金があったらそこからは地獄。定年までに借金がないことと、少しの預金を持っておくことが重要。収入も減るが月々ローン額は減らない。無理な計画は人生を地獄に突き落とす。・外壁タイルを貼らなければ修繕費はがくっと下がるはず。外壁タイルじゃないとマンションぽくないので売れない。というどうでもいい理由で貼っているだけ。外壁性能的には貼っても貼らなくても変わらない。・気を付けた方がいいです。東急のBRANZです。新築時、修繕積立がやけに抑え目だなと、売る方もそれを売りにしていましたが、10年経ち、大規模修繕が予算オーバーとなり、修繕積立を月々値上げ、しかも倍増。・2010年半ばに新築マンションを購入しました。かなりシビアに上昇を織り込んで修繕管理費用をシュミレーションしたものを頂いてましたが、すでに上回っています…。これからどうなることやら。・タワマンで大規模修繕工事を実施した事例はまだない。外壁ALCパネルの隙間を埋めるシーリング材を剥がし再充填が必要なので、どうやって施工するんでしょうか。居住実体のない外国人家主は共益費用すら払っていないとか、そんな奴らが一戸あたり数百万円の追加修繕費を支払うででしょうか。販売する会社は売れれば、あとはどうでもいいので、放置するでしょう。・まあ、そうなるよね。そもそも、輸入資材の高騰と、作業員の労働者不足のダブルパンチで、工賃がアップしているが、この工賃上昇は今後一層進むこそあれ、下がることはないだろう。つまり、10年後、20年後の工賃はもっと高い価格になっていると考えるべきだ。マイナス金利は遂に終わった。円高も終わった。「大規模修繕費は将来、〇〇円ぐらいを見込んでいます」という見立ては、デフレ時代の見積もりに過ぎない。・私の住むマンション駅近で250世帯が入るこのあたりではかなりの規模です。プール金は3億超えで余裕あります。積み立て金は月に5千円程で割安です。何万も払うところはどうなんだろう？・18年に変更しようが関係なく大規模修繕は必要になります。従兄弟は南海トラフ地震の心配もあり自宅を売却して他の地域に一戸建てを購入しましたよ。マンションがもし崩壊したら大規模修繕どころの騒ぎではなくなりますね。省エネ物件？どうなんでしょうね？・ド田舎なので戸建組ではあるけど、変わらず修繕はある。そして物価高がストレートに反映される。そうなると年数を伸ばしても月あたりの積立金は変わらなくなる可能性がある気がするのだが実際どうだろう？と言うか足場組むの高過ぎだわ。・共稼ぎのパワーカップル対象者で高額マンションが増えていけば必然的に子供不要論になって少子化が進んでいくんではと思います。渋谷区内在住のパワーカップルの知人がいますが、生涯良い環境で良い生活出来れば子供はいらないと言っています。・そもそも大規模修繕の計画を見ると、予算が高額(40～60％割高)です。つまり、管理会社の言い値で施工になるので、住民負担は相当なもんですよ。だた、意見や同意を集めるにしても、管理会社のノウハウは大きいので、新築～管理、修繕、取り壊し解体まで利益を生む仕組みづくりはすごいですね。まあ、表向きは、居住者の為云々言ってますが、詭弁です。・修繕費を抑えるのは良いけど、誤ると資産価値の暴落を招きかねない分譲マンションの購入の理由にもよるけど、資産価値を重視する人は数無くないツイの住処としての購入なのか、投資対象の購入なのか？下手をすれば訴訟もの

分譲マンション「目立たない」戦い。大規模修繕12年を18年に延長、超“省エネ”物件開発