[204464]「タワマンが廃墟になる」神戸市長の主張は

( 204467 ) 2024/08/23 16:16:10

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写真はイメージです　Photo：PIXTA

　神戸市が2020年から実施している「タワマン規制」が話題です。神戸市の久元喜造市長によれば、「高層タワーマンションは持続可能ではない。数十年すると廃虚化する可能性がある」ということですが、本当にそうでしょうか？実は、タワマンが廃墟化する危険性は少ないでしょう。それどころか、「むしろ資産価値が上がる」のです。（百年コンサルティング代表　鈴木貴博）

●　「数十年すると廃虚化する可能性」神戸市のタワマン規制は全国に広がるか？

　神戸市の「タワマン規制」がX（旧ツイッター）のトレンドワードに入りました。話題になったきっかけは8月21日に放送されたテレビ朝日系列のワイドショー『羽鳥慎一モーニングショー』でこの問題を巡って神戸市の久元喜造市長と玉川徹さんが激論を繰り広げたことでした。

　神戸市内には74棟のタワーマンションがありますが、2020年から条例で三宮、元町など神戸市の中心エリアでタワマンの新規建設を制限することになりました。

　久元市長によれば、「高層タワーマンションは持続可能ではない。数十年すると廃虚化する可能性がある」ということですが、このタワマン規制、全国に広がる可能性はあるのでしょうか？

●　中心部にタワマンが1棟建つと 1000戸分の住民が一気に流入することも

　まずは問題の背景を解説したいと思います。神戸市は高度成長期には大阪のベッドタウンとして発展したのですが、近年では人口減少が顕著になり、近い将来には今よりもさらに2割人口が減るという予測があります。

　神戸市郊外のニュータウンは高齢化が進み、一部の住民が引っ越していくことで街のスポンジ化が起きています。人が減ることで商業施設が減り、医療機関も減り、バスの本数が減り、結果としてさらなる人口減少が起きるという悪いサイクルが発生しているのです。

　このような人口流出先のひとつが、利便のいい市の中心部のタワマンです。神戸市全体では人口が減少する中で、一部のエリアに偏った形で人口増が起きます。

　タワマンがひとつできると、場合によっては1000戸もの新たな住民が一気にそのエリアに流入します。短期的には学校の教室が足りなくなるといった問題が起きますし、長期的には大地震の際の避難所の不足といった問題にも直面するということです。

　それで神戸市としては市の中心エリアでこれ以上のタワマンの新規建設は規制することに決めたというのが今回の経緯です。

　この問題、これから全国に同じように広がる可能性はあるのでしょうか？そしてタワマンは本当に廃虚化するのでしょうか？3つの切り口からタワマンの未来を予測してみたいと思います。

●　予測1 タワマンが廃虚化する危険性は少ない

　最初にタワマンオーナーや、タワマンの購入を検討している方に安心していただきたいのですが、神戸市長が懸念しているような形でのタワマンの廃虚化リスクはおそらく低いと考えられます。

　ここは番組でも激論になった箇所ではあるのですが、久元市長がリスクの根拠として挙げたのは多くの分譲型タワマンで修繕積立金が販売時に低く抑えられていることです。

　タワマンは通常のマンションよりも設備にお金がかかる関係で、その快適な生活を維持するためにはそれだけ多くの修繕積立金が必要になります。

　ところが積立金の金額を上げるためにはマンションの総会での決議が必要になる。将来的にはオーナーが高齢化してお金が足りない状況になる懸念もあります。ここがうまくいかないことで、修繕ができないタワマンが出てくるのではないかという予測です。

　この点については私自身も経済評論家としても詳しいのと同時に、タワマンのオーナーとしても知識があるので解説させていただきます。結論としては、むしろ状況は逆です。

　タワマンが建設され始めた当初は、市長が懸念するようなタワマンが実際にありました。ただその後、デベロッパーにもオーナー側でも理解が進んだため、現実には多くのタワマンの理事会で修繕積立金の値上げが議論され、適正に値上げが実行されているというのが最新の事情です。

　これは通常のマンションと違うタワマンの特徴が背景にあります。ひとことで言うと保有しても資産価値が通常のマンションほど下がらない、場合によってはむしろ上がっていくというトレンドが明確になってきたのです。

●　震災時の断水・停電は織り込み済み 1週間分の備蓄は常識

　タワマンの多くが利便性のいい都市の中心部に集中しています。これは高齢化した富裕層にとって生活の利便が高いのです。なにしろバリアフリーで最新の設備が完備されていますし、立地的にも買い物に困らない。仮に元のオーナーがいなくなってもすぐに別の買い手が現れます。

　そのようなタワマンのオーナーにとって最も重要なことは資産価値を落とさないことです。

　富裕層からみれば積立金をケチってタワマンの資産価値が下がるのは愚かな投資行為です。実際のタワマンのオーナーはそのことをよく理解しているので、通常のマンションの理事会以上に、この手の議論は賛成多数になりやすいのです。

　タワマンの場合、震災のリスクがいつも議論されますが、実はそのリスクもオーナーや住民には織り込み済みの場合が多いです。そもそも建設の最初から免振構造で設計されているので、タワーが倒壊するリスクはほとんどなく、実際の大地震のときはゆっくり長く揺れながら震災のエネルギーを打ち消していきます。

　とはいえ震災時のタワマンでは、断水と停電は覚悟する必要があります。ただしそもそもタワマンに住む場合はそれを見越して1週間は籠城できるように水や非常食を準備するというのが常識になっています。

　予備電源の自家発電施設もありますので、これまで経験したような大地震であればエレベーターが動かないのは最大で3日程度でしょう。タワマンのオーナーからみると震災リスクについては世間の方が過剰に懸念しているように思えます。

●　予測2 神戸市のようなタワマン建設規制は状況によっては有効

　では、なぜ神戸市はタワマン規制を実施しているのでしょうか。これは実はある状況下においては有効な政策だと考えられます。そこで問題になることは、神戸市長が提起したニュータウンのスポンジ化現象ではなく、むしろタワマンが密集することによる都市インフラのパンク問題です。

　神戸市でもタワマンが密集したことにより市立こうべ小学校で児童数が3年で1.8倍に増え、校舎のキャパシティを超え、児童が仮設教室で授業を受ける状況に陥っているといいます。

　まあそれを言い出したら私のように人口が増えていた時代に小学校に通っていた世代は、自分もプレハブの仮設教室で学習した世代なので、それ自体は乗り越えられる問題だとも思います。ただ現状でめいっぱいということなので、神戸市の中心部での建設は打ち止めにして、これ以上は増やさないという判断は、自治体としてはありだと思います。

　都市計画というものはバランスが必要です。タワマンがひとつたつとそこに2000人以上の人口が増加します。そのことで公共交通機関の交通量がパンクすることも考えられます。

　実際、東京でタワーマンションが多く建っている大江戸線の勝どき駅はパンク状態な時間帯があります。朝のラッシュ時に、湾岸エリアのオフィスに出勤する人と、同じエリアのタワマンから都心へ出勤するひとたちが交錯して、たいへんな人混みを生んでいます。

　ですから増えすぎた状態で、都市インフラがそれを吸収できないようであれば、エリアを限定してタワマンのこれ以上の増加を抑えることは政策としては正しい判断です。これが今、神戸市で起きていることの本質だと考えられます。

　だとすると実は、このような規制は全国に広がるのではなく、むしろ是々非々で大都市圏のさまざまなエリア単位で、一時的に同様の規制を導入すべきだという議論が、東京、大阪、神奈川などでも起きるのだろうと予測できるのです。

●　予測3 タワマンの価値はむしろこれから上がっていく

　ここまでの整理からわかることはタワマンはむしろ時流に合致しているということです。

　高度成長期で都市部の人口が増えた時代は、郊外につぎつぎとニュータウンが建設され、そこに「夢の一戸建て」を実現した若いカップルがつぎつぎと移住してきたものです。

　ところがその世代が高齢者の年齢に達すると、郊外の戸建てはどうしても生活には向いていません。遠くまで買い物に出るのも徐々に苦痛になりますし、戸建ての2階に上がるのも大変で、「生活は1階で2階は物置」といったスタイルが定着します。

　そのようなエリアで、金銭的に余裕がある富裕層の高齢者がタワマンに買い替えて都心部に移住するというのは理にかなった経済行動です。

　都市計画的にもタワマンは理になっています。人口が国全体で減少し、自治体の予算も限られる中では、都市のコンパクトシティ化は自治体が目指すべき方向です。そしてタワマンはそのコンパクトシティ構想をまさに体現する存在です。

　ここで気を付けるべきことは、とはいえタワマンは普通の建造物よりも高コストだということです。ですからいくらコンパクトシティだからといって、人口の少ない地方都市にタワマンがつぎつぎと建つという状況にはなりにくいのです。

　むしろタワマンの高コストが吸収できる地価の高いエリアにタワマンは集中しています。地価が高ければ高コストでもリセールバリューが生まれます。次のオーナーに高く売れるのであれば、高くても購入するオーナーが現れます。

　この構造があるために結果として全国のタワマンの棟数は東京479棟、大阪273棟、神奈川144棟といった具合に大都市圏に集中するのです。

　神戸市の中心部にタワマンが集中してしまったのも、この経済原則が関係しています。ただこの議論を通じて考えると、将来的にはこんな新しい政策を考えてみてもいいかもしれません。

( 204468 ) 2024/08/23 16:16:10

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資産価値が上昇するのは新築から10年くらいでしょ。

20年後以上のことを考えると、明らかに修繕や解体コストを加味するとマイナス。

そもそも誰が解体するんだよ？20年後30年後なんて生産年齢人口もっと激減してるぞ。

Aiやロボットは今よりも確実に普及していると思うが、それでも普通のマンションと比べて、明らかにコストは高い。

神戸の選択は正しいよ

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立地と地価相場の動向次第だと思います。

筆者も必ず価値が上がるとは言っておらず、タワマンは地価の高い都市部に多く、都市部の不動産は価値が下がりにくい、と言うだけで、ヘンピな立地のタワマンの価値が上がるとは言ってません。

逆に言うと、立地さえ良ければ、タワマンだろうが低層マンションだろうが、戸建てだろうが、価値は維持されるということ。

記事はタワマンを対象にしていますが、実質は「立地の良い不動産」を対象にした内容ということです。

ただしマンションの特性として、建替えの決議は難航するのでゴタゴタを避けるなら、建て替え前に売却するのが良いと思います。

特にタワマンは余剰の容積が無いので新規床で資金を捻出する事ができません。建物の刷新による価値向上だけで建築費が賄えれば良いですが、その可否は立地に依存するでしょう。

超一流の立地以外のタワマン建て替えは、相当難航するのではないだしょうか。

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タワマンの高速エレベーターは

三半規管に辛いだろうし耳が悪くなる人もいるらしい。

高層階は常に微妙に揺れていて、更年期障害や

目眩を感じやすい人には辛い。

そして億万長者でタワマン最上階に住んでいる高齢者は

出不精になり引きこもりのようになるという。

それに対して駅近の郊外戸建は、

家を買ってから半世紀ほど住んで天寿を全うする人多数。

道路にすぐ出られて、緑の散歩道もあり、

病院やスーパーも多い。

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住んだ経験者からすると不便、管理費の高さから７年を経過すると転居者が増える。資産価値が下落すると転居できない老人が増えますます価値が下落する。前回のバブルの時3倍に根上がった時に処分した物件はその後３年で7割下落。何と前に買った時の値段だった。今のマンション価格はバブル。一般人が買えない不動産は投資で買われてるだけで実需ではないからバブルなのだ。不動産会社と建築会社だけが儲けてるが来年以降が恐ろしい。

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公共の住宅は最初は4階建てで建て替えて7階とか順次少しずつ高くして行ってその工事費を入居戸数で浮かせていくが、タワマンのように初めから階数が高いと古くなっても建て替えの費用の捻出が出来ない上に解体するとなると巨額の費用がかかる。100年後にどうなっているのかが見ものだ。今、タワマンに居住されている方も100年後はこの世にはいないだろうけど。

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タワマン1棟だけを考えたら筆者の主張の方が正しいように思える。狭い地域にに多くの人口が集まるからインフラ、生活必要施設などが集積して他地域より持続可能性も高まる。

ただ、神戸市のように行政単位で考えたら他地域の人口を引っ張ってくるだけなので、全体最適にはならないよ、っていう話だと思う。

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タワマン購入者が日本人のみと仮定して、立地が良く、修繕積立費が高額になっても払い続ける人のみが居住していたら廃墟にならない。

節税とか、大規模修繕の前に売り抜けを想定している外国人や利潤目的で購入している人が多ければ廃墟になる

資材高騰や少子化による人権費高騰、わざわざタワマンで無くても、人口減少で空き家が出回ることが想定されている時に修正積立費が高額な中古のタワマンを購入する人は少ないと思う

需要と供給のバランスで神戸なら廃墟になるでしょう。

山側に住めば景色も良いし、修正積立費も一戸建てなら自分で管理できる

神戸は震災時のマンション修理に関してそれぞれの懐事事情や年齢で意見がまとまらない事を経験しているから廃墟発想だろう

都内のタワマンを賃貸で2年借りた事があるけど、通勤時間帯のエレベーター待ちと乗れない時が多く更新しなかった

景色は5Fなので周りのタワマンに阻まれ良くは無かった

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業界関係者のいう事を鵜呑みにしてはいけない、将来の不安をけっして言う訳ない。鉄とコンクリートで建てた建物は4，50年で劣化が目立ち始め、超高層マンショとになれば内外装のメンテ費用は莫大なものになる、要は誰がババを引くかこれが問題となる。解体となれば更に費用が倍増し解体できなければ負の遺産として社会問題を引き起こすだろう、例えばシンガポールでは高層マンションは30年ぐらいで解体し費用は国で賄われる事になっているようだ。

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まるでタワマン販売業者の口上のよう。

すでに高層の集合住宅が建っていった国では、高層住宅に住むことはステータスではなく平均的な人が住み、所得の高い人が住む場所というわけではない。

高層ゆえの経年による修繕の難しさや、子供の健康的な生活への影響など、そんなに手放しで礼賛してよいものか。

眺望だって、自分の住む一棟だけ高層なら良いが、周りが高層だらけになったら、「窓を開ければ港が見える」でなく、「窓を開けても見えるのはコンクリの塊だけ」になってしまう。

コンパクトシティの良さは、どうしても建物を縦へ縦へと伸ばしていかなくても、実現するやり方はあるはずだ。

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記事とは関係ないが、東北の地震の瞬間に神戸にあるビルの30階までエレベーターで上がっていました。何事もなく無事30階に到着したが、今まで経験した事がない凄い目眩がして、ここのエレベーターおかしいと思った矢先に地震ニュースを見ました。こんなに離れているのにあんなに揺れるのか？と驚いた。高層階に住むのは怖いと思った瞬間でした…。

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人口減社会を考慮するなら

タワマンなんか規制するより

限界集落に住むのを禁止した方が

国や自治体の財政的にはよっぽど良い

百人も住んでいないような集落の為に

道路や電気ガス水道等のインフラを維持するコスト

行政医療警察消防学校を維持するコスト

大きな災害が発生したら修繕するコスト

とてもじゃないが賄えない

人口減社会の今こそ日本人は

都市部に集中して生活するべきだ

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最後のページには幾つか積極的な提言もあるけど、それ以外は懐疑派を論破するには余りに楽観的で、コンサルの無責任な願望に過ぎない。

利殖目当ての区分所有者に取っては資産価値下がるのは由々しき問題だがだからと言って気前よく積み立て金を出し続けるかと言えば否、株なんかと同じで売り抜けるタイミング見計らって逃げる、後には財政見通しの甘い連中が初期金額の安さで入居し、虫食いの様に積み立て金未納者が増える。そうなってからの難しさについて筆者はタワマンどころか一般マンションでさえどんなに公益への反対者の排除が困難かに無知過ぎる。裁判で負けてさえビタ一文払わずしかも居座る居住者を排除した実績ある人以外、楽観論を吐いてはいかんと思う。

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どんなに金を掛けてもタワマンは建築物のひとつだから必ず劣化して最後は解体することになる。

いつまでも価値が下がらないなんてことはない。

タワマンの最後のオーナーには解体の責任が出てくる。

その莫大な費用を負担出来るのかが問題。

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この人は東京住まいもしくは大阪中心部等の大都市住まい、または自分たちの住むタワマンの資産価値下落が嫌なので、このような理論が書けるし、書くのでしょう。東京以外の都市では、余程の一等地でなければ、この理論は無理だと思いますね。神戸市長が言っていることが正論だと思います。

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何でいつもタワマンは槍玉に上がるのでしょうか。「将来のタワマン廃墟化の懸念」なら、「郊外戸建ての廃墟化」や「都市部に無数にある築古マンションの老朽化」の方がはるかにインパクトが大きく、現時点での喫緊の問題ではないですか？耐震、耐火、防災にしても圧倒的にタワマンが優れ、災害に強い街づくりに寄与しています。人口減少社会は都市への人口移動社会です。好立地に建つタワマンが廃墟化するとは思えませんし、仮に将来タワマンが廃墟化する時、郊外は見る影もないでしょう。市長としてそうならない施策をすべきでは。「木を見て森を見ず」とはまさにこの事です。そもそも人間は一人でポツンと一軒家に住むより、集団生活が安全で効率的との理由から、集落、村、街、都市が形成された歴史があります。外から内へ集まる動きを、外へ向けるのは自然の摂理に反し容易ではないでしょう。タワマンを制限した所でそれが実現するとは思えません。

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これ不動産屋の為に書いた記事なのかな。

タワマンは修繕可能な業者に職人が限られるから、港区の高級タワマンとかは平気かも知れないが、

30代大企業二馬力・50代大企業幹部が買える値段の豊洲やムサコやらのタワマンは業者の言い値が出せなかったり・金あるタワマンに負ける形で必ず修繕後回し行き届かない所が必ず出る、しかも少子化でタワマン修繕職人になる人が増える事はない。

低所得にもタワマン？？もう言っている事が意味不明過ぎる。

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戦後に建てられた団地みたいに、半世紀経つと劣化するのは明らかでしょう。

僕は神戸市民なので、この狭い都心に高層の集合住宅を作らない、という考えに賛同します。

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たしかに高齢になったら郊外の戸建ては住みにくい　都市部のマンションが安全で便利　でもできるのはほんの一部の金持ち　それにやっと手に入れた土地を手放すのは理屈じゃなく難しい

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てか、なぜこの人はコンパクトシティとしてはタワマンしか許さないのだろうか?

人口減を考えたらタワマンほどの高層マンションでしか暮らすのは許せないという思想はありえないし、東京ですら過疎化が進む

この人は晴海とかの都心部はタワマンだらけになって、八王子などからは全員が居なくなるという未来を想像してるがそうはならんだろ

ここ数年の傾向しか見えてないでしょ

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金持ちは、積立金が増えてもアップアップしないからね。

タワマン買ってるのは皆金持ちか？

資産だ何だって、マスゴミに唆され、無理して買った人が結構多いでしょ。

それに、既に空き家だらけの現在。

廃墟化するタワマンも出てくるよ。

中国みたいになるよ？

完全に需要を無視した論理。

建てれば買いたい人が湧いて出るのか？

土地の権利関係がややこしいマンションの購入は、金が捨てる程ある人向け。

マンション住みたきゃ賃貸。

買いたいなら自分の土地になる戸建て。

そもそも、上物に価値はない。

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ひどい切り抜きだな。

人口減少の中で規制をかけず今のまま中心部にタワマンばっかり新規建設すると、ものによっては廃墟化する　という趣旨だよ。

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大阪中心部では中国人が投資目的でタワマンを買っていると言われています

先日曽根崎のお初天神のところのタワマンの公開空き地で待ち合わせをしていたら、30分くらいの間に垢抜けない中国人的な服装をした家族連れが3組タワマンを出入りしてました(ワンピースから思いっきりブラジャーかはみ出している等)

日本人ぽい身なりの人は0人です

中国人富裕層がタワマンを買って服装にまで気が回らない見栄っ張りの同胞に貸しているのでしょう

もしくは不法滞在や違法民泊に使っているのかもしれません

もし、欧米諸国並みに外国人の不動産所有規制を掛けたらタワマンの資産価値は崩壊するのではないでしょうか？

私は安全保障上、欧米並み程度なら外国人の不動産所有規制は賛成です

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「未来予測に関してズバリと明言をする傾向があり、そのため外れた経済予測が多い。」（本記事の筆者・鈴木貴博氏についてのWikipediaより）

今回も（？）結構、怪しい主張ですね。

「タワマンの資産価値は上がる」って言い切れるの、なかなかすごいわ～。

確かに一等地にあるタワマンは、当分の間は住む人に困らないでしょうけど、筆者はせいぜい2～30年先のことしか見てないんじゃないの？

今の一等地が100年後にも一等地だなんて、誰が言い切れるの？

まして一等地でもないタワマンなんて、早晩、住む人がいなくなってゴーストタウン化するのは、常識的な見方だと思うけどなあ。

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人口減の時代にタワマン立てまくれば

10年後、20年後と時代が進むに従って

住人の日本人率が下がってくるのでは？

現在は多くの住人が日本人で日本人的価値観で意見の一致をみることができても

日本人以外の国籍の人が増えれば

価値観が異なる可能性が高く、意見の一致が難しくなるのでは？

そのうち、タワマンがコリアタウン化、チャイナタウン化したりして…

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タワーマンションは地震に弱いです、エレベーターは止まるし水道は上がら無いです、揺れ幅は広いし補修に莫大なお金が掛かる投資でわ良いかも?住むには?

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建設不動産業界に４０年以上携わったマンションデベロッパーにも勤務した者ですが、この著者とは真逆の考え方ですね。

タワマンの資産価値が上がるって？バブル期を経験していない著者なのでしょうか？

地震大国の日本はどの地域でも危険性からは逃れられないですよ。

建築や不動産の知識を持たないコンサルタントがタワマンを語らない方が恥を掛かなくてすむよ…

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「理にかなった経済行動」を実践する「タワマンに買い替えて都心部に移住する」「金銭的に余裕がある富裕層の高齢者」というのはいったいどれだけいると筆者は考えているのだろうか。

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三宮最後と言われてるタワマンは駅から遠すぎる。

二番目だったタワマンは線路近くで南以外の３方は２４時間うるさい。

この２０年で海と山の間に乱立し港町の風情は無くなった。

街が近代？中国化してる。

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土地勘もないですし、思いつきでなにかをコメントすると的外れになりそうなので、神戸市のマスタープランを一度通して読んだほうが良さそうですね。

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埋め立ての上に立ってなければそこまで価値は落ちないと思うけどなぁ…地震等の災害で地盤が緩んで傾いたら終わりって思うのは素人考えですかね

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興味深かったですが、なんかタワマンの全てが著者さんの都合の良いように、逆に普通のマンションや戸建が悪いように解釈されているように読み取れてしまうんだけど、、、

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普通に同じ立地なら低層マンションのが便利で美味しい

戸建てがいい

タワマンは立地以外は普通に不便でしょ

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膨大な修繕積立金を払うのが無理で出ていく人もいますよ。

地震に対しても楽観的すぎますよね。

50年後は廃虚ですよ。

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震災経験者としてはタワマンは恐ろしいし

エレベーターが止まったらどうするのかな？水タンクを持って上の階まで上がれますか？

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素人が考えてもわかる。

人口ピラミッドを見る限り、住宅余りは加速する。

ブラックな住処は今後敬遠されると思う。

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後先の事を考えると現実的にタワマンは建てるべきではないと思います、

資産価値の為のタワマンなら尚更の事です。

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オーナーの鈴木氏が仰ってもポジショントークにしかなりません。むしろ必死さが痛々しい感じがします。

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そんなこと民間が考えることであって

任期制の市長がでしゃばると碌なことがない

キレイ事を言ってるが、

では、ポートアイランドの惨状を

どう考えてるんですかね？笑

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マンションは立地が全て。

タワマンは本質的に大規模修繕ができない

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高齢富裕層はタワマンではなく低層マンションを選択します。

いわゆるポジショントークですな。

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中心部にはタワマン建てへんが

郊外の垂水駅には

新しいタワマンが出来ちゃうね。

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50年後を考えると、鈴木貴博さんの意見は大いに疑問。

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これ、タワマンヨイショ記事でしょ。

耐用年数すぎて解体するときのことなんも考えてない。

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何故上空に住みたいのか理解できない

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個人的な考えで、規制できるんだね。

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神戸のタワマン全然人住んでないよ。

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うーん、苦しい。

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あ、タワマンを不動産投資で買った人なんだねｗ

「必死だな」って感想しかないんですが、まあ主張するのは自由なので...

時間経過と劣化ってことは頭に入れておいた方がいいですよ^_^

「タワマンが廃墟になる」神戸市長の主張は的ハズレ！むしろ資産価値が上昇するワケ