( 213330 ) 2024/09/19 17:26:41 2 00 絶望しかない…バブル期に買ったハワイの別荘、その後円安で売却したら→米国連邦所得税＆ハワイ州税、まさかの「ダブル課税」に撃沈THE GOLD ONLINE（ゴールドオンライン） 9/19(木) 13:02 配信 https://news.yahoo.co.jp/articles/0dc569521b92aca2c3a8b52492995e4fd3e214c9 |
( 213333 ) 2024/09/19 17:26:41 0 00 （※写真はイメージです／PIXTA）
世界の相続税をみると、課税のない国があれば、相続税があっても課税方法はバラバラです。バブル期に日本人の多くがハワイの別荘を購入しましたが、40年が経過し、相続税の問題が顕在化しつつあります。本連載では、富裕層の国際相続の諸課題について解説します。
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1985年のプラザ合意後の円高傾向と、国内の不動産価格の高騰などを背景に、法人および個人が比較的割安感の出た外国の不動産を購入する動きが加速しました。
ハワイを中心に日本人の多くが海外に別荘を購入する例がありました。しかし、バブル期から約40年が経過して、これらの海外の別荘処分に税金の問題が生じてきました。
別荘のオーナーが高齢化すると、相続する子どもたちなどに負担をかけることを恐れて、生前に財産の整理をすることを検討するでしょう。
特に、別荘の所在地が外国の場合、日本国内の不動産の処分と異なる手続きが必要となります。居住地、出身国に関係なくハワイの不動産を購入することは至ってシンプルです。しかし、物件を売るとなると、住んでいる場所が影響してくるのです。
仮に日本居住者Aさんが米国ハワイ州所在の値下がりした不動産を譲渡するとします。
円高の時期に不動産を取得し、円安になったために譲渡しました。それによって、ドル建てで生じた譲渡損失と円建てで生じた為替差益が生じることになりました。
ですが、米国非居住者であるAさんは、不動産の譲渡に伴う米国連邦所得税とハワイ州税の源泉徴収とその還付手続きが絡むことになります。もはや絶望的な状況といえるでしょう。要するに、売却の際にハワイ州内に居住していないことによって、源泉徴収税の対象となるのです。
まず米国連邦所得税からみていきましょう。
米国と租税条約の適用のあったオランダ領アンチルの居住者が、当時、不動産化体株式（不動産関連法人の発行済株式）の譲渡が課税にならないことから、これを悪用した租税回避が横行しました。
1980年にこれを防止するための税制（Foreign Investment in Real Property Tax Act:略称FIRPTA[ファプタ]）が創設され、4年後の1984年制定の赤字削減法により源泉徴収が課税となりました。FIRPTAはハワイ州の物件を売却する時点でアメリカ国内に居住していない場合に適用されます。
源泉徴収の税率は、譲渡金額が100万ドル以下で、買い手の居住用の場合が10％、それ以外は15％です。
FIRPTAは内国歳入法典第897条に規定され、法人の資産の50％以上が不動産（不動産の評価は時価）である場合、その処分から生じる譲渡収益が課税となります。
日本の場合は、譲渡代金を支払う者が源泉徴収しますが、米国の場合は不動産の権利関係を仲介するエスクロー会社がこれを行います。エスクローとは、物品などの売買に際して信頼のおける第三者が契約当事者の間に入り、代金決済など取引の安全性を確保するサービスです。
米国における不動産譲渡契約は以下のように行われます。
(1) 売主および買主あるいはそのエージェントが介在して売買契約書を作成。
(2) 売買契約書を第三者機関であるエスクロー会社に送付。
(3) エスクロー会社は、調査会社等に当該不動産に関する権利関係等の調査を依頼。
(4) エスクロー会社は、新たな権利書を作成し、売主と買主が署名。
(5) 買主は譲渡代金をエスクロー会社に預けたあと、署名済み権利書を登記所に提出。
(6) エスクロー会社は、源泉徴収税額を差し引き納税。
(7) 買主は権利書、鍵等の引き渡しを受け、売主は、譲渡対価から源泉徴収税額、エスクロー会社の手数料等（譲渡対価の6％）を差し引いた金額を受け取る。
米国の連邦所得税の課税では、前出の日本居住者Aさんは米国非居住者になります。Aさんは譲渡損失であることから、源泉徴収された税額は翌年の確定申告（納付期限は4月15日）還付について、確定申告前に早期還付を求める手続きもあります。
上記の連邦税におけるFIRPTAと同様に、非居住者が米国不動産を譲渡して、いわゆる「売り逃げ」を防止する観点から、ハワイ非居住者が不動産を譲渡するとき、ハワイ州不動産税法（Hawaii Real Property Tax Act:略称HARPTA[ハプタ]）が売買金額の7.25％の税率で課されます。要するに、HARPTAはハワイ州の物件を売却する時点でハワイ州内に居住していない場合に適用されます。なお、この税額は確定申告（翌年の4月20日が納期限）で還付が可能です。
このほかに、ハワイ州の税法では不動産を売却にて所有権移転された場合には売買代金に対して不動産譲渡税 （Conveyance Tax） が課されますが、この税は所得に課される税ではなく、性質としては不動産取引に係る間接税です。
日本居住者Aさんのケースではドル建ての譲渡損益は損失ですが、円建てで計算すると円安の影響で譲渡益が生じるという内容です。
この場合、当該資産の取得価額と譲渡価額は円で表示されることから、円建ての利益を譲渡益とするのが妥当です。
問題は、米国連邦所得税とハワイ州税により源泉徴収が行われることです。また日本の所得税の確定申告の期限が3月15日であるのに対して、米国連邦所得税およびハワイ州所得税の申告期限はいずれも4月です。
たとえば、令和元年に譲渡が行われ、連邦および州の双方で源泉徴収された場合、令和元年の日本の確定申告において外国税額控除の請求をすることになります。そして、令和元年の4月の米国連邦およびハワイ州税の還付申告により税の還付があった場合、日本において令和2年の確定申告において修正申告が行われ、外国税額控除対象額から控除されることになるので注意が必要です。
矢内一好
国際課税研究所首席研究員
矢内 一好
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( 213334 ) 2024/09/19 17:26:41 0 00 =+=+=+=+= 日本も居住していないマンション、別荘や賃貸投資物件について売却益や固定資産については多額の税金をかけるべき。 特に外国人保有については税額を上げないといけない。
=+=+=+=+= バブル末期にハワイのコンドミニアム投資の説明会があり、大手ではなく、国外不動産投資に目を付けた小さな会社だった。日本のワンルームが高騰していて、1000万台という三分の一程度の価格で手に入れられること、また家屋の比率が高いので減価償却上のメリットが売りものだった。英語も話せずハワイにも関心がないのでスルーした。 当時は円高傾向にあったが140円台で今と変わらず。その後の70円台までの円高もあったので、手に入れてたら相当焦ったと思う。
=+=+=+=+= うちもバブル期にワイキキに3部屋購入して、賃貸にして運用していました。購入当時は個人で所有していましたが、少し経過してから法人に転換しました。日本の不動産と異なり、年数が経過しても値段は下落なく、上昇しました。5年位前から1部屋づつ売却して、一昨年全てを売却しました。購入価格と売却価格との差額を増益として、税金を支払わなければいけませんでした。ハワイ法人の現預金は増加して、そこから購入時の資本を差し引いた分が利益です。日本へ送金時に個人と法人の違いは個人であれば、売却時に出た利益全てに日本での累進課税が適応されます。法人の場合は株式に対しての配当金として受取ますが、その時低い課税率の金額を何年も掛けて送金すれば、沢山の税金を支払わなくてよくなります。 40年ローン支払い、家賃収入、売却益を考えたら、全く損はしていなく。今からハワイに不動産を購入しても、美味しい思いは出来ないと思います。
=+=+=+=+= 「絶望しかない…バブル期に買ったハワイの別荘、その後円安で売却したら→米国連邦所得税＆ハワイ州税、まさかの「ダブル課税」に撃沈 」
タイトルに、別荘売却して絶望や撃沈って言葉使っているのに、具体的な金額が全く出てこないのでさっぱりわからなかった。
=+=+=+=+= 記事には具体的な数字がないのでいまいちピンときません。
海外不動産へ投資すると、英語での契約、税金、日米で確定申告が必要、現地の仲介業者、通訳やコンサルタント、税理士報酬もかかるなどで、大変なのは確か。
よほど英語に自信がある、将来家族で海外へ移住したり、本格的に現地法人を設立するつもりでもなければ、安易に手を出さない方が無難です。 相続するにも、子供達も同じ感覚を持ってないと、むしろ大きな負担になりかねません。
10億円単位の金融資産があってドルへの資産分散を図ったり、相続税や遺産税がかからないか税率の低い州を選んで、数億円単位の節税メリットがあるなら、苦労してでもやる価値はあるかもですが、個人での相続の場合は子供とその家族もアメリカに住むなどのが条件もあり、ハードルは高いです。
少なくとも日本のワンルームマンション投資感覚で安易に手を出すと痛い目にあうことになります。
=+=+=+=+= 一体全体何が絶望かさっぱりわかりません。 40年経過したハワイ不動産であれば、含み益は3倍どころではないはずです。 山より高い税金は来ませんから、膨大な含み益を手にすることが出来るはずです。 常識的には減価償却を使って地面価格で相続して日本国税に納税、その後売却して米国国税に納税の流れとなるはずですが、私なら売りませんね。
=+=+=+=+= 日本もこの方式を徹底すれば。特に外国勢の円安だったからって日本を好きに売った買ったしている連中から、がっぽり税金を搾り取れよ。と言っても、日本人より何故か外国人様を優遇する日本国政府（何のためにいるねん？）では無理だろうなぁ。
=+=+=+=+= 購入額より高い税金でも掛けられたの？ゴールドオンラインは具体的な数字を出さずに記事にするなよ。さすが5流メディアだけの事はあるね
=+=+=+=+= いくらバブル期に買ったからと言って、40年経って損するとは考えられんが。実例なんか?なぜ具体的な金額が書いてないの? 役に立たない。
=+=+=+=+= バブル期に日本の別荘買った人たちと比べれば、税金払っても十分元は取れてるのでは？苗場なんかのリゾートマンションは価値なんて限りなくゼロですよ。
=+=+=+=+= 記事を読んでも理解出来なかったが、ネットで調べたら具体的な金額例を掲載しているブログを発見。それを読んだら理解できた。
=+=+=+=+= 日本だと不動産業は不人気だが、アメリカでは不動産エージェントと言えば、医者や弁護士に匹敵する上級資格で高給を得られる仕事。
=+=+=+=+= う〜ん、肝心要のお幾ら万円で購入して、お幾ら万円で売却したのか、具体的な金額が書かれてないと何の参考にもなりませんよ。 手抜きというよりか、妄◯で書いていらっしゃる記事なのですかね。
=+=+=+=+= ニセコ地区や富良野地区は参考情報で活用願います。 道産子です。先日ドライブしながらニセコ地区のお店入口でパスポート提示を求められました。 持ち歩く理由有りません! くだらない!
=+=+=+=+= 40年前なら2.5から３倍に値上がりしてるはずだろ 84年は1ドル230円前後だったはず
=+=+=+=+= こんな、殆どの人に関係が無き事を記事に出来るもんやなぁ～ ハワイに不動産持ってる人なら、それなりに資格のある人に依頼するやろ？ 金儲けのためなら、重箱の隅をつっついて、記事したいのかな？
=+=+=+=+= 例でいいから具体的に数字くらい書けよ。何だよこの手抜きコタツ記事は。読んだ時間損した。
=+=+=+=+= 海外の物件を買うあるいは売る歳には、その国の税金に関する知識を持たないと痛い目に逢いますね！
=+=+=+=+= 泡の余禄で購入し、数十年間リッチな気分を満喫したんだろう？ 楽しんだ分の税金位でグズグズ言うのはねェ～ 本当のセレブはこの程度で「アタフタ」しないのだけどォ～
=+=+=+=+= 仮に適当な数字でいいから、ソレで計算して出してくれるとよく解ると思うけど、説明だけだとなんだか解らない。
=+=+=+=+= それで、結局いくら損したの？いくらで買ってどのくらいの損益書いてないなら、この棋士意味ない
=+=+=+=+= 天井で買って底値で売るなんて馬鹿な例で何の参考になるんだよ
=+=+=+=+= 不動産はめんどくさいから手を出さないと決めてる。相続の時面倒くさくてゴリゴリだった
=+=+=+=+= いくらで買って、いくらで売ったの？で、税金はいくら？
=+=+=+=+= 内容の無さと無駄な時間を割いてダブル損失の記事だな。
=+=+=+=+= 何か意味のない記事のような気がします。殆んど誰も興味がありません。
=+=+=+=+= 外国で不動産を買う予定がないので関係ないな！
オオタニなどは大変だな！
=+=+=+=+= へ～っと思いながら文頭は読んだが、途中から読み飛ばした。
=+=+=+=+= 買う前から調べる事では？
=+=+=+=+= だから海外資産は買う気にならない
=+=+=+=+= 内容がわからん。誰か3行で教えて。
=+=+=+=+= なんだ！この記事。
=+=+=+=+= 先ずは勉強。 為替税金法律。
=+=+=+=+= ふーん、その前に贈与しねえか。。
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