[214995]タワマンが今後「普通のマンション」に負け

( 214999 ) 2024/09/24 16:20:54

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友人が武蔵小杉のタワーマンションの高層階を10年ほど前に購入しました。引越し祝いに行った時に素晴らしい眺望に目を奪われましたがその後気分が悪くなり早めに帰らせてもらいました。その後、何度か友人のタワーマンションに遊びに行きましたが、部屋にいると気持ちが悪くなるので一度、内科に診てもらうとタワーマンションは強い風で若干常に揺れているので自動車酔いと同じ状態になるのではないかと言われ車酔い止めを服用してから友人のタワーマンションに遊びに行くと気持ち悪くならないので自宅に居て車酔いしてしまう家は辛いと感じました。その後、友人は洗濯物も布団も干せないし、エレベーター待ちも苦痛、停電になると大変と言い、タワーマンションを売却して一軒家を購入しています。

友人曰く、眺望なんて最初だけで1ヶ月もすれば見なくなるとの事です。

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企業の高層オフィスビルですと、大企業でしたら会社の利益で修繕費は賄えますが、個人が修繕費を捻出しないといけないタワーマンションは戸数が多いといえども住民が分担して維持していかないとなりませんので、管理費は相当な金額となるのは必然かと思います。一番賢いのは子供が独立するまで住み、老朽化する前に売却し、その後はコンパクトな負担が少ない新し目のマンションを終の住処として購入して移り住むのがよいかと思います。子供にそのタワーマンションを相続させることもありますが、結局子供たちにその問題を与えてしまいますので。

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タワマンの最大の憧れポイントって景色だと思うんですけど、あの景色はあくまでも「憧れ」だから良いのであって、それが日常になると飽きるんですよね。空と夜景、海や橋を遠くから眺める景色って変わり映えがないので。知人のタワマンに一時同居してましたが

1週間で飽きたというか無というか、寒々しい景色に何も思わなくなりました。

なんだかんだで地面が近くて窓から四季を身近に感じられるような景色が1番心地よくて贅沢。本物の贅沢を知っている人ほど、都心でも緑が多いエリアの低層をえらびますよね

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すでに数年前から問題視をされている。

高層マンションの大規模修繕を業務でやってますが、直面してます。

そもそもタワマンは、その時々の建築会社の最新の工法で建てらるので過去事例がなく、ある意味テスト建築になってます。

また、数十年後のことは考えないで建てるのがほとんど。

・時代とともに物価や人件費が上がっているので、積立金では修繕費用が全然足りない。

・足りない分は管理組合が銀行融資を受ける

・融資を受けない組合は、今ある資金の範囲内で修繕をする

・当然、修繕箇所が限られて完全に修繕ができないので、次回に持ち越し

・その間に、漏水や亀裂などが広がっていき、老化が進む

ですので、永住の為に購入するのは本当に大バカ

投資として、比較的新しいうちに人に貸してまともなうちに売却する

そして、戸建てを買う

これが賢いやり方です

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私は2012年に上野公園近く、スカイツリービューのタワマンを購入しました。購入する際はオリンピック後に価格低下が起こるからやめておけとの周りの声もちらほらありました。築10年以上、今回転居するため売却、購入時よりも+9000万での売却です。決めては高層階、やはりスカイツリー、上野公園を見下ろせる景色であったようです。現時点においてはタワマンだったからこそ、この値段で売却できたと思っております。要はいつ売却するかによっては利益がでるものだと思います。

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地方暮らしなのでタワマンに住むことは一生ないだろうけど、タワマンて建物そのものの耐震性能も去ることながら地震や洪水等で地盤そのものからやられた時にどうなるのかが気になります。

建物が大きく傾いて荷重に耐えられなくなった場合、横倒しになったりポキっと折れて落下したり…その時の周辺地域への影響が凄そうだなとか。

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未来というタイトルですが、書かれているのは築20年以前に起きる問題の話ですよね。

湾岸エリアには、すでに築20年前後のタワマンは沢山あります。実際にどうなっているのか、騒音トラブルが一般のマンションより多いのか、コーキングの劣化が早いのか、大規模修繕のコストはどうだったのか、取材した形跡が全くないことが気になります。

私は短期間タワマンに住んでストレスを感じすぐに引っ越した人間ですが、とりあえずタワマンを悪く言えばPV稼げる的な記事が多くて辟易します。

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マンションも素材や構造が改良されて今のマンションはほとんど外部の音は聞こえなくなっているとは思います。

やはり問題は大規模修繕のときでしょう、最近増えている富裕層向けのハイグレードなマンションなら、購入する人もそれなりの資産や収入が有るでしょう

しかし1億円未満の分譲だとかなり背伸びして購入している人がいると、修繕費負担増加で十分な合意が難しくなり、結局マンションの劣化と資産価値の低下を招くことも想定されますので、どんな人が住んいるかも重要なポイントかもしれないですね。

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タワマンと高層ビルの構造は同じです。

そこを石膏ボードで仕切っているだけです。

床と天井の間にインフラ配管を入れるので、空間ができて

人が歩く、子供が跳ねると響きます。

いくら防音床にしても変わりません。

そして制振構造のマンションは中間を揺らすため酔います。

大抵そこのフロアに消防水槽とブースターポンプがあり、

揺れのバランスをとっています。

天井は10階くらいまでは低いです。

これはタワマンも高層マンションも同じです。

窓は窓枠が劣化すると雨漏りが発生しますが、

ゴンドラで作業するため修繕費用は超高額です。

賢い人は同じ金額なら低層のレジデンスマンションを

購入します。

鉄筋コンクリートでそこそこ防音も利きますから。

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記事にあるような耐震性の問題だけでなく、

将来的な建物の維持管理が最大の問題だと思う。

外壁のメンテナンスにも通常のマンション以上の費用がかかるし、大規模修繕にだって同様に多額の費用がかかると思います。

そんな状況なのに、特に都心のタワーマンションだと投機目的で購入した外国人が多いだろうから、大規模修繕の頃には売り抜けて居なくなることが予想されるし、その頃にはさしもの都内と言えども、高齢化進行に伴う人口減の影響を少なからず受けるはずで、余程の人気駅の駅近好立地とかでない限り買い手がつかず空き部屋は増えるでしょう。

その時に、空き部屋分の修繕積み立て金などは残った(大半が高齢化した)住民にのしかかることになるし、その巨額の負担やら何やらで大揉めになること山のごとしだと思います。

そう考えるとタワマンは余程の好立地以外はナシだなと個人的には思います。

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都心の何億、何十億という物件であればそのメンテナンス費用を賄える収入、資産がある住民層で構成されているので維持管理されていくと考えられますが、都心から離れたサラリーマン層でも手が出る価格設定のタワマンは維持が大変だと思いますね。基礎的なメンテナンス費用は建物の大きさによって決まるので、初期の販売価格は関係ありません。

全てのタマワンに無理があるとは思いませんが、低価格のタワマンにもその購入価格とは見合わない維持費がかかる巨体であるということは認識しておくべきでしょう。世の中にお得やお買い得物件など無くて、身の丈に合った家に住むのが一番長期的に安全なんだろうと思います。

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中古の公団分譲マンションに住んでいますが、ベージュ色の無骨なマンションが一番最強。住宅不足の時に固い地盤に強固なコンクリート構造で建てられた物。現在の耐震基準で建てられたモノではないが、十分大規模地震に耐えられる。そして何より安い。駅近で小中学校隣接地ならまだまだイケてる。25年前に980万円で購入できたのが、今でも980万円前後で売りに出されている。資産価値で考えても980万円が0になってもダメージが少ない。

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昔、タワーマンションの内装工事に入ったことがあります。

全然、一般的な住居とは違いますよ。

例えば、︎パレスは境壁は9ミリに石膏ボード1枚で下地(軽量鉄骨)も薄めのものですが、自分が工事に入ったところは、下地も1ランク上のもので、境壁は12ミリのボードを貼って更に9ミリボードに二重貼り、床にも断熱剤を入れて天井も二重貼り。

当時、入った時はさすがだなーって思って施工してました。

最近に建物は免震も凄いので、そんなに気にしなくても良いのでは？

因みに9.11のワールドトレードセンターの竣工は1976年です。

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私は低層マンションに住んでおり、購入前に中古含め様々な物件を見ました。タワマンについては私もですが特に妻が高いところが苦手ということもあり、内覧時にベランダに行けなかったという理由で、高層階は選択肢から外し、ならば低層マンションでいいかという判断になりました。

低層で戸数の少ないマンションもいいですよ。

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以前友人の目黒のタワマンに泊まりましたが、朝早くから外の建築工事同時に何棟かやってる環境ですし、下の道路からあんなに離れてるのに音がすごく聞こえてうるさいし、日差しは強過ぎるし、窓は普通のマンションみたいに気軽に開けられないし、たぶん洗濯物も風が強くて外に干せないだろうと思いました。部屋に行くのも下に降りるのもエレベーターに乗らなければなりませんが、そのエレベーターもオフィスビルほどは早くないし、あまり住みたい感じではなかったです。それに加えて、建物は立派に作られてるから地震には耐えられると思いますが、東北の大地震が起きたときに、たくさん住んでる外国人の住人は日本人みたいに子供の頃から避難訓練を受けてないからかなりパニックを起こしてて大変だったそうです。

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タワマンは色々な付帯施設もトラブルの元になりそう

過去に見たものでは

ミニシアターとかゴルフシュミレーターとかあったが

正直不要な人には無用の長物だろうし

更新の時にいらない人と継続して欲しい人とでトラブルになりそう

勿論維持費もかかるだろうし

タワマンは買った後も色々と面倒なことが多そう

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既に誰かが書いているかもしれませんが、コーキングは種類、グレードが非常に多く、一般的なものだと10年で痩せてきますが、屋外で30年以上の耐久性があるものも各社から販売されています。

少なくとも10年以上前から存在している商品で、本来は施工時にこれを使用すればいいのですが、価格が数倍高いので採用されにくいという実態があります。

大規模修繕の際には本品を採用を検討するようにするとベターです。

ちなみに、建売住宅も同様ですので、なかなか悩ましい問題です。

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地方都市に住んでいますが、集合住宅には住みたいと思いませんし、特に高層マンションなんていいとも思いません。

親が転勤族で社宅のアパート住まいが多く、大学生の頃もアパートでしたが、近隣の騒音、共用の電気代やEVのメンテナンス代などの共益費や積立代など一戸建てよりもかかりますし、集合住宅に一人でも変わった人がいると色々と面倒なことも起こりがちです。

まあ、東京と違って地方なので一戸建ても手に入る価格ですが、昨今は値上がりも凄くて若い人たちはよく買えるなと思います。

災害リスクや生活費の高さなど、東京一極集中を本気で見直す時期ではないですかね。かといって、分散しすぎると公共物のランニングコストもかかるので、それぞれの都市に決まった機能を集め、それをネットワークでつなぐなど少子化と高齢化、そして日本の国力低下に伴った都市の在り方や生き方を考えていかないと悪いと思います。

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タワマンの記事を読むといつも横浜の東神奈川駅そばに建つ「スカイハイツトーカイ」を参考にするけど、あれは1979年に出来て今年で45年になるが今でも凛とした佇まいでそんなに老朽化してないよ。

建てた当時はタワマンはおろか15階以上の高層マンション自体少なかったから丁寧な造りだったんだろうね。

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騒音は集合住宅の場合、余程手抜きの物件以外は大差無いと思います、それよりも住人のモラルによる所大かと。

メンテ費用も一人当たりの費用は結局そんなに変わらないかと。

それよりも個人的には高層マンションで不安に思う所は、防災面と高所での健康影響。

火災や地震時の避難、高所での揺れや気圧変化による身体への影響、幼児や高齢者は特に心配です。

そんな事を考えると若い人には向くが、年配者には向かない様な気がします。

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ALCは戸建て住宅や低層の商店などにもよく使われる素材で、上手く使えば断熱遮音性も高いんだけど、内断熱と壁体内通気をしっかりやらないと結露の心配がある。

外側もベースがセメントだからと定期的な塗装メンテを怠っていると、密度が小さいだけに劣化が早い。

タワマンは高さがある分だけなにかと大変そうで、タイムプルーフが進んだALCと言えども将来はいろいろと問題起こしそうだね。

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タワマンもピンキリでしょうが

うちからは東京タワー、富士山、レインボーブリッジなどが見えます。

夕焼けも、花火も綺麗です。

季節ごとにいろんな表情を見せてくれます。

また、タワマンは駅近でコンビニやスーパーが徒歩圏。

ジムやゲストルーム、リモート可能な空間などが揃っています。

宅配は宅配ボックスが受け取ってくれますし

出すのもフロントから可能です。

二重のオートロック、警備の巡回など防犯、防災対策もしっかりしています。

ご近所との関係も良好で

食事や同じ趣味を持つ仲間で集まったりしています。

マンション内のイベントも

正月、七夕、ハロウイン、クリスマスと楽しいです。

価格も購入時からぐんとあがって、

修繕費や管理費の負担も気になりません。

まあ、当分は売らないですけど、

売却すればいつでも郊外に一戸建てが購入できます。

だから、今ここに住まない理由がないですね。

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地震がきたら何もタワーマンションだけではなく一般家屋だって必ずしも安全だとは言えません。修繕に関しても毎月高額の修繕費を納めているのはその高額な修繕の為です。足りなくなるとの指摘ですがタワーマンション居住者のブログでその方のタワーマンションでは15年目に大規模修繕工事が計画されていましたが先延ばしできる個所は先延ばしにしたので計画よりも管理費積立が余剰していると書いてありました。タワーマンションだから板状マンションだからではなくケースバイケースだと思いますよ。

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都心に住むということは、限りある土地を多くの人で分け合う必要があるということ。そのためのマンションでありタワマンなんだけど、限られた土地を分け合うために多くのことを犠牲にしていることに気付いた方がいい。

災害リスクを筆頭に様々な問題点を抱えている。立地が良い物件に関しては資産価値が現状高いがゆえにそういったネガティブな要素はスルーされがちだが、災害によってその資産価値をいつ崩壊させられるかわからない。

少なくともマンションは自分は購入する気にはなれない。震災を経験した身からすれば、人生のリスクを抱え込むとしか思えない。住むなら賃貸か、あるいは所有するなら戸建て。

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眺望のみにコメントします。

タワマンを含め都内を何度も引越した経験値として、眺望の良さで言えば、大きな公園隣接の5階から7階が最高です。

公園の樹木の上層部がリビングからの視界と同一線で、その上に広大な空が広がります。

春には新緑と桜、夏には入道雲、秋には紅葉、冬には枝葉の少なくなった木々たち、雪景色も見ることもできます。

季節の移り変わりはずっと見ていて飽きないです。

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超高級マンションは別でしょうが、現在中古で一億円程度になってる築20年ぐらいのタワマンは、中に入れば本当に普通のお部屋が多いです。修繕しても新築同様にはならないので、なんとなく古ぼけてきてもいます。

3LDKで風呂トイレは一つずつ。都会は大学で家を出る人も少ないので、大学生や社会人の子供達とギチギチで住んでる家庭をよくみます。

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住まいに何を求めるかは人それぞれなので、リスクを知った上で買うのは全然良いと思うけどね。

長期で安心安全を求めるならタワーマンションは難しいと思うし、短期的な住まいとしてならありかもしれないし。

首都直下地震が起きるまでに売り抜けられれば資産性もあるかもしれないよね。

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大地震で例え躯体が大丈夫だったとしても、仕上や設備の修繕やリニューアルは戸数も多いだけに相当の費用と期間を要するでしょうね。

それに震災で居住者が各所に避難してるなかで復旧のための総会の開催や決議だってままならないでしょう。

昨今、建築業界の人手不足もあるしそう考えると、実質的に無用の長物になる可能性も否定できない。

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タワーマンション住みですけど、まず、音はほぼしないです。区画ごとに距離でもあるのかな？ハンマーとかで、組み立て家具等を組み立てると少し聞こえるか？程度。

戸建ても所有してますが、意外にも音に関してはマンションのほうが静かです。車の音、雨の音なども一切入ってこないので。

子育て世代には戸建てが良いかもですが、単身や、二人世帯でお金に余裕あるならば、都心のマンションは住み心地いいですよ。

セキュリティも安心です。戸建てはやはり留守が心配ですしね。

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日本のように少ない土地で利便性の高い地域に住むためには高層階のマンションなどは利点が高いけど、不動産業の仕掛けた陳腐な作戦で階層が高い方が品位も高いみたいなイメージが邪魔

本来は高い所は見晴らしこそ良けれども、マンションから出入りするのも時間掛るし、火事などがあった際には逃げれないし、もし停電でもしたら死ぬ程階段使わされる。

そういうデメリットに目を向けさせないために、部屋の広さを広くしたり、造りを豪華にして「金持ちは高層階で外界を見下ろす」みたいなイメージを植え付け続けた。

その結果上階の人達ははなもちならない人々が住み、1つでも下の階の人を見下す様な扱いをし、変なプライドを持ってる。

どう考えても、タワマンの住人より土地も買って家建ててる人の方が快適に過ごしてるのにそっちも馬鹿にしてたりするからな。

廃れるのは当然かと。

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「タワマンの維持・管理における責任は100％管理組合に帰属する。つまり、タワマンの区分所有者たちが「自分たちで何とかしなければならない」のが実情だ。」と、書いていますが、これって一般的なマンションも同じです。変にタワマンをあおり立てていますね。私のマンションは25階のタワマンですが、もう築30年以上で、問題なく外壁工事も行い、維持、管理が良好にできています。管理組合が機能し、区分所有者が関与することで、長期にわたって快適な居住環境を維持することは可能です。タワマンも一般的なマンションと同様に、問題なく維持管理を行うことができます。

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確かに数十年後のメンテナンスをどう考えるか？って問題だよね。

ただ、今、買ってる人たちは多分、今までのマンションと同じように10年後ぐらいには次のマイホームを求めて売却して行くのでしょう？

最終的にはババ抜きが始まるね。老朽化して売れない物件になる前に出て行く。

最後に残った人たちは？そして自治体による撤去か？

今のうちに自治体は最終的に撤去する計画まで開発不動産デベロッパーに求める必要があるでしょう。

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集合住宅に住んでいるが、老朽化で何年に１回は必ず改修工事がある。足場を組んで２ヶ月くらいかかったと思う。

建物全体を防護ネットで覆っての作業なので。タワマンの場合どうするのか他人事ながら心配になる。

超高層だから足場は組めないし、高所作業ができる作業員も限られていると思う。それに最近は人手不足も重なる。

おそらく、メンテナンスの費用はかなり高額で積立金も高額のはずで。管理組合は対処困難ではないか。長く住むには普通の集合住宅でいいように思うが。

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東京、福岡でそれぞれタワマン住みです。

どちらも新築購入しましたが新築価格を遥かに上回る価格で売って欲しいという相談が不動産会社つてによくあります。エレベーターも複数で待たなくていい、気密断熱、防音も良いしゲストルームや共用ミーティングスペース、棟内にカフェやレストランなど色々快適だぞ。

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昭和の人間の感覚としては、マンションを買うのは「一戸建てには手が届かない」「できる限り職場（都心）に近い方がいい」という人で、決して「憧れて買う」ものじゃないんだけどな。

今の若い人は、同じ条件（駅からの距離や価格、広さ）の一戸建てとマンションだったら、マンションを選ぶらしい。

確かにマンションは平屋だから生活はしやすいけど、将来必ず大規模修繕の時期は来るのに、大丈夫かなあ？と思う。

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以前タワマンを何箇所か調べたところ個人的には立地が微妙と感じることが多かった。街を歩いてみると若い人向けというか、周辺がうるさい、いわゆる閑静ではない地域。具体的には最寄り駅周辺に風俗やガールズバーがありそれらしい女性が近辺で勧誘してたり、居酒屋の呼び込みがあったりする。駅前では酔ってる人や騒いでる人も見かけたし、条例等の有無によらず歩きタバコしてる人も多い。色々な理由もあろうが単に高層マンションが建って問題ない地域を選ぶと自然とそうならざるをえないのかなと思っている。

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今頃、問題視されてるんですね

高層住宅は、消防事情は、消火は無理であり、焼け落ちるのを待つしか無い

足場を組めなく、ゴンドラでの修繕になるが

強風では、工事無理

ベランダがなく、窓掃除はできない

此等は、30年前に指摘されてました。

地震の無い国では、高層建物は良いと思うが、日本では向かないのは当然だよね。

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タワマンは基本的にはカーテンウォール工法ですね軽量で工期が短期間で済むのでコスパがRC工法より非常に優れているのよ

なので単位敷地面積で言えばデベロッパーとしては利益率が非常に高いですね

外壁のパネルの継ぎ目実は5ミリも無い膜ですからねバックアップ材で嵩上げしてますから

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タワマン、ブームになった時に、住もうかとも思ったが、高層階になれば、何かと不便だろうと。特に災害時には悲惨な事態に見舞われそうで。

なにより、高所恐怖症っぽいのもあり、知り合いのMS6階に居るだけで、落ち着かない。

バルコニーに立って下を眺めていると、つい足をかけ、そのまま、、、一歩踏み出そう、なーんてふと思ったこともあって。あまり、訪ねることはしなくなった笑

まあ、6階程度の高さなら、まかり間違っても、せいぜい大怪我程度以上にはならんけどね。

最後に、住もうかなんて、逆立ちしても無理！つい、見栄はってしもた笑

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地震などで損傷した時に維持修繕積立金が足りなくなりそうなのは考えたらわかりそうなもの。

追加のカネがどうやっても払えない、売りもできない、建て替えや大規模修繕の意見が集約できないというのは起きそう。

すでに阪神大震災でも通常の大型マンションで、この問題はありました。

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・修繕の費用や難易度

・日常的に使う事を考えると時間を食いすぎる上下移動(エレベーター搭乗、待ち時間)

・高層ゆえの風、気圧による苦労

諸々あるが、「こういう非効率をブルジョワの証として楽しむ物」と考えると色々納得する。平民は移動も効率化したいし、洗濯物は干したい(電気代0円)。水も火もスイッチひとつでは出てこない、寝床もテントを立てる。「そういう不便をアウトドアの証として楽しむ物」であるキャンプと、方向性は違うけど似てる。

タワマンの魅力が微塵も解らなかったけど、少しだけ解った気がした。

んで、こういうのが解らずブランドだけで買うと「住みにく！！」ってなるんだろうな。

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現在6階建て30数世帯のマンションに居住しています。駅からは程々の距離であり小中学校が近い事く、子育てには便利な所が決め手でした。また小さいマンションを選択した理由に、エレベーターの問題です。大型マンションは通勤通学時間は、エレベーターが中々来ない事がネックと聞いていました。ちょっとコンビニに行くのも、マンションの外へ出るのに時間が掛かるらしいです。幸い居住のマンションはエレベーターも他の住人と重なる事が少なく、ちょっと修繕積立金が高い事以外は、不満はありません。

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巨大な構造物の鉄骨の部分は永く持ちそうですが部屋部屋の仕切りの材料や空調給水エレベーターの耐久年数がどのようなのか、修繕が必要ならどうなるのか購入する前に良く調べたほうが良いと思います、しつこく聞くと嫌がられるかもしれませんが大切だと思います

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そもそも土地あたりの人数を詰め込むのに価格が高いというカラクリに気がつけない。朝晩はエレベーター渋滞は起こるし、人間関係では高い方が偉いというカーストができるし、何故欲しいのか分からない。最大は修繕費。中古で価格が下がったからと購入してはいけない。ババをつかまされるとリゾマンのように恐ろしい修繕費がのしかかる。ババ抜きから逃げるなら高騰した今だと思う。

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同立地条件でしたら長期的価値としては

戸建て＞低〜中層マンション＞タワマン

となるのは自明なのですけどね。

結局、不動産の最終的な長期価値は土地ですが高層化すればするほど個人の土地の持分比率は低くなる訳ですから。

超好立地の戸建ては高コスト過ぎて現実的には不可能なので「仕方が無いので」集合住宅化（マンション）する訳で、更に中低層ですら非現実的な高価格になるので上に伸ばしてタワマンになる訳です。

中長期で見るなら記事にある通り維持管理費の見通しも立ちにくい訳で、タワマンに景色以外のメリットはほぼ無いです。

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そもそもタワマンは永住には向かない。短期で満喫するか、投資目的ぐらいだろう。

構造的な問題より、その立地の方がデカい。海岸や埋立地、河川付近など軟弱地盤の上に建ってるタワマンは大地震で終わる。

もちろん倒壊なんて事はないけど、傾くだけで生活なんて出来ないからね。

後は住人問題。中国人のタワマン購入が増えているけど、管理費修繕費を払わない人や騒音問題、ゴミ問題など日本人とは合わない生活スタイルが浮き彫りになる。

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高層建築は維持やメンテナンスに多額の費用が発生する。

倒壊しないように維持するのも大変だが、解体にも多額の費用が発生する。

高級車と同じで買う時は高いが、中古になると暴落する。

下手するとタダでも引き取ってもらえなくなるかも。

逃げる住民がでてくると、今度は残ったものが管理費用を負担しなくてはならない。

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安定の榊先生の寄稿記事。今回はタワマンの音問題ですか。彼は建築の専門家ではありません。受け売りの構造の話や真偽不明ながらもっともらしいエピソードで論理展開していますが、ひとつだけ指摘したいのは日本には建築基準法があり遮音性能の基準も存在するという事です。よってタワマンが他の建築物と比較して遮音性能が著しく劣るなどという事はありません。法令基準は最低限であり実際にはそれより厳しい基準で建築されるのが普通です。そもそもALCパネルや石膏ボードは建材の中では遮音性能が高い材料です。音は体感に依存する部分が大きく、道路の車の音が聞こえるだけで気になる人がいる一方、何とも思わない人もいますね。同じ人物でもその時の精神状態で印象も違う。全ての住宅に共通する事ですが無音化は不可能で、このような曖昧な感覚論では比較が出来ません。とりあえず性能評価としてはタワマンの遮音性能が劣るという事はありません。

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今から20年前にゼネコン関係者が超高層ビルはあくまで法人向けで住戸用には向かないとコメントしていた。理由はやはりメンテナンス費用で、通常のビルの数倍の維持費がかかるので個人ではとうてい負担しきれないという指摘。そのコストは今も変わっていない。それが解っていて次々タワマン建てるのは倫理的にどうなんだろう。

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当たり前でしょ。超高層にするには重量物は上に載せられないから壁は自然と薄くなるし、メンテナンスにも余計な金がかかる。普通に10階程度のまな板型のマンションで駐車場が平地置きなのが一番よ。

タワーマンションはあくまでも地価が高くて部屋数を増やさないとその土地に建てられないから「仕方なく」上に伸びるのであって、上下移動にも時間とカネがかかって不自由だからね。高速のエレベーターに毎日何度も乗ってたら体がおかしくなるかもね。

というか勝ち負けなんて最初からないよ。全部自己満足だから。

意味が分からないのは駅から遠く離れたところにたくさん建ってるタワーマンションね。駅直結徒歩1分とかなら分かるのに。これ海浜幕張のことね。

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天才的なブランディング能力だよ

高度成長期高島平など郊外団地が同じようなブランディングを戦略しどうしようもない所に人々を住まわせた

ブランドバックも所詮ビニール皮革を天才的ブランディング能力で特別な人になれる的な見せかけで売ってるだけだし

住宅やバッグという本来の能力よりステータスが高いとされたその虚像に魅せられた人が価格を維持するものだよね

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タワマンではなく7階建ての100世帯以上のマンションに住んでました。修繕費の積み立て、管理費、駐車場代等に金がかかり購入して7年くらいで当時の積立金では不足する（これは購入時に説明有りだったと思う）もともと収入が増える計算で修繕積立金は増えていくプラン（購入時に説明されたけどすっかり忘れてる）でした。

管理組合の元、修繕積立金を増やす会合を開いたら反対意見が多く却下。

自分は副理事だったので長く住むマンションがちょっとでも綺麗に、安全にと話をしたが聞いてもらえず何の代替プランもなく却下されて絶望し、売って一軒家に引っ越しました。

マンションは守られてる感はあるけどリスクも高いんだなと実感しました。

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普通のマンションですら、住むとしたら新築から30〜40年でしょ。これ以降は修繕と建て替えのコストがかさんで「負」動産となる。高層マンションならより修繕費が高額になることは明らか。今のタワマンも、今築10年のマンションでも、あと20年もしたら、結局、最後は住む人(中古で買う人)も減り、空き家も増えて修繕積立金も集まらず、悲惨なことになると思う。

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負ける負けないは、戸建てかマンションかと同じで勝負つかないし、自業自得も同様で未来などわからないと思う。首都圏で中古ですが小さな戸建てを購入。理由は、管理費等や駐車場代の諸経費を払い続けるのが厳しいかなって思いました。戸建てに住んだ子供は、庭や建物周囲の片付けとか無理ってマンションを購入して住んでます。理由付けは色々で、結局自分が良ければ全て良し何でしょう。賃貸か分譲でも、お互い聞く耳ないものね。

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「地に足を着けていないと…」と迄は思わないが、高層マンションは「何やら落ち着かない」意識が有って、「最悪、災害時に縄バシゴ等を伝って自力で降りられる限界と捉えられる４〜５階迄で良い」と私は考えている。

(昔、ロープを頼りに８階の高さから降りた事は有ったが、「 “ 現実的 ” では無い危うさ」を感じた。)

第一、高層マンションに対して「華やか」とは思わないし、持ち物や身に纏う衣類を含め、住処にも「成功の象徴」は求める事は無い。

反面、戸建て住宅は「修理修繕、質の維持等々、自主管理が大変そう？」と想像し、「独身者 (独り住まい) の自分には適さない」と考えている。

「私は大地に影落とし、歩く人なんだ」(by 武田鉄矢 / 『人として』より)

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地方在住の末路

地方移住の末路

都心賃貸の末路

都心マンション購入の末路

都心タワマン購入の末路

都心住宅購入の末路

この辺が定期的にネット記事に上がります

何処にどんな状態で住んでも、問題は出ますし、支出も一定額出ます

これが正解で一番効率的みたいな話は無いと理解した上で

自分が一番重視する物が何かを考えて、居住環境は考えるべきですね

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まあそうなんだろうと思う。ただこの種記事で決定的に欠けているのは海外の事例。ニューヨークのエンパイア・ステートビルは４００メートルくらいの高さで100年くらいたっているが補修はどうなっているのだろう。ドバイでも高層ビルが林立しているが、こちらの方が日本より深刻では？

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タワマンを否定はしないのですが、

「災害や故障、老朽化などの覚悟、してる？」

って疑問は常にあります。

災害に関して、ごく低層階なら、

多少構造は違えど、タワマンのデメリットも少なめ。

むしろ強みもあったりするでしょう。

でも、高層階になると？

停電になったら、水や食料を居住階まで上げますか？

廃棄物（排泄物含む）を地上まで下ろしますか？

ベランダがない、窓も大きく開かない部屋もあります。

空調や換気、物干しはどうしますか？

灼熱・極寒・悪臭に見舞われませんか？

災害時だけじゃない、何かが故障しても同じ。

全てのインフラが正しく回る、

タワマンの快適さって、

その前提が崩れた時、瓦解しないでしょうか？

そしてメンテナンス。

この負担は低層階でも免れません。

負担したくない人が退居したら

ババ抜きの最後みたいになります。

私にはその覚悟がないので、

タワマンに住もうとは思いません。

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近所の5階建マンションですら修繕など事あるごとに揉めに揉めてたのにタワマンだともっと揉めるでしょうね

技術的リスクに人的リスクさらには管理費や駐車場代などの追加コストまで発生するマンション自体に全く魅力を感じませんね

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私達家族は港区タワーマンの上層階に15年新築からおりましたが上下左右のお宅からの生活音はなかったと感じました。今は出ましたが満足感はありました。ご指摘もよく理解できます、

しっかり選べば良い物件も沢山あると思います。

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超高層建築が空間効率に優れるのは子供でも分かる。だがそこで寝起きすることに不合理があることも子供だって想像がつくだろう。小学生並みの理解力と,想像力,そいつを蒸し返しただけでしょ。世の中それでも「天守閣のお殿様」志望の人間がいる限り,この種の建物は売れ続けるんだろうね。

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構造の話は知りませんが、単純にあんなに大きいものが老朽化した時、どうなるのかなというのは誰もが思うのではないですか？

ポンと現金一括で買えるような層はまた別のを買うだけだから良いと思います。問題は２人で年収１５００万円くらいなのにパワーカップルなどと不動産業界に持ち上げられて、ローンを組んでいる人ではありませんか？

にしても自業自得は言い過ぎと思いますよ。

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タワマンは過剰に持ち上げられ、過剰に妬まれてる感じありますね？

どうせ住民は金持ちだらけでズルいから叩いてイイ対象とか？

タワマンといってもピンキリで、普通のタワマンには普通の人が住んでます。

階層マウンティング合戦なんかも無いです。

建築材の軽さは言わずもがなで、

物件によっては隣接住戸の音が割と聞こえたりします。壁が薄いというより軽い素材なら仕方ない。

軽自動車と大型セダンの静粛性を比べても仕方ない。

ただしタワマンならではの弱点はあって、新築時からガッツリと修繕積立金をかき集めるべきではありますね。

タワマンは将来の建築技術がどうあれ、将来的にボロくなって解体するのは金次第ってことで事実上は難しいでしょう。

タワマンが廃墟になった時にどうするかなんて誰も考えてない。

一部自治体が建築制限したのは賢いです。

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マンションそのものが材料の割に高いよな〜って思う。自分の実家をリフォームしたり、別荘を２軒立てたり、色々自分自身でも建材や内装設備などの値段が分かるようになったのでそう感じる。親が老後用に買った新築マンション（タワマンではない）も「この広さ、この設備、この内装でこの値段かよ？！」って思った。そりゃ仕方ないよね。デベロッパーが中抜きすんだもん。その分割高に決まってる。

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私は以前に一戸建て住宅に住んでましたが、住宅が古くなったので1度は増改築をしましたがその後に売却しました。

そして8階建ての中古マンションを購入して住んでいます、あと数十年で建替えの時期が来ると思いますが、その時までにタイミングを見て売却するつもりです。建て替えの時には問題が山積みとなるのは明らかなのでさっさと売れる時期に売って逃げます。

タワマンは建て替えの時期が近付いた時には色々と弊害がささやかれて売却が困難になると思いますよ、今、タワマンを所有している方は出来るだけ早い時期に売却しましょう、買った値段より高く売れる時期はもう終わっています。

投資の方はご愁傷さまです。

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普通のマンション、戸建て、タワマンの順で移り住んできた。結果として、タワマンのデメリットと言えるのはエレベーターが1日のうち朝の10分程度満員で乗れない時間があることと機械式駐車場が場合によっては出庫に数十分かかることくらい。それ以外では普通のマンションや戸建てに比べて過ごしやすい。

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メンテナンスは、外壁以外にも30年経てばエレベーターや電源設備の更新もある。

一般のマンションと違い、専用設計になってるので相見積もりがとれず汎用品も入れられないので高くなる。

最大の問題は、解体費。区部所有者負担になるが、ビルの解体と同じで何十億円からになるので、40年以上経った時には負動産でしかない。

20、30年ぐらいで手放さないとババ抜き状態になる。

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施工費が大幅に上昇しているなか、タワマン外壁の修繕費は相当なものになると懸念します。

眺望の良さ、ステータスだけで飛びついた方々にとって、経年劣化のデメリットは受け入れがたい水準になるのでは…。

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榊淳司にしては、まともな内容の記事だね。

ボイドスラブ（中空スラブ）に関しては、軽量化というよりも

梁を無くすのが目的だから、タワマン・普通のマンション関係なしに採用されてるけど。

今後、タワマンの普及で、修繕に関する技術も進化するなりして

安くなる可能性もあるけどね。

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不動産会社勤務だけど、友人には決してタワマンは勧めない。

不動産関係者は記事のような問題点はみんなわかってる

でも利益のために建てて売る

タワマンの歴史は浅く、これから第一回の大規模改修工事が始まる

今は建築費と同様に改修費用がものすごく上がっている

加えて人手がないので工期が延びて、更に上がる傾向にある

修繕積立金がドンとあがるよ

その時に後悔する人が多いと思う

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何を今更、だよねこれ。ずっと言われてきたこと。

10年くらい前に一戸建てを買ったとき、普通のマンションと一戸建てで迷ったけど、タワマンは選択肢としてはありえないと思った。

慣れてる人の投資目的ならともかく、長く住む選択肢としてタワマンは非常に微妙。

大規模修繕とか、お金の問題だけでなくて、住民の意思統一とか上手くいかずに絶対揉めそう。

いい加減、東京都や国はタワマンの建設を規制したほうが良いと思うけどね。将来の日本のために。

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総合的にコスパを考えたら10階建前後のマンションが一番良い気がする。マンションは防犯、自然災害、屋根や外壁の劣化などに関してはおしなべて戸建てよりは有利だろうと思う。

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タワマンの低層階に住むのはとても快適です。

共有部もあり便利そのもの。

そもそも構造だけでなくタワマンは使ってるコンクリートも鉄筋も全く別物です。

普通のマンションを比べる時点で妬み、もしくは閲覧数目当ての記事ですかね。

むしろタワマン増えれば技術が発展してのかと。

一戸建てしかない時代にマンションが登場した時には否定的な事を書く人もいただろうし、いつの世もこういう人はいますね

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それだけではなく、その工事をしてくれる職人がいない為、工事を受注してくれる工務店も無くなります。鳶さんやシール屋、塗装工も後10年も経てば大分減るでしょう。工事がしたくても出来ない時代が直ぐ来ますよ。

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タワマンの問題点って色々な付加価値をつけてる分、

メンテナンスが必要になった時であったり、人手不足になった場合に

お金では解決できない問題が結構多いなと思う。

例えばコンシェルジュサービス。サービスがあるのはいいけれども、タワマンのコンシェルジュの賃金ってかなり低いんだよね。そして物件によっては英語力とか求められてるけども、語学力がある人からするとタワマンのコンシェルジュの仕事なんてやりたくないでしょう苦笑

あとジム、シアタールーム、プールとかも・・建設された最初の１０年くらいは楽しいけど、必ず壊れるか維持し続けるかもしくは定期的に新しい物を買い換えて行く必要があるわけで。。あんまり色々付加価値がいっぱいある物件って長期で考えるとリスクしかない。高級思考の集合住宅にするなら私は低層型かな。。都内なんて至るところにタワマンあるし、あそこまで増えると特別感もないし、流行り物って感じがする。

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タワマン住まいです。そんなに悪く言わないで！騒音も窓閉めきれば大丈夫だし、隣家の音は聞こえない（上は聞こえます、どのマンションも同じ）普通の風でユラユラはしない。台風くらいの風では少し揺れる。一番怖いのは地震です。これだけは事実です。修繕はどのマンションでも同じ。セキュリティはよい。見晴らしはいいけど飽きる。まあ、特別に良いこともないけど、そんなに悪くもない。

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築20年の高層分譲マンションを投資目的で購入しました。

価格は3倍になりました。

これを書いている榊󠄀さんは数十年、マンション批判を生業にしていますが、この方がスラムになると指摘していた郊外大規模マンションは現在住みたい街ランキング上位に顔を出す注目のエリアになっています。

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タワマンに住んでいないし、住む気も無いけど…。

新宿西口に最初にできたガラス張りの三井、住友、安田生命などのオフィスビルは、いずれもタワマンと同じく50階以上だが、築後50年以上経っても、きちんとメンテがなされて外も中も建設当時の輝きを保っている。

タワマンも同じようにメンテすれば、長期に渡って問題無く住めると思うが、技術的に何が問題なのかね？いたずらに不安を煽っているだけかも。

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唯一プラウドは信頼できるかな。大抵25階かそれ以下で抑えるので。角地でなくとも5年もかけて買収、正方形成形してから建てる。財閥系以外はキャッシュ・フロー回して利益出すのが厳命ゆえ15階でノッポさんをさっさと建てる。そのタイプはリセールバリューが余程好立地でないと下がる。オプレジも徒歩8分以内はもう殆ど出てこない。けど吉祥寺の徒歩8分東急裏の四男は55平米で1億超えました！！この2年で1000万アップ。あとスミフはやめとけ。利益最優先で購入者は竣工したのに引渡し1年は待たされる。

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その前に郊外マンションの方がやばいっしょ！

港、中央、新宿、渋谷、千代田などは古くなろうが需要はあるだろうけど、その他は中々厳しいくなりつつあるだろうね。

ただ、今後は新築が厳しくなるから中古市場として値段が下がる事はないと思うけどね。

佃の初期のタワマンなんってのも築30年になっているが値段の下落はなく逆に上がっている。

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本来どこの国でも超大金持ちは仕事上の仮住まいとしてそういう場所に住む可能性はあるが、本宅はしっかりとした庭付きの大邸宅。

日本は変わってるよ・・・。

富の象徴がタワマンとかありえない。

俺は大富豪ではないが、先祖代々の土地があって良かったなタイプ。

最初の頃の建物は俺が成人する頃に一度建て替え、そして完全に俺の代になった時に又建て替えた。

それをタワマンではどうするんだろう。

ずっと家族構成が同じとは言えないだろうし。ボロになったタワマンは処分に困るしなぁ。すぐ売れる様な名のあるタワマンなら良いが。

でもそれって数十億以上するだろう?

ちょっとした小金持ちぐらいでは中々買えないぞ。

だから建て替えで楽しく住める戸建ての方が良いかな・・。

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タワマンが地震に脆弱であってもすぐに引っ越しなんてできない。

かっこいいからとかそんな理由で住んでるのではなくて阪神大震災を

経験して耐震性の強いマンションを選んだ、当時は頑丈さが重視された。

タワマンが急増した時期でもある。以前は低層マンションに住んでいた。

引っ越すためには高値で現住居を売らないといけない。津波や地震に

弱いとこれほど風潮され新しくもないタワマンから転居するのは

大変なことなのである。

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タワマンは見栄と映えだけにあると思う。

災害に弱いし管理コスト高いし…

普通に快適に暮らすなら10階建てぐらいのマンションの高層階で十分です。

静かだし虫もでないし災害でエレベーター止まっても乗り降り出きるし。

311経験して心からそう思いました。

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修繕する会社の人達は殆どが高齢化しててまず若い人が入ってきません。うちの父親は建築関係の会社を経営してますがどんどんビルやマンションは経っていくばかりに人が追い付かない、技術持った人達がおじいさんになり体力も持ちません。たまに応募があっても片言のアジア系の人達ばかり。この先、どうなっていくのか疑問でしかないです。

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(^_^)ちょっとタワマンを見くびりすぎかな？

ALCが脆弱な材料である事は設計者は百も承知で使っています。メンテしないと漏水するような重要な外壁なんかには使いません。せいぜいベランダの中です。

音も、高級マンションで音漏れがしたんではクレーム対策にどれだけ金がかかるか分からないのでそんな下手なことはしません。職人さんが手作業で作り上げるものなので中にはミスった所もあるかもしれませんがそれは限られています。

概してしっかり作られています。タワマンは。

もっと深刻な経年による対策費用のことを取り上げたのかと思って覗いてみましたが・・。この程度のことは設計時に織り込み済みです。

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タワマンて、ただ流行っただけのものなのかも。

香港のように、土地の無い場所ならともかく、特に今なんて人口も

減少しているし、日本はまだまだ土地もある。

無理して立てる必要も無いくらい。

本当の超富裕層ならまだしも、そうでないなら、わざわざ住む場所じゃないと

思うなあ。

エレベーターを利用するのも面倒くさそうだし。

友達が、ご主人の仕事の関係でサイパンに数年住んでいたけど、海が

綺麗でいいわねえと言ったら、そのなの観光で行った時の話で、住んでたら

見る事ないわよと話していた。

タワマンからの眺めも同じかも。

よほどの高齢者でも無い限り、ずっと窓の外を眺める暇なんて無さそう。

地震の時も揺れるし。

知り合いは、3.11の時に地震酔いに悩まされれて、購入してまだ3ヶ月

だったのに引っ越したし。

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不動産会社は儲かればいいのです。戸建てのように1戸1戸ゼロから作るのではなく、数百戸を一気に作ることができる。これほど利益効率の良いビジネスはないのです。だからタワマンにブランド価値が高まるよう一生懸命宣伝し、より高値で販売できるようにする。何も知らない消費者は、情報敗者だから、偏った情報にまんまと騙されるという構図です。

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タワマンの高層階に住んでいるような人は

長期的に住むことは考えていないのでは？

結構前から、タワマンは普通の生活には向いていないとよく耳にします。

無理して長期ローンを組んでまで住んでいる人の方が少ないと思うのだけど。

高級スポーツカーだって、２万キロ程度走れば価値が一気に下がると聴きます。

そんな先のこと考えるような人は、購入出来ないということなのではないでしょうか。

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凄い今更なこと言ってタワマン叩き誰だよと思ったら、いつもの人でした笑。相変わらずこうやって酸っぱい葡萄叩きして、煽って売り出すというのは気持ちいいものではない

俺はタワマンも十数年前買って売ったが、記事のように構造的に脆いということはない。そして工法にもよる。そもそもタワマンとか言って煽ったのがどうかしてる、団地もマンションも似たようなもの。しかしいわゆるタワマンの方が立地がよく住人の質も良いし、新しいから人気がある。ステータスとかではない。好立地で管理費も集められるから共用部分が良いだけ。

要は流動性があるかどうかだよ。とここで書いても仕方ないか

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タワマンというかマンション自体がコスパ良くない。管理費、駐車場で毎月4、5万取られる。築数が古くなれば修繕積立金、管理費が上がっていく。定年したら維持できなくてマンション売るしかないと思う。

タワマンが今後「普通のマンション」に負けるワケ、住民を待つ「自業自得」の未来とは