[216394]新築マンション「売れ行き悪化」でバブルし

( 216397 ) 2024/09/28 16:49:42

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（撮影：今井康一）

　新築マンションの売れ行きが悪化している。しかし、月次で発表される不動産経済研究所の市場動向データは、前年同月比と前月比という分析にとどまるため、今年に入ってから8カ月経過時点での「売れ行き悪化」と報道されてはいない。

【画像】大幅上昇した新築マンション価格

　首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)の売れ行きの実態はこうだ。2024年8月までの販売戸数累計は1万1290戸、平均販売価格は7819万円、戸数×価格となる売り主の売上総額は8828億円となる。

　前年同期は、販売戸数累計は1万4562戸、平均販売価格は8894万円、売上総額は1兆2950億円となる。これを前年同期比にすると、販売戸数が22％減、価格が12％減、売上は32％減となっている。

　とはいえ、マンション全体の売れ行きが悪いとは思っていない。なぜなら、中古マンション市場が拡大しているからだ。2024年8月までの販売戸数累計は前年同月比4％増、価格は同9％増、売上は同14％増となっている(東日本不動産流通機構の月次データから集計)。

■報道を受けて投資家がマンション購入に走った

　ではなぜ報道にこだわるのかと言うと、報道が市況を変えてしまったと思っているからだ。コロナ下ではステイホームを強いられたために、住み替え検討者が多く、需要過多で総じて価格は上がった。こうした動きに敏感だったのは都心3区の中古マンション市場だった。

　2020年第一四半期と比較して、コロナ下である翌年同期の単価は10.4％アップ、その翌年はさらに13.9％アップした。ステイホームから全国旅行支援などの「外出奨励」へと180度転換が行われたその翌年は0.7％アップとほぼ横ばいとなった。家探しよりもレジャーが優先し、買い手が少なくなったからだ。

　しかし、それが一変する報道が発表される。2023年3月の首都圏新築マンションの平均価格が初めて1億円を超えて、1億4360万円と発表されたのだ。都心好立地の2つの高額物件が同時期に販売されたからだが、この数字は前月比で212％、つまり2倍以上になったことになる。

　そもそも物件数が少ない中で、月をまたいだ違う物件を比較しても意味がないものの、これは素人目には「都心マンションの高騰」ととらえられたようだ。

■値引き交渉せずに即日満額で購入

　ここで、中国人をはじめとした投資家がマンション買いにむかう。日本でも個人の富裕層や事業法人が検討し始め、私も多くの相談を受けた。この頃、「価格が上がると買う人が少なくなる」という需給バランスを主張する専門家がいたが、現実は逆の方向に動いている。値上がり報道が投資家を呼んでくるというのが今回の市場の実態だったのだ。

　こうして、中古市場では売り出されたら値引き交渉せずに即日満額で買い付けを入れる層が出てくる。通常、物件検索サイトに載る価格は売出価格と言って、成約する価格の約2割高いものだが、意に介せずかっさらっていく。

　あっという間に売れていく物件を目の当たりにし、新たに出てくる物件がさらに高い価格で売り出され、相場を吊り上げていくことを認識すると、自宅購入を検討していた買い手は焦りを隠せなくなり、「どうしたらいいのでしょう？」と嘆きの相談が増えた。

　こうして、「1億超えの衝撃」は翌年の平均単価を15.8％押し上げるに至る。コロナ下よりも急ピッチな上げ幅である。それ以降、1億円超えは単月では起きていないが9000万円台後半は何度かある。今後も単月で戸当たり価格が1億円を超えてニュースになることもあろう。

　しかし、報道で踊る相場は報道でしぼむ可能性がある。8カ月経過で大幅ダウンの現状を残り4カ月で取り戻せるかと言うとかなり厳しい。単純計算で半分の期間(4カ月)で昨年水準に戻すには、販売戸数で44％増、平均価格で24％上昇しなければならない。

　今後、販売時期が先送りされた湾岸の大型タワー物件等の販売が10月以降に控えてはいる。これらは総じて首都圏内では割高なものの、昨年の3億円の住戸が1000戸水準で販売されるのと比較したら小粒になる。このため、昨年水準超えはほぼ不可能だろう。

■「1億超えの衝撃」で動いた投資家は消える？　

　そうした暦年の累計値が発表されるのは2025年1月下旬になる。そこでトリプル悪化(販売戸数減少・価格下落・在庫増)となると、売れていないことを印象付けることになる。ちなみに、3つ目の販売在庫は2023年8月の4712戸に対して、2024年8月は5110戸で約400戸多くなっており、このシナリオの実現可能性は今のところ高い。

　そうなると、報道で動いた投資家は蜘蛛の子を散らすように居なくなるかもしれない。この人たちの投資意欲は「先高感」によるキャピタルゲイン狙いが最も強い動機になっているので、市況悪化シグナルによる「先安感」は熱狂を冷ますには充分な理由になり得る。

　最後に整理しておこう。新築は売れ行きが悪化している数字が並ぶが、中古はそうでもない。報道では新築市況が注目されやすいが、センセーショナルになりやすいのは供給戸数が減ってきた中で個別物件の全体数値への影響が強くなっているからである。

　そうとは知らずに報道に過敏に反応した投資家は、市況悪化報道に意欲を失う可能性がある。そうなれば、過熱感が薄れて落ち着きを取り戻した市場となり、自宅購入を検討している人には焦らず購入できる環境となるかもしれない。

■市場が健全化して自宅が買いやすくなるか

　ちなみに、私は現状のマンションの売れ行きは悪くないと思っている。それは新築と中古を合計して判断しているからだ。報道による投資家の大量発生はマンション価格を実態と乖離したバブル価格にしてしまった。

　一旦は、バブルを冷え込ませて市場の健全化が進むことが望ましいと考えている。それは価格が下がることがなかったとしても買い手が少なく、売れ行きが悪い時期ということになる。

　「健全」と言うのは、自宅を購入する人が優先的に買える状況を意味する。その意味で、報道によるバブルは報道によって崩壊させるのが望ましいと考えている。

沖有人 :不動産コンサルタント

( 216398 ) 2024/09/28 16:49:42

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東京23区で一部の地域を除くと、本当にファミリー向けの３LDK（80㎡程度）は1億円を超えてくるんですね。

大卒の生涯賃金の中央値が男性で約2億7000万円、女性で約2億2000万円ですから、この男女が結婚したとして合計で約5億円です。

ここから税金、社会保険料、生活費、子供の教育費などを引いて1億円ありますかね。

老後の資金も必要ですからそれも考えないといけないですね。

サラリーマン家庭が普通に無理なく買える価格に戻って欲しいですね。

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普通に新築１億円では一般人は買えない。

供給も増える見込みはなく中古リノベか買えない人は割高になっても建売り

でも不動産価格が首都圏でどんどん下がることも無いので、インフレ下ではほしい人は買わないと更に買えなくなる。

無理なローンは組まず身丈に合った物件で我慢するか、賃貸で割り切るかでしょうね。

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今どういう状況かというと、お金が余っている人と足りない人が完全に二分化してるんですよね。

この記事は昔ながらの【皆同じ】を前提にしているのですが、価格が落ちたら買おうとしている&資金余力がある人は物凄くたくさんいます。

私も価格下落に備えてキャッシュを増やし続けています。

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投資とかに全く興味ないので疑問なんだが、住みやすい場所とかのお手軽なマンションを投資目的で購入するのはまだわかるが、限られた層しか買えない高級マンションを投資目的で買う人っていうのは、買った時よりも高く売れるか、賃貸に出せばいつかは元が取れると思って買うと思うんだけど、そんなに需要ってあるんですかね。

自分は埼玉県人だけど、新築の建売にしてもマンションにしても少し前の都内並みの価格になっていて、都内じゃ買えない人が流れてくるんだろなって思うし、諸々の経費が上がってるから適正と言われれば適正なのかもしれないが本当に建築業界もグルで日本をねらっている国に売り払う動きをしてるんじゃないかと思う

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賃金上昇、原価上昇分を企業は見込んで今期計画を立てているわけで、政府が政策として賃金上昇を宣言するのであれば、販売価格下落というのはあり得ない。標準住戸が70平米3LDKの時代が今や55平米3LDKまで出てきている。ステルス値上げに近い現象だ。単価を維持するために、数、品質を落とす、いわゆるダウングレードでしかない。無論市場原理で働くのは事実だが、企業も業績がある以上限界がある。忘れてはいけない視点だ。

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10年前に買って(人に言うといいですねぇって言われるような場所)本当に良かったと思う。消費税も5%だった。給料も上がりローンも30年近く短縮できて手数料もかなり戻って来ました。

変動金利が近々上がるようなので、これから買う人は本当に大変だと思う。日用品や食料品が値上げに不満を言うレベルじゃ無いでしょ。

また価格は上がっているが、内装はチープ(メーカーのグレードが低い)な物件が多いのも気になります。高かったけど買って良かったと言える買い物ができたのは10年前(東京オリンピックの話が出たくらいの頃)が最後だったと思います。

これからは高い割にはイマイチな物件ばかりになると思う。

サラリーマンが今後購入を検討するなら給料上げるか、極端に支出を減らすか、短期的な投資で1発当てるくらいが現実的な手段かと思います。

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もう20年近く前に戸建て買ったので、買う買わないの話とは無縁ですね。ローンも大分減って金利上昇の話題もほぼ関係ないかな。10年くらい前に、投資でもう一軒マンション購入考えた事あったけど、結果論だが買っておけば良かった。まさかこんなに上がるとはね。

今なら周りの新築価格は昔より3割上昇し、20年落ちの物件、買った値段でも売れそうだ！

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1億超えの住居用マンションは一般サラリーマンだと悩む金額です。

デベロッパーは富裕層と外国人向けに新築マンション建てるのでしょうけど、都内だと港区中央区文京区の土地はもう出にくく建築コストは上がってしまいました、いつか終焉が訪れる気がします。

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何処の世界の話かと感じてしまう。

知人は、奈良県大和高田市で1995年に新築マンションを購入した。

引き渡し直前に阪神淡路大震災が発災したが、奈良は被害も無く本人は「天が味方した」と宣った。

震災は、周辺地区の不動産価格に直ぐに影響し、件の大和高田市物件も、２割増で買い取りたいとの話が有ったとか・・・

現在の取引価格は、購入時の三分の一以下に下落している。

ローン支払総額を考えれば、絶望してしまう。

地方はそんなものだと思う。

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終の住処にするなら資産価値など気にしなくていいが、マンションに住む人は実需でも戸建に比べて資産価値を意識する人が多いと思う。今後も人口が増え続ける地域や人口減がゆるやかなエリアの駅近、大規模、ランドマークマンションを買うのが鉄板だと思います。そういう視点ではヤフコメで叩かれまくりの都心タワマンを私は強くおすすめします。

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都内マンション価格の高騰のもう一つの理由に土地付き戸建て神話の急速な崩壊がある。

これだけ地震やゲリラ豪雨など自然災害が実感として増えてくると、戸建てよりも堅牢なマンションの方が身を守ってくれ、財産保持の意味でも安心だと気づく人が増えるのも当然ではないか。

予想されている大地震では大規模火災が最も恐ろしい。災害後に火災により焼け野原や歯抜けになった土地にすぐに買い手がつくだろうか?　半壊または全壊した木造住宅の再建や修繕にどれだけの費用と時間がかかるだろう。

高かろうが狭かろうが耐震基準を満たした大手デベロッパーの堅牢なマンションに人気が集まるのも不思議はない。

土地さえ持っていれば安心、土地値は下がらない、戸建て至上主義といった昭和の神話は孫世代になり急速に消失している。

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新築タワマンの売れ行きが悪いので、

販売数を絞って価格の下落を止め、

先に中古タワマンの在庫を捌こうというのが

大手デベロッパーの戦略です。

すでに世界的リセッションは始まっているので、

ボラティリティが高くて投資家も動けないし、

実需層も動きにくい。

米国大統領選挙後に暴落し、

底値をついて2025年の後半からが買い場になりそうです。

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副業で不動産持ってます。都内マンションは新築中古共に異状なし、築浅含め供給不足で底堅いでしょう。ただ都内ターミナルから１時間下った歯抜けで買取られ更地にされ車庫２台あるような普通の郊外新築戸建てが今年から動いてない、半年売れず販売業者が変わったり。この二極化が凄まじく感じるこの頃。

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この人は率先して資産性が大事と公言し、購入者の意識を変えてきた人ですよね？今更、なにを言っているのか、という印象ですよ。駅に近い、利便性の高い、資産性の高い条件ですよね？共働きになればこのコンセンサスは得られやすい。デベロッパーはこのコンセンサスに従ったまで。そしてコロナ後はインバウンドの大幅増加によりホテルと競合で、地価は高騰中。建設業や輸送業の残業や休日出勤の規制、および労働者不足により、建設費が高騰中、おまけに輸入資材は円安や海外のインフレで高騰中。長い間のデフレの巻き返しに過ぎない、これが本来の適正値で、そもそも都心に普通の人が住めた時代が異常だったと思います。下がる要素はゼロ、報道で踊っているのではなく、原理原則で先を見越すのが投資家。

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緑多く閑静な郊外のほうが住環境として遥かに優れていると思うのだが、なぜわざわざゴチャゴチャした都心部に住もうとするのだろう。周りに変な人も多いし。

地震学者によると、２３区など東京平野部の地盤は河川の堆積物でできていて軟らかく、プリンのようなものだそうだ。東京湾直下とか相模トラフの地震が来たら、都心は全部壊れるよ。

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販売価格が下がるなんてあり得ないしバブルはこれからも続きますね。需要が供給を上回りブレませんもんね。あの時買っておけばよかったとつくづく思います。同じ新築は内装がイマイチ。10年前のタワマンは豪奢な内装設備。中古市場すら新築並に需要があるわけだ。こうした煽り記事は冷静な真実の目が必要です

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固定目線で見れば、所得に対して高いけど、

インフレによる負債相殺を考えると今買うのもありよ。

７０年代、うちの両親世代はいまよりめちゃくちゃな条件で不動産取得したけど、その後のインフレで負債相殺されていい資産形成だたでしょ、

で、そういう持ち家層の中間層がその後の好景気の中心だったし。

今は７０年代に似てるよ。

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世界的に不動産価格が上昇しているため、条件の良い物件だと買い手がすぐ付く。

　郊外の新築物件が増えているが、売れ行きも悪くなっていく兆しだ。駅から遠くて将来転売する事を考慮すると買い手が付きにくい。

　最後業者は値下げをして売りさばくことになるだろう。

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大地震などで液状化が発生したり壁にひび割れが発生するリスクを考えたら、高層マンションなんて住む気になれない。都心は必ず食糧危機が訪れる。今は中国人等が永住するつもりも無いのに、値上がりを期待して投資しているだけでしょう。値崩れが始まったらヒドいと思うよ。

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実際、億を超えたら実需として買える人は限定されるし、

投資にしても家賃が高くて借りられる人も限定的になるよな。

とはいえ、地面師じゃないけ都心ではどまとまった土地が減っているからこれからもまだまだ上がるんだろうな。

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売れ行きが鈍ったのは新築マンションが殆ど億を超えているから。高級志向はいいのですが、億の物件買える人って1%いるかいないかくらいですよ。中古物件にシフトしてます。

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悪いことは言わないから買うなら首都圏駅徒歩5分以内の築20年以内のマンションにしときな。コンクリートはメンテ次第だが100年は持つらしいから。戸建ては値段つかなくなるし地方はもっと厳しいことになる。

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人口減ってるけどマンション建てられる土地不足で供給も減ってるし寧ろ東京は人口漸増

富も集中することを踏まえると、シンプルに考えて東京のマンションは当面売れ続けるであろう

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マンションは大都市が中心。新規供給もかなり減っている。欲しい人は外国人を含めてまだまだ大勢いる。デベロッパーが価格を下げてまで販売する必要性が見当たらない。

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日本の都市部のマンションは実需が支えている。

新築の販売数が減っているのは、土地が無くて建てられないからにすぎない。

中古も落ちてきたら実需も減っていることになるが。

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石破政権によって、株式や不動産といった資産価値はみるみるうちに下落していくでしょう。さらに円高の進行によって、期待していたインバウンドも消えてしまいそうです。石破氏の唱える格差是正政策は、まるで習近平氏の『共同富裕』そのもの。ようやく良いサイクルに乗り始めた日本経済を、再び暗黒の渦に沈める手腕には、恐れ入りますね。

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都心部に関して言えば、元々の立地の少なさに加えて、資材人件費の高騰やホテルとの競合で値下がり余地は少ないと思う。

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7000万円ですら管理費・修繕費込なら35年ローンで返済合わせて20万を超えるし、1億超えとなると月30万超え

並のサラリーマンではぎりぎり7000万で1億は手が届かない

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>報道を受けて投資家がマンション購入に走った

1億以上の物件を買うような投資家はそもそも報道に振り回されるような馬鹿な人では無いですけどね。一般人がマイホームを慌ててペアローンで買うような人は一定数いただろうけど。

プロ投資家はそんな報道なんか鵜呑みにせず、ちゃんと自分で調べてやってますよ。

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希少立地で値上がり益をねらう、もしくは貸して儲ける表面利回りをねらうのが基本。

何の特徴もなくただ海が見えるだけのマンションなのに値上がりし過ぎて借り手の居ない物件価格では当然の結果かと。

晴海フラッグ周辺のように中華系違法民泊だらけになる懸念

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不動研は、基本市場は活発と言うメッセージしか出さない印象。

データは平均値がほとんどで、中央値、最頻値との違いを知らないとマーケットを誤解する。

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なんだかんだこの10年くらいは買ってた方が勝ち。住み替えしてる間にかなり利益がのっていってしまった。。今後の10年はどうだろう。東京に限ればまだ買ってた方が良いと思う

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人口減になるのだから、近い将来マンションの価格は安くなる。

慌てて新築マンションを買う必要はないと思う。

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マスコミは大手不動産がスポンサーだからネガティブなったらニュースは避ける。

　また、調査機関なども大手不動産がメインスポンサーだから、スポンサーに都合のよい報告にする。

　今はyoutubeの方がリアリティーがある。

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株も不動産も冒頭暴落で歴史は繰り返すだけ。そう考えると人口減少子高齢化将来成長がない日本の株と不動産は長期投資は出来ないなあ

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金余りなんですよ。ローンで買う実需に関係なく、中華系が好む物件の暴落はないでしょう。彼らの目には今の価格でも安く見えてます。

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石破がバブルをぶっこわーす。

増税しちゃうよーっ！　金利も上げちゃうよーっ！

長年タワマン暴落を唱えてきた人達はワクワクしてるんじゃないだろうか。

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マンションがあんなに必要？

そんなわけないでしょう。

色んなところに住む未来。古い家を大事にする未来。

もっと大事なものがあるんだから。

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ほんとマイホームのステイタスの概念が変わりましたね…昭和の多摩地区郊外戸建ての夢マイホームはいずこへ⁇…都心駅近の1億円タワマンが令和パワーカップルの夢マイホームになりました(^^)

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日本の経済発展が目立たない限り不動産は負の動産。持っているだけで粗大ゴミ。ある大国は日本の不動産買い漁っているがその結果地価は上昇し固定資産税などは爆あがり。役所はニコニコだろう。

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主食の米も満足に買えない状況。

一般人には高騰している不動産を買うなど夢のまた夢ではないでしょうか。

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外国人(特に中国)に簡単に土地や建物を買う事が出来る法律はやめようよ。

なんで外人が買い上げて吊り上げて値段上げて日本人が住めないのよ

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投機ですからね。

そもそも土地が数分の1、数十分の1のマンションの値上がり率が戸建てより高いのは変な話。

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晴海フラッグはこのままゴーストタウンになっちゃうのかな。新たにタワマンが２棟建つみたいだけど誰が買うんだろう？

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石破になったからもう終わりでしょ。

値崩れし始めたら、再開発とか凍結しちゃうんじゃないの。どうするんだろ。

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収入が増えないのに、物価や不動産の値段ばかり上がるのはなぜ？貧富の差が激しいの？

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自分ちの敷地で外国人が好き勝手にやっていてそこにハエのように商売する自分さえ良ければ良い人が一部集まる状態？

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そんなにいないだろうけど、住居用に高値で手をつけてる日本人が大変だろうなぁ。

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優秀な投資家は三鬼や大手の不動産

情報を常にリサーチしています。

素人は、マスコミの餌に食いついて

怪我します。

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つい最近まで、タワマン最高...憧れの...など等、マスコミからは散々煽られていたのに、手のひら返しで何が起こった。

次は庭付き一戸建てとか？

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視野を広げて地方の価格を見てみなよ。明らかにバブルだろ。

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サラリーマンに手の届かない、外国人投資家の為の

億ションは不要。

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都心部の賃貸マンションの利回りが低下している。

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一億するような物件を変動金利で買えないから

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関東に住む一般人は大変だ

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他人と同じ行動をとると、バブルの二の舞（笑）

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NHKで、杭基礎ヤバいって番組もあったしなぁ。

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立地

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FOMO

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