( 231698 ) 2024/11/09 02:07:24 2 00 ついに変動金利が上昇！住宅ローンの適用金利が上昇する今、固定金利に変えるべきなのか＠ＤＩＭＥ 11/8(金) 22:24 配信 https://news.yahoo.co.jp/articles/c8a1971a14337462dd6339eca76b66a0443f3e6b |
( 231699 ) 2024/11/09 02:07:24 1 00 2024年にマイナス金利が解除され、金利が上昇している中、変動金利を借りている人は固定金利に変更する必要はない。 | ( 231701 ) 2024/11/09 02:07:24 0 00 マイナス金利の解除をどう考える？
変動金利を借りている人が慌てて固定金利に変更するのは早計？今後もゆるやかに利上げする可能性に備えるためには？
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2024年に入り、3月にマイナス金利が解除され、7月には0.25%まで短期金利が上がった。現在、住宅ローンの変動金利はどのような状況だろうか。
変動金利は、短期プライムレートを参考とした基準金利から優遇金利を引いた金利が適用金利＝実際の借入金利となる。優遇金利は借入時に決定するが、基準金利は変動するから、当然適用金利も変わる。2009年から変動していなかった短期プライムレートは、2024年9月に政策金利引き上げの影響で1.625％と15年ぶりに0.15％上がった。
その影響で、住宅ローンの変動金利の適用金利が、マイナス金利下であった昨年の2023年11月の適用金利と比較すると、ほとんどの銀行で上がっている。平均して0.15％弱適用金利が上がった。例えば、借入金額3,000万円、借入期間35年の場合、auじぶん銀行では、昨年の年利0.169%から年0.329%へと適用金利が上がったことで、新規借り入れ時の想定返済額は以下のように総額が約86万円増額した。
ここ10年間では変動金利は1％を割れており、下がり続けるばかりであった。リーマンショック後、ゼロ金利、マイナス金利と日銀による政策金利の引き下げがあり、変動金利の適用金利が下がり続けたからだ。しかしながら、日銀の安達誠司審議委員が、10月16日に「基本的には緩和的な金融環境を維持しつつ、極めて緩慢なペースで政策金利を引き上げていく」と述べているように、今後も急激ではないものの、金利はまだまだ上がる可能性がある。
一方で、米国では今利下げ基調となっていることから、日本が、米国のような1％、2%と、今後どんどん利上げしていく可能性は低いだろう。
借入金額3,000万円、借入期間35年の場合、変動金利年0.329%と固定金利年1.75%を比較した図
変動金利の場合、借入時の適用金利がどれだけ低くても、6か月ごとにそのときの金利に応じて適用金利が変わるため、金利が高くなれば当初想定していた借入金額も増えてしまう。将来金利が上がって返済額が増えてしまうリスクを考えて、固定金利を選択肢として考える人もいるだろう。
しかしながら、固定金利は、同時期の変動金利と比較しても高めの金利となる。これは、固定金利が将来の金利変動リスクを銀行側が負っておりその分が金利に含まれるからである。そして、固定する金利が長いほどその適用金利は高くなる。住宅ローンの場合30年超と長い期間で借りる人が多いため、変動金利なら0.5％前後の水準で借りることができるが、35年の固定金利だと現在1.75～2.5％前後と高くなり、大きく返済額が異なる。
借入金額3,000万円、借入期間35年の場合、変動金利年0.329%と固定金利年1.75%を比較すると図のようになる。
変動金利年0.329％の場合では総返済額が約3,170万円、毎月返済額が約7万円となる。一方、固定金利1.75%では総返済額が約4,010万円、毎月返済額が約9万円と、総額で840万円、月額2万円も異なる。
そのため、実際住宅ローンを借りる人の8割が変動金利を選択している。ただし、変動金利の総返済額はこのまま金利が変わらなかった場合の想定ではあり、金利が上昇すれば総返済額が変わることはある。ただ、これほど当初の想定する総返済額が大きく異なれば、変動金利を選ぶのは必然であろう。
【フラット35】子育てプラス：長期固定金利住宅ローン 【フラット35】 （flat35.com）
一方で、35年固定の2％前後の金利水準まで変動金利がなる可能性もゼロではない。20年前の2004年ごろの変動金利が2%を超えていた基準だと考えると、残り30年以上のローンがあるとすれば金利が高くなってしまう可能性もある。
どうしても金利が高くなるのが不安な方は、他の選択肢候補として「フラット35」がおすすめだ。国民生活の安定と社会福祉の増進を目的とした住宅金融支援機構は、政府の補助金を受けて、長期間の固定金利でも低金利を実現している。具体的には、住宅金融支援機構が提供するフラット35は、35年の固定金利であれば3％超えてもおかしくないところ、現在年1.75％で借りることができる。
さらに、2025年3月31日までの申込受付分に適用される「フラット35子育てプラス」では、住宅性能に加えて、子どもの人数によっても、適用金利から最大－1％優遇される。そうすると、当初5年間が0.75％、その後6年目～10年目が1.5％、11年目以降1.75％となる。
図のように、子育てに関する要件、住宅性能に関する要件、エリアに関する要件に該当すると1ポイントずつ、つまり年0.25%ずつ、当初5年間の適用金利から引き下げされる。子育てプラスに該当しない場合は最大で当初5年間の1％優遇となるが、該当する場合には以後6年目～10年目も、ポイントが6ポイント目から1ポイントで0.25％優遇される。
例えば、借入割合が物件の80％以下で団信加入の場合、引き下げなしではフラット35は年1.75%となるが、子ども2人（2ポイント）、ZEH※の住宅（3ポイント）、長期優良住宅※（1ポイント）で、6ポイントとなり、当初5年は年1%優遇、以後6年目～10年目は年0.25%優遇される。
※ZEHとは、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウスのことをいい、断熱性能等が高い省エネで、かつ太陽光等の再生可能エネルギーの利用で、使うエネルギーがネットでゼロに近い住宅をいう。 ※長期優良住宅とは、長期に良好な状態で使用できるための措置が講じられている優良な住宅をいう。
まず、変動金利で借りている方はほとんどの人が元利均等返済で借りていると考えられるが、その場合、金利が急激に上がったとしても返済額は急に増えたりしない。
適用金利は6か月ごとに変更されているが、返済額は5年ごとにしか変わらない。かつ、5年ごとにその返済額は増える場合でも以前の返済額の125％は超えないように設定される（超えた分は次の5年に、それでも残る場合は最終返済日に返済）。
残存期間が10年と短い場合は固定金利に変更しても1%前後ではあるが、変動金利が今の倍以上の1％超まで急に10年以内に上がってしまう可能性は低いと考える。したがって、今から慌てて固定金利に変える必要はないだろう。
また、残存期間が長いためフラット35への借り換えを行う場合は、再度借入に関する事務手数料がかかり、借入金額の3～5％程度かかる。例えば、3,000万円の借り換えると90～150万円かかり、かつ固定金利は適用金利が高いため借り換え後の返済額は大きく増えることになる。したがって、変動金利を借りている人が慌てて固定金利に変更するのは早計と言える。それよりも、今後もゆるやかに利上げする可能性に備えておく方が得策だろう。
（参考）長・短期プライムレート（主要行）の推移 : 日本銀行 Bank of Japan （boj.or.jp）
文／大堀貴子
@DIME編集部
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( 231700 ) 2024/11/09 02:07:24 1 00 - 住宅ローンの金利について、変動金利から固定金利に借り換えると多額の諸経費がかかることや、借換金額や借入期間によっては月々の返済額が上がる可能性もあることが指摘されている。 - 変動金利が固定金利を上回ることはほとんどなく、日本の低成長経済では変動金利が安定しているとの意見がある。 - 米国の金利政策やアベノミクスなどに関する意見が述べられており、金利が上がる可能性に備えた方が良いという指摘もある。 - 金利の動向や借り換えについての意見や慎重な姿勢が述べられており、金利変動による影響やローンの残高と貯蓄の関係なども言及されている。 - 一部のコメントでは「変動金利が固定金利よりもお得」との意見や、ローン組み直す必要がないとの意見も見られる。 - 複数のコメントで「固定への変更に慎重であるべき」という考えがみられ、金利に関する予測やアドバイスが含まれている。 - 最後のコメントでは、同様の記事やコメントの繰り返しについて言及されている。
（まとめ） | ( 231702 ) 2024/11/09 02:07:24 0 00 =+=+=+=+= 記事にも書いてあるけど、変動金利からフラット35に借り換えたら多額の諸経費がかかる。 借換金額と借入期間によるけど、場合によっては毎月の返済額が万単位で上がることもある。
変動→フラットの借り換えは慎重に考えた方がいい。
=+=+=+=+= 固定5年、変動に変えて20年ローンを払い続けたが結局、変動金利が固定金利を上回ることは無かった。今の低経済成長の日本で変動金利が固定金利を上回ることはまずない。ローンを組んだ時点の変動金利は35年間、固定金利を上回ることはないだろう。
=+=+=+=+= 世界的にもあべくろ大規模金融緩和の超長期継続はない社会的実験の等しいことをやってきたのだろうよ。 政界経済が低迷して各国が低金利でいる分には良かったのだろうが、アメリカ経済の景気過熱による利上げで金利差によってインフレが進み始めたのだが、日銀はアベクロ大規模金融緩和の負の遺産の修正を意識してゆっくりだが利上げに含みを持たしているよな。
トランプが大統領当選で株価上昇しているが、それは景気刺激策でアメリカインフレを見越しての話だろうが、景気減速のおそれで利下げ０．２５％をしたばかりなのだが、トランプ政権下ではインフレ懸念とFRB利上げと舵を切る可能性はあるのではないだろうか。
要はアメリカの再度のインフレから利上げに転じれば、日銀も利上げ圧力が強まるかも知れないな。まあ、予測なのだが、そもそも歴史的低金利をやってたのだから固定金利が有利かも知れないな。自己責任だけどな。
=+=+=+=+= 年末～年度末位に金利が0．25％上がると言われています。 来年度は状況次第でしょうが、0．25％～0．50％位上がる覚悟で臨んだ方がいいと思います。住宅ローンの金利負担は払い始めが一番重く、チョコチョコでいいので繰上償還を行い続けた方が良いと感じます。
=+=+=+=+= 米国の金利引き下げは素早くて評価できる。一方日銀はふらふら様子見で気持ち悪い。今後3か月ごとに0.25％引き上げ、2年で2％まで上げたらどうだ。 低金利に慣れた国民に利上げ免疫ワクチンを打ち新しい経済を創ることが大切だ。時代が動くスピードは早くなっているのに気づいていない人間が多すぎる。
=+=+=+=+= 今更変えるって、もはや手遅れだろ。
変動の人は神頼みで上がらないことを祈るだけだよ。 1%を超える基準で、本格的に上がったら、繰り上げ返済するのが、固定に変えるよりはベターな選択だと思う。
=+=+=+=+= 住宅ローン控除が1%から0.7%に引き下げられた時の言い分が控除される分より支払っている金利の方が安く儲けが出るだったはず。金利上がれば見直すんだよね？
=+=+=+=+= 何十年か、過去を遡ってみてください。 変動金利が固定金利を上回ったことはないはずです。 銀行員の方は変動を選ぶそうです。 住宅ローンを借りるときに、金利の変動グラフ、20〜30年分だったかな？ 見せてもらって、銀行員の方に質問しました。
=+=+=+=+= あと3年で住宅ローン残高と貯蓄が逆転する予定。 息子は大学三年生、娘は高校二年生、学費は貯蓄とは別に貯めたものを取り崩すだけ、娘は目標金額貯まったし、あとは普通に働くだけかな。
=+=+=+=+= 今、変動金利0.3とかなの？すごいな、かなり昔に1パーセントきって借りられたよかったと思ってた。0.3ならば全額借りるよね
まあ、1%よりも上がったら貯金で全部返します
=+=+=+=+= 住宅ローン組む時にシミュレーションしたけど、 固定の方が安かったのはローン組んですぐに金利が高騰して長期間高止まりする場合だけだったな。
=+=+=+=+= 変動0.4%未満の想定なんてナンセンス 一時的なものであり、もっと高めで見積もらないと、、
auとか最近の三菱とか、 客集めの見せ金金利だと思うけど。
まんまと一旦契約してしまったら、後で方針が変わって上げられても文句言えないからね、、。
借り換えって言っても事務手数料と結構掛かる。
それを覚悟でまた安いところに飛びついたら、またハシゴを外されたり、、
=+=+=+=+= 少子化で人口減が始まり、わざわざバブルみたいな時期に家を買うような人たちはそもそも金持ちだろうから金利なんか気にしないんじゃないかな。貧乏人のおいらは金など借りられない。なのでお金ください。
=+=+=+=+= 変動金利と固定金利の差がけっこうあるので、固定金利の利率設定がどういう根拠でされてるかが謎に思っちゃいますね。
=+=+=+=+= 25年くらい前は地方銀行の固定金利は金利3.4%は有りましたよ、ただまだ景気が良かった。
=+=+=+=+= フラット35にしたが後20年ある。変動の方が断然いい。今後10年以上固定より上回ることはないだろう。
=+=+=+=+= 金利が上がれば不動産価格は下がるかと思ったらそうでもなさそうだな。上がらないのは賃金だけか。
=+=+=+=+= 住宅ローンほど返済に融通きく借金を知らない。最悪死んでから返せばいいんだからそんな慌てることない
=+=+=+=+= 変動金利が固定金利よりもお得です。
という銀行員の音声がいずれは、YOUTUBEにUPされそう。
=+=+=+=+= そんな生き急いで変える必要ないかと。 変動金利が適用なるまで数年掛かるし上がったとて数千円。
=+=+=+=+= 同じような記事が何度も何度も…、そして同じようなコメントが何度も何度も繰り返されている。
=+=+=+=+= いまならフラット35が2%以下で借りられるからね。
=+=+=+=+= 借入期間が長いと悩ましい問題ですね 借りないのが一番ですね
=+=+=+=+= 日本でもリーマンショック起こりそう…
=+=+=+=+= 固定に変える奴はどうかしている。それだけ。
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