( 252533 ) 2025/01/20 18:15:15 2 00 “晴海フラッグ化”阻止！タワマンに「空室税」、神戸市が方針…中国人ら富裕層の投資目的ばかり、高まる廃墟化懸念JBpress 1/20(月) 11:36 配信 https://news.yahoo.co.jp/articles/7a9541fad5039df9dab6f3d0c206820b6add61d0 |
( 252536 ) 2025/01/20 18:15:15 0 00 久元喜造・神戸市長は神戸を「晴海フラッグのような街にはしない」と強い意志を示した（写真：アフロ）
タワーマンションが空き室だらけになり、廃墟になるのを防ぐためとして、神戸市が空き部屋の所有者に新たな税負担を求める方針を打ち出しました。いわゆる「空室税」です。実際には居住しない投資目的の購入者が増え、実際に住みたがっている人を追いやっているうえ、将来は“廃墟化”するのではないかとの懸念が強まってきたからです。「空室税」が具体的に検討されるのは日本で初めてのこと。有識者会議の議論では慎重意見も出ましたが、神戸市長は導入に前向きです。「空室税」をやさしく解説します。
（フロントラインプレス）
■ 神戸市長「晴海フラッグのような街にはしない」
「タワマンには非居住部分がかなりある。居住目的で住宅の取得を希望する方が適正な価格で取得できない、非居住戸数が多いと（なると）、貴重な住宅ストックが活用されていない（ことになる）。この問題意識は、私も共有をいたします」
久元喜造・神戸市長は年明け最初に行われた1月10日の記者会見で、このように語ったうえで、東京のタワマン「晴海フラッグ」（東京都中央区）を名指しし、「あの晴海フラッグのような街には、神戸はしない、したくないという思い」と強調しました。
晴海フラッグとは、東京オリンピックの選手村を改修して居住用とする高層マンション群です。13ヘクタールの広大な敷地に、分譲住宅や商業施設など24棟を建設。総戸数5632戸、約1万2000人が住む分譲マンションとしては日本最大規模になる計画です。
ところが、入居開始から半年が過ぎた2024年6月時点で、完成済み17棟・2690戸のうち、3割以上の943戸に住民票の登録がなされていなかったことがNHKの調査報道で明らかになりました。住居として利用されていない部屋は、ほとんどが法人による購入で、中国を筆頭に海外勢による購入も目立ちます。
ほとんどは投資目的とみられ、賃貸物件として運用されているのは300戸以上。転売も続出しているほか、物置などのレンタルスペースとして貸し出す例や、部屋を細かく区切って住居用に貸し出す例もあると報告されています。
タワマンの“晴海フラッグ化”は、晴海フラッグだけで生じている問題ではありません。神戸市もタワーマンションが多いことで知られています。
そのため、神戸市は大学教授や弁護士らの専門家でつくる「タワーマンションと地域社会との関りのあり方に関する有識者会議」の場で、2024年5月から総合的なタワマン施策を検討してきました。その最終報告のなかで、同会議は対策の1つとして「空室税」導入を提言したのです。
■ 高層階ほど「空室」、円安で中国・台湾などアジアの富裕層殺到
タワマンの施設やコミュニティをどう持続させるかという課題を中心に話し合いが続きました。そのなかで中心課題となったのが、非居住者への対応です。
タワマンでは一般的に、高層階にいくほど住民登録のない部屋の割合が高くなることが知られています。実際には居住せず、投資やセカンドハウス目的で所有するケースが続出するのです。神戸市も同様です。
有識者会議の公表資料によると、2024年5月時点で神戸市のタワマン64棟（高さ60メートル超）・総分譲戸数1万1216戸のうち、住民登録のない部屋の割合（空室率）は平均16.6％でした。ところが、階層が上になるにつれ、空室率は上昇。20〜29階では19.3％、30〜39階では21.2％。40階以上になると、空室率は33.7％に跳ね上がりました。
全国調査でも40階以上の空室率は37.8％に達するなど、神戸市とほぼ同じ傾向を示しています。長期的な円安トレンドの影響を受け、中国や台湾などのアジア勢を中心に日本の高層マンションを投資目的で購入する例が長く続いているのです。神戸市の調査でも、高層階の区分所有者には、遠隔地に住む富裕層や法人が目立ちました。
こうした続くと、タワマンの施設やコミュニティの持続が困難になる、というのが有識者会議の結論でした。非居住者が増えると、住人による合意形成が難しくなります。修繕積立金が十分に確保できず、実際に入居している人の負担が増える恐れもあります。そうした結果、将来の大規模な修繕工事などが困難になると警告したわけです。
空室税の提言に至る議論では、会議の委員から「法令上、所有者はタワマンに住む義務がない。『住んでいない』ことで負担を求めるのが適切か」といった慎重意見も出ましたが、「非居住が増えると、合意形成の障害となり、将来的に廃墟化を招く」「非居住でも一定の行政コストがかっている。まちづくりの観点からエリア全体の価値を上げるため、コスト負担などを求める必要がある」といった声が大勢を占めました。
■ 全国に広がる廃墟化の懸念
非居住による“廃墟化”の懸念は、タワマンに限ったことではありません。ブームが過ぎ去ったリゾート地のマンションや、低層であっても築年数が経過したマンションでは所有者の合意形成が難しくなっています。
こうしたことから、政府や地方公共団体では、マンションの将来をどうすべきかを考えた施策が動きだしています。
先陣を切ったのは東京都豊島区です。地域のマンションが廃墟マンションになる前に打つ手はないかと考え、2012年に「豊島区マンション管理推進条例」を制定し、 全国で初めて管理状況などの届出を義務化しました。
その後、大都市圏の公共団体で追随例が続き、東京都も2019年に「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」を制定しました。施設の老朽化と入居者の高齢化という「2つの老い」を乗り切るためです。
この都条例では、1983年以降に建設された総戸数6戸以上のマンションに管理状況の報告義務を課しました。実際の届け出が始まったのは、2020 年から。対象となるマンションは約1万4000棟になるとされています。どのような対策を取るにしても、現況を把握しなければ何も始まらない、というわけです。
目的タワマン高層階の非居住とは様相が異なりますが、非居住者だらけになって強制的に取り壊されたマンションもあります。その一例が滋賀県野洲市の全9戸の分譲マンションで、取り壊しは2020年のことです。このマンションには管理組合がなく、所有者も実際に住んだことのない人が大半。老朽化が進み、外壁や外階段が崩れ落ちても、修繕は行われていませんでした。
当時の報道によると、野洲市は空き家対策特別措置法に基づいて区分所有者に解体命令を出しましたが、所有者の半数は行方不明だったそうです。最終的には行政による「代執行」で建物は取り壊されましたが、1人あたり約1300万円、総額1億8000万円に上る解体費用が所有者に対して請求されました。
■ 神戸市議会の議論に注目
神戸市の空室税は、こうした事態に陥る前に廃墟化を食い止め、マンションと周辺のまちづくりを適正に行う狙いがあります。
冒頭で紹介した記者会見で、神戸市長の久元氏は「（タワマンの）空き部屋を抑制する。そのための法定外の税の創設を（有識者会議に）提言いただいている。この問題意識は私も共有している」と述べました。
地方公共団体には地方税法が定める税目（法定税）のほかに、条例を制定して税目を新設する権利があります。これを「法定外税」といい、最近の導入例では「宮島訪問税」（広島県廿日市市）や「宿泊税」（北海道倶知安町や福岡市ほか）などがあります。神戸市が空室税を設ける場合も条例の制定が必要で、今後、神戸市議会で本確定な議論が始まる見込みです。
「神戸を晴海フラッグのような街には、神戸はしない」という市長の決意は、タワマン関係者や購入者、そして市民の同意を得られるのでしょうか。
フロントラインプレス 「誰も知らない世界を 誰もが知る世界に」を掲げる取材記者グループ（代表=高田昌幸・東京都市大学メディア情報学部教授）。2019年に合同会社を設立し、正式に発足。調査報道や手触り感のあるルポを軸に、新しいかたちでニュースを世に送り出す。取材記者や写真家、研究者ら約30人が参加。調査報道については主に「スローニュース」で、ルポや深掘り記事は主に「Yahoo！ ニュース オリジナル特集」で発表。その他、東洋経済オンラインなど国内主要メディアでも記事を発表している。
フロントラインプレス
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( 252535 ) 2025/01/20 18:15:15 1 00 この記事では、日本の不動産市況や規制に関する様々な意見が寄せられています。
- 外国人への不動産取得に対する規制について、中国人への規制を提案する声がありました。 - 空き室税に関しては賛否両論で、空き家問題に対する考え方の違いや、空室税の対象範囲をどこまで広げるべきかなどについて様々な意見が寄せられています。 - タワーマンションに関する意見では、タワーマンション建設の適否や所有者の課税などについての考察が見られました。 - 外国人に対する不動産取得に対しても、投資目的税の導入や購入時の条件設定などが提案されています。
記事全体を通して、不動産市場に対する様々な観点や税制に関する提案が多く見られました。
（まとめ） | ( 252537 ) 2025/01/20 18:15:15 0 00 =+=+=+=+=
民間の土地の購入には規制は無いが、相互主義の元、中国人へはそれなりの規制をかけた方が良い。 つまり、中国では日本人は土地等が購入できないので、相互主義の元日本国内でも同様に規制をする事が求められる。 しかし政府はやらない。 つまり、金を出せば誰でも買う事ができ、このような状況が今後更に起きると言う事だ。
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居住を想定して住宅用地の固定資産税は1/6に軽減されています。また建物も新築後数年間（マンションは7ないし5年間）固定資産税が1/2に軽減されています。空室税の有無は別にして居住していないのであれば固定資産税の軽減措置は不要だと思います。
マンション組合もマンションに居住していない組合員に対しては不在では管理や連絡に手間が掛かる事を理由に管理費を割高に請求してもよいのではないでしょうか？
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神戸市長の意見に全面的に賛成だ。 神戸が先駆けになって、全国に広がっていけば良いと思います。 やはり住民登録していない、居住せずに賃貸しているなど本来の物件の意味を成していないので改善されるべきです。 また外国人による不動産の購入や所有が無制限なのは、諸外国と比べておかしな点です 欧米、豪州などは全て規制しています。 購入金額に上限を設ける、所有年数に期限を設けるなどが考えられます。 そうすれば需給バランスが改善されて不動産価格も適正化すると思います。 しかし、タワーマンションに否定的な投稿はすぐに表から消されてしまうので、この記事もいつまで残るか怪しいですが。
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空き室税は法人に限定するべきではないか。なぜなら居住者は「低利住宅ローン、住宅ローン控除、買替時の売却益3000万円控除」を適用でき、非居住者（個人）より高い投資収益を見込める。空き室だからという理由だけで投資不利な非居住者（個人）に新たに課税は公平でないと考える。
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空室税の範囲をどこからどこまでにするのか次第だと思う。 対象をかなり絞らないと、広範囲にわたって適用してしまったら大変なことになる。 空室ができる事情も様々なんだし。
うちのマンションはタワマンじゃないけど、結構空室多い。 人が亡くなった部屋なんて、事故物件になってしまって家賃下げても入居する人いない。 それで課税されたら堪ったもんじゃないでしょう。
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購入者確認が日本国内で期限をつけ定期確認出来ない場合には差押えして、再販出来るようにしたら良いんじゃないかな？ そもそも不動産を外資に販売しないとか、外資であっても50%は日本人保有を義務化するとか今に合う形があるはず。
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今、そこに住めない事情があるのに、賃貸に出さず、空き室にしておいた方がいい、と思ってる人は日本では多いと思う。理由は、世界に類を見ない、期限を決めない賃貸契約が幅を利かせているからだ。日本の戦時立法の一つ、借地借家法にある普通借家契約は世界的には全く普通ではない、期限がない契約なので、一旦、それで賃借人を入れてしまうと、なかなか返して貰えず、自分が住む必要が出た時期に空けて貰いにくい。万が一、そのマンションを売って換金しなけりゃいけなくなった時にも賃借人付きだとなかなか売れない場合もある。定期借家契約が都心等を除いて、普及しておらず、賃貸仲介をする不動産屋も慣れてないんだよね。今、修繕費もどんどん上がってるから、使い方が粗い賃借人に貸して、損壊でもされたら、貸して得られた収入より修繕費の方がかかって、マイナスにもなりかねない。国際的にあり得ない普通借家契約を廃止するぐらいしないと。
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住民税を徴収される理由は、自治体のサービスやインフラを利用しているからではないか？
空室税は、タワマンの空室の所有者は、自治体のサービス等を利用していないのに、課税するということであろう。
それでは、タワマン以外の集合住宅の空き室や、戸建て住宅の空き家の所有者には、空室税を徴収しないのかと、疑問がでてくるのではないか？
一方、空き室の所有者からは、固定資産税を支払っており、その自治体のサービス等を利用していないのに、 なぜ、空室税まで支払うのかと言われるのではないか？
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シンガポールにある中国資本で開発している大規模な埋め立て人工島も、タワマンが乱立しているが、ほとんどが本国の投機目的購入であり、ほとんど人が住んでいないようですね。 ただ、人は全く住んでませんがシンガポールからすぐそこであること、免税で酒が飲めたりするので観光客は少しずつ来ているようです。 ただ単に売れさえすれば良い不動産屋と、売れたその後を見なければならない購入して実際に住んでいる人、商業施設、行政でだいぶ考え方に溝がある気がします。
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神戸市の空室税はぜひ全国に広めてほしい。 タワマンという水脹れした建造物が 日本の不動産価値を大きく歪ませた。
本来の健全な土地取引に戻すためにも、 土地をベースにした売買に戻すべきだ。 普通の板状マンションですら、 人口減少や高齢化により、立ち行かなくなっている。
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イタチごっこになる可能性はあるけど、本当に住みたい人の住宅コストが投機によって上昇することは防いだほうが良いのは当然。 何もしないよりやってみたほうが良いし賛成。都心はほんと賃貸価格にも波及し始めてるしなんとかして欲しい。
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「所有者の半数は行方不明だったそうです。最終的には行政による『代執行』で建物は取り壊されましたが、1人あたり約1300万円‥‥に上る解体費用が所有者に対して請求されました。」 これがタワマンの近未来。住んでる人がババを引く。転がしてるだけの人が有利になる制度はおかしい。スポンサーの不動産屋の味方して神戸市を叩くテレビに騙されないようにしましょう。
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意図も分かるし、気持ちも分かるけど、 「需要と供給で価格が決まる」という資本主義の原則に反するのではないか。
仮に「住宅自体が足らない」というのであれば、「空き室税」も良い。 （その場合、まずは「公営住宅」を整備すべきだろうが） そうじゃなくて、 「住みたい場所が手ごろな価格で買えない」だけじゃん。
あとは「タワマンが問題」というならば、そもそも都市計画で高さ制限とか、マンション１棟あたりの戸数を制限すべきだった。
それを怠ったというか固定資産税狙いでタワマンをウェルカムしといて、出来上がった後で「課税します」はそれは騙し討ちだな。
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自分が住む為以外の家は固定資産税を爆上げすれば良いんじゃないの？ 2軒目以降は投資目的なのですから。
それと日本に永住する権利が無い人の家には購入時に購入価格の30%とかを供託金として国に預けるとか。 固定資産税が未払いだと物件が押収されるとか。
ただ、何かしらの規制をするにしても全国一律でスタートはNG。 先ずは大都市から、その後徐々に全国へ。 その方が地方にも徐々に投資が回る。
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これに限らず東京には悪い見本がうじゃうじゃあるからな。 梅北のグラングリーン大阪も東京の反面教師から学び作られた。 暖かい季節には市民の憩いの場になるからもねぇ。 金をかけたら良いというものではない。知恵を絞らなきゃ「こんな所に体育館?」な開発と何の変わりもない。
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久元市長は晴海フラッグの事、タワマンの事をどれだけ知っているのか。「晴海フラッグにしない」というコメントは実際の住民に極めて失礼では。晴海フラッグはタワマンでもないし、賛否はともかく格安だったため投資家が殺到しただけ。タワマンでもなく、特殊な背景があるにもかかわらずタワマン代表としている時点で・・・。 神戸のタワマン規制地区の隣の新長田では、44棟ものビルを建設する震災復興の再開発が30年前から始まり少し前にようやく終了したが、神戸市が保有するテナントの大半が売却も賃貸も出来ずガラガラ。当然ここにも空室税ですよね？20年も前に採算不安の指摘があったのに漫然と継続。市長は市議会でも追及を受けています。神戸は人口減少が全国ワースト、郊外は空き家だらけ、地下鉄も日本一の赤字。他にやる事があるのでは？色々矛盾だらけです。ちなみに晴海フラッグのある中央区はあと40年人口が増加する日本一の増加率です。
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集合住宅は解体費用を予め供託することを義務付けるべきです。 今の「売ったもの勝ち、後は野となれ山となれ」で逃げ切る販売業者や過度な供給による労働力や資源の無駄遣いは制限することに合理性はあるでしょう。
まあタンマリ献金されている政治家には無理な話なんでしょうね
▲94 ▼19
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売りたくても売れない事情等、空室には様々な理由があるだろうし、不安な未来に備え、日本人が投資する事自体は悪くないのでは？ それより外国人による日本不動産の規制や、外国人には高い税金をかけるべきと思う
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神戸市の方針に大賛成。外国からの投資目的やインバウンドに経済回復するのは一時的に過ぎない。国民の生活を維持、向上させる施策の一つ。
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基本的に日本に住民票のない者に販売しなければ良い､おそらく中国からの購入者が多いと思うが、今始まった事ではなく日本各地に中国の資本が入っている連中が土地などを購入している､政府の対中姿勢が甘いから今後日本の大事な土地や水資源が中国人に取られかねない。早急に政府は対応して貰いたいもねです。
▲13 ▼10
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中国人は日本をよってたかって今の中国のようにしようとしている。不動産を投機の対象として転売して金儲け。不動産価格を釣り上げて巨大なバブルを作り今の中国のような首の回らない状況になったら次の獲物を狙って移動する。日本国土は不良債権の山で将来長いこと苦しむことになる。政府の対策が急務である。
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タワマンに限らず、企業のマンション部屋購入にはもっと課税すべき そしてその課税分からマンション住人（自治会）へ自治管理補助費みたいな名目で給付を行うべき 「空き室」にしてたり居住者が居ても賃貸にして「又貸し」してる状態だと自治会への参加も促せず、当然役員の持ち回りもおミソ扱いで負担は実居住してる住人にばかり降りかかる、人を出さないなら金を出せってことだ
ついでに自治会関連負担を高齢を理由に逃げまくる年寄からも取ってほしいくらいだ
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非居住の住居の固定資産税をかなり割高にするだけで良い。 中国本土の不動産が不安定から日本のタワマンが買われているが、 放置すると本当に値崩れはするし、本当に廃墟化しますよ。
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空室税は良いアイデアだと思う。 それと同時に空室で売れなくなって困る人も出て来るので、その不動産を市や国に返納できる制度を作るべき。
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中国人は住む当てのない住宅を作り続け買い続けた。 そして、賃金に見合わない水準にまで価格も高騰させてしまった。 根拠なき価格は仮想通貨と同じである。 ある意味、住まないから高騰したとも言える。 日本のタワマンをマネーゲームの戦場にしてはいけない。
▲13 ▼12
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というか不動産の転売目的での取得自体を規制した方がいい
法律で5年未満の転売は売却益の50%を税金にするなど思い切った政策が必要
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ＮＨＫの調査員が、タフマンから受信料徴収する為に、空き家情報を調べたのだろうが、ＮＨＫも、たまには良い事をするなと、感じた次第で御座います。
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中国では基本的に土地の所有権は取得できないので 国内の経済や治安などが悪化すると退去して 日本の不動産を買い漁りに来るでしょう なんの規制もない好き放題できる国はそんなに無いですから
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いいですね！ 日本全国の空き家も一律に空室税を掛けましょう！ 着ない服捨てるならに空服税！ 食べない食材を捨てるなら空食税！ 子どもいない夫婦に空子税！
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逆だな。税金をかけたら寄り付かなくなる。いろんな人たちが注目し、手を出すからこそ、街は活性化する。
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晴海フラッグのあたりを早朝よく散歩しますが、会社員をあまり見かけません。入居率はそうとう低いのではないでしょうか。
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というか、何でも税金かけるんだね。そのうち生きていれば生存税、死んだら死亡税、墓に入ったら墓入り税とか、取られそう。本当に役人は税を取ることしか考えない。能がない。
▲15 ▼19
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中心部のタワマンの廃墟化を心配するよりも既に廃墟化してる山側を何とかした方がいい
▲16 ▼4
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都心のタワマン問題を語っているのに、その将来的な不安要素の根拠の事例が滋賀県内の田舎の9戸のマンションとは…。
▲15 ▼17
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財務省は日本の富裕層を潰したけどそれで何か変わったの？ 中国の富裕層は税金払ってくれないよ？
▲45 ▼1
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晴海フラッグけっこう人パンパンなのに…。駐車場いっぱいで借りられない＆小学校は生徒数多すぎて教室足りない。
▲13 ▼0
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神戸市長、実際に晴海フラッグ見たことあるのかな ネットの情報だけ鵜呑みにしてそう
▲14 ▼0
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もっとストレートに「不動産投資目的税」とかの名前にした方がイイんじゃないか？
▲22 ▼1
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タワマン建設許可を出して 不都合には税金で対応するから 神戸から人がいなくなる。
▲12 ▼1
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廃墟化した方が、値崩れして買いやすくなるのでは、なんて思ったりして。
▲4 ▼2
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外国人は取得税を100倍にしたり投資等で儲からないようにしないと
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空室税の後は売却益の控除を無くして良いと思います。
▲4 ▼8
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そもそも晴海フラッグってタワマンもまだ施工してないし、たった2棟のみ。 殆ど板マンじゃないの笑
▲13 ▼0
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資産目的の外国人ってちゃんと管理費とか積立金とか支払ってんの？
▲14 ▼7
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タワマン買っていつ暴落してローン破産するかビクビクしながら生活するのはいやだ
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日本も終わり。政府のせい
▲4 ▼3
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外国籍の人に不動産を売るのをやめたら良いと思います。 そこに住みたいとか思ってない人には 買って欲しくないです。
▲26 ▼8
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