[262858]建築費とローン金利上昇で郊外の割安マンシ

( 262861 ) 2025/02/09 18:23:34

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郊外新築マンションの発売戸数が激減する状況に（写真はイメージ、anju901／Shutterstock.com）

　マンション価格や住宅ローン金利の上昇で、マイホーム購入後の負担が一段と重くなりそうな2025年。首都圏の新築マンションの供給は増えそうだが、郊外部で割安感のある物件は激減する可能性があるという。住宅ジャーナリストの山下和之氏が最新のマンション事情をレポートする。

■　新築マンションの発売戸数は都心部の高額物件が中心

　いま、東京都心部やその周辺の高額マンションを購入しているのは、富裕層や高額所得者が大半を占めており、居住用ではあっても資産価値上昇を期待して購入する人も多い。そのため、多少値上がりしても購入意欲が衰えることはなく、むしろ購入意欲が高まる傾向にある。

　マンション開発を行うデベロッパー各社は、都心やその周辺でのマンション開発にしのぎを削っているが、今年もタワーマンションを中心に高価格帯のマンション販売が増えそうだ。

　不動産経済研究所によると、【図表1】にあるように2024年の首都圏の新築マンション発売戸数は2万3003戸にとどまったが、2025年は2万6000戸に増えると予測している。

　増加の大半を占めるのが東京23区だ。2024年の東京23区の発売戸数は8275戸だったのが、2025年は1万2000戸に増えるとみられている。

　神奈川県も4917戸から5500戸に増えると予測されているが、その一方で、東京都下は2041戸から2000戸に、埼玉県は3313戸から3000戸、千葉県は4457戸から3500戸に減るとみられている。

　こうして見ると、首都圏全体の新築マンション発売戸数は昨年より増えるものの、2023年以前のレベルと比較すると低水準にとどまっている。しかも、増加は高額物件中心の東京都心部やその周辺が中心になり、平均的な所得の会社員に手が届きそうな郊外の物件は減っていくことになりそうだ。その背景にはどんな事情があるのだろうか。

■　デベロッパーが郊外マンションを値上げしづらい理由

　マンション開発を行うデベロッパーは、マンション適地を見つけて土地を取得し、ゼネコンに建築を依頼してから販売に入ることになる。

　2024年〜2025年にかけては、土地の取得費用、建築費用ともに依然上昇しており、その傾向はしばらく続きそうだ。都心部やその周辺の高級物件は、比較的購入余力のある高額所得者、富裕層が中心なので、値上げをしてもついてきてくれる人が多い。そのため、原価の上昇分を価格に転嫁しやすい。

　しかし、郊外の比較的リーズナブルなマンションの購入層は平均的な所得の会社員が中心で、価格を上げると購買力が低下する可能性が高いため、デベロッパーとしては簡単に値上げするわけにはいかない。その結果、価格を上げやすく、利益を取りやすい都心やその周辺に力を注ぐことになるわけだ。

　首都圏の郊外部では4000万円台〜5000万円台が平均的な会社員の購入価格帯となっている。エリアにもよるが、そこから1割、2割と上がってしまうと主要購買層の30代、40代の会社員は負担が重くなってしまう。賃上げが進んでいるとはいっても、1割以上の価格上昇は購買力の低下につながってしまう。そのため、郊外部でのマンション開発には慎重な姿勢をとるデベロッパーが増えている。

　【図表2】をご覧いただきたい。これは、三菱UFJ信託銀行がマンションデベロッパーを対象に、建築費上昇がマンション素地（用地取得対象となる民有地）の仕入れにどのような影響を与えるかを聞いた結果をグラフ化したものだ。

　都心の駅近立地は、59％が土地の仕入れを「増加させる」としており、都心の駅遠については「増加させる」と「減少させる」が34％の同数で、都心なら駅遠でも土地を仕入れたいとするデベロッパーが少なくないことがうかがえる。

　それに対して、郊外部では駅近立地であっても「増加させる」は24％で、「減少させる」が45％と、減少が21ポイント多くなっている。さらに、郊外の駅遠になると「増加させる」は21％にとどまり、「減少させる」が69％と圧倒的に多くなる。

　前述したように、マンションは土地を仕入れてから商品化の詳細を確定し、建築依頼したゼネコンが建設を開始してから販売をスタートさせる。土地の入手から販売まで時間がかかるので、郊外部でのマンション用地の仕入れを減らすことになると、1、2年後の販売数減少につながってくる。

　郊外でも快速電車などが停車する人気の駅であれば、それなりに供給が続く可能性はあるものの、そうでない駅、例えば各駅停車しか停まらず、駅前に生活利便施設が整っていないような駅では、発売戸数が激減することになりそうだ。

　都心部やその周辺のマンション価格は高くなり過ぎているので、郊外部のリーズナブルな価格帯の物件購入を考えている人は、マンションの新規発売が激減する前に、手を打っておいたほうがいいかもしれない。

■　住宅ローン返済の「必要年収」は金利上昇でどれだけ増えるか

　しかも、2025年は住宅ローン金利の上昇が本格化する可能性が高い。金利が上がれば毎月の返済負担が増え、消費者の購入意欲が低下する。特に、比較的リーズナブルな価格帯の物件ほど、その影響は大きくなる。

　埼玉県や千葉県での購入を想定すると、2024年の新築マンションの平均価格は埼玉県が5542万円で、千葉県が5689万円となっている。これらのエリアで新築マンションを購入する場合、一定の頭金を用意しても、5000万円ほどの借り入れが必要になる。そこで、5000万円の借り入れを行う場合、どの程度の年収が必要になるのかを試算したのが【図表3】だ。

　金利0.5％だと、35年元利均等・ボーナス返済なしの毎月返済額は12万9792円。年収に占める年間返済額の割合を示す返済負担率を、銀行の審査基準の上限である35％とすれば、必要年収は445万円になる。それが、金利が0.5ポイント上がって1.0％になると返済負担率35％の必要年収は484万円に上がる。

　しかも、0.5％の金利は変動金利型であり、金利上昇局面ではリスクが大きくなるので、リスクの小さい固定金利型にするとすれば、2％前後の金利となる。金利2.0％の返済負担率35％の必要年収は568万円となり、1.0ポイント上がって3.0％になると660万円に跳ね上がる。

　年収の35％を住宅ローンの支払いに回さなければならないとなると、かなり家計を圧迫する。それだけに、返済負担率はできるだけ30％、25％、さらに20％に抑えるのが安心だ。実際、住宅金融支援機構の「フラット35」を利用して新築マンションを買った人たちの返済負担率は2023年度の平均で22.4％と、かなり慎重な返済計画を立てて買っていることになる。

　そこで、返済負担率を25％とすれば、金利1.0％で必要年収は677万円、金利2.0％で795万円、金利3.0％で924万円となり、必要年収が1000万円近くになってしまう。これでは、購入に慎重になる人が増え、売れ行きの鈍化は避けられない。

　それがデベロッパーのマンション供給意欲にどんな影響を与えるのかを聞いたのが【図表4】の調査だ。

　金利0.5％の上昇でも、「供給戸数が減少する（10％以上）」と答えたデベロッパーが27％、「供給戸数が減少する（10％未満）」も38％いて、およそ3社に2社は供給するマンションが減るだろうと見ている。0.5％の上昇でこれだから、1.0％、2.0％と上がった場合には、供給減少割合がもっと大きくなり、発売戸数が激減する可能性が高い。

　郊外の住宅地の中でも、ターミナル駅や生活利便施設の充実した駅周辺なら、一定のマンション開発が期待できるものの、そうでない駅だと新規のマンション開発が行われず、築年数の長い中古マンションだけになってしまう可能性がある。建物、住民の高齢化が進み、エリアの活力が低下すれば、資産価値も下がってしまうだろう。それだけに、郊外でのリーズナブルな価格帯の物件購入を考えている人は、エリアの見極めが重要になってくる。

　いずれにせよ、今後、建築費や住宅ローン金利の上昇が負のスパイラルとなって、ますますマンションは“高嶺の花”になる可能性が高い。今なら何とか手の届く範囲に物件が多数あるはずだが、1年、2年先もあるとは限らない。近い将来マイホームを購入したいと考えているのであれば、早めに準備に入った方がいいかももしれない。

山下和之

( 262862 ) 2025/02/09 18:23:34

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最近は賃貸物件の家賃も上がってるし、良さげな物件に住んでる人は手放さないほうがいいよね。特に都心や人気エリアは、新築も値上がりしてるし、引っ越すと今より条件の悪い物件にしか住めなくなる可能性も高い。

これから住宅を探す人にとっては、家賃も物件価格も上がり続ける中で、なかなか厳しい状況になりそう。賃貸にしろ購入にしろ、住まいのコストがどんどん上がっていく流れはしばらく続きそうだから、今いい環境に住んでるなら、しっかりキープしておくのが賢い選択かもね。

▲88　▼5

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ここ最近の異常な低金利で、家賃を払うより買ってローンを払う方が安いという状況が続いたので、不動産が高騰してきた部分もあるのでは?

今後、利上げによる金利支払の増加、人口減少による需要減少、中国の景気減速による建築資材の需要減少など、不動産が安くなる要因も多いような氣もする。

新築はデベロッパーが需要を考えて供給するから下がることは少なそうだけど、中古は下がるかもしれないから、築浅の中古に切り替えて、収入見合いの物件を探すのが正解かと思う。

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て言うか、都市部は賃貸料も高騰している。住環境、特に子育て世代はかなり悪化していると思う。それ以外に食費、エネルギー費等、子育て世代の生活はかなり逼迫していると思う。一方、金銭面だけじゃなく、精神的にもただでさえ子育ては負担が大きいのに、結局収入を上げ支出を下げる事が必要で、簡単に聞こえるがかなりの精神負担がかかっている。Ｚ世代を中心に、結婚、子育てに希望を持てないのは当然だと思う。

▲54　▼5

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日本の人口は減り続けますが、東京の人口は転入超過で増え続けるわけで、都内の土地は奪い合い。

建設業で現場作業する人たちは高齢化で人材不足、建築資材や材料の価格も高騰化。

これから新築マンションの値段が下がることはあり得ませんね。

早い者勝ち。

待てば待つほど坪単価が上がります。

そうすると、ますますリフォーム・リノベが一般化するんでしょうか。

ブラック企業で苦しむよりも、職業訓練で内装、電気、大工などを手に付ければ収入大幅増も全然ありそうです。

▲91　▼24

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都心でマイホームは、富裕層以外は厳しいと思います。

私は庶民なので、新宿から電車1本で小一時間で行ける田舎に住んでいますが、家賃はファミリータイプでも10万円しません。

土地が下落傾向なので、家賃が上がってもたかが知れていますし、人口減少が進んでいるので上げにくいでしょう。

年収1000万円あれば、年収が高い方ですし、物価が安いので、年間200円〜300万円は貯蓄と投資に回せます。

預金だけしていても10年で2000〜3000万円は貯まります。

▲0　▼0

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建築費高騰の要因は「資材高騰」と「人手不足」だ。

人手不足は深刻で、今現場で働いている高齢者がいなくなるとかなり厳しい。

「どうせ誰かがやるだろう」というキツい仕事を誰もやらない時代になった。

郊外の割安マンションが建たなくなる前兆は地方で既に起きている。

ネットのサイトで「新築マンション」を検索すれば一目瞭然だ。

例えば岩手県では盛岡市以外の新築物件は無い。

地方では県庁所在地でさえも新築物件がなくなる日は近いだろう。

記事内容と同様、コスト高で一定額以上じゃ無いとペイしないので

周辺相場が低い地域では建築計画すら成立しなくなっている。

既に地方ではハウスメーカーやゼネコン支店の撤退・統廃合も進んでいる。

▲27　▼2

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5000万円を35年ローンで借り入れた場合、金利が0.5%から1.75%に上昇すると、月々の返済額がどの程度増えるかを計算

金利が0.5% → 1.75%に上昇した場合、月々の返済額は以下のように変わります。

金利0.5%のとき：約129,793円

金利1.75%のとき：約159,289円

増加額：約29,496円

毎月約3万円の負担増になります。年間では約35.4万円の増加です。

35年間の総支払額は以下のようになります。

金利0.5%のとき：約5451万円

金利1.75%のとき：約6690万円

増加額：約1239万円

金利が上がることで、総支払額が約1240万円増える計算になります。

▲31　▼2

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いまの価格高騰は土地代よりも建築コストの増加が理由なので、多少安い中古マンションを買っても大規模修繕まで考えると、驚くような維持費用になると思う。

戸建ての4号特例見直しもあり、築古戸建てをリノベして安く住もうみたいな選択肢も狭められるので、マイホームを持とうと思ったら年収や手取りが相当増えないと家を買うために働いているということになりかねない。

▲29　▼1

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東京23区のマンションについて言えば、

今日が一番安い、ということです。

但し購入にこだわるのなら千葉、埼玉、神奈川に広げて探せばまだ間に合う。どうしても東京23区にこだわるのなら賃貸物件も上昇しているので多分ほとんどの給与所得世帯の家計は普通に考えて成立しなくなるのでは。中古戸建は割安になっている。セキュリティに目をつぶれば戸建のほうがまだ手に入れやすい。

いずれにしても東京とそれ以外はマーケットは別物です。

▲38　▼17

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新築は都心部の高額物件が中心ですか。

住むならやはり、都心がいいですよね。

都心は医療施設や役所、スーパーも多く近いですし、鉄道・バス・タクシーも多いので都心では車いらず。

美術館や映画館、コンサートホールなどの文化施設も多く、仕事でも買い物でも趣味でも実に便利。

街を歩けば分かりますが、人の感じも都心と郊外・地方で全く違います。

都心に住む富裕層と、郊外・地方に住む貧困層の２極分化が確実に固定化していくのではないでしょうか。

▲32　▼29

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資産価値という切り口で言ったらどうなんだろう。

手頃な価格で住めれば良いと割り切るならアリのようにも思えるが、資産価値が下がるということは、人口も減り、そこの街の価値、経済力、金回りも悪くなるということ。

そうして寂れていく、で売ろうと思っても買い手が付かない、などなど。

都心とは言わないけどせめて頑張って23区内に買うべきだと思うけどなあ。

▲2　▼3

=+=+=+=+=

都心はお仕事する場所と割り切って、空気の綺麗な郊外に中古マンションまたは中古戸建てを買って住むのが一番現実的だと思います。

八王子市、町田市、東村山市、東大和市、清瀬市･･･などの郊外であれば中古マンションや戸建ても2000万円台からあります。

埼玉県の所沢市なども、商業施設も充実している割に安いので穴場だと思います。

通勤が大変なのは確かですが、フルリモート、あるいは週1～2日程度の出勤でOKなテレワークのお仕事に転職すれば解決できます。

高額ローン組んだり、高い家賃を払ったり･･･と家のために働く人生は卒業したほうが良いと思います。

▲49　▼15

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地方で近所の70㎡もない新築マンションが6000万。いやぁとても買えないっすよ。ローン審査は通ったけど、修繕積立金もろもろ含めて月20万近く返済するのは後々生活が圧迫されるなと思い購入を断念した。税金は高い、物価は高い、光熱費は高い、子どもの習い事代もそれなりにかかってて、更に搾取と支出が増えていく未来しかないのに持ち家なんてとてもじゃないけど無理。毎年100万以上年収が増えるならまだしも50万程度じゃ手取りはほとんど増えないからね。

▲11　▼1

=+=+=+=+=

都心のタワマンバブルは、

昨年10月ごろより中華系投資家の撤退が始まっており、

それを見た国内投資家が撤退していき、

実需層、つまり住宅ローンを組んでいる

パワーカップルが残る構図になるという。

パワーカップルは、タワマンは価格高騰を続けているから、

住宅ローンが苦しくなったらいつでも売れば良い、

と考えているようだが、そのような状況は終わりつつある。

価格下落による債務超過、

売ったら債務が残るから簡単に売れない、

しかし金利上昇と物価高で生活が苦しい、そして破綻へ。

これは現実に起き始めている事態である。

専門家はタワマン売るならまだ売れるうちに、と勧めています。

▲46　▼12

=+=+=+=+=

建築費の高騰で今後郊外での新築マンションの建築はほとんどなくなるでしょうね

各社とも採算の合う富裕層向けの超高級路線にシフトしています

郊外でそこそこ安いの買いたい人は中古しか選択肢がなくなると思います

▲10　▼3

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建築費の高騰でマンションの建築コストは１坪あたり２５０万円。

土地代が無料でも７０㎡のマンションなら、５５００万円くらい。

しかし、土地が無料のエリアなんかで５５００万円のマンションなんか売れるわけない。

つまり土地代金を含めて、7０㎡で７０００万円くらいで売れる場所でしか新築は供給されなくなる。

ちなみに、買った後も管理費と修繕積立金が高騰しているので７０㎡で月額５万円はかかる。年間１５万～２０万円の固定資産税もかかる。

マンションは買うのも維持するのもゼイタク品になる。

▲0　▼0

=+=+=+=+=

東京、それも便利なエリアは、

これまで忘れられていたが（笑）

五輪で日本をよく知る人が増え、

円安＆インバウンドが後押しし、

既に地価が高いパリやNYや香港など世界の主要都市の高価格帯エリアの一つに。

中国に限らず世界の富裕層は、

その世界の主要都市に不動産を買っては売る不動産投資を行っており、

このスパイラルに東京が入ってしまったのかもしれない。

ネットの普及で「世界」は狭くなっているのに

いまだ日本の内側「少子化」しか見ていない

島国ニッポンの考えだけでは、見誤ることがあるのかもしれない。

▲5　▼4

=+=+=+=+=

郊外に行くと40年くらい前に一気に建てられた団地が多くある、そことは別のところが新興住宅エリアに今はなってるけど団地をどうしていくのか手を打たないと古いしゴーストタウン化していきそう。

▲8　▼0

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元々、都内（都心）のマンションは、一般のサラリーマンには買えなかった、

90年代から始まった、工場の移転や湾岸開発で土地に余裕ができて、比較的廉価にマンションが提供できた時代が2000年から10〜15年続いたが、その土地も枯渇してきた

▲19　▼2

=+=+=+=+=

10数年前などは5000万もあれば阿佐ヶ谷に一戸建て買えましたよ。

それが今や国分寺市ですら5000万円代です。

中古マンションも同じ。

いくら金利が安くなったとはいえ年収に対して戸建てとマンションが値上がりすぎ&便乗値上げする売り主が多過ぎて馬鹿馬鹿しくなります。

不動産業者は買いたい時が買い時、値下がりを待っていたら永久に買えない、と煽ってきますが、日本人の手取りが上がらな過ぎなんです。

▲11　▼4

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城南や城西など山の手エリアは富裕層向けで高いけど下町の城東地区は関東大震災で壊滅した軟弱低地地区ですがこちらなら庶民でも買える価格です

SUUMO新築マンション相場(70平米換算)単位万円

▼城南エリア(港区、千代田区、品川区、目黒区、大田区)

麻布十番 28,483

九段下 22,715

自由が丘 16,163

▼城西地区(新宿区、渋谷区、中野区、杉並区、世田谷区、練馬区)

新宿御苑前 17,619

池尻大橋 12,971

練馬 9,289

▼城東地区(中央区、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区)

勝どき 8,722

東陽町 9,191

新小岩 5,404

▼城北地区(豊島区、文京区、北区、荒川区、板橋区、足立区)

東池袋 14,742

駒込 12,068

北千住 9,730

▲5　▼9

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賃貸マンションも今年に入ってから強気で家賃値上げ顕著。

実は家賃を8万に値上げし、敷金礼金も各1ヶ月に上げたのに掲載から5日で決まりました。

まあ移動の季節近いしね

▲3　▼0

=+=+=+=+=

郊外なら旧分譲地の歯抜更地に地元の工務店やパワビルで建てたり良い中古戸建あれば外装塗装と水廻り直して住んじゃえばいいのに、不要になれば買値の更地価格で売れるし、なんでわざわざ新築マンションなの？

▲10　▼6

=+=+=+=+=

水道管の老朽化問題で住宅の選択肢が変化するかな。

都心のマンションがもっと人気化するかも。

郊外の一戸建ては、30年後とか怖いな。

▲4　▼13

=+=+=+=+=

マイホームは基本的に、その土地から逃げられなくなるので、選ぶ地域を間違えると詰みます。

最低賃金が当たり前で、実際の物価が高い地方で、買った瞬間に半値でも家が売れなくなる地域は、いくら表向きの価格が安くてもお勧めしません。

新築を検討する前に、周辺の中古物件の相場をよく調べる事をお勧めします。実際に売れた中古物件の相場が本当の価値ですよ。地方になればなるほど、タダみたいな値段でも売れない中古物件がゴロゴロありますよ！

▲0　▼0

=+=+=+=+=

そら建築資材コストが下がらないんだから、わざわざ地方を土地開発する物好きなデバロッパーはいないよ。

同様に古い地方物件を建て直すこともないだろうね。

▲17　▼1

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逆に増える気がする。

バブル時は高崎から新幹線通勤とか今から考えたら無理な場所でも建設されていた。

23区では安サラリーマンは買えない。

▲1　▼1

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建材と人件費高騰でリフォームもDIYの波が来ているようです。引退前にして新たにローンを抱えたくないのは分かります。

▲1　▼0

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ゴミ見れば生活レベルが分かると言うけど大規模Mのゴミ置き場見ても皆さんつつましい生活を送ってそうだｗ　クルマで見栄はっても生活は火のクルマってね　そうそう政策金利上げられますかね、少数与党で

▲0　▼0

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こう言ったことが「信じられて」バブルが生まれます。騙されないように。マンションなんて借金してまで買うものではない。

▲17　▼6

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ぼったくりたいから値上げ。大家さん達の新築施工案件が減ってる。長持ちしない安普請で見た目も安っぽい。みんなバカじゃないんだから。

▲4　▼0

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財務省のおかげで今後地方への投資はますます縮小してインバウンド目当ての東京一極集中投資ばかりの国になる

デフレ脳おめでとうさん

▲6　▼5

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金利が上がってきてるので、実際のところどうなるのか要注意ですね

▲3　▼0

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日本人にはとって高嶺の花

どんどん中国人に購入されていく

めぐりめぐってその物件を日本人が賃借していたりして、、、皮肉だね

政府は何やってんだ

▲9　▼0

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国債1000兆円も積上げて、インフレになる前に買えた世代が羨ましいぜ。

▲3　▼0

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煽るねー。

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家買ったら負け。

▲0　▼5

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日本も先進国並みになったね！w

▲1　▼0

建築費とローン金利上昇で郊外の割安マンションが激減する！マイホーム購入はますます高嶺の花に