( 265768 ) 2025/02/15 17:25:21 2 00 住宅ローン新局面、三菱UFJが低金利で攻勢「申し込み1・4倍に」 逆風のネット銀産経新聞 2/15(土) 12:18 配信 https://news.yahoo.co.jp/articles/371c9cd50ad86b07a56ed56303c6c5008309f482 |
( 265769 ) 2025/02/15 17:25:21 1 00 日銀の政策金利引き上げを受け、変動型住宅ローンを巡る銀行の戦略が変化している。 | ( 265771 ) 2025/02/15 17:25:21 0 00 窓口で住宅ローンのチラシを使って説明する三菱UFJ銀行の行員＝13日、東京都千代田区（永田岳彦撮影）
日銀の政策金利引き上げを受け、変動型住宅ローンを巡る銀行の戦略が新たな局面に入った。最大手の三菱UFJ銀行が最優遇金利を据え置いて低金利競争を仕掛ける一方、消耗戦を避けて付帯サービスの充実で勝負する銀行も出てきた。銀行にとって、住宅ローンは個人顧客との長い付き合いにつながる大事な商品だ。「金利のある世界」の到来で利用者側にも賢い選択が迫られている。
「日銀が利上げして変動金利があがる可能性はありますか」－。1月24日の日銀の追加利上げ決定後、住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」に利用者らの相談が殺到した。運営会社MFSの塩沢崇取締役は「捌ききれず、臨時でスタッフを雇った」と明かす。
住宅ローン市場では、有人店舗を持たずコスト面で優位なインターネット銀行が変動型で最優遇金利0・3％前後の低金利で攻勢をかける構図が続いていた。だが、日銀が2024年7月に0・25％程度への利上げを決めると、様相が変わる。
■最大手がネット銀に反転攻勢
利上げを受け、多くの銀行が10月から変動型金利を引き上げる中、三菱UFJは新規契約者向けの最優遇金利を0・345％に据え置いた。同行幹部は「10月は9月対比で1・4倍の申し込みがあった」と手応えを語る。それまでとは逆に、最大手がネット銀に低金利競争を仕掛けた形だ。
ただ、25年1月に日銀は0・5％程度への追加利上げに踏み切っており別の銀行関係者は「三菱UFJもいつまでも低金利競争は続けられないだろう」と静観する。
単純な金利競争から距離を置く動きもある。東京スター銀行は、22年1月に一時販売を停止した普通預金の預金額と同額分の住宅ローンの金利負担を「実質ゼロ」とする「預金連動型住宅ローン」を25年1月に再開した。同行コンサルティング事業部の原田歩ヴァイスプレジデントは「金利のある世界のメリットを幅広いお客さまに今まで以上に感じてもらえる」とアピールする。
一方、住信SBIネット銀行は物件価格高騰に対応し、今月4日から、住宅ローンの借り入れ上限額を2億円から3億円に引き上げた。重い病気になった場合などにローン残高の返済を代わりに行う団体信用生命保険（団信）の保障額も増やす。団信の対象となる病気などを幅広くカバーするほか、手続きのサポートなどを充実させる。
寺田隆宏執行役員は「団信などを含めた商品や周辺サービスの質を高めたものを提供する」と総合力で勝負する方針を示す。
■変動型有利は変わらず
塩沢氏は4月以降の主な銀行の変動型金利について、0・25％引き上げられて、0・6％前後になると予想する。0・5％の変動金利で3500万円借り入れた場合、金利が0・25％上昇すると返済負担額は月3920円増えると試算される。
日本では約8割が変動金利を選ぶが、金利が上がるリスクが意識される中で、金利が変動しない固定型も注目を集めそうだ。ただ、固定金利は長期金利上昇のあおりを受け、高止まり傾向が続いており、当面は変動型優位の状況が続く公算が大きい。（永田岳彦）
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( 265772 ) 2025/02/15 17:25:21 0 00 =+=+=+=+=
一時点を切り取れば住宅ローン金利は「固定＞変動」になるが、これは金利変動リスクを固定の場合は銀行側、変動の場合は借り手側が引き受けるからそうなるので当たり前のことだ。 他方で「今の固定金利＞将来の平均変動金利」になるかは全知全能の神でもいない限りは誰にもわからない。問題は後者(未来の金利差)であって前者(今の金利差)ではないのだが、あまり理解されていないように思う。ちなみにデフレ期以前では、バブル期に住宅ローン変動金利が8%になったこともある。またアメリカは相当利上げしたので今も住宅ローン変動金利7%であり、脱デフレの時代なら一概にありえないシナリオとも言い切れない。 変動金利が顧客有利ならなぜ銀行は固定金利を強く勧めないのか？変動金利なら金利がどう変化しても利ざやが取れ、リスクを顧客に背負わせて安全に運用でき、貸出時点の金利の低さから貸せる額も大きいからである。
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今までの低金利が異常だったとの認識が，まずは必要です。 また，住宅ローンを利用する金融機関が，メインの金融機関にもなりますので，住宅ローンの金利や繰上げ返済手数料だけではなく，各種手数料（振込手数料やATM手数料，各種証明書の手数料，再発行手数料など）や，マイカローンなどの無担保ローンの金利にも注目して下さい。 また，預金利息が上昇する可能性もあり，特に定期預金の場合には獲得競争が激しくなる場合があります。 また，金融機関の窓口での手続きが必要なケースもありますので，近い店舗ほど便利です。
▲70 ▼63
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住宅ローンは期間長過ぎて、固定で金利が良いものはもう銀行も出さないでしょう。 事業資金も、メインバンクにはもうプロパーの固定金利は無理と言われたが、 信金がギリギリ間に合うと5年固定で良い条件を持ってきてくれて、本当に助かった。 保証協会付きだがキャンペーンで金利も保証料も破格だった。 数年前に利子補給付き固定8年で借りたコロナ融資も残り半分だし、今後は金利払うしかない、充分安くしてもらったので頑張って返します。
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変動がいいか固定がいいかなんて返し終わってわかることです
このまま上がり続けるかもしれないし、あと数回でピークをうつかもしれない ひょっとしたら、次の利上げがピークかもしれない それは誰にもわかりません
ただ、住宅ローンの利息は残高にかかるので、最初に金利が高いとその分利息を多く払うことになります。
▲7 ▼0
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今はマンション価格がかなり上がっていますので、まだまだ定期率とは言え、変動で契約するのは勇気が必要ですね。 本当にそのマンションの価格が適正なのか、よく考えた方が良いと思います。 一生の高い買い物のため、慌てず、冷静になった方が良いと思いますね
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三菱UFJは「新規契約者向けの最優遇金利を0・345％」に据え置いた。同行幹部は「10月は9月対比で1・4倍の申し込みがあった」と手応えを語る。
新規契約者向けは、どこでもキャンペーンみたいのはする。
条件が書いてないが、最初の5年が0・345％で 5年後には他の所とおなじぐらいの金利になるとか そういうのが多いですね。
金利が高くなった所で他銀行の乗り換え手続きが めんどくさいから、 最初に契約した所でそのままになり、 長期でお客を囲い込める。 そういう戦略です。
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三菱UFJの場合で3,000万円を35年ローンの場合
35年長期固定金利が2.17% 月々102,016円 総返済額42,846,504円
変動金利が0.345% 月々75,838円 総返済額31,851,773円 その差10,994,731円
自分の場合、具体的なシミュレーションやればやるほどどう考えても変動金利かなと思う。特に借入額が多いほど。繰上げ返済の有無でも当然に変わりますが。 固定でも金利が低めな10年固定などの場合、10年後の時点で再度固定、変動を選ぶ仕組みでその時点の金利適用なので仮に金利上昇局面なら固定も変動も当初と同じ金利では組めないので固定のくせに先を読みにくいのと中途半端。
結局のところ自分のライフプランなのである程度のシミュレーションをした上で自分で損得をよく考えて納得して組めば良いと思います。 どちらが良いかは人それぞれ。自分は変動金利。
▲17 ▼13
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いまメガバンクがネット銀を押しのけて変動金利を攻めている理由を想像すれば大体分かる。メガバンクはこれから変動金利が上がっていくと予想している。いま客を掴んでおけば金利上昇局面で客を囲い込んでおけると踏んでいるのだろう。
▲19 ▼2
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変動金利は危ないんだよ 申し込む時は低金利でも、５年に金利上げてくるからね
３５年は中、５年は0.15％ でも６年目は0.2％ 11年目は2.5％に上がる。ってことは起こりうるからね
低金利で釣って５年後に、他社より高い金利にする作戦なんじゃねーかと思ってる
住宅ローンは、固定金利で選ぶのが良策だと思う
▲5 ▼25
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変動金利は変動だから、上がるのは当然なんだけど。 三菱には頑張ってもらいたいな。 ネットも応戦してほしいな。
団信なしで低金利をうたってるけど、実質の金利アップだし。 新規顧客にメリットあっても、既存の顧客を蔑ろにすると、他行に借り換えされちゃうだろうし。 預金を増やすと利息チャラとかもパッと見は魅力的だけど。投資に回した方が率はいいし、借入額に比べたら微々たるもんだから、焼け石に水。
住宅ローンに力を入れるか入れないかの差が出てくるんでしようね。
▲17 ▼18
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大手のメガバンクであっても住宅ローン顧客を獲得したいが、全ての申込者が契約出来る訳でも無い。まず大手は審査が厳しい。私の場合は職場に取引銀行であるUFJが住宅ローンの借り換えキャンペーンで来社した。説明を聞くと、すぐにでも契約出来る様な事を言っていたが、結局、1日仕事休んで役所や関係先に書類集めて提出したが借り換え不採用だった。 銀行側の言い分は建物に対する土地、建ぺい率の基準値オーバーで団信から審査が通らなかったと言われた。その後、地銀に借り換えし完済する事が出来た。それ以来、UFJはお金を預けている1銀行に過ぎない。
▲41 ▼54
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当面は変動型優位の状況が続く公算が大きい。
そりゃそうです。 ネット銀行とメガバンクはそれなりの審査を通過しないといけません。 誰でも審査が通るフラット35の固定金利を変動金利が上回るんだったら変動金利で借りる意味が全く無いです。
▲56 ▼14
=+=+=+=+=
三菱UFJは収益力十分住宅ローンなど低金利に維持したところでびくともしない。低金利時代に調子に乗って拡大したネット銀行や体力のない地銀以下は住宅ローンの金利を上げざるをえず淘汰が進みそうな気がする。
▲2 ▼1
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円安をなんかする為なら政策金利の引き上げも止む無し。 ってか、上げて欲しい。
政府も日銀もその方向に向かいつつある。 その中で目先の低金利につられて変動型を選択するってのは危険なんじゃないかな。
▲38 ▼52
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日銀の180度方針転換により国債買入減額が始まっており、長らく0.7%台だった長期金利が昨日時点で1.35%と一気に上昇を開始している。少なくとも3～4%には上昇するから住宅ローン金利は少なく見積もっても2～3%は上昇する。残債3000万の家庭なら月に5～6万円は返済額が増える。 今まで変動が安かったのは上昇リスクを伴っているからであり、それ自体は取ったリスクの大きさだから損でも得でもない。変動で目一杯借りるのがおかしな話というだけ。
▲2 ▼0
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> 当面は変動型優位の状況が続く公算が大きい。
そりゃそうだろ。変動型は金利変動リスクを客に負わせているんだから、固定型より金利が低いのは当然。万が一固定型より金利が高くなるような事態になれば、変動型は販売中止だろう。
▲54 ▼15
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今から借りる人は低金利で借りられるのにすでに借りてる人は金利が上げられてる。なんか新卒の初任給だけ上げられてるのと同じような違和感を感じる。
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借入期間とか繰り上げ返済手数料とかが全然違いますので、よほどMUFJが住宅ローンは逆ザヤ覚悟でやります、と宣言しない限りはネット銀行にしておいた方が無難ですよ。
▲3 ▼6
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銀行が破綻したら公的資金注入 金利はどうせ上がらないし万が一大きく上がったら返せないと開き直るだけ
銀行は貸しまくるし結局は借りたもん勝ち
資本主義なんてそんなもん
▲0 ▼1
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三菱UFJ銀行の住宅ローンは団信が無い。 団信を付けると金利がだいぶ上がる。 そこをどう判断するか。 借り換えで検討してたが判断に悩む。
▲1 ▼0
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あまり詳しくないから分からないですけど、結局は低金利で囲い込んであとから金利を引き上げるって感じなんじゃないですか？ 言い方悪いですが、今低金利ってうたってるのはカモを集めてるだけな気がしますが。。
▲42 ▼8
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過渡期の今だからできる商法やね。 今はとにかく、表示金利を安く維持できるだけ維持して、できるだけたくさんの客と契約することを優先して、その後金利を他の金融機関プラスアルファ程度に上げるようにすれば、当初の営業費用を補って余りある利益を得ることができる。 なんせ、変動金利なんだから。www
▲7 ▼0
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三井住友は顧客切り捨ての店舗廃止が酷く、長い付き合いは無理だと思った 近隣の店舗がなくなり、給料日ごとATMに人が溢れていて笑うしかない状況 三菱はまだましなほうかな
▲4 ▼4
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＞一方、住信SBIネット銀行は物件価格高騰に対応し、今月4日から、住宅ローンの借り入れ上限額を2億円から3億円に引き上げた。
2億も3億どころか、1億借りるだけで、毎月の返済額だけで破綻するわ。 なので借入期間を50年とかにして月の返済額を下げてローン組む人もいるけど、25歳で借りても返し終わるのは75歳。 繰り上げ返済する余裕もなく人生終了。
▲1 ▼0
=+=+=+=+=
申込が多すぎて審査に時間がかかっていますね。夏以降の資金需要ならばよいが早く必要なひとは難しいみたい
▲14 ▼1
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日本版サブプライムローン崩壊もそう遠くない未来に起こるだろうな…。 金利が高い時代を知らない層が多くなってるから、窮する家庭は多いかと…。
▲4 ▼1
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銀行からすれば取り合えず手数料をがっぽり貰ってその後一気に上げる。借りる方も借り換えれば毎回手数料が掛かるわけで・・・
▲15 ▼1
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三菱でローン返済中ですが、あくまで据え置くのは新規契約者のみなんですよね。借りたらもう関係ないです。
▲32 ▼0
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釣りのエサみたいなもの。いずれ金利上がる事は確定しているのに、釣られるか。良く考えて選びましょう。安いのは今だけだよ。
▲18 ▼4
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慌てて申し込みをしても、支払い始めにその金利とは限らないですし、間違いなく上がっていくでしょうにね。
▲27 ▼1
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まだ変動で借りる奴がいるのか、、 切り上げて数年で返すというなら良いが、長期的には固定にしておけば良かったと後悔するだろう
▲11 ▼16
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三菱の戦略は素晴らしい。 ソニー銀行なんてすぐに大幅に金利を上げました。 とても危険な銀行です。
▲3 ▼0
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金利よりも物件価格の上昇のほうが影響が大きい これから建てる人は二重で大変だ
▲12 ▼0
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焦ってローンを乗り換えるほど厳しい経済状況で家を購入してるのか。 計画的にやらないと人生積んじゃうよ。
▲4 ▼1
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今は利が出ないが、今のうちに金利を低く設定し利用者を集め、利率上昇にて利益を上げるという戦略。 カモがネギしょってやって来る作戦。
▲14 ▼1
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安く誘って高くなる。 私は心の安心を優先し、固定金利のフラット35にしました。
▲7 ▼7
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地銀の変動金利が、0.775% 今年、1%は確実に行くだろうな。
▲3 ▼0
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住信SBIネット銀行だけはやめといた方がいいよ。 契約後は金利上げまくるから。
▲30 ▼14
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競争が生まれるので簡単には上がらない 実質で変動金利は0.35なんだろ
▲2 ▼3
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これだけ変動金利推しは危険シグナルやね。 安さに群がるイナゴかな。
▲14 ▼0
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だから変動だって言ってるのに。 未だに最初低いからと安心するやついるんや。 すぐ上がるよ。
▲24 ▼12
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銀行の知り合い何人かは今回上がってしばらくは上がらないと思うという人が多い。
▲8 ▼13
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月3920円はさほどだが、1年で4万5千円は痛い。
▲1 ▼0
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弱肉強食の資本主義では、貧困層は相手にされない
▲14 ▼0
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ん？この6月には0.25あげて、変動0.595%になるそうだけど…
▲29 ▼5
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住宅ローンとは関係ないですが、行員さん可愛いすぎません。
▲4 ▼6
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三菱に借り換えしたいけど手続きがめんどくさい…
▲4 ▼0
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このアイドル行員が1人で営業成績を上げてるだけでは？
▲6 ▼3
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後でガッツリ上がるだけ
▲12 ▼0
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キャッシュで買えば金利ないけどね
▲0 ▼1
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ソニー最低。。。都市銀以上にガッツリ上がった
▲1 ▼0
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まあ、銀行は変動にして欲しいから。
▲1 ▼0
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ローンが高い！！
▲1 ▼1
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AIが受付窓口やってるのかと思った。
▲7 ▼11
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行員美人
▲7 ▼8
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日銀が利上げして変動金利があがる可能性はありますか、という相談が殺到したとか変動金利で借りてる人はバカばっかりなのか？
▲30 ▼6
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まぁメガの優遇金利を勝ち取れる人は一部なんだけどね
年収1000万もないようなカスは相手にされない
▲3 ▼0
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