未だにタワマン市場は「供給不足」である理由…一般のサラリーマン家庭がタワマンを購入できた時期がおかしかった

みんかぶマガジン　4/17(木) 17:10　配信

https://news.yahoo.co.jp/articles/4ae998055bf7ef6ffa5e2de9fa12b4e3cef948bf

外資コンサルは、現在のマンション市場がバブルであるという主張について、いくつかの理由を挙げている。

まず、バブルと主張している人々は都心のタワマンに焦点を当てすぎており、一般的なマンションの価格上昇はそれほど大きくないと指摘している。

また、一般的なマンションの価格上昇率はインフレ率とほぼ同程度であり、普通のマンションはバブルとは言えない状況であるとしている。

さらに、富裕層向けのタワマンの需要は供給よりも多く、供給は逆に減少傾向にあり、都心のタワマンの希少価値が上がっていると述べている。

最後に、金融環境にも触れ、現在の金利とインフレ率を考慮すると、マンション市場がバブルであるとは断定できないという意見を述べている。

（要約）

(c) Adobe Stock 

　「このタワマンを買えば、数年後には利益が出るかもしれない」。そんな期待を抱いてマンションを購入する都心のパワーカップルは少なくないだろう。ところが、Xフォロワー3万人超えのマンション好きの外資コンサル氏は「ついにタワマン市場はバブルに突入したかもしれない、と思える兆候が最近みられます」という。いったい、マンション市場に何が起きているのか。今からでも買って良いマンション・エリアの条件は何か。同氏に聞いたーー。みんかぶプレミアム特集「マンション 勝利の方程式」第7回。 

　今のマンション価格高騰が「バブルじゃない」と言える理由は3つあります。 

　1つ目の理由として、マンション価格がバブル状態だと主張している人々は、非常に限られた視野でマーケットを見ている傾向があります。彼らが注目しているのは主に都心のタワマンのみであり、実際にタワマン以外のマンション価格はそこまで大きく上昇していないのです。 

　「マンション価格はバブルだ」と声高に言う人たちは、東京や大阪都心のタワマンという特定セグメントだけを見ており、それ以外の一般的なマンションについては見落としていることが多いです。これら一般的なマンションはタワマンのような著しい価格上昇は経験していません。 

　首都圏の一般的マンションの値上がり率は平均して概ね年間0〜5%程度です(都心寄りにだと10％程度で郊外寄りになるとマイナスに転落することも)。これは現在の日本のインフレ率を考えれば当然の水準です。このような経済環境において、あらゆる財が値上がりしているのにマンションだけが値上がりしないというシナリオはあり得ないでしょう。つまり、普通のマンションについては、一般的なインフレ率と同程度の値上がりにとどまっているというのが実情なのです。 

　2つ目の理由として、多くの人が都心のタワマンをバブルだと主張していますが、その根拠が明確ではありません。私が観察している事実として、そもそもタワマンは庶民が購入できる価格である必要があるのでしょうか？一般的なサラリーマンが購入できないほどの価格まで高騰したことだけをもって、バブルだと判断するのは早計です。 

　タワマンを購入できる層は実際に多く存在します。例えば、年収3000万円の若い美容外科医や、大企業のエリート同士のパワーカップルで世帯年収3000万円の家庭、あるいは親からの相続や株式投資で金融資産1億円以上を保有している人々は珍しくないです。もちろん、中小企業オーナー家系、地主、有力な開業医など、もっと裕福な人もたくさんいます。少なくとも東京に限っては、一般的なサラリーマン家庭では認識することすら難しいレベルの日本人富裕層が多数存在し、更に外国人の富裕層も流入しています。 

　そういった富裕層の需要に対して、供給されるタワマンの戸数は限定的です。 

　昨今の建設費高騰の影響で、新築マンション自体が供給減少しており、2024年の東京23区の供給戸数は8275戸で前年比－30％でした。当然タワマンもその煽りを受け減少傾向であり、ピークだった2007〜2009年に比べ直近10年は半分以下の供給しかありません。建設費の原価高騰分を販売価格に転嫁かは立地で決まるので、東京や大阪の都心部以外のタワマン計画は採算が取れなくなって来ていますが、都心の用地はオフィスやホテルといった他の用途とも競合するため、タワマンを建設できる場所自体が減少しており、今後も供給増は見込めません。こうして都心のタワマンの希少価値が上がる中、それを買える・買いたい層というのは想像以上に存在し、定量的に検証はしきれませんが、売買の現場での高い流動性を見る限りはタワマンは需要過多・供給不足であると推察しています。 

　真のバブルとは「未来への期待値だけで実体経済とかけ離れて物件価格が上昇し続け、本来購入できない人々が無理して購入している状態」と考えます。しかし、現在のタワマン市場は実体経済とかけ離れているのか、無理して購入している人ばかりなのか？解消の見込みがない供給面の制約や、富裕層の旺盛なマネーを見ると、そうとは言い切れないと考えます。 

　実は多くの人が東京の富裕層への理解が浅いのです。そもそもデフレの名残で誰もがタワマンを購入できていた頃の方が不自然だったのかもしれません。眺望の良い都心の築浅タワマンを普通のサラリーマン家庭が購入できていた時代が異常だったのです。海外では、その国の一般的なサラリーマン家庭が国の一等地にタワマンを購入できることなどまずありません。 

　3つ目の理由は金融に関するマクロ環境です。不動産と金融は密接に結びついており、金融からの流入マネーが不動産価格にも大きな影響を与えています。 

　バブルというと多くの人が昭和末期から平成初期を想像しますが、あの時代の東京のマンション利回りは約2%、金利は約6%でした。つまり1億円の物件をローンで購入すると、年間の賃料収入は200万円に対し、毎年支払う金利は600万円という状況でした。それほど市場が加熱していたのです。 

　しかし現在は、利回りが3%～4%程度で、金利はわずか0.5%程度です。この状況を比較すると、仮に日銀が金利を1%まで引き上げたとしても、まだ余裕がある状況といえるでしょう。 

　「今はバブルだから、金利が上がれば終わりになる」という見方をする人もいますが、ここで考えたいのは日本のインフレ率です。2025年1月には日本のインフレ率が4%まで上昇しました。これに対して政策金利は現在0.5%ですから、実質的なインフレ率は3.5%程度となります。 

　つまり、金利を引き上げた今も、日本はインフレ状態なのです。インフレが続いているのに、金利引き上げによって不動産価格だけが下落するというのは論理的におかしいと言えます。もし仮に日本でインフレが停止する水準として金利を4%まで引き上げたら、日本経済全体が大きな打撃を受けることになるでしょう。そのとき悪化するのは不動産市場だけではなく、日本経済全体です。 

　インフレ率の動向を見ても、「利上げをすればすぐに不動産価格が下落する」と考えるのは素人的な見方です。もちろん、今後のインフレ率の推移は予測困難ですし、タワマンの価格上昇がずっと続くとも思いません。一方長期的には、日銀はインフレを目指しており、物価目標を2%に設定しています。つまり、日本はデフレに戻そうとしていないのです。長期的な視点で考えたとき、インフレが進行しているのにタワマンだけが暴落するというシナリオは、どういう理屈なのだろうかと疑問に思います。 

マンション好きの外資コンサル 

タワマン価格の決定要因は需給関係であり、金利の影響は富裕層には大きくないが一般庶民には影響があるという意見があります。

都心回帰のトレンドが続いており、地方のインフラ整備が追いつかない状況も指摘されています。

タワマンには集積度や付加価値があり、一部の富裕層が購入しているという意見もあります。

一方で、遮音性やメンテナンスの課題、外国人投資家との関連性、将来的なリスクなどについて懸念が示されています。

バブルが起きているか否か、投資目的や住居としての魅力などについて論じられています。

需要や供給、外資コンサルの活動、税務対策についての意見もあります。

また、現代の三種の神器としてタワマンが挙げられる一方、批判や疑義も指摘されています。

各意見のなかには、バイアスや感情による論考なども見られ、タワマンにまつわる様々な視点が表明されています。

（まとめ）

=+=+=+=+= 

結局、需給関係でタワマン価格は決まります。 

供給は減ってるが富裕層が買うということでバランスが取れるなら価格は下がらないでしょうね。金利が上がろうと富裕層は欲しいものは買います。金利なんか関係ありません。 

金利で影響あるのは一般庶民です。金利が上がると庶民が買える不動産が買えなくなるから、むしろ金利上昇の影響は一般にマンションに影響が及ぶ（価格が下がる）のでしょうね。 

▲56　▼8 

=+=+=+=+= 

まあしばらくは需要が高止まりでしょうね。少子化で郊外と地方のインフラが整備できなくなってくるのは確実。電車バスは減らされ、スーパーがなくなり、住みにくくなっていくでしょう。それを見越して今のトレンドは都心回帰ですよ。大学などは都市に移転を進めていますからね。地方崩壊が止まらない限り都心のマンション需要は下がらないと思いますよ。 

▲38　▼6 

=+=+=+=+= 

タワマンと他のマンションの絶対的な違いはその集積度に有ります。 

地方では都市の存続の観点から計画的にコンパクトシティ化していますが、大都市の場合その圧倒的な需要から大規模な商業施設やホテル、働く場としてオフィスを提供しテナントが入る、そこに多くの人が住みたい。 

それを叶えるのがタワマン… 

ステータスだけでなくその住みたいを叶える1番の理想形がタワマンであり、供給量よりも大量に押し寄せる。 

押し寄せる人たちの中で買い叩ける層が富裕層になった、これはタワマンの価値が浸透してきた証では無いでしょうか？ 

▲18　▼10 

=+=+=+=+= 

都心の普通のマンションに住んでいますが、マンション内で普通のスーツを着たサラリーマンは殆ど見かけません。皆さん、ラフな服装で仕事に行かれています。 

医療関係者、経営者、もともと地元の土地持ち、他にも色々な業種の方がいると思います。 

私は都心出身ですが、社会に出ると出身地を上司や同僚、仕事先の自分より立場が上の方から、妬み嫉みを受けて、チクチク嫌味を言われることがよくあり、居心地が悪かったです。 

自営になってやっと楽に都心に住むことができるようになったなぁと思います。 

▲35　▼45 

=+=+=+=+= 

都内の築20年のファミリー向けマンションに住んでるけど、ここ8年でかなり値上りしてます。家と同じ様な部屋が中古で購入時の1.6倍位で売ってます。都内で同じ様な条件の新築マンションを買おうと思ったら購入時の倍はしますよ。 

これがバブルでなくて何だと言うのでしょうか。 

▲28　▼32 

=+=+=+=+= 

タワマンに5年間住んだ感想は、遮音性は低いに尽きる。 

その後、戸境壁25cmの鉄筋コンクリートだけのマンションに引っ越したけど、遮音性能は段違いに良い。 

タワマンの戸境壁は空気伝播音は鉄筋コンクリート並みに遮音するけど、固体伝播音はものすごく響く。 

下品なことを言えば、夫婦の営みも、声は聞こえないけど、ベッドが壁についていたらギシギシという音は筒抜け。 

固体伝播音の遮音性は、重量が物を言う。 

2枚の石膏ボードを接触させないようにしたって、グラスウールを挟んだって、遮音効果は低い。 

▲16　▼15 

=+=+=+=+= 

日本人が住宅価格の高騰や手の届きにくさから郊外や地方へと移り住んでいるため、タワーマンションの供給が不足しています。一方で、外国人投資家が次々と来日し、タワーマンションを安く買い取って資産として保有していますが、実際にそこに住むことはありません。不思議なのは、こうした状況に対して政府が何の対策も講じていないことです。 

▲114　▼17 

=+=+=+=+= 

江東区のタワマンよりも、世田谷区の戸建てのほうが良いと個人的には思います。 

タワマンは、他の住人と合意しないと何もできないので、高度なコミュニケーション能力が求められます。中国語力も必須と聞きます。 

戸建てのほうが、自分の判断でメンテなどができるので、あまり気を使わず気楽だと思います。 

まあ、価値観は人それぞれだと思います。 

好きな場所に住めば良いのではないでしょうか。 

▲11　▼41 

=+=+=+=+= 

良いことをおかしかったというのは違う。 

昔は外国人投資家が少なく、貧富の差が少なくて富裕層の数も少なく、需要がタイトにならず、円安でもなく、原材料費も手頃で、職人もいたから建築費も手頃で、新築物件も多く、購入できた。 

昔がおかしかったというのは、解説でもなんでもない。 

▲10　▼6 

=+=+=+=+= 

駅近で再開発のタワマンは買いでいいのでは。 

これなら新築から２０年くらいは値段が落ちないでしょう。 

不便な立地のタワマンは避けたほうがいいです。 

１５年くらい経過すると買う人がいなくなります。 

▲18　▼3 

=+=+=+=+= 

タワマンには普通のマンションにはない付加価値があるんではと理解してる。 

その付加価値というのが厄介で、妥当な値段があってないようなもの。 

今は需給関係に照らせば妥当と言えるのかも知れないけど、10年後、20年後に妥当かどうかは誰もわからない。 

経済環境から生活スタイルから、ものすごいスピードで変わっていくから。 

そのあやふやな付加価値に大金を払うのは危険じゃないですか？ということを言ってるんじゃないだろうか？ 

付加価値≒バブル。 

最初っから付加価値なんて付いてない堅実な物件の方が資産としての安定性高いとか。 

タワマンの富裕層は、付加価値が見いだせなくなったら即退去するんじゃ。 

お金あるからどこでも好きなところ住めるし。 

そしたら一気に値段下がる... 

流行り物は廃れるというのは世の常だよ。 

▲17　▼10 

=+=+=+=+= 

バブルなんてのは終わった後になって分かるだけでのこと議論しても仕方がないが、タワマンはみんなが欲しがる素晴らしいものだという前提で話を始めているところがおかしい。 

自分はカネがないから欲しくても変えないのは事実だけど、エレベータ待ち時間は苦痛だろうし、高層なのに殆どが耐震等級1で不安はあるし、外国人比率が高いし、本心として住みたくはないな。 

▲8　▼12 

=+=+=+=+= 

都市部に限らず外国人が買ったマンションが空き部屋になってる事を調べたら？ 

下手したら中国みたいにゴーストタワマンになるかもしれないよ。外国人から固定資産税を数倍取るべきだと思うが、外国人自体に不動産を売るのはどうかと思う。 

▲84　▼31 

=+=+=+=+= 

タワマンを購入した人に聞くと大体全額一括払いの人ばかり。ローンで買ったという人を知らない。はぃった方の話によると変なところに柱があったりとか変な形の部屋。 

強風で鏡とかが割れる。停電の時水を貰いに20階階段で行ったとかいう話を聞きます。 

それでも住みたいのだなと思います。よっぽど魅力的なのですね。 

▲7　▼20 

=+=+=+=+= 

・・タワマンってどこがいいんだろ。 

年齢とったらかなり住みづらいと思うけどな。若いうちなら、まぁ。 

30歳で買ってそれなりにいいくらししても60歳になると築30年以上。売り物にならんと思うけど。大抵のタワマンは都内にあるから物価も高いし。 

▲17　▼44 

=+=+=+=+= 

バイアスありすぎて、素直に信じる人がいるのかな。中国人(とにかく見栄っ張りなのか高い階が好き)にや、そのあの人にも新しいタワマンに人気があるのは理解できます。が、かなりの高確率でメンテ不能(修理費用が新築費用を超えると中国人なと非入居者は修理より放置を選ぶ)になるので、かいがいでも放置されたタワマンが結構あります。 

そのババ抜きを理解して購入することは個人の自由です。 

▲5　▼7 

=+=+=+=+= 

一つ目の理由は少し間違ってるかな。ここ2年で全体的に坪単価が50万円ほど上がりました。タワマン以外も上がっており、今後も上昇します。バブルではないのは正しい見解です 

▲7　▼3 

=+=+=+=+= 

> あらゆる財が値上がりしているのにマンションだけが値上がりしないというシナリオはあり得ないでしょう 

賞味期限が短くなった食料品は値下げするでしょう。築年数が経ったコンクリートだけ値上がりするなんてバブルです。 

もしかしてコンクリートって熟成すると美味しくなるっていう研究結果が富裕層にだけ共有されてるんですか？ 

▲1　▼4 

=+=+=+=+= 

実際に住まない投資目的だと今回のトランプ関税や金利急変などの異常状況になるとすぐに逃げ出すと思う。投資目的の株式を見れば明らか。 

▲10　▼5 

=+=+=+=+= 

この手の話は、タワマンを既に買って住んでいる人は信じるし、買えなかった人は「今はバブルたからいつか値下がりする」と信じる。そういうバイアスが存在する。 

理屈などいくらでも後付けできる。何を信じるかはその人次第。人は自分に都合の良い未来を信じやすい。 

未来を予想できる人など存在しない（by ウォーレン・バフェット）。 

▲8　▼2 

=+=+=+=+= 

投資用には不向きになってるけど住居としてほしい人がいるんですね。 

買って数年は良くても修繕費とか考えると買いたくなんてない。 

▲4　▼2 

=+=+=+=+= 

都市部は上がれど 

地方は予定外の方向に。 

そしてスカスカな建築物化したタワマンの 

修繕費用は購入時の購入金額を一気に凌駕していきます。 

▲6　▼5 

=+=+=+=+= 

その時その瞬間がバブルかどうかなんて、弾けるという結果が起こってみて初めて確定するもので、今がバブルだ・バブルじゃないなんて演繹的に語れない。 

それが分かってないのか、分かっていてタワマン狂乱を煽りたいのか。 

普通の感覚を持っているなら、この状況は明らかにオカシイと考えるだろうけどね。 

▲1　▼1 

=+=+=+=+= 

”一般のサラリーマン家庭がタワマンを購入できた時期がおかしかった” 

既にタワーマンションがかなりの数建設されている時点で、 

一般人が購入出来ない市場ではいつか崩壊する。 

▲35　▼15 

=+=+=+=+= 

マンション好きの外資コンサルって、外資コンサル勤務って設定で有料相談受けて自分がポジション持ってる周辺物件を相談者にゴリ推しして知り合いの仲介業者からキックバックもらってる人のこと？みんかぶも取材された風を装って自薦して記事書いてるの必死すぎる（笑）なにも参考にならんけどフォロワー集めにはなるのかな（笑） 

▲6　▼4 

=+=+=+=+= 

税務対策にもならないし、値段が上がれば税金も上がるし、数十年後には確実に下がるし、災害リスクは高いし・・・で、なんでタワマンに住みたいのかがわからない。 

▲10　▼8 

=+=+=+=+= 

また庶民の鬱憤ばらしのための釣りタワマン叩き記事かと思ったら、書いてある内容が非常に冷静で的を射ていて良かった。 

▲3　▼2 

=+=+=+=+= 

需給がどうのこうのって‥‥‥単純に国際ライセンスや受験等と同様に中国の方々が原因という認識なのは私だけ? 

▲0　▼1 

=+=+=+=+= 

「タワマン買う人は 

外国人か地方から上京して東京に住んでる人が 

多い」 

以上 

私の周りの祖父の代以前から 

東京に住んでる者たちの偏見に満ちた 

お言葉でした。 

▲33　▼16 

=+=+=+=+= 

ステマ規制も入ったわけだし 

こーいう記事にもコマーシャルです、とか明示させるようにしたらいいのに 

▲41　▼12 

=+=+=+=+= 

もうタワマンの新規建築は止めましょう。 

今あるタワマンを大事にしないと将来的に国税投入明らか 

▲4　▼5 

=+=+=+=+= 

香港、上海、ロンドンに比べりゃ、まだまだ安い…日本の首都だよ(^^) 

▲3　▼2 

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タワマン以外も23区内上がってますよ 

収入ありすぎて気づかないのかな 

▲2　▼2 

=+=+=+=+= 

今は「トランプショック」の影響を見極めないとね。 

▲22　▼5 

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外国人だらけのタワマンに住みたい日本人なんていないだろ。 

▲38　▼6 

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ポジショントーク感満載でお届けしましたって感じな 

▲3　▼1 

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暴落すると言っている人は、釣り記事かただの僻みですよ。 

▲9　▼4 

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タワマン、アルファード、iPhone Proが現代の三種の神器 

▲10　▼7 

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金利上がったらどーすんだろね。 

▲2　▼4 

=+=+=+=+= 

駄文。名乗れよ 

▲4　▼0