東京23区のマンション価格が上昇し続ける中、城西・城南エリアは価格が高騰しており、多くの人にとって都心でのマイホームが遠い存在になっている状況。

一方で、台東区、墨田区、江東区、江戸川区、足立区などの城東エリアが注目を集めており、利便性、将来性、コストパフォーマンスなどで魅力的とされている。

城東エリアの魅力を語る専門家によると、広い面積と手頃な価格でコスパが高く、さらに将来性も見込めるという。

また、城東エリアは交通利便性が向上する計画が進行中であり、不動産価値にも影響を与えるとされている。

（要約）

(c) Adobe Stock 

　東京23区のマンション価格は、近年、とどまることを知らないかのように上昇を続けている。特に、これまで人気の中心であった世田谷区、目黒区、港区といった城西・城南エリアでは、新築マンションの価格は平均的なファミリー層が気軽に手を伸ばせる水準を大きく超えつつあるのが現実だ。都心でマイホームを、という夢は、多くの人にとってますます遠いものになっているのかもしれない。 

　こうした中、都内のマンション購入検討者にとって今新たな光を放っていると言えるのが台東区、墨田区、江東区、江戸川区、足立区などの「城東エリア」だ。東京の東側に位置するこのエリアは、かつての「下町」というイメージから大きく変貌を遂げ、利便性、将来性、そして何よりもコストパフォーマンスの高さで、識者から熱い視線を浴びている。 

　そこで今回、自身も世田谷区から城東エリアに移り住んだ経験を持つマンション購入専門家のすまいよみ氏に、城東エリアの魅力やおすすめの地域・マンションなどを伺った。みんかぶプレミアム特集「マンションで稼ぐ術」第3回。 

「城東エリア」と聞くと、どのようなイメージを思い浮かべるでしょうか。人情味あふれる下町、歴史ある街並み、あるいは、都心から少し離れた住宅地といった印象を持つ方も少なくないかもしれません。しかし現在の城東エリアは、そうした固定観念を覆す、コストパフォーマンスと将来性に優れた魅力的なエリアとして生まれ変わりつつあります。 

　私が城東エリアの魅力に目覚めた原点は、かつての私自身の経験にあります。私は生まれてから30年ほど、ずっと世田谷区に住んでいました。世田谷はイメージもいいですし、自分でもマンションを買うときには「やっぱり世田谷だ」という思いがありました。ですが、あるきっかけで城東エリアに移り住むことになり、そこで初めて、価格の割に利便性が優れていたり、暮らしやすさの条件が整っていたりといった、城東エリアの魅力を実感したんです。 

　この経験は、多くのマンション購入検討者の方が抱える「ブランドイメージ」と「実生活の価値」の間のジレンマを象徴しているかもしれません。世田谷、目黒、杉並といった城西（城南）エリア（以下、城西エリアで統一）は、東急東横線や東急田園都市線、京王井の頭線といった人気路線と早くから行われてきた開発に支えられ、洗練された街のイメージが長年にわたって築き上げられてきました。そのブランド力は絶大で、多くの人が憧れを抱いています。しかし、その人気は価格に直接反映され、坪単価は高止まりしています。同じ予算で探した場合、駅からの距離を妥協せざるを得なかったり、部屋の面積を削る必要があったりと、理想を描いていた住まい像から何らかの我慢を強いられるケースが少なくありません。 

　また、これらのエリアの中には、古くなってきた街、都心へのアクセスが若干不便な街も少なくありません。一般的なファミリー層全ての世帯にとって、本当に住みやすい街と言えるのかどうか、今にして思えば疑問が残ります。 

　一方で、私が30年にわたる世田谷生活を経て移り住んだ城東エリアは、私に新たな住まいの価値基準をもたらしてくれました。たとえば、同じ「都心まで電車で20分」という条件で比較した場合、城東エリアの物件は城西エリアに比べて、明らかに広い面積を確保でき、かつ価格も手頃であるという現実があります。世田谷や杉並と比べると、坪単価で一回りは安そうな価格です。それでいて、暮らしやすさは何ら遜色ないですし、むしろ上回る部分もあります。住んでみて、手ごろな価格でコスパよく暮らせる良い場所だな、と実感したんです。 

　この「コストパフォーマンスの高さ」こそ、城東エリアが持つ最大の魅力と言えるかもしれません。憧れやイメージという定性的な価値だけでなく、通勤時間、住戸の広さ、周辺施設の利便性といった、日々の生活に直結する定量的な価値を重視するならば、城東エリアは極めて合理的な選択となります。特に、昨今の建築費高騰によりマンションが全体的に狭小化する傾向にある中で、ゆとりある広さを現実的な価格で手に入れられる可能性が、城東エリアにはまだ残されているのです。 

　城東エリアの価値を押し上げているもうひとつの大きな要因は、その地理的優位性にあります。城西エリアが新宿・渋谷の発展とともに価値を高めてきたのに対し、城東エリアは日本のビジネス・商業の中心地である東京駅・銀座エリアの発展と密接にリンクしています。 

　現在の東京駅周辺は「100年に一度」とも言われる大規模な再開発の真っ只中にあります。八重洲、日本橋、京橋といったエリアでは、国際競争力を高めるための超高層ビルが次々と建設され、世界中からビジネス、商業、観光の機能が集積しつつあります。この動きは、東京という都市の重心を、明らかに東側へシフトさせています。 

　城東エリア、特に江東区、墨田区、台東区といった地域は、この巨大な成長エンジンである東京駅周辺の隣接エリアに位置します。これは、不動産価値において極めて重要な意味を持ちます。都心の発展は、周辺エリアに波及効果をもたらし、地価や住宅需要を押し上げるからです。 

　私が移り住んできた10年ほど前だと、勝どきや豊洲も4,000〜5,000万円で買えたような状況でした。今では相場が縮まりましたがが、それでも城東エリアは、世田谷や目黒、杉並などの中心エリアと比べるとまだ安いと言えます。 

　マンションの資産価値を左右する最も重要な要素のひとつが「交通利便性」です。その点においても、城東エリアは大きな将来性を秘めています。 

　現在計画が進行している「羽田空港アクセス線（仮称）」は、城東エリアの利便性を劇的に向上させるでしょう。この新線が開業すれば、東京駅や新木場、そして湾岸エリア、城東エリア内陸から羽田空港へのアクセスが大幅に短縮されます。これにより、ビジネスや旅行での空路利用が多い人々にとって、城東エリアは非常に魅力的な居住地になると思います。 

　また、東京メトロ有楽町線の延伸（豊洲〜住吉）も計画されています。これが実現すれば、江東区内の南北交通が強化され、これまで鉄道空白地帯であったエリアの利便性が飛躍的に向上します。東京都心部から湾岸部までを通す「臨海地下鉄構想」というビックプロジェクトも控えています。 

　これらの交通インフラの整備は、単に移動が楽になるだけでなく、駅周辺の新たな開発を誘発し、街全体の価値を底上げする効果が期待できます。 

すまいよみ