[308263]「普通の会社員」が今すぐマンションを購入

( 308266 ) 2025/07/17 07:23:49

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みんかぶプレミアム連載「マンション・住まいで稼ぐ――シン富裕層への黄金ルート」

「今のマンション価格はバブルだ。暴落するまで待つべきだ」――。そんな声に惑わされ、マイホーム購入に踏み切れない会社員は多い。しかし、その「待ち」の姿勢こそが、将来の資産形成を危うくする罠であると、マンションインフルエンサーのおかぴ氏は警鐘を鳴らす。

　 20年後も価値が落ちない「最強の立地」の見極め方から、限られた予算で優良物件を手に入れる「妥協の技術」、100万円単位で差がつく価格交渉術まで、ここでしか言えないマンション購入戦略を同氏に詳しく語ってもらった。全4回の第1回。

※この記事は、みんかぶプレミアム連載「マンション・住まいで稼ぐ――シン富裕層への黄金ルート」の一部です。

　皆さん、こんにちは。おかぴです。

　自分も会社員であり、同じような人達に向けてマンション購入の情報を発信しています。

「マンション価格は高騰しすぎている」

「今はバブルだから、買うべきではない」

　そんな声が聞こえてくる昨今、マイホームの購入、特にマンションの購入に踏み切れずにいる会社員の方は非常に多いのではないでしょうか。

「東京オリンピックが終われば価格は下がる」と言われましたが、現実はむしろ上昇の一途を辿っています。住宅ローンという人生最大の借金を背負う覚悟を前に、誰もが「高値掴みはしたくない」と考えるのは当然のことです。

　しかし、私はあえて申し上げたい。「会社員は、今こそマンションを購入すべきだ」と。

　もちろん、やみくもに買えばいいというわけではありません。ですが、正しい知識と戦略を持って臨めば、現在の市況はむしろ大きなチャンスになり得ます。それは、短期的な売買で利益を出すような投機的な話ではなく、20年、30年という長いスパンで、あなたの暮らしと資産を豊かにするという実需に即した中長期的な考え方です。

　この記事では、私が日々マンションを追いかける中で見えてきた、「今、マンションを買うべき本当の理由」から、具体的な物件選びのポイント、価格交渉の裏ワザ、そして今狙うべきおすすめのエリアとマンションまで、皆さんが本当に知りたい情報を余すところなくお伝えしていきます。

　この記事を読み終える頃には、マンション購入に対する漠然とした不安が、確かな戦略に基づいた「次の一歩」への希望に変わっているはずです。

「マンションっていつが買い時なんですか？今は買い時でしょうか？」

これは、私が最も多くいただく質問の一つです。私の答えは、いつだってシンプルです。

「あなたにとって、必要になったときが買い時です」

　お腹が空いているのに、「お米の値段が下がるまで待とう」とはなりませんよね。食べなければ、生きていけません。住まいもそれと同じで、家族が増えた、子どもが大きくなった、今の家が手狭になった……そうした「必要性」は、市況の良し悪しを待ってはくれません。欲しいと思ったとき、必要になったときが、あなたにとってのベストタイミングなのです。

　しかし、マンション購入においては、守るべき鉄則があります。それは「高値掴みをしないこと」です。必要だからといって、相場からかけ離れた価格で飛びついてしまっては、将来の資産形成どころか、家計を圧迫する「負債」になりかねません。

　では、現在の市場は「高値掴み」を誘発するような、いわゆる「バブル」なのでしょうか？

　結論から言うと、私は現在の状況を「バブル」だとは考えていません。

　まず指摘したいのは、マンション価格が上がったのではなく、「日本円の価値が下がった」と言うほうが正確だという実態です。

　ここ数年、特にコロナ禍以降、マンション価格は急騰している印象があります。しかし、これはマンションという「モノ」の価値だけが異常に上がったわけではありません。より本質的には、私たちの持つ「日本円」の価値が相対的に下がったと捉えるのが正しいでしょう。

　2020年頃から始まったコロナ禍での為替は1ドル100円台でしたが現在為替は1ドル140円台後半で常態化しています。海外から見れば、日本の不動産は「割安」に映ります。この円安が、海外投資家の資金を呼び込み、都心部の不動産価格を押し上げている一因です。つまり、価格上昇は、実態のない熱狂ではなく、為替という要因が大きいと考えています。

おかぴ

( 308267 ) 2025/07/17 07:23:49

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おっしゃる通り、「必要になったときが買い時」という言葉には、深く頷かされました。市場の動向ばかり気にしていると、本当に大切なタイミングを逃してしまうのかもしれませんね。

かつては会社員でも都心のマンションに手が届いた時代があったというお話、今となっては隔世の感があります。

ぴんときました！現在の価格高騰は単なるバブルではなく、円安や人件費・原材料費の上昇といった明確な要因に基づいているというご指摘は、非常に腑に落ちるものでした。

スマートな戦略と正しい知識さえあれば、今の市況もチャンスに変えられるというメッセージに、大きな希望をいただきました。

ペアローンを組んでも都心での購入は厳しい、という現実的な視点も、これからの資金計画を立てる上で大変参考になります。

▲3　▼3

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円の価値が薄まっているのは事実

為替の変動以外に、米ドル、ユーロ、円の流通量の変化を調べてみると、発行元であるFRB、ECB、日銀が持つ資産額合計が2000年過ぎまではおおよそ400兆円あたりで推移してたものが、現在では2000兆円を超えるほどに膨らんでいることからも読み取れる

あまりにも長すぎたデフレによってピンとこない日本人、世界共通で通貨の価値は下がり続け、インフレ下では最も不利な資産となることに気づかないと

一方で、人口密集地の不動産、ゴールド、株式といった資産は、インフレに合わせて上がり続ける可能性が高い

資産性を重視するなら、高くても都市部の駅近マンションが有利

そうでなければ、そこそこ便利な場所の戸建でも構わない

日本がこの先、長期インフレ社会になるのなら早めに家は手に入れたほうがお得、但し過疎地のめちゃくちゃ不便な場所のボロ家でも良いのなら、タダ同然で手に入るけどな

▲14　▼11

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日常生活の必需品の食料と億ションを同列視はできない。マンションにしろ一戸建てにしろ要は住居。通勤や通学、買い物やレジャー、景観や日照、防災やセキュリティーなどで、快適な生活手段となるの価値の問題で購入を決めるべきである。加えてマンションは固定資産税が高く、エレベーターなどの共有部を利用するのための費用負担や、定期点検、修繕費の積み立てなど購入後の費用負担が一戸建てよりも過大となる。これらの費用がインフレで高騰している。景気の低迷が続けば、マンションや住宅は供給量が減少していく。販売会社がコストを回収して利益を得るためには高価格で売るしかない。今は買い時とはならない。

▲41　▼19

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円安のせいばかりでは無くて、収益還元法で世界各国の不動産と比較しても日本の不動産の価格は割安だ

日本人の多くは取引事例比較法で不動産価格を検討しがちだが、そろそろ発送をコペルニクス的転回をして海外勢と同じく収益還元法に頭を切り替えた方が良いだろう

▲5　▼11

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自分は田舎から上京して23区内賃貸暮らしです。が、REITを複数保有、REIT家賃収入から家賃支払いをしています。REITは東京都心物件中心(森ヒルズや丸の内ビル等)で資産価値は永久不滅です。そのREITですが、直近の底値はうったものの価格は非常に割安、都心マンション価格の高騰と比べると価格形成において非常に大きな歪みを感じざるを得ません。買いを煽るのは勝手ですが、自分は利回り5%のREIT家賃を貰いながら当面の間暮らしていこうと思う。

▲12　▼4

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マンション購入、一戸建ての購入において大事なのは価格が今後上がるかどうかではない。重要なのは立地。

1990年くらいのバブルで失敗した人は高値掴みした人ではなく、

都心から1時間も2時間もかかるよう僻地の不動産買って、損切もしていない人。都心マンションが高いっていう人いるが、ニューヨーク、ロンドン、パリ

の同様地域のマンションはもっと高い。

それに、都心部のマンション新築のための用地は枯渇していて

マンション

の供給が減ってるしこの傾向が変わることない。湾岸部や武蔵小杉とかマンションの用地は昔は大企業の工場や倉庫の跡地で地方への移転で供給されたものでもう売り切れ状態になっている。都心マンションは過去20年くらいがボーナスステージだっただけで、値が下がるの必死で祈ってる人がいる限り下がらない。東京オリンピンク終わったら価格下落すると期待していた人多かったが

むしろ逆に急騰した。

▲10　▼3

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親戚の一戸建て土地（所有権、建屋は築何十年木造なので更地で）山手線主要駅から私鉄で20分、徒歩10分。

1960年くらいに60万円（当時の金額）で購入したものが

亡くなった後に相続した人処分、2015年に3000万円　50倍の価格で売れた。

もちろんこの期間50年でインフレが進んだからです。

その親戚の同じ兄弟がその期間ずっと賃貸だったが亡くなったときの資産はほぼ0だった。二人の生涯年収や家族に差がほとんどない。

もちろん、同じ50年に株式指数で同じ金額購入したほうがもっと大金になった

はずだが、株式は儲かったら売りたくなるし、下がっても売りたくなるので

50年の激変動に耐えるのは至難の技。当時の60万円は大金。

自分の住む住宅がもっともストレスのないインフレヘッジ。

▲4　▼1

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「しかし、マンション購入においては、守るべき鉄則があります。それは「高値掴みをしないこと」です。」

現在の円安や原材料の高騰を考えても、

今がほぼ天井に近い高値掴みだと思いますね。

10年前にぐらいに購入した人が一番お買い得です。

現在、中古で売っても買った値段と同じぐらいで

売れます。

新築の場合は仮に1億2000万円のマンションが

さらに値上がりして1億6000万円になったとすると、

大企業に勤めている、

パワーカップル以外は購入不可の値段になります。

デペロッパーもここまで値上げすると

売れ行きが悪くなる、

又は買えない人が大多数になるので

一般的なマンションをこれ以上値上げしようとは

思ってないと思いますね

とにかく現在天井近くなのは間違いありません。

▲16　▼11

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資産価値があるのは東京の一等地だけ。外国人にしてみれば、為替や海外不動産の中でも東京が安いからただ買うだけ。金利や物価も今後もっと上がっていくだろうから庶民は余計に新築物件は買えませんよね。日本人は新築にこだわりすぎだし、ライフスタイルに合わせて賃貸でも十分では？歳とって借りれないと心配？今後ますます物件増えるから貸し手はそんな事言ってられないようになる。退職したら都会に住む必要ないから、どうしても購入したいなら地方で手頃な中古をリノベすれば良いと思います。

▲7　▼1

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躊躇、悩むことが一番まずい。将来のマンション価格が上がるか下がるかは正確にわからないが、返済がスタートしたならば残債が減るのは確実だ。都内23区のような場所なら10～20年も返済してたらバランスシートはかなりマシになっているだろう

▲4　▼13

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2020年から2023年に新規事業用や終の棲家を合計3軒建てた。

コロナ特別融資や手当、低金利、消費税増税の時の特典色々。

土地価格の低下でかつては手の出せなかった地域に出店したり、若いとき手の出せなかった高級住宅街に安く買えた。

これからインフレで借金の目減り。　

2020年から2024年までが最近一押しの購入の好機だったと思うけど。

ただ、当方の若いときの高額、高金利からしたらまだまだ天国のような土地の下落と低金利。

買うなら今だと思うよ。

マンションは、建替時に容積率に余裕があると、戸数を増やしてそれで費用を捻出する方法が採れれば楽だから、容積率の余裕のあるマンションにすべきって聞いた。

▲1　▼2

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９０年頃、２０００年、そして２００７年頃と同じような記事が増えてきましたね

まあ、あおり記事はともかく、

みなさん、東日本大震災や２０１９年の水害、それからコロナ禍のことを忘れてしまっているんでしょうか？

高層階には歩いて登れない、周辺道路の液状化、地下への浸水、エレベーターの過密対応とか、リスクがたくさんあるのに、、

あ、でも震災時、歩いて自宅に帰れたことと、計画停電で都内は停電がなかったので、それについては都心に近くてよかったことでした

▲11　▼5

=+=+=+=+=

豊かになった一部の中国人は、ある日突然政府に資産没収されると困るから海外の不動産を購入するよね。日本は法律が整備されているし治安も悪くない。ネットでの情報収集も楽になったし資金の移動も以前より楽になった。また、北京などの不動産よりはるかに安い。

だからと言って大宮とか八王子、宇都宮の不動産を買うはずはないかと思うが。買うのは港区とか品川区、箱根や大阪市内、京都市内でしょ。普通の会社員が買うにしてはちょっと難しい価格だよね。

人生において不動産を購入したいタイミングがあるのは同意するが、購入するエリア・価格については自身の価値観・収入等含め良く吟味する事だ。背伸びすると後が大変。

▲4　▼0

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ちょっと視野の狭い記事ですが、マンションの高騰は異常なレベルであることは確かですが、今から参入してうまみがあるかは別の話。

円安であることは原因の一つではあるけれど、中国は相続税がかからないのが一番大きい。

中国は、貿易黒字で積みあがったドルを日本円に交換して投資しているので、極端に言えば、日本人が借金をして投資して、しかも相続税でごっそり取られるのと比較すると、分が悪すぎる。

▲21　▼2

=+=+=+=+=

だからこそ海外勢の不動産取得に

規制を掛けろと言っているんですよ。

少なくとも相互平等の視点から見ても

日本人が不動産を買えない中国人の不動産取得は

制限しないとおかしい。

それができるのは政治しかありません。

一般人は為替を操作できないのですし、

日本の国力や成長度、今の世界経済の流れを見ても

急激な円高は望めない。

となれば尚更、法律で海外勢の不動産取得を

規制するしか方法は無い。

家庭を持つ世代の国民が、高くて家を買えないとか

どう考えても政治の責任。

少子化改善の観点から見ても、真っ先に取り組むべき話ですよ。

まずは規制を打ち出し、バブルを解消しないと始まりません。

▲11　▼1

=+=+=+=+=

海外勢に搾取される日本。もう日本人では取り戻せない。不動産業界は目先の利益に囚われて、国益を全く考えてない。

宅建業法関連は規制を種々考慮すべき。

投資とか、そんなんが日本、世界をダメにする。身のない益など結局経済破綻。

同じ過ちを繰り返すのは、個人でなく社会です。

▲1　▼1

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今は庶民の手が届かないような好立地のマンションこそ価値がある。でも10年以上前なんかは都内にも5000万くらいで買える新築がゴロゴロあって今や数倍にあがっているから、その頃買えた人は結果的にはラッキーでしたね。

▲7　▼1

=+=+=+=+=

普通のサラリーマンが買える金額は１億円くらいまでが大半でしょう。それが１０年後に５千万円になっているか、１億５千万円になっているかと考えたら、圧倒的に後者の確率のほうが高いと思う。

▲22　▼28

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確実に上がるから買えと言われてもまずそんな資金はない会社員が大多数では

あと地震大国の日本だと地震のリスクもあるので

投資対象としての不動産は相当余裕のある資産家じゃないと手を出しづらいね

▲3　▼0

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南海トラフが今後30年間で70%の確率で発生するのがね…。サラリーマンにはリスクが大きすぎます。どうしても買うなら、武蔵野台地の上の物件にすべき。武蔵野台地は関東大震災でもほぼ被害がなかった。

▲10　▼4

=+=+=+=+=

いや、日本のマンションなんてあまり価値ないですよ。投資して賃貸に出して大きな利益出せますかってところですね。

設備がいまいちの割に管理費が高い。税金の高い日本に住みたくはないという外国人が多いのではないでしょうか。

▲8　▼2

=+=+=+=+=

円安で外国人からしたら安いのであって、国内で給料をもらう普通の会社員が購入すべきというのはタイミング的にどうかと思う

▲5　▼3

=+=+=+=+=

今が十分高値掴みなんじゃないの？

これから米金利が下がれば相対的に円高になって、外国人投資家は潮が引くように去り、マンション価格も大幅に低下しかねないよ。

▲2　▼1

=+=+=+=+=

このあおり記事はなに。

間違っていたら責任取ってくれるの？

思い出すのはバブル崩壊

あの時、投資で土地や株、絵画など

いくらでも資産価値が上がるから

借金してでも買うべきという記事が

溢れていた。

知り合いも、先祖伝来の田畑まで

担保にして金を借り、投資。

結果、バブル崩壊で家も土地も

全部失って家庭崩壊。

日経など、あおりに煽って

バブル崩壊でどれだけの一般庶民の

家庭を崩壊させたか。

煽り過ぎたことは認めたが

責任はとれませんって事。

あくまで個人責任ですぞ。

▲43　▼9

=+=+=+=+=

何なら都心のマンションなんて全部外国人に買わせてそこからうんと高い固定資産税を取ればいいんですよ。

何もしなくても外貨獲得できるんですから。

▲1　▼0

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”「普通の会社員」が今すぐマンションを購入すべき本当の理由”

こんな高値では、普通の会社員には都内のマンションはそもそも買えない。

周辺の神奈川や千葉埼玉も高い。

煽り記事にしても、もう少し題名を考えた方が良い。

▲24　▼6

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こわいこわい、いよいよババ抜きがはじまった。

これから売りに出るのは、素人が高値掴みした物件ですわ。

これがポロポロはげて、買い手がつかないことが判明して、バブルってはじけるんですよ。

▲3　▼4

=+=+=+=+=

都心部エリアで利便性の高いマンションは強いですね。大規模、駅近、タワー、再開発がキーワード。

▲9　▼4

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いや、もう値段が上がりすぎてて、今さら感。

投資用ではなく、自宅用のマンションすら買えないのに、何を言ってるのだろうか。

▲12　▼3

=+=+=+=+=

タイトルで釣って当たり前のことを書いて有料記事へ流すだけの文章。

わざわざ有料記事読む気にならんし、ここのコメントを読むほうが

よほど勉強になる気がする。

▲1　▼0

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日本が世界に持っている不動産は22.5兆円外資や外国人が持ってる日本の不動産は1.2兆円と推計される。

日本も爆買いというか桁違い

▲0　▼0

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外国人の不動産取得に制限がかかれば暴落するだろう。

制限は土地だけかな。

▲1　▼1

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逆に何らかの理由でいきなり1ドル100円になったら、4割くらい下落するんですか？

▲1　▼2

=+=+=+=+=

どの場所を言ってのか？

都内は既にサラリーマンでは

手が出ない価格まできてる。

▲4　▼0

=+=+=+=+=

自分たちが住むためのマンションはできるだけ早めに買うべきです。

▲1　▼0

=+=+=+=+=

マンション投資の営業マンにはだったら自分で買えと言ってる。

▲4　▼0

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とうとう終盤戦なのですね。そろそろババ抜きが始まる予感しかしない。

▲11　▼4

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いい記事だったけどあとがきは書いた方がいいと思う

▲6　▼2

=+=+=+=+=

おかぴさんは当然投資しているんですよね

記事書くんだから当たり前だよね

▲2　▼0

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10年以上前ならね。今ではもう遅い。買えない。

▲12　▼2

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ローン組めないでしょう？高すぎて。

▲15　▼2

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無責任な記事。俺でも書けるわ。

▲5　▼0

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今時ペンネーム？記事に自信ないのかな

▲1　▼0

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全文同意しかない。

▲0　▼0

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そろそろ天井では？

▲2　▼2

「普通の会社員」が今すぐマンションを購入すべき本当の理由…海外勢が「円安バーゲンセール」で日本の不動産を爆買いしている事実