( 323760 ) 2025/09/12 05:51:53 2 00 激変した首都圏マンション市場 優良な中古物件は争奪戦に…“賃貸派”ですら続々マンション市場に参入しているみんかぶマガジン 9/11(木) 19:10 配信 https://news.yahoo.co.jp/articles/7cf1715b1676a672c5228b1e1f0f447c7e70f0a7 |
( 323761 ) 2025/09/12 05:51:53 1 00 マンション価格の高騰により、多くの人が購入の決断をためらっている中、むさこボーイ氏は「価格が落ち着くのを待っていると手遅れになる可能性が高い」と警告します。
特に、現在の市場は非常に活発であり、購入意欲が高まっていることを指摘し、価格上昇はしばらく続くと予測しています。
それに伴い、今マンションを購入することは正しい選択であるとし、「早く買わないと本当に買えなくなる」と警鐘を鳴らしています。 | ( 323763 ) 2025/09/12 05:51:53 0 00 (c) Adobe Stock
高騰を続けるマンション価格を前に、多くの人が決断をためらっている。こうした状況の中、「値段が落ち着いたり給料が上がったりするのを待っていては手遅れになる可能性が高い」と警鐘を鳴らすのは、大手不動産会社で長らく不動産仲介に携わり、自身も25歳までに2度、武蔵小杉にマンションを購入したむさこボーイ氏だ。
プロの知見と実体験をもとに、首都圏マンション市況の現状から、初心者でも失敗しない「資産性」重視の物件選びの鉄則、さらには世帯年収別の狙い目エリアまで、同氏に本音でたっぷりと語ってもらった。全3回の第1回。みんかぶプレミアム特集「マンションはまだ稼げるか」第1回。
皆さんこんにちは。Xでマンションに関する情報発信をしているむさこボーイです。大手不動産会社で不動産仲介に携わり、自身でも二度、武蔵小杉でマンションを購入した経験から、若手サラリーマンやマンション一次取得者の方に日頃より様々なアドバイスをさせていただいています。
仕事柄、お客さまからもフォロワーさんからも、「今マンションを買うのは正解なの？」「買うならどのエリアを選べばいい？」といったご質問を非常に多くいただきます。
そこで今回は、私の経験をもとに、皆さんのマンション購入に関する疑問や不安に真正面からお答えしていきたいと思います。初めてのマンション選びで失敗しないための購入戦略から、年収別の具体的なおすすめエリアまで、すべて正直にお話ししていくつもりです。
まず、現在のマンション市況をどう見ているか、率直にお話ししましょう。これは私が現場の最前線にいるからこそ、肌で感じていることですが、「2025年8月現在のマンション市場は、ここ数年で最も活発な動き」だと断言できます。
特に潮目が変わったと感じるのが、今年の5月、ゴールデンウィーク明けからです。4月頃は、金融市場の動揺などから一時的に市場に「踊り場」のような雰囲気が漂っていました。しかし、5月以降にそうした懸念が和らぐと、それまで様子を見ていた方々の購入意欲が一気に回復し、中古マンション市場の在庫が猛烈な勢いで消化されていったのです。
在庫が減ると、市場には次々と「新着物件」が登場します。そして、こうした新着物件は、売り出し当初は「強気の価格設定」で出てくることが非常に多いのです。
すると、購入を検討している方々の心理はこう動きます。
「今、目の前にあるこの物件を逃したら、次に出てくる物件はもっと高くなっているかもしれない……」
「早く買わないと、どんどん価格が上がってしまうぞ……」
このような買い手心理が、さらなる購入意欲を後押しし、意思決定のスピードを早めます。このサイクルが、この4、5カ月の間に市場で明確に起きていました。もちろん、インフレや建築費の高騰といった、価格が下がる要因が見当たらないマクロ的な背景もありますが、それと同時に「買いたい」という人々の強い心理が市場を動かしているのが、今のリアルな状況です。
「この価格上昇はいつまで続くのか？」という問いに対して、断言はできませんが、私の見立てでは「もうしばらく続く」と考えています。
首都直下型地震のような天災が起きる、あるいは金融機関が不動産への融資スタンスを急に厳格化するといった、よほど大きな外的ショックがない限り、この上昇トレンドは継続すると考えています。
なぜなら、価格が上がっているという事実以上に、「家を買いたい」という需要そのものが、かつてないほどに増えているからです。インフレが進む昨今では以前は「賃貸派」だった方々も、「このまま家賃を払い続けるよりも、資産になる家を買ったほうが良いのではないか」と気づき始め、購入検討者の仲間入りをしています。買い手の裾野が、着実に広がり続けているのです。
もちろん、価格上昇のペース自体は、一昨年や昨年に比べれば緩やかにはなっています。しかし、購入希望者の数、つまり市場の“熱気”という意味では、私の体感として「過去一番」と言っても過言ではありません。
では、このような状況で今、マンションを買うという選択は正解なのでしょうか。特に、私と同世代の20代の方や、初めての購入を検討されている方にとっては、最大の関心事だと思います。
結論から言えば、もしあなたが購入を迷っているなら、私は全力でその背中を押します。
経済学の世界には「r > g」という有名な不等式があります。これは、資本収益率（r）は、経済成長率（g）を上回る、という意味です。分かりやすく言えば、「あなたが働いて収入を上げるスピードよりも、不動産のような資産の価値が上がるスピードのほうが、圧倒的に速い」ということです。
たとえば、年収500万円の人が努力して年収1,000万円になるには、何年もかかるかもしれません。しかし、インフレ市場では1億円の不動産が2億円になるスピードのほうが、それよりもずっと速いのです。
マンション価格が2倍に？そんな訳ないと思うかもしれませんが、これは2023年から2025年のたった2年間でも実際に起きている事なのです。
これは少し極端な例でしたが、本質は変わりません。「給料が上がるのを待ってから……」と考えているうちに、マンション価格はあなたの収入の上昇率をはるかに超えるスピードで駆け上がっていってしまうのです。
「早く買わないと、本当に買えなくなる」
これは、決して脅し文句ではなく、現実的なリスクです。特に、利便性の高い都心やその近接エリアに住みたいという希望があるのであれば、なおさら早めの決断が重要になると、私は考えています。
むさこボーイ
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( 323762 ) 2025/09/12 05:51:53 1 00 このスレッドでは、主に東京都心のマンションの価格上昇やマーケット動向についての様々な意見が交わされています。
1. **価格の上昇とバブルの懸念**: - 過去の成功体験（例えば、数年前に高値で購入し、後に高く売れた事例）を持つ投稿者が多く、適切なタイミングでの購入を勧める意見もあります。
2. **賃貸 vs 持ち家の議論**: - 賃貸物件が高騰する中で、家賃が投資家の利益のためだけに上がっているとの批判があり、持ち家の購入に対するメリットとデメリットが議論されています。
3. **構造的な問題と未来予測**: - 中古マンションの値上がりと、最近の建築基準や運営・修繕費の問題が指摘されています。
4. **市場への不安と警告**: - 金利上昇や円の価値低下に伴う不安が強調されています。
全体として、東京都心の不動産市場については、賛否が交錯しつつも非常に多様な意見が存在し、今後の市場動向に対する不安や期待が入り混じっています。 | ( 323764 ) 2025/09/12 05:51:53 0 00 =+=+=+=+=
13年前に都心3区内の有名ブランドの新築分譲マンションを5000万円で買った。周りからは、「そんな高いマンション買うの？」と言われた（相場的には4000万円までがほとんどだったけど、結果的には、1億円以上まで値段がついて一昨年売ったよ。 まあ、それからもまだ上がるのは予想外だったけど。 思うのは、必要だと思ったら、すぐ買うことだよ。値上がりするとか値下がりするとかじゃなく、必要かどうかで決めるべき。
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バブル期の頃は2DKでも中古マンション5000万円は殆どなかった。その後バブル弾けて安くなり大地震の後は海沿いのマンションは格安だった。今の相場はやばい相場。日本人が購入している訳ではない。そうなると資金引き上げすれば一気に相場は崩れる。長期でみたらその繰り返し。今後恐らく今までになかった事も起こり得るかもしれない。
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物件価格も上がるという事は家賃も上がるという事だ。大家（投資家）だって物件を仕入れて銀行へ返済して、修繕積立金や固定資産税などの維持費を負担して、自分の利益も確保できる家賃設定をする。赤字になるようなら事業は回らないから長期的には撤退するし、そうなれば収益還元で物件価格も下がり調整されていく。要は確実に言える事は賃貸は大家の利益分だけ割高で、いくら払っても資産にはならず、投資家の資産化に協力しているという事。ピケティの資本収益率の話が出ているが、持ち家に住めば自分を顧客にした入居率100％の不動産投資が住宅ローンという極めて有利な資金調達で実現する。その時点で資本家側に立てるという事になる。どんな場所でも物件でも、これらの事情は変わらないから、本当に一刻も早く資本家側に回るのが正解という事になる。確かに高いがもっと高いカネを労働者は資本家に搾取され、資本家が潤う構造になっているという事だ。
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23区内の駅近や小中学校が近い、築30〜40年ぐらいの中古優良物件・ファミリータイプの3000万円台は争奪戦になってる印象があります。
うちのマンションも3000万円台だから売り出しあると3ヶ月以内に売れてますわ。だって周辺の賃貸物件が2LDK・月9万円前後だったのが、この数年で13万円前後になり、3LDKに至っては月15万円超えましたからね。
更新で確実に値上がりすれけど、引っ越すにも引越しできない！と賃貸派が言うておりました。ファミリー層には住居費の値上がりは死活問題なのですが、どうにかならんのですかね。
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新築はどんどん好立地は無くなりつつある。まさかの駅徒歩15分圏も好立地に。要はバスだけは避けるべき。リセールバリューも格段に落ちる。最近は「バス5分こそ好立地」とかいうデベもいるくらい徒歩15分圏内でさえ新築は難しい。あったとしても周りの環境がいまいち。5年前のプラウドやグラメがおすすめ。最近のパークなんとかシティなんとかはダメ。見た目だけ。間取りなんてAIですよ。リビング11畳のうち2畳は廊下とキッチンとのデッドスペース。見逃しやすいがコレがある部屋は絶対ダメ。
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アクセスのいい中古戸建が買いにくいルールになりました。両親は駅近い中古を買って建て直してすむつもりでした。中古をリノベするのに構造計算や建築基準法が変わり、新築同様となると東京神奈川ではソーラーパネルまでとなります。駅に近いのに近所は空き家になっていってます。住戸は供給過剰なのは見ればわかるのに
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都内ですが、今日、リノベ中古マンションのチラシが入っていました。 ターミナル駅の隣接駅一路線のみ徒歩９分でオーケーまで徒歩１５分なのに、本当に高いです。数年前なら新築売り出し価格だと思います。 「不動産は、買いたい時が買い時」とは言いますが、本当に買って良いのか、と悩むでしょうね。 都心好立地は別にして、チラシのような物件は今後も高止まりするのだろうか？
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都心ではない都内の投資用マンションの物件見てると、空室で売り出してるの結構ありますよ。 都心は需要があっても、不動産から逃げてる層はそれなりにいるんじゃないのかなと思ってます。特にマンションの最上階は、多い印象があります。
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賃貸物件の募集を7月から9月第1週までの中で、築30年以上のマンションですが、家賃据置で募集。立て続けに3戸抜けて広告出して1カ月未満ですぐ決まると言う驚きのスピードでした。偶然なのか、この速さには驚きで、周辺賃貸物件も値上げで、据え置くだけで割安感が出る異常事態！？きっと手頃な物件の玉数が減っているのだと思われます。
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友人所有の都内の駅近マンション。 流石にこんな金額では売れないんじゃない？ って言ってたのに、売りに出したら１週間で売れたらしい。
と喜んでたのはコロナの頃で、今は更に上がってて。 「惜しい」って笑ってた。 持ってた都内のマンションを高値で売って、益で現金で千葉のマンションを買ってた。リモートという働き方が定着したおかげ。 都内から都内に引っ越すなら、次の家も値上がってるからあんまり意味ないけど、郊外に行くならそんな選択肢もあり。
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マンションをマイホームとして購入する場合は、住み続ける限り、固定資産税が上がるだけで何のお金も産み出さないので特にメリットを感じないです。 それよりは、そこそこの家を買うか、手頃な賃貸にして、余剰資金で株や投信を買ったほうが資産が複利で増え、配当金も貰えるので、生活は楽になります。
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山手線内に6年前8000万円でマンションを購入した。今は同じ間取りで下の階に住んでる人が1億3000万円で売却しててびっくり。でも、子どもが増えもう少し広いマンションに引っ越しを考えても同じような環境で手が出せる物件が無いですね。いくらマンション価格が上がっても我が家は売れません。
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決して焦る必要はないと思うが、知り合いでも最近結婚を機に高額の新築マンションを買ったのに驚いていたところ。 共働きで世帯年収も優に1000万円を超えているとはいえ、資産価値も下がらないとみているのか買ってるんだよね。
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マンション購入は一生に一度の賭けです。 ２３年前、東京駅まで鉄道で３０分、中古１４００万で購入 資産税、積立、管理、ローンで９万円弱の月払い あと２年で完済です。その後は月２．４万
築４５年ですが、リノベすれば２８００万で売れます。 でも売りません、もうその金額で同じ物は買えませんから 今はそんな時代です。
私はこの先、賃貸で毎月大家の資産のために９万払うより 月２．５万で住めるなら古くても良いと思います
賭けの結果は数十年後に判ります。
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賃貸から持ち家って出費も凄いからなぁ 年間家賃の25倍が返済期間中の出費も考慮した買える家のボーダーラインだし 今の高値だと、確実に持ち家は損でしか無いと思うが
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団塊の世代の相続対策ってのが結構有ると思う。 子供は氷河期だけど、バブル期現役だったんだから堅実な人は持ってるよ。 駆け込みで買ってる感じの人居る。コレばかりは相続税が不動産だけ有利なせいだよ・・・ インフレ時に株は死んだ時の値段、不動産は取得時の8掛の値段じゃどっち選ぶ？ それなりに貯めてた人って優秀だから選ぶのは後者一択でしょ・・・ なので後数年すればこの需要ってのは減る。けど、職人さん減っちゃうからどうなるのかね～（維持費爆上げは見える）
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未来は誰にもわからないけど、ちょっと煽りすぎかな。給与の上昇と住宅ローンの金利の上昇があっていないのは事実。近い未来、サブプライムローン破綻のようなことが起こるのではないかと思っている。そうなると一気に値崩れが起きる。
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この記事のような内容は、昭和（80年代）バブルの時も言われてたのでは？ その後どうなったか？ バブルが発生すると（日本に限らない）、それをもっともらしく正当化する理論がはびこるらしい。 ただ、資本収益率（r） ＞ 経済成長率（g）は、一般的には正しいが。しかし、優良な企業だけ抜き出せば（日経平均に採用されているような）、r ＜ gはありうるだろう。だって、企業が、借金したり社債発行するのは、その利率を上回る収益率を見込んでるから。
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マンションがバブルとの見方もある。ただ、もっと今怖いのは円が紙屑となりつつあり、恐ろしく価値が低下していること。マンション価格が上がっているのではない、円の価値が下がっているのだ。海外のバイヤーの動き見ればそれはあきらか。。金利あげれず、まだジャブジャブ刷ってるよ！
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買い煽り記事。マンションを株に置き換えると分かりやすい。さぁさぁこの株はあっという間に上がりますよと言ってるわけだ。1億も出して買いますか？という話。永遠に上がり続けるマンションなどない。ライフサイクルに合わせて賃貸マンションを切り替えて、投資は投資信託や株でやるのも悪くない。
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首都圏の不動産やタワマンが上がり続けるかは別として、 インフレになりゃ金利も上がる、金利が上がれば事用の貸付金利の方が住宅ローンのような優良金利より上がるから賃貸物件の家賃が上がるのは当たり前なんだよね
デフレを前提に資産を築くなら賃貸！って言ってた金融系YouTuberも少しずつトーンを変えてきたよねw
まぁ、インフレ期の家賃上昇は民営家賃の統計やアメリカを見ればヤバさがわかる
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分譲は空洞化や高齢化で今後の 運営や修繕費が怖いんですよね
余力のある人は価値がある内に売り逃げて カツカツ世帯は身動き取れない 認知症や施設に入る前に整理しないとね
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買いたきゃ買えばいい。 それだけ。 古くて安いマンションは、組合が借金してないか気を付けた方がいい。 大規模修繕費だけではなくて、耐震工事で金欠の可能性がある。
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昨年１年間で東京都は人口が７万人増えているが、そのうち外国人が５万人増えている。与党発案で世界一？規制の緩い経営管理ビザや帰化人制度や外国人でも日本の不動産買いたい放題などが原因で日本人が苦悩している。
▲19 ▼3
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首都直下地震が来てマンションが倒壊して解体の羽目になったら資産は消滅する。保険は効くの？ 保険会社も東京中の膨大な被害申請件数の前には資金枯渇して倒産しか無い。
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山手線内側はサラリーマンには無理だ。台東区や中央区など東部下町なら1億円以下だが震災で壊滅するし賃貸が良いだろう
◆2025年SUUMO東京23区マンション価格相場 1位 港区 2億6202万円 2位 千代田区 2億810万円 3位 渋谷区 1億6389万円
4位 新宿区 1億3760万円 5位 目黒区 1億2895万円 6位 文京区 1億2760万円 7位 豊島区 1億2378万円 8位 品川区 1億2154万円 9位 世田谷区 1億563万円 10位 杉並区 1億360万円 11位 台東区 9920万円 12位 大田区 8629万円 13位 中央区 8697万円 ・ ・ 20位 足立区 7325万円 21位 荒川区 7161万円 22位 江戸川区 7011万円 23位 葛飾区 6105万円 ※70平米換算価格。
▲25 ▼42
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国民がアベノ自民党(円刷り一本鎗政党)を十数年も選択し続けた結果。別に都心不動産上昇は異常でも何でもない 株式なら民主党末期から配当込み４倍 円は対米ドル、名目で1/2、インフレ調整した実質では1/2.5かそれ以上に減価してるわけだから 不動産がこの13年で2.5倍になった程度ではグローバル目線じゃチャラなわけですよ
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買い煽り頑張ってますね。 金利がこれから1%2%と上がっていくことは確実ですがこの不動産市場の異常な高騰に誰がいつまで耐えられるのかな
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相続で実家の土地売る人が増えるから、 マンションより、戸建て派が、 今後は、増えると思う。 マンションは、資産になるけど、 狭いからね。
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むさこボーイさん、いかにも不動産屋のセールストーク丸出し。不動産は買える人がリスクを承知で買いたきゃ買えばって話。わざわざ買った方がいいかって聞く方も他人任せで情けない。
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賃貸派の人はぜひぜひ頑なに賃貸を貫いてください。 でないと投資用マンションを借りてくれる人がいなくなってしまうので。
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急いで買っちゃった後で両隣が外国人とか高齢者だった…のような、逃げようがなくなる方が怖くありませんかね？
▲20 ▼15
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アベノミクスの果実ですよ 中国人などに日本の不動産を買い占められて日本人が賃料を払わされて、どんどん貧しくなっていくわけですよ
▲19 ▼11
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武蔵小杉ってそんなに自慢できる立地なのか疑問に思う。
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ペンネームの記事やめない？文章を生業としているなら、実名で勝負する自信ないのかな
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めっちゃ買い煽るやん。 ポジショントークお疲れ様です。
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三田ガーデンとか白金スカイとか、大雨降ったらヤバいよな。
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高過ぎて買えないよ
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日米株価バブルで年末に崩壊って噂されてますけどｗ いいのかな？
▲23 ▼17
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最後にジョーカー引くのは誰だ？
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武蔵小杉をむさことか書いてる時点で、どこかの田舎者。
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