[151082]背伸びして買ったペアローンタワマン民の末

( 151085 ) 2024/03/20 14:36:18

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　日本銀行は3月19日の金融政策決定会合でマイナス金利政策の解除を決定した。政策金利の引き上げは17年ぶりで、大規模な金融緩和政策は大きな転換点を迎えた。注目されるのは、日常生活や住宅ローン金利への影響だ。経済アナリストの佐藤健太氏は「ただちに極端に敏感になる必要はないかもしれないが、短期金利に連動する変動型ローンなどの金利が上昇していけば、インフレ加速につながる点は注意が必要だ」と警鐘を鳴らす。

　マイナス金利政策は、民間の金融機関が日銀に預けている預金の金利をマイナスにすることにより、企業への貸し出しなど世の中に出回るお金の量を増やすことを狙ったものだ。日銀は短期金利をマイナス0.1％、長期金利を0％近辺にコントロールする金融政策を採ってきたが、2023年7月と10月には長期金利の操作目標の上限を緩めていた。

　日銀は今回、賃金と物価の好循環の強まりが確認されているとして「2％の物価安定目標が持続的・安定的に実現していくことが見通せる状況に至った」（植田和男総裁）と判断。金融政策決定会合後の声明文では、政策金利について「無担保コール翌日物金利を0～0.1％程度で推移するよう促す」とし、長期国債は「これまでとおおむね同程度の金額で買い入れを継続する」とした。上場投資信託（ETF）や不動産投資信託（REIT）の新規買い入れは終了する。

　植田総裁は記者会見で「大規模な金融緩和政策は、その役割を果たした」と説明し、今後については「現時点の経済・物価見通しを前提にすると、当面緩和的な金融環境が継続する」とした。ただちに追加の利上げはしないと示唆したことで、為替相場は円売り・ドル買いに向かった。

　マイナス金利政策の解除は「織り込み済み」だった。ほとんどのメディアは3月の早いタイミングから解除の可能性に触れていたからだ。その根拠の1つだったのは、植田総裁が2月29日に開いた記者会見にある。植田総裁は「物価目標はもう持続的・安定的な達成が見通せる状況になっているかどうかという質問だが、私の考えでは今のところ、まだそこまでには至っていない」と説明する一方、「今年の春季労使交渉の動向は、その確認作業の中で1つの大きなポイントである」と語っていた。

　連合が発表した春闘の平均賃上げ率は5.28％と33年ぶりの高さを記録。中川順子審議委員も3月7日の記者会見で「2025年度にかけて（物価上昇目標の）2%に向けて徐々に高まっていく、その見通しの実現の確度は引き続き少しずつ高まっている」としていた。つまり、春闘や賃金の動きをチェックした上で判断すると“予告”していたのだ。

　日銀による最近のアナウンスメントで気にすべきポイントは、内田真一副総裁が2月に奈良県金融経済懇談会で語った言葉だろう。内田氏は「仮にマイナス金利を解除しても、その後にどんどん利上げをしていくようなパスは考えにくく、緩和的な金融環境を維持していくことになると思う」と説明。その上で「わが国の実質金利は大幅なマイナスであり、金融環境はきわめて緩和的だ。この状況が大きく変化することは想定されていない」と述べている。要するに、植田総裁が記者会見で述べたのと同様、極端に敏感になる必要はないということだ。

　とはいえ、金融政策の転換で気になるのは住宅ローンの金利動向だろう。住宅ローンは「固定型」と「変動型」にわかれるが、約7割が選択している「変動型」は短期金利、「固定型」は長期金利の影響を受ける。2023年の金融政策変更時には長期金利の上昇と連動して「固定型」の金利が上がった。マイナス金利政策の解除は短期金利の上昇から「変動型」の金利上昇へとつながることも予想されている。だが、内田氏が「どんどん利上げをしていくようなパスは考えにくい」と指摘したことを踏まえれば、当面は様子見ムードが漂う。

　実際、どうなるのかは各金融機関に委ねられるが、政策金利の引き上げ幅を見ても大きな金利上昇にはつながらないとの見方は強い。ただ、マイナス金利政策の解除で金融機関の金利が上がり、さらに物価上昇が続いていけば国民生活に打撃となる点は注意が必要だ。

　大企業では高い賃上げ率がみられているが、中小企業で働く人々の賃上げが追いつかなければインフレによって苦しむことになる。金融機関から資金を借り入れている企業も利払い費の負担増につながる。

　興味深いシミュレーションがある。2023年11月に「みずほリサーチ＆テクノロジーズ」が公表したリポートだ。2024年から2026年にかけて年4回、0.25ポイントずつの段階的な引き上げを想定している。この結果、2026年10～12月期に短期金利は2.75％に到達し、住宅ローンの「変動型」金利は4.0％になると予想。長期金利は利上げ打ち止めとなる2026年に3.5%へ到達すると想定し、住宅ローンの固定金利は4.8%になるとしている。

　企業部門の負債利子率は2023年度の1.0％から2026年度に3.6％へ、資産利子率は2.9％から4.4％となる想定だ。普通預金金利は0.1％から0.4％に上がり、預金からの利子収入増加で高所得層や中年層にメリットがある一方で、住宅ローンの支払い増加は中年層で負担大になると予想されている。2026年の住宅ローン負担は年間2兆2000億円程度増加する見通しという。

　金利上昇が予想されると、一般的には「固定型」を選択してリスクを回避する人が増える傾向があるが、先に触れたリポートや内田氏の発言を踏まえて「極端に敏感になる必要はない」と判断するならば、今のところは「変動型」を選ぶことを排除すべきではないだろう。

　とはいえ、ペアローンで無理してタワマンなどを購入した家庭にしてみれば、少しの金利上昇でも家計に大きな影響が出ることには間違いない。

　物価上昇の荒波を受ける中、日銀が決めた金融政策の転換。一部からは金利上昇が物価上昇をさらに招くとの悲観論も漏れる。ただ、わが国の経済を見れば、個人消費は弱めの指標がみられるものの緩やかに増加している。法人企業統計の全規模全産業ベースの経常利益は比較可能な1985年4～6月期以降で最高水準にあり、企業収益は好調だ。

　教育資金、老後資金と並び「人生の3大資金」に数えられるマイホーム（住宅）資金には多くの人がローンを利用する。これからローンを組む人には、日銀の金融政策だけでなく、米国の金利動向や為替の動き、さらには賃上げが今後も続いていくかなどを見た上で、「固定型」にするか、「変動型」にするか総合的に判断を下すことをオススメする。

佐藤健太

( 151086 ) 2024/03/20 14:36:18

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・「単純に考えれば、インフレ率を下回るローン金利は有り得ない。」

各社経済記事で、様々な経済理論が展開され、金利予想をしている。

難しい経済理論は理解できないが、単純に考えれば、

「インフレ率を下回るローン金利で、貸し出す金融機関はない。」

もし、インフレ率を下回る金利で貸し出せば、金融機関側が損をすることになる。

金利変動時に一時的には有り得るかもしれないが、中長期的には有り得ない。

インフレ率が上がれば、金利も上昇すると考えて、住宅ローン金利を選択した方が良い。

・タワマンや車でも低金利が前提でギリギリで借りていたのなら、そもそも無理じゃないかな。変動金利で借りてその金利が上昇したからクレーム・・は門前払いで良いと思う。

不動産で言うなら「金利による分岐点」が必ずどこかに存在するので、見極め・・と言うよりお金の計算している人なら、その時に借り換え・処分が出来るハズ。月4-5000円などの金額差で右往左往する時点でローン設定ミス。

貯金を含めた余裕資産って本当に大事。しかし　お金の計算が出来ない人はコノ概念が無いみたい。破産する人もいるでしょうが、中国と違いその抵当物件不動産を買う人も出るでしょうから、国全体では金利上昇を肯定すべきと思う

・住宅ローンは35年の長きにわたるもの。この金利が永遠に続くと考えるのが間違いで、過去には5％、6％の時代もあった。10年、20年後にはこのような時代が来るかもしれない。そのことを考えれば苦しくとも固定金利にすべきとの考えもあるが、こればかりは丁半ばくちのようなもの。

蛇足にはなるが、マンションは住宅ローンを払い終えた時の方が大変。定年で定期収入が年金のみとなった時から、修繕費の波が次から次へと襲い掛かるから。

・0.25％金利が上昇した場合を想定すると 4000 万円30年ローンなら月々4000円の支払いアップだが、8000万円だと月々8000円アップ。

4％の金利上昇だと、借り入れが8000万円の場合月々128000円アップになる。

さすがに払えない人が増えるでしょうね。

・2年後の2026年に住宅ローンの金利が4％になるかなぁ。4％って30年位前の金利ですよ。30年前は銀行定期の金利が4％だったから、100万円預けると1年間に4万円の利息が付いた時代です。あの時代の金利に数年で戻るとは思えないですね。

・バブルのピークから30年以上の間で、リーマンショック直後に不動産価格が底辺で、変動金利の住宅ローンで購入して、すでに完済した人が、もっとも総支払額が少なかったことになる。

それに対して、今は、都市部では土地の値段が上がり、輸入建材は値上がりし、これから人件費も国内建材も値上がりしていき、さらに金利も上昇傾向になる。

これから、マイホームを購入する大都市勤務者は、大変だな、と思う。

夫婦でフルタイム共働きの2馬力体制でないと、難しいでしょう。

・バブルの頃、住宅ローンを借りて、固定で金利6%というときもありました。

その後、変動に借り換えて、安く支払って完済したわけですが、

「貯金が増えずに、25年しんどかったなぁ」

と思いますよ。完済したときにホッとしたのを覚えています。

・金利だけ考えれば負担が増加することになりますが、インフレにより不動産の価値も上がれば、売却価格が購入価格を上回る可能性もあり、金利負担がキツければ売却してしまえば良いです。

これがバブル経済の始まりです。

・大体マイナス金利というものが異常。本来なら30年前と比較して物価も給料も2倍になっていないとおかしい。預金金利3%、ローン金利5%位で毎年5%位は給料も上がらないと。本来なら大卒初任給40万、サラリーマン平均年収1000、夢が2000万でないといけなかったはず。30年前と同じで夢が1000万って・・。ネガな発信が経済成長を止めてきたのでは？

・4%というのはあくまで店頭金利であって、実際にその金利を払っている人はいない。

現在の変動の店頭金利は2.475%で、例えば0.6%で借りている人は1.875%の優遇が適用されている。これは契約で決まっているので、仮に店頭金利が4%になれば2.125%となる。この記事を見て4%で返済シミュレーションするのは恥ずかしいよ。

・そもそも人生をマイホーム購入のために費やすという考えがおかしい。

十分に余裕を持った程度でしかローンを組まないようにする選択が必要。

であれば有利な変動金利で借りておき、必要に応じて繰り上げ返済をする等の選択肢を取ることができる。

・知り合い中で最も事業で成功している方が話されていましたが、タワマンの部屋をあちこちに所有しているが、景色も部屋もすぐに慣れてしまう。余程立地面でメリットがない限り買うものではない。賃貸で借りれば十分と話していました。自分には縁がない話しですが。

・＞みずほは住宅ローンの「変動型」金利は4.0％になると予想

＞この結果、2026年10～12月期に短期金利は2.75％に到達

大概の予想はターミナルレートは0.5％ですよね。

市場の一部に物価上昇２％以上が続く場合、ターミナルレートが２％以上になるという予想もありますが少数派です。

・タワマンのパワーカップルは、この情勢下でガンガン昇給するから大丈夫

なはずなんだけど、最近勢いのある会社はちょっと具合が悪くなるとすぐ人員整理するから、これが怖い

・そらそうだろうよ

＞これからローンを組む人には、日銀の金融政策だけでなく、米国の金利動向や為替の動き、さらには賃上げが今後も続いていくかなどを見た上で、「固定型」にするか、「変動型」にするか総合的に判断を下すことをオススメする

わかっていることを最後に大きな声で言ってみた！ドヤッ

・毎月カツカツな家計簿してる家庭は論外だけど、

少しくらいの上昇ならば団信保険や貯蓄を投資に回せるメリットの方がまだ大きいと思うけどな。

・何でもタイミングやね、俺が７年前に

家を建てた時に借りた３０年固定の金利は0.85%、

建築資材も人件費も上がる前だったね

・変動リスクなんて承知して契約してるわけですし、金利４％なんて過去にあったし、2000年～2023年までローン遅延で物件手放した数値データを添付して記事にしてくれよ。

・タワマン買う人って投機買いしてる人だからほとんど大丈夫だと思いますけどね。

あ、終の棲家とかでタワマンに住んでる方は終わってると思います。

・新規住宅を購入しようとする人達への嫉妬。

これを掲載した人は他人が不安や不幸になることがたまらなく嬉しいらしい。

・みずほの分析がそのまま正解になれば

破綻・破産する人が増えるでしょうね。

それは銀行も望まないと思うんですが・・・

・みずほのポジショントークは気にしなくていいぞ。これから中国がデフレを輸出してまた不況になるから。

・給与が上がれば金利も上がってもチャンチャンけど、増税がえげつないから手取りが増えねー

・背伸びして買ったペアローンタワマン民の末路

見出しに相当悪意がある。ペアローンで分不相応の物件を購入するアホは少数。まずいない。

・数億円規模のマンションを買う奴が、金利の僅かな上昇を気にするのかい。

典型的な、『買えない奴』の発想だ！

・共働きならペアローンが常識な判断だと思うけど、背伸び、タワマンの段階で負けだと思う。

・タワマンには累進性の付加価値税を導入すべき

１階１％～１００階％でいいんじゃない？

・上層階は　現金だろう。下の階は　破綻しても　また別のひとに売られるだけ

・「無理して」「背伸びして」という時点で金利が上がろうが下がろうがお先は真っ暗w

・この手のジャンクニュースは「末路」が大好きだな

・で、末路はなんなの？詐欺タイトルで釣らないと稼げませんか？

・》背伸びして買ったペアローンタワマン民の末路

という仰々しいタイトルの結論がない提灯記事。つまらん。

・金利がそんなに上がるわけないじゃろ

背伸びして買ったペアローンタワマン民の末路…マイナス金利終了！住宅ローン「変動型」の人たちにこれから何が待っているのか