( 209865 ) 2024/09/08 16:53:23 2 00 住宅ローンの変動金利、10月に引き上げの公算大 それでも固定ではなく変動のままがいい理由とはAERA dot. 9/8(日) 12:32 配信 https://news.yahoo.co.jp/articles/04e9a13134a1152e2a6c29464c1e96b33d08163d |
( 209868 ) 2024/09/08 16:53:23 0 00 日銀の追加利上げを受けて、金融機関は住宅ローンの変動金利の引き上げに動く公算が大きい
家を購入した世帯の多くが利用する住宅ローン。日本銀行の追加利上げによる影響は必至だが、専門家はそれでも変動金利のままがいいという。経験則から導いたその理由とは。
【写真】1％引き上げなら借り換えは早計
日銀は3月に開催した金融政策決定会合で「マイナス金利政策」を解除し、17年ぶりに利上げを実施した。さらに7月末には、それまで続けてきた長期国債の買い入れを減額するとともに、短期金利の誘導目標を0～0．1％程度から0．25％程度に引き上げることを決めた。
■利上げはローン金利に影響
住宅ローン金利の行方について探る前に、まずは住宅ローンに関する必要最低限の基礎知識をきちんと身につけておく必要があるだろう。そもそも住宅ローンは、(1)全期間固定金利型、(2)固定金利期間選択型、(3)変動金利型に分類される。
(1)は、当初に定められた金利が完済までずっと適用され、(2)は、一定期間は当初に定めた金利を適用し、以後はその時点における金利水準に基づいた変動金利型に移行するか、再び固定金利期間を設定するかを選択する仕組みだ。残る(3)は、一定期間ごとに折々の情勢を踏まえて適用金利が見直される。
今が低金利で将来的に上昇する可能性が高いなら、ローンを借りる側は(1)を選びたくなるが、逆に銀行側からすれば、そのような局面で(1)で借りられるのは不都合だ。そこで、同じ時期に設定された各タイプの適用金利を比較すると、一般的には(3)が最も低く、(1)が最も高くなっている。足元まで国内では長く低金利が続いてきたため、住宅ローンにおける人気の中心は(1)だった。
続いて知っておくべきは適用金利の決まり方で、固定金利型の場合は長期金利（10年物国債の利回り）の水準を参考にしている。10年物国債は日々市場で取引されて利回りが変動しており、その推移には日銀の金融政策が大きな影響を及ぼしている。長期国債買い入れの減額は長期金利の上昇要因となりうるが、それよりも大きな影響を及ぼすのが実は短期金利の情勢である。
一方で変動金利型の適用金利は、短期プライムレート（銀行が最優良企業への1年以内の貸し出しに提示する最優遇金利）を基準に決定している。この短期プライムレートは、日銀の政策金利（短期金利の誘導目標）に連動するようになっている。つまり、固定金利型と変動金利型のどちらに対しても、今回の日銀追加利上げは影響を及ぼす可能性があるということだ。
現にメガバンク3行（三菱UFJ、三井住友、みずほ）、りそな銀行、三井住友信託銀行は、日銀の政策を踏まえて短期プライムレートを9月から引き上げる。その影響で、変動金利型の適用金利は10月以降に引き上げられる公算が大きい。逆に足元で長期金利は低下傾向を示してきたことから、先の5行は9月から固定金利期間選択型（固定金利期間10年）の適用金利を引き下げることを8月30日に発表した。
■1％の上昇で借り換えは早計
すでに変動金利型でローンを組んでいる人は、金利の引き上げに戦々恐々となっているかもしれない。今のうちに固定金利型へ借り換えたほうが無難かもしれないと考えている人もいることだろう。
だが、バブル期の頃から金利の推移をリアルタイムで観測してきたファイナンシャルプランナーの深野康彦さんはこうアドバイスする。
「9月には変動型の適用金利が見直されるでしょうし、日銀の審議委員の中にはさらなる追加利上げを実施すべきだと唱える人もいます。とはいえ、たとえ現在の適用金利よりも1％引き上げられたとしても、変動金利型から固定金利型への借り換えは無用でしょう。これから新たにローンを組む人の場合も、変動金利型を選んだほうが賢明かと思います。実は、金利の上昇局面は意外と短いというのが経験則で、バブル期でさえ1年半程度に留まっています。金利が上昇期を迎えても、35年間の返済期間を見渡せば一時的な現象にすぎず、均してみれば全期間固定型よりも低いか、もしくは同等程度の金利になるでしょう」
ただし、適用金利が引き上げられると総返済額が増えてしまうのも確かだ。それでも変動金利型の増額分が全期間固定型のそれを上回ることはまず考えがたいが、借りている側にとってはネガティブな話であることに変わりはない。
深野さんはこうアドバイスする。
「3千万円を借りていて金利が1％上がれば、単純計算した年間の利息負担増加分は30万円で、月々では2万5千円。その分だけ元金の減りが遅くなってしまいますが、だからといって全期間固定型や固定金利期間選択型への借り換えを行うのは早計でしょう。利息負担の増加はもったいないと感じるなら、ボーナスなどのまとまった資金を繰り上げ返済に充てて、元金を減らすのが効果的です」
大西洋平
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( 209867 ) 2024/09/08 16:53:23 1 00 金利に関する様々な意見や情報がありましたが、一般的には以下のような傾向や論調が見られました。
- 金利の上昇や変動について、懸念や不安を表明するコメントが多かった。 - 変動金利と固定金利の比較や選択について、個人の状況やリスクに応じて判断すべきだという声も見られた。 - 日本の金融政策や経済状況に関する懸念や批判が多く見られ、金利の上昇や経済の不確実性に対する警戒感が示されていた。 - 金利の上昇に伴う返済負担の増加や、借り換えに関する検討が述べられているコメントもありました。 - 金利の上昇が株価や経済に与える影響や、個人の借入れ状況に応じたリスク管理・繰上げ返済に関する意見も提示されていました。
（まとめ） | ( 209869 ) 2024/09/08 16:53:23 0 00 =+=+=+=+= 金利の高低は、時代によって変わって来た。 平成初期頃までは、固定金利の方が変動金利より有利だった。 その後、日銀の超低金利政策が長く続き、変動金利が有利になった。 そして今、日銀は超低金利政策を辞める、とアナウンスしている。 ただ、これだけ政府債務が増えている中、そう簡単に金利を上げる事も出来ない。 そう考えると、当面は変動金利の方が固定金利より有利になるだろう。 ただ、5年先、10年先にどうなるか、見通せない。 固定金利は、金利が変わらない保険の性質を持つ。 後は、個々人の判断でどちらを選択するか。 それは、個人毎の家計の状況等に依存する。
=+=+=+=+= 住宅ローンは最初の頃は返済の利息の割合が非常に高いです。変動金利選ぶ場合、低金利で最初の10数年近くを切り抜けるのかが重要。そして、変動金利を選ぶ人は返済計画たて想像の世界になってしまいますが変動、固定の損益分岐点をシミュレーションし自分の納得する設定で住宅ローンを組むのが重要。
私は当初5年固定で銀行から変動金利より良い金利条件で契約しその後は変動金利にしています。変動金利にしてからも他行が金利競争をしていて金利が大幅に下がっていたので借換検討してますがどうしますか？と借りている銀行と交渉して金利を大幅に下げて頂きました。他行に借換するとまた事務手数料やら手続きやらで面倒なので自分が借りている銀行に借換をちらつかせて金利条件を変えていただくのも一つの手かなと思います。
=+=+=+=+= 現在は全期間固定金利だと1.8％くらい、地銀の変動金利なら0.5％くらい。 日本は2％インフレを目標にしているから、順調に利上げできれば中立金利の2％までいくが、まもなく人口減少の日本経済に発展性がない以上、それ以上の金利上昇（米国や欧州のような3～5％台）は無理と思う。 現在0.5％程度の変動金利が、果たしてあと10-15年内（35年ローンで利息の割合が多い前半期間）に、全期間固定金利1.8％を超えて2％へ上昇するだろうか？ 先日の0.25％利上げで日経を歴史上最大下落へ叩き落とすくらい副作用があったので、利上げ後に日本経済が下落すればデフレに逆戻りして今度は利下げが必要になる可能性もある。 固定金利は、利上げに対して保険となるが、その分のコストが高く（0.5％→2％なら、0.25％利上げを6回分）、しかも利下げに対してはリスクになるという（変動なら利下げ時に恩恵を受けられる）・・・
=+=+=+=+= ＞金利の上昇局面は意外と短いというのが経験則で、バブル期でさえ1年半程度に留まっています。
すでに変動で借りてる人が多少の金利上昇に右往左往して固定に変えるのはあんまり意味ないと思うな。 5%とか一気に上がるならともかく、1%程度なら現在の固定とさほど変わらないし、固定に変えるのも手数料かかる。 記事に書いてあるように変動ってのは上がるリスクもあるが、下がることもある。 日銀は1%くらいを中立金利にしたいらしいが、その見立てが必ず当たるわけではないし、そうでなくとも景気が悪くなればいずれ利下げは起こる。
=+=+=+=+= ツッコミどころ満載の記事ですね。
まず、何で金利が1%しか上昇しない事を前提にしてるのか意味不明。35年ローンだとすれば35年の間に2%とか3%それ以上になる可能性も十分ありえます。そうなった時が想定されてない。
それから金利上昇局面は意外と短いと書いており、特にバブル近辺の事が書かれてますが、その時は確かに短期間でした。ただ、1988年に3.375%1990年には8.25%まで上がってます。短期間で急激に上がるより、長時間でジワジワ上がる方がまだ対策しやすいと思いますが、ちょっと専門家の意見とは思えないですね。
=+=+=+=+= 経験則だけでここまで断言するのはどうかと思うし、それを前提としたこの見出しはまずいと思うが。 『天下の朝日が断言している』となれば、見る人によっては100%そうだと思い込んでしまうだろうが、実際、所詮経験則、外れた時どう責任を取るつもりなのかな？
個人的には長期間に亙って高金利が続くとは考えにくいし、少なくとも今の段階で借り換えるのは手間や諸経費を考えると、大抵の人は借り換えは得策ではないと思われる。 とはいえ、金融の世界に『絶対』はないんだから、大手新聞社の系列がここまで断定的に書いてしまうのは、万一の時に遺恨を生むことになるまいか。
=+=+=+=+= 金利引き上げに対して日銀がヘタレだということが分かってしまった以上、日本の金利正常化は夢のまた夢。 政府の借金支援と円安政策であるアホノミクスを、今後もずっと続ける気らしい。
愚かな日銀は物価上昇を放置するという、中央銀行の役割を放棄することを事実上決定しているので、今後の金利引き上げはほとんどあり得ない。
まあ、日銀の愚かな政策によりいずれ日本円は戦前同様に紙屑になる。 中長期で見ても、国民は日本円の紙屑化にそな備える必要がある。
=+=+=+=+= “5年ルール“では金利変更により毎月返済額は変わらないが返済額に占める元金と利息の内訳が改訂され利息の割合が増えている．この増分は法的には資本化(capitalization)される，つまり元本に組み入れられている(更なる利息を生む)．金融リテラシーがない人は毎月返済額がそのままなので5年間に何も起きていないと安心し，5年後に増加後の新利息は確認するが，再計算された新返済表の元本開始残高と旧返済表に載っている同時期の元本の金額が違っていることに気づかない．
変動金利は動き出すと増えた利息が元本になり上昇後の高い金利が適用されるので毎月返済額が早いテンポで増加するという鬱陶しいメカニズムを持っている(複利計算)． 金利0.5%が1.5%にUPすると元本部分は5割に2.5%で2割になる．125%ルールがこれに拍車をかける．固定金利との差額は枯渇する．最初の10年が一番リスキーな期間になる．
=+=+=+=+= 住宅ローンに関して、変動、固定、どちらがいいかという記事が多くあるが、ほとんどの場合、まだ変動が有、とコメントするファイナンシャルプランナー、専門家と言われる人たちが多いが本当か？？長期金利が先行して上昇しておリ、いざ変動から固定に変更しようとしても固定金利が上がってしまい打つ手が無くなる。これらの変動金利が有利と言い勧める人達（ファイナンシャルプランナー、専門家）は本当にそう思っているのか疑わしい！！なぜなら変動金利のリスクは借り手が全てのリスクを負い、貸し手の銀行等はノーリスク。しかし固定金利は金利が高いものの金利上昇リスクは銀行等が負うことになる。ファイナンシャルプランナー、専門家は銀行に忖度しているのか？！と疑ってしまう。銀行、不動産会社、ＦＰ、専門家はグルになっているのではと疑ってしまう。
=+=+=+=+= 変動金利が上がって騒ぐ、借換えを検討するってことは、まだ残高が多いってこと。 35年ローンの3分の2が残ってるとして10年位か？
この10年のフラット35の金利は1%〜1.8%くらいかな？ 分相応な住宅を購入している場合、最低限その時のフラット35の金利で借りても返せるようにシミュレーションしているはず。 借りたときのフラット35との差額分は得しているはずで、その分は繰り上げ返済に回せる余裕があるよね？ 変動金利が上がっても、まだまだ当時のフラット35の金利には届かないよね？
何を騒ぐことがある？
=+=+=+=+= 来年あたりから短期金利20%くらいには上がると思います 消費税も10%から2倍の20%にして段階的に50%あたりまで上げるべき そうすればさらに景気は良くなると思う
=+=+=+=+= 思ったより変動前後の支払総額の差が大きくなりそう。 独身ですが先月家買って、2100万を変動金利でローン開始したばか。今手持ち750万で既に100万繰上済、追加で400程やろうかと。 最初から繰上げした500万も頭金にしておけば毎月ローン額が約1.5万下がり、手数料１０万円も浮いて20日分の食費が賄えていたものを、、 まぁいまの大食続けは団信でローン消滅もあるかもです。
=+=+=+=+= 変動が良いのは確かだが。今後数十年考えても変動が良い。金融機関も金利上げすぎて食いっぱぐれしたくないから。固定は安心を加味した金利です。
=+=+=+=+= 地方の信金ですが、短プラが0.150％上げることが決定しました。この場合、単純に変動金利が0.150％上がるんでしょうか？ ちなみに元金均等で借りました。借り換えにしても元金減らしておかんとなと思いまして。 意外に早く金利上昇になりました笑 コロナのせいだと思うことにしてます笑
=+=+=+=+= 固定は金利に対する保険みたいなもの。車に例えると、車両保険に入らず、事故も起きなかったっていうのがベストなので、変動も同じ。
=+=+=+=+= 変動から固定 その切り替えの際に手数料がかかるとこあれば馬鹿にならない。変動金利の場合毎月の支払額の1.5倍返済すれば早めに終わるとおもう。
=+=+=+=+= 今の時代、金利計算機サイトなんていくらでもある。 それでシミュレーションできないようなヤツは金融屋の言いなりになるしか選択肢はないんだよな。
それは金融屋が悪いのではなく、本人の頭の問題。 選択肢はあるのだから。
=+=+=+=+= アメリカですらたった2年やそこらで利下げの話になっている。 アメリカ経済より日本経済の方が強いと思うならこれからどんどん利上げが進むだろう。 普通に考えたら簡単なお話
=+=+=+=+= いうて、ほとんどの人は固定金利を選ぶが？
底だった金利が0.1上がっただけでこの馬鹿騒ぎ。 そんな馬鹿げたことに、人生をかけての借金が左右されるリスクを負うと？ 冗談ｗ
住宅営業も、FPも、お客様の要望がない限り固定で計算するしね。 リスク分の計算も省けるし。
ま、ギャンブラーかつ他行への乗り換えが慣れている経営者だと、変動金利でやる人もいるけどね。
=+=+=+=+= 固定で少しでも儲けたい金融機関側がやたらと固定勧める記事書かせてる。利上げしたら株価が下がるのを見た政府がこれ以上の利上げ出来るかな。
=+=+=+=+= 金利は上がらなくていいと望むということは、景気が良くなってもらっては困るわけだろ。 かと言って不景気だから苦しいだの文句を垂れて、この先どうなって欲しいのよ。 心配なら固定、余裕があるなら変動。そんだけ。 いちいち見苦しいそろばん叩くなよ。
=+=+=+=+= 金利もどんどん上がるでしょう！ 米騒動見ててももうお米の価格は下がらないし、物価も上がって金利も上がる世の中だと思う！
=+=+=+=+= 先日は市場崩壊を引き起こしたばかり メガバンクが政府に逆らって日本を崩壊させるような愚かな金利アップをするだろうか
=+=+=+=+= メガBKの10年定期預金金利が0.4%にまたUPした。資金集めに必死なんだろう。単純に0.4%で貸し出してたら赤だわな。
=+=+=+=+= 相当額の借り入れがあるので、ちょっと上がっただけでもキツいです。 今までが安過ぎたと思っておくしかないか。
=+=+=+=+= 固定より安いからでは？ 変動の方が高くなるなら、固定に変えればいいだけのことですから。
=+=+=+=+= 破綻を出さない微妙な上げ幅を何年も続けていく
無理なローンを組んだ人たちは何年耐えられるか
=+=+=+=+= どうであれ繰上返済出来るなら積極的にする 利息を払うのが勿体ないので
=+=+=+=+= 慌てず、きちんと状況を見て判断しよう。株価もそうだったけどね。
=+=+=+=+= 金利が上がるなら銀行の金利もアップかな？
=+=+=+=+= 自分で考え、自分で判断。 利益もリスクも、各自で。
=+=+=+=+= 借り入れ10年以内で あと４,５回利上げしたら 繰り上げ又は固定へチェンジ
=+=+=+=+= 背伸びしてタワマン買ってペアローン変動で借りた人は地獄だな。
=+=+=+=+= 借り換え時の手数料がバカにならんよ
=+=+=+=+= 固定で組んだので何も考えなくて良い。 これが一番。
=+=+=+=+= いやいや、その気になればいける。稼げばええだけやん
=+=+=+=+= どちらにしても、上がります。
=+=+=+=+= こーゆー連中が変動がいいとか言ってるのは日銀が間抜けな集団だという証拠だろう 預金者から金利を搾取し借金野郎にバラまく 日本円はジンバブ円となり物価高で国民生活を劣化させ国民を苦しめる代償と引き換えなのが幼稚な金融緩和継続だろう 速やかに金利をバビューンとあげる！ 変動金利一家が黒焦げになるような金利こそが預金者が望む正しい大人の金融政策だ 周回遅れの幼稚な日本を追い抜いてアメリカは金融緩和を始めようとしている アメリカの金利は5%ほど 日本はこれまで搾取した分を返すため10%が最低ラインだろう 借金野郎の黒焦げ住宅と死屍累々の借金家族の中でしか日本は復活しないのだ！
=+=+=+=+= アホかこいつ。こういう奴の言うことを信じたらダメでしょw 失われた30年から抜け出せないんだな。
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