( 213340 ) 2024/09/19 17:36:16 2 00 ネット銀行の変動金利は「2年後に1.4%へ」というメインシナリオ…住宅ローンの金利上昇にいますぐすべきことプレジデントオンライン 9/19(木) 9:17 配信 https://news.yahoo.co.jp/articles/2221517d6ba72fee12399853bbc9d6e4a66bd9a5 |
( 213343 ) 2024/09/19 17:36:16 0 00 ※写真はイメージです - 写真＝iStock.com／PRImageFactory
「住宅ローンの変動金利は短期プライムレートに連動する」と説明されることが多いが、現実は違っているようだ。ファイナンシャルプランナーの松岡賢治氏は「短プラの変更がなくても、変動金利が上がるケースが続出している。『金利のある世界』で変動金利がどう決まるかを理解しておいたほうがいい」という――。
【図表】ネット銀行の住宅ローンの変動金利の基準
■9月からメガバンク、地銀が続々と「短プラ」を引き上げ
日銀が金融政策の引き締めモードへと突入してから、住宅ローン金利の上昇が鮮明となっている。特に、足元では、住宅ローンを借りている人の約8割が利用しているという変動金利型の金利上昇が顕著だ。
7月末の金融政策決定会合で、日銀は政策金利を0.15％引き上げて0.25％とした。それを受け、まず三菱UFJ銀行が短期プライムレート(以下「短プラ」)を、9月から政策金利の引き上げ幅と同じく0.15％上げて1.625％にすると発表。ほどなく、三井住友、みずほのメガバンク2行も同様に短プラの引き上げを決め、それ以降、地方銀行が続々と追随することとなった。
こうした状況を受けて、「短プラに連動する住宅ローンの変動金利はどこまで上がる？」といった記事が、現在でも多く散見される。しかし、この手の説明は、ここ数年で変動金利型ローンを借りた人にとっては、あまり参考にならないケースが多いのではないか。
その理由は、ほとんどのネット銀行は、住宅ローンを短プラ連動型ではなく、独自に決めているからだ。背景には、これまでネット銀行の変動金利は圧倒的に低く、他の銀行は選択肢にすら入らない、という状況が続いてきたことがある。
■ネット銀行は短期金利の動向が大きな影響を与える
大手ネット銀行は、どのように変動金利を決めているのか。各行ごとに、基準とされているものを、ホームページや決算資料でチェックしてみた。
大手ネット銀行5社に限っていえば、変動金利を短期プライムレートに連動させているのは住信SBIネット銀行しかない。なお、「TIBOR(タイボー)」とは、東京銀行間取引金利のことで、銀行同士で取引される期間1年以内の金利(実際は気配値)を指す。「無担保コールレート」とともに、代表的な短期金利の指標として機能している。
また、PayPay銀行やauじぶん銀行は「市場の金利情勢」となっているが、ここでいう「金利情勢」とは短期金利である。つまり、PayPay銀行、ソニー銀行、楽天銀行、auじぶん銀行は、実質的に短期金利の動向に大きな影響を受ける、といえる。
■メガバンクや地銀の「短プラ」とは何が違う？
それなら、「短期プライムレートも同じでは？」と疑問を覚える人もいるだろう。その指摘は正しい。基本的に、短プラのレートは、「金融機関が資金調達コストや市場の金利動向をもとに決定する」とされているからだ。
短プラは、期間1年未満の最優遇貸出金利のことなので、短期金利の影響をモロに受ける。つまり、その点で、前掲のネット銀行には「大した違いはない」という結論になる。
では、冒頭で紹介した、メガバンクや地銀の短プラも違いはないのかというと、様相は異なる。「実質的に違う」と言えるのだ(話は細かくなるが、重要なことなのでお付き合い願いたい)。
メガバンクや地銀の短プラは、8月以降の引き上げをみればわかるように、「メガバンクが政策金利の上昇幅と同じ幅を引き上げた後に、地方銀行が追随する」という構図になっている。
あたかも、政策金利に準ずる制度に基づいた金利のような印象を与えているが、そうではない。昭和の時代から、短プラが変更される度に何度となく繰り返されてきた光景で、銀行の“横並び意識”の産物である。
1989年以前の短プラは、政策金利だった公定歩合に連動していたので、メガバンクをリーダーとして、どの銀行も同じように変更していた。1989年以降は、市場金利を基に金融機関が決めるとされたものの(当時は「新短プラ」と呼ばれていた)、政策金利に連動する点は変わらなかった。
そして、金利のある令和になった現在でも、短プラを巡る銀行業界の横並び状態にまったく変化がないことが、今回の引き上げで改めて判明したのだ。
■ネット銀行の引き上げタイミングをチェックすると
こうした「横並び短プラ」は、これからも、日銀が政策金利を変えるタイミングで変更されるだろう。また、金利正常化の過程では、政策金利が0.25％引き上げられれば短プラも0.25％の引き上げと、“幅”も同じになると予想される。
適用される変動金利は、各行で多少の違いはあろうが、引き上げ幅がそのまま反映されるところがほとんどではないか。
一方、ネット銀行の変動金利は個別判断によるので、これまでと同様、必ずしも政策金利の変更後、というタイミングではないと心得ておくべきだ。日銀のマイナス金利解除後のネット銀各行の変更は次のようになっている。各行が“独自判断”をしているのが分かる。
*基準金利とは、その名のとおり住宅ローンの基準となる金利。0.1％引き上げられると変動金利も0.1％上がることになる。
■利上げの思惑が強まるだけで変動金利が上昇する可能性も
これまで述べてきたように、ネット銀行の変動金利は短期金利全般の影響を受ける。つまり、日銀が政策金利を変更しなくとも、短期金融市場で追加利上げの思惑が強まり、短期金利が上昇すると、ネット銀行の変動金利は引き上げられる可能性が高い。短期金融市場は、そうした思惑に対して敏感に反応するマーケットだからだ。
実際に、そうした動きを見せているのが楽天銀行である。日銀がマイナス金利を解除した今年3月末以降、短期金利の上昇を受けて、毎月、基準金利を引き上げている(4月+0.024％、5月+0.08％、6月+0.02％、7月0.01％、8月+0.04％、9月+0.111％)。
楽天銀行は、個人向け住宅ローンに関して、他の大手ネット銀行とは異なる戦略をとり、ローンの低金利競争から距離をおいている。信用リスクの低い顧客からきちんと収益を上げるという方針で、調達する短期金利が上がれば、その分、迅速に貸し出す金利も上げるというスタンスだ。
この楽天銀行の動きは要注目で、他のネット銀行の調達金利のコストも同程度上昇していると推測される。今後、さらに短期金利が上昇するようであれば、唐突ともいえるタイミングで引き上げに動くところが出てきてもおかしくはない。
■変動金利型住宅ローンはこれからどこまで上がるか
では、肝心の変動金利はどこまで上昇するのだろうか。まず、日銀の政策金利について。エコノミストやシンクタンクの見通しでは、早ければ12月、遅くとも25年3月までには、政策金利を0.25％から0.5％に引き上げる、といった見方が増えている。短期金融市場も、25年3月までの0.25％利上げを、ほぼ織り込んだ金利を形成している。
そして、そこから半年ごとに0.25％ずつ引き上げて、26年の3月末頃には1％にする。それ以降は、しばらく1％をキープしつつ、日銀は景気や物価の動向を見ながら金利の水準を検討する――というのが大まかなシナリオだ。
これを前提とすると、ここから政策金利が0.75％上がるならば、ネット銀行の変動金利は1.0％程度上がる可能性が出てくる。現在、変動金利を0.4％で借りている人は1.4％程度になる計算だ。
■固定金利型への借り換えが有効なケースとは
ローン金利1.4％に家計が耐えられるなら、今後の変動金利の上昇については、それほど心配する必要はない。ただ、予想外のインフレや円安などにより、さらに金利が上昇する可能性は残る。
もし、住宅ローン減税の控除も終了していて、返済期間が短くなっていれば、固定金利への借り換えも視野に入ってこよう。例えば、20年以下の固定金利型ローン「フラット20」の9月分の最低金利は1.43％。ネット銀行でも期間10年の固定型で1.2％台のローンがある。
変動金利から借り換えをした場合、変動金利がそれほど上がらなかったら損をしてしまうことになる。だが、これまで変動金利の恩恵を十分に受けていた人であれば、それほど気にはならないだろう。固定金利への借り換えは、ライフプランも立てやすくなり、今後の金利上昇によるストレスからも解放される。
■変動金利型を借りている人はNISAに手を出してはいけない
変動金利を借りたばかりで、借り換えも難しいという人はどうすべきか。対策はシンプルだ。将来の繰上げ返済のために、今から余裕資金を貯めることを強くお勧めする。「貯蓄から投資へ」というNISAブームの中、貯蓄というとガッカリする人も多いかもしれない。
しかし、ほとんどの人は、住宅ローンを組んだ時点で、個人のリスク許容度は最大限に近い(それが変動金利ならなおさら)。投資で新たなリスクをとる余裕はないだろう(くれぐれもNISAはやらないように)。
貯蓄と言っても工夫の余地はある。1つ目は個人向け国債。預貯金と同じく「元本割れ」のリスクは無く、10年満期の「変動10年」なら、長期金利が上昇すれば適用利率のアップが期待できる。確実に預貯金より有利になるはずだ。
■iDeCoで定期預金を利用する方法も
2つ目は、やや変則的だが「iDeCo」(個人型確定拠出年金)という手がある。ただし、運用する先は、投資信託などではなく定期預金。iDeCoには運用益が非課税になることの他に、掛け金が全額所得控除の対象になるという大きなメリットがある。たとえば、年収が700万円の人の場合、毎月2万円の掛け金で年間約7万円の税金が軽減される。
iDeCoは、口座管理手数料(最安は月171円)がかかるので、定期預金の場合、手数料を差し引くと、当初の運用収支は赤字になってしまう。しかし、所得控除のメリットは、その赤字を補って余りあるほど大きい。「60歳まで原則引き出し不可」など、注意すべき点はあるが、還付金をきちんと貯めておけば繰上げ返済の原資として有意義に活用できる。
iDeCoで定期預金を選ぶような客は、金融機関は嬉しくないだろうが、往々にして、そういう商品の方が個人にとってはメリットがあるものなのだ。
---------- 松岡 賢治 ファイナンシャルプランナー／マネーライター 1963年生まれ。89年東京都立大学法学部卒業。証券会社のリサーチ部門等を経て96年独立、97年ファイナンシャルプランナー資格を取得。クレジットカードをはじめ資産運用・投資関連等の記事を執筆。著書に『ロボアドバイザー投資1年目の教科書』（SBクリエイティブ）、『豊富な図解でよくわかる！ キャッシュレス決済で絶対得する本』（ソーテック社）など。AllAboutガイド。 ----------
ファイナンシャルプランナー／マネーライター 松岡 賢治
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( 213344 ) 2024/09/19 17:36:16 0 00 =+=+=+=+= iDeCoで定期預金を勧めるとか本当にFPなのか疑いたくなる。 預金金利より住宅ローンの変動金利が低くなることがないんだから、iDeCoで預金するくらいなら繰上げ返済に資金を回した方がいい。 むしろ低金利のうちは積極的にNISAのインデックスファンドで運用した方が、繰り上げ返済による支払額の減少より運用益の方が大きくなる。
=+=+=+=+= 変動金利のまま何もする必要はありません。 2年後に1.4%になり直近の固定金利を超えても、その差は僅か。
変動金利の方が低かった2年間の累積差分を吐き出すまでに２年以上かかります。
そうこうしている間にまた変動金利が下がってくれば、また変動有利の累積差分を積み上げる事になります。
いずれ残債が減り金利影響が小さくなれば、もう変動が固定に負けることはありません。
=+=+=+=+= iDeCoの定期預金を勧めるのですか。 自分は元本割れしないと思い込んで運用先を定期にしてましたが、運用報告書で手数料分が元本割れしていることに気づいて運用先を変更しました。 所得税から控除されることで手数料以上のメリットがあるのは理解しますが、残高を目にした時に元本割れは気分悪いです。 iDeCoは所得から控除されるものの、60歳まで使えないことを考えれば住宅ローン金利上昇の対策にはならないと思います。
=+=+=+=+= イデコの税控除は嬉しいけど、そもそも住宅ローン減税している人は減税の余地がないのでは？ また、イデコは解約できないから、いざまとまった資金が必要なときにとても困る。資金難で家を売るハメになったら本末転倒。 NISAは長期保有が有利だけど、いつでも売れるから余裕資金でやる分にはありだと思うけどね。 まあ結局の所、各家庭の事情合わせて先々を見据えた資金管理が必須ということ。自分の頭で考えなければならない。
=+=+=+=+= 仮に3000万円を借りて金利0.4%、35年ローンなら月々76,557円 これが金利1.4%となると月々90,392円で、差額は13,835円 無視できない差額ではあるが、これくらいの金利・返済額上昇に耐えられないようであれば最初っから無茶なローンを組んでいただけ 金利上昇に備えて今は現金ポジションをとっておき、繰り上げ返済もできる余力を貯めておけというなら理解できるが、元記事ではNISAよりもiDeCoの貯蓄型商品を進めていて違和感がある iDeCoは原則60歳まで取り崩しができないので、ローンの繰り上げ返済以外でも突発的にどうしても現金が必要となった際に使えないのが最大のデメリット 又、NISAをやるなとも言っているが、NISAはただの節税制度であって投資商品名ではない もちろん記事を書いている人はわかった上で書いているのだが、そこはちゃんと区別しなければならない
=+=+=+=+= 変動金利だと今後支出増を余儀なくされるかもしれないという問題意識に対して、困ったことがあれば引き出せるNISAがやってはだめで、資金が60になるまで触れなくなるiDeCoをやれというのは全く論理が破綻しています。記事として提供する企業はもう少し内容に責任感を持ってはどうでしょうか。
=+=+=+=+= 家買って8年になりますが、当初の予定より思いの外資産が増えたので配当だけでローンを返せる状況です。しかしインフレ対策として繰上げ返済はしない予定。 家買った時はここまで日本がインフレになるとは思わなかったけど、たまたま良いタイミングで買って本当に良かったです。
=+=+=+=+= 自民総裁がどうなるかで財務省並びに日銀への対応が変わるでしょう。デフレ脱却してないのに、金利上げは早すぎた。消費する人が減れば経済回らない。住宅ローン金利上昇で家計に負担が増えればどこかを削る以外ない。
=+=+=+=+= 数年前まではオリンピックが終われば暴落と言われ、その後は生産緑地法云々で暴落と言われ、結果暴落したかというとNOです。
その間、中国人を中心とした外国人による都心の物件買い占めによる都内の価格高騰。 都内の物件の価格高騰により、都内を買えなくなった中堅所得層が神奈川、埼玉、千葉に流れ、そちらの物件も需要が上がり高騰。 そこにウクライナ戦争による資材高騰や近年の人手不足による人件費高騰のコンボが加わって更にさらに上がっているのが今です。 首都圏でも人口が減り始めているし、この状況はいつまでもは続かないので、バブルはいつかは弾けます。でもそれがいつになるかなど誰にもわからない。仮に人口減と金利アップから需要が減ったとしても、少なくとも資材費、人件費は今後も下がる要素はない。 下がったとしても、待っている間の家賃を上回る程下がる可能性は高くないと思う。
=+=+=+=+= これから新規で住宅ローンを検討してる人は、この記事を絶対に読んではいけない。 大前提として、今後金利がどう動くかは誰も分からない。そして、この筆者の予測が外れたとしてもこの筆者にはなんのデメリットもない。 そんな無責任すぎる予測を信じる事の危険度は計り知れない。
最後に、FPという人間を信用してはいけない。 FPは他人の持ってる金にしか興味ないですから。
=+=+=+=+= >住宅ローンを借りている人の約8割が利用しているという変動金利型の金利上昇が顕著だ。 現在、既に変動金利で返済中の変動金利住宅ローンが、金利引き上げになっていると断言してますが、どこの銀行のことですか? おそらくこれからそうなるとは思いますが、引き上げをはっきりと発表した銀行はほんの一握りですよ 注目を引きたい気持ちはわかりますが、嘘はいけないと思います
=+=+=+=+= 住宅価格は都内駅近以外は間もなく暴落する。家を探している人はもう少し待った方が良い。空き家問題がどんどん深刻化していくだろう。
金利については、金利も上がっても景気がついてこなければまた下げざるを得ないだろう。景気が良くなれば給料も自ずと上がってくるので不安視する必要は無い。
=+=+=+=+= ＞iDeCoには運用益が非課税になることの他に、掛け金が全額所得控除の対象になるという大きなメリットがある。たとえば、年収が700万円の人の場合、毎月2万円の掛け金で年間約7万円の税金が軽減される。
受け取るときに課税されるから、預金にいれるなら税の繰り延べ効果しかないですよ？
=+=+=+=+= 金利差だろう。NISAで積立型の投資信託はあまりお勧めできないが、成長投資の方で、キャピタルゲインがきちんとできる人だったら、それは問題ない。ローンの利率よりも、運用益の利回りが大きい人なら、別に問題ない。
=+=+=+=+= 日本のバブル崩壊後で約4％弱ぐらいです。 現在のアメリカは住宅ローン金利は７％。イギリスは6％。 世界的に見ても2年後予測の1.4％の低金利なんてありません。 住宅をローンで購入しようとする方は心配しすぎないで下さい。 こういう記事で買い控えされるのが一番損をします。
結局ＮＩＳＡした方が良いよの結論。 オリンピック後の住宅購入が良いとか不動産アナリスト、 ファイナンシャルプランナーの書いている 記事なんてほとんど外れます。
=+=+=+=+= ファイナンシャルプランナーと肩書がありますが・・・ そもそも何級の方なのでしょうか。。
３級は商業高校レベル、２級が金融機関の営業職レベル、１級が専門家レベルです。
ご自身が何級かを記載していないのはなぜでしょうか。
基本的には〇級ファイナンシャルプランニング技能士と掲載するので・・
=+=+=+=+= 2年後に1.4%というのはなかなか甘い見立てだと思うが、 変動金利の残高が240兆円も貯まっているので、 早いところ解消されるといいですね。
記事にある通り、変動金利で借りてる人は 新NISAでガチホしている場合じゃないですよ、 ほとんどギャンブルです。
=+=+=+=+= とりあえず、今までの変動の低金利前提のギリギリの予算で組んでる人は家計の見直ししておいた方が良い程度にみとけばいいと思う。慌てて固定するのは愚策な気もする。
=+=+=+=+= コストプッシュインフレなのに経済が成長していると錯覚して、 金利を上げようとしているおろかな国があります。 ついでに、金利で通貨安を操作しようとしてばかの上塗りしています。 その国はこれから不景気確定なのに、 ペアローンでしか家を買えない人たちがたくさんいるそうです。
=+=+=+=+= 日銀は思ってた以上に金利正常化への意思が固そう。変動も固定も金利はこれからも上がっていくはず。20年の固定で1.43%なら、もう固定でいいんじゃないか。
=+=+=+=+= FPの記事とは思えません。私はNISAで50%以上の利益を上げていますし、iDeCoも30%ぐらいです。ローンだけ払って、投資をしないのはナンセンス。皆さんも自分を信じて資金を分配してください。
=+=+=+=+= 家買いたい人は少しでも早い方がいいだろうね これからどんどん値上がりする事は間違いない だが貧乏人がカツカツ変動35年だけはやめとけ 破綻は確実 購入価格の半分の資産がない人は固定一択 逆にそれだけの資産がある人は変動一択 とにかく家賃と同額ってだけで資産ゼロの貧乏人が変動フルローンだけはやめとけ
=+=+=+=+= ＞しかし、ほとんどの人は、住宅ローンを組んだ時点で、個人のリスク許容度は最大限に近い(それが変動金利ならなおさら)
金利がどうとか言う前に、まずはリスク許容度最大限を止めるべきだと思うんだよね
=+=+=+=+= 日本が金利上げることはないんじゃないか。 アメリカの金利が下がれば円安が収まり、物価も落ち着く。 そんな所で金利を上げたらデフレになると思うけど。
=+=+=+=+= これくらいの金利上昇であたふたするくらいなら初めから固定にしとけよ。 2年後に1.4%がメインシナリオとか吹かし記事。 日本の景気が海外並みに良くなって給料がどんどん上がるかな？ 上がらんだろうなｗ
=+=+=+=+= iDeCoの最大のメリットは100%税金控除だよ。金利よりそちらのメリットが遥かに大きい。税率にもよるけど金利10パーくらいのメリットある。
=+=+=+=+= 銀行のメインシナリオ？ 住宅ローンの変動金利は政策金利が大元になることくらい誰でも分かること それなのになぜ銀行がメインシナリオを描けるのか 意味不明です
=+=+=+=+= (くれぐれもNISAはやらないように)。 とか言っておいてイデコは勧めるのおかしくない？金利のリスクを考えるなら60才まで引き出せないイデコは勧めないと思うが。
=+=+=+=+= 固定金利は返済計画を立てやすい一方で、基本的には変動金利よりも高い返済総額になることは気にかけないのは謎
=+=+=+=+= 今の低金利の定期預金を勧めるようなFPは仕事がなくなるのではないのかな。言ったことに責任取らないから構わないのか。
=+=+=+=+= 不安を煽る商売ですね 物価高騰は収まらないでしょうから 家書いたい人は早く買った方が良いね 東京市部 3680だろこれ？っていうレベルの家が4380だし
=+=+=+=+= 60歳まで引き出すことが出来ないiDeCoは 住宅ローンぎりぎりの人は絶対手を出してはいけないもの。 もしものときすぐに換金できるNISAのがマシ。
=+=+=+=+= 住宅価格は所得の上昇以上に高騰しているので、今は無理して買わ無い方が無難。
=+=+=+=+= せっかくアメリカが利下げで多少円高にふれたのに今更利上げはないわ。景気良くなってから利上げしろよ。
=+=+=+=+= ネット銀行だけじゃないでしょ。 ネット銀行だけが1.4%の金利になるはありえない。メガバンクより条件悪くなるはありえない。 単なる煽り記事
=+=+=+=+= 1.4まで上がったとしても今さら固定金利で借りるよりも変動金利の方がええな
=+=+=+=+= 日本ってそんなに景気の加熱を心配して抑制しなければならないほど好景気なの？？
=+=+=+=+= アメリカ経済が伸びなかったら日本政府は歩調を合わさざるを得ない。 希望観測は日本のバカメディアの得意技。 現実的になれ。
=+=+=+=+= デフレが収まらないのに金利上げる 格差は広がるね
=+=+=+=+= 苦笑いの理論 正直、もうFPなんかより消費者の方が賢いからね
=+=+=+=+= 1%〜2%は正常値ですよ。
今の金利が異常なだけです。
=+=+=+=+= 1.4%くらい大したことないだろ。
=+=+=+=+= 手のひらクルーン。。。 判りやすいトラップでしたよね。 引っかかるわけないじゃん。
=+=+=+=+= FPってホント役に立たないよな。と改めて思った
=+=+=+=+= さぁ固定金利勢の「変動金利は自己責任！」コメントが大量に沸くぞ。
=+=+=+=+= 今回の引き上げで改めて判明したのだ。
↑金融の素人丸だし。面白すぎる。
=+=+=+=+= 定年まで下ろせない定期預金…、正気か？
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