( 236543 ) 2024/12/20 18:51:29 2 00 現代版「富の象徴」タワマンに未来はあるか？「何か儲かりそう」憧れだけで飛びつく人が陥りがちな落とし穴JBpress 12/20(金) 11:41 配信 https://news.yahoo.co.jp/articles/2a0336170c15e80db12d8ee306da908ddf95e03e |
( 236546 ) 2024/12/20 18:51:29 0 00 巨大マンション群「晴海フラッグ」＝東京都中央区（写真：共同通信社）
不動産市場で絶大な人気を誇る都心のタワーマンション。新築分譲価格は1億円超えもザラで、いまや現代版「富の象徴」とも言える状況だ。だが「何か儲かりそう」と安易に飛びつくと、大きな落とし穴が待っていることも。住まいとして、資産としてのタワマンに未来はあるか？ 30年以上にわたり業界に身を置く不動産のプロが、タワマンの真実を読み解く。
※本稿は『家が買えない』（牧野知弘著、ハヤカワ新書）より一部抜粋・再編集したものです。
（牧野 知弘:オラガ総研代表、不動産事業プロデューサー）
■ エリートサラリーマンは団地を買い求めた
本書では、団地は造成され始めた当時、庶民にとって「憧れ」の住居だったことを紹介している。この団地に近いところが、現代のタワマンにはある。昭和40年代に団地を買い求めたエリートサラリーマンの姿が、現代のパワーカップルなどが「富の象徴」としてタワマンを購入する姿と重なるのだ。
また、戦後の都市圏近郊における住宅ニーズの急増が団地を生み、近年の都心居住ニーズの高まりがタワマンを生んだという、それぞれの時代的な背景があるが、団地が並ぶニュータウンも、タワマンが乱立する湾岸エリアも、ともに社会的な要請に応じて人工造成された街である点に共通項がある。
もちろん、オールドタウン化する郊外ニュータウンに比べて、タワマンが立つエリアは現代の居住ニーズに応えるべく選ばれているため、今は活気がある。先ほどのマンションは立地次第という面でも、とりわけタワマンは価値が高いとされる。
だが、果たして今後もその人気は続くであろうか。
■ タワマン人気に懐疑的なワケとは？
私がその将来性に疑問を感じるのは、こうした街には「地歴」が存在しないからである。
地歴とは土地の歴史のことである。土地にもいろいろな背景があり、人々が繰り返し居住してきた土地もあれば、森や林、川べり、沼地などあまり居住に適さなかったところもある。
その土地がこれまでどのような姿であったかを知ることは、実は不動産を見るにあたってとても大切なポイントだ。
高度経済成長期から平成初期にかけて郊外で造成された新興住宅地には、かつて人々が住んだ地歴がなかった。もともと人が住んでいなかったのには、それ相応の地理的な理由があるはずだが、台地を切り崩して樹木を切り倒し、沼地を土砂で埋める、コンクリートで固める、など人為的な作業を加えたうえで、住宅地としてデビューさせたわけだ。
■ ニュータウンは「ふるさと」と感じづらい
地歴のなかった土地に「人が住む」という新たなページが加えられた結果、「一代限り」の街としてその多くが衰退への道をたどっていることは、本書で述べている通りだ。
街としての持続可能性は、一代では結論が出ない。その地で育った子どもたちが、街に対してどれだけの愛着/プラウドを感じるかにかかっているからだ。残念なことに、そこで育ったはずの多くの子どもにとって、自分が大人になって「ふるさと」と感じることができるような存在になりえていないニュータウンが大半だ。
地歴があり、様々な年齢構成の人々が暮らす街で育つ場合とは異なり、彼らは同質性の高い住民が一斉に集住する街で育っている。街のごく一部、周囲にいる自分と同じような年齢、家族構成の人々としか関わってこなかったせいで、街自体には愛着が湧きにくい側面もある。
翻って、現代のタワマンエリアはどうであろうか。
■ 目の前に海があるからといって泳げるわけでもない
埋立地の工場や倉庫跡地などに建設されたものが多く、もともと住宅地として形成されてきたわけではないため、ただ建物が林立しているだけの殺風景な風情が広がっているように映る。
とりわけ湾岸エリアは、居住環境としても優良とは言いがたく感じる。部屋からウォーターフロントを一望できるといっても次第にその景色には飽きてくるし、目の前に海があるからといって泳げるわけでもない。
それにもかかわらず、潮風を受けることで建物は傷みやすく、急造された公園の緑にもひしゃげたような樹木が多い。エリア内で中心となる店舗も、大手流通業者や不動産会社が用意した、どこでも見かけるテナントが入るようなショッピングモールだ。
おまけに、本章で見てきたマンションの管理・維持の問題は、タワマンにおいては低層マンションの比ではない。そもそも修繕費用がより嵩むうえ、高階層と低階層の住民の間で入居時点から意識はバラバラだ。
災害リスクについても、埋立地の多くでは地震発生による津波の危険性が高いことはもちろん、たとえ建物自体の安全性は確保されても、周辺地帯の液状化が起こることは東日本大震災発生時において証明済みだ。
エレベーターが停止し、40階まで階段の上り下りで死にそうになっただとか、ゲリラ豪雨による洪水で電気室が浸水したなど、タワマンにまつわる危険性の指摘は枚挙にいとまがない。
都心通勤に便利という点についても、いつまでも人はオフィスに通勤して働くのだろうか。
オフィスに行って仕事をするスタイルがなくなってしまえば、海風が強く、ベランダに飾った草花もすぐに枯れてしまう殺風景な湾岸エリアに、人は好んで暮らしたりするのだろうか。
一度建てられた建物は、長きにわたってその地に立ち続ける。タワマンが「金融商品化」している様子は本書前半で詳しく見たが、そうした投資ニーズに支えられたタワマンエリアが、新たな住宅地として地歴を刻んでいけるとは到底私には思えない。
■ 「晴海フラッグ」で勃発したマネーゲーム
「晴海フラッグ」と呼ばれる分譲・賃貸マンションが、東京五輪選手村跡地に建設されている。選手宿舎から一般住戸へのリニューアル工事が完成した17棟の物件引き渡しが、2024年初めから3月末にかけて行われた。
晴海フラッグは、五輪選手村跡地に分譲19棟4145戸、賃貸4棟1487戸に加え、商業施設や介護住宅、保育施設などを併設した、いわば一つの街をつくるような意欲的な開発プロジェクトだ。五輪レガシーとしての価値が見込めること、希少な都心立地にもかかわらず販売価格が周辺時価の3割ほど安いことから、最高で266倍もの高倍率の住戸が出現するほどの大変な人気となった。
自治体の公共地やURなどが絡む不動産物件では、マンションの分譲にあたって投機的な動きを防ぐために、通常は「一定期間の転売禁止」「不動産業者など法人による購入禁止」「業者を介在させたサブリース（転貸）の禁止」などを課すのが一般的だ。しかし、晴海フラッグについては何の制限も設けられなかったため、それが購入熱をエスカレートさせた。
業者による転売を狙ったまとめ買いや、個人による投資用の取得をもくろむ動きが激しくなり、自らの住まいとして購入しようとする人を押しのける形となった。
■ 分譲価格8100万円→転売価格1.5億円
結果として、物件引き渡しと同時に取得した部屋を即転売しようとする動きが見られ、マンション中古サイトに相次いで物件が掲載されることになる。ある棟の3LDK、27坪（90m2 ）の部屋は、1億5000万円（坪555万円）で売り出されていた。分譲価格は8100万円（坪300万円）程度だったので、売却できれば7000万円の売却益となる。 不動産価格は高騰が続いているので、もう少し待ってから売却して、より儲けを出そうと考える投資心理もある。賃貸募集をしている物件も、分譲引き渡し直後に100件を超え、月額賃料は30万円台を中心にして、高層階や海を臨む部屋では40万円から60万円台をつける。まさにマネーゲームと言える状態だ。こうした事象を指して、「晴海フラッグは資産価値がある」との評が下されている。
だが、晴海フラッグの今後はどうだろうか。たしかに都心ではなかなか見かけない広さの住宅を坪300万円で手に入れ、ずっと住み続けられるのならば悪くないかもしれない。とはいえ、さすがに坪555万円、27坪で1億5000万円の中古住宅が続々サイトに出てくる状況にいたると、これについてくる需要がどれほど見込めるのかは疑問だ。
また、しょせんは投資用物件だと言っても、マネーゲームはいつまでも続かない。購入価格が坪300万円であれば、賃貸料から考えて利回りは6％程度になるが、550万円ともなると利回りは3.27％にまで落ち込む。管理費や修繕積立金の負担を含めれば利回りはさらに下がる。
借り手にとっても月額30万円も40万円も出すなら、都内の四谷や小石川あたりの物件だって十分借りることができるので、話題が去れば冷静になってくる。現にすでに、賃貸に出している部屋になかなか客がつかないとのぼやきが出ているという。
■ 「何か儲かりそう」大金を不動産に注ぎ込むニッポン
2024年3月、私は同年に開催されるパリ五輪の選手村を見学する機会があった。同地でも東京都同様に、選手村で活用した建物はマンションとして一般に分譲される予定だ。パリの場合はリニューアルなどはせずにそのまま売却されるようで、すでに販売が始まっていた。晴海に似た微妙な立地で、価格は市価より2、3割安いというのも同様だ。
だが、私が担当者に晴海の実情を告げたうえで、「パリではどうか」と聞くと、担当者は首をかしげて「そのような動きはまったくない、倍率も高くない」と言い切った。転売規制もサブリース規制も何もないのに、パリでは個人がマンションに投資して儲けようなどという動きはほとんどないのだと言う。
国民性の違いと言えばそれまでかもしれないが、パリでは古いアパルトマンに人気がある。それに対して、日本人は相も変わらぬ不動産神話を信じ、儲かりそうだと晴海フラッグに殺到している。
晴海フラッグに見られるような狂奔は、いったいいつまで続くのだろうか。フランス人ではないが、住宅は生活するための効用を得るものであって、金儲けの手段ではない。こうした浅ましい発想にいつまでしがみつくのだろうか。
金儲けのためとして自分のライフスタイルや価値観を真剣に顧みることもなく、将来に対する限りなく不確かな楽観を抱えて、「みんなが買っているから」「何か儲かりそうだから」という曖昧な理由で大金を不動産に注ぎ込む。そうした行為を続ける限り、住宅に対する真の愛着は育まれず、自分が住む街に誇りを持つことは到底できないであろう。
牧野 知弘
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( 236545 ) 2024/12/20 18:51:29 1 00 湾岸エリアのタワーマンションについての意見が寄せられています。
また、都心、湾岸エリア、ニュータウンなどの地域や建物の特性に関する意見や、投資目的の購入や外国人富裕層による所有に対する懸念も表明されています。
総じて、タワーマンションに対する様々な視点や論点が提示されており、意見の一致は見られませんでしたが、社会や暮らしに対する深い関心や議論が行われている様子がうかがえます。
（まとめ） | ( 236547 ) 2024/12/20 18:51:29 0 00 =+=+=+=+=
湾岸エリアって便利だから人気なんだと思う。タワマンだからじゃない。東京駅まで直通バスもでてるしタクシーでもすぐ。豊洲市場や築地場外市場もすぐの距離、銀座もすぐの距離。羽田空港も成田空港も直通バスが有明や豊洲からも出ている。仕事をしている人にはタイパが良い。ニュータウンは郊外ばかりだし品川八潮のニュータウン(パークタウンって名前だけどニュータウンで)は交通が不便。意外にもお年寄りも多いです。マンション内でシニア会や公共の高齢者総合施設(交流会や民謡の習い事ができる施設)もあるし、批判が多いけど住んでみるとけっこう便利です。
▲59 ▼34
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コロナ後になり、都心ではなく、郊外も良くなった。 以前は駅から徒歩10分以内が理想で必死に探していたが、先日の野村総研の調査では、今年度在宅回帰の傾向もあるようで、東証プライム上場企業の本社勤務者の出勤は週2から3日程度になり、駅から徒歩15分以内くらいは許容範囲。少し広めがいいなと思うようになった。地方は不便だが、23区より少し郊外かな！ これからは、東京メガループと呼ばれる武蔵野線、南武線沿いで、かつ東急線や東西線などの都心直通の快速列車などの停車駅である、溝の口、武蔵小杉、武蔵浦和、南流山、西船橋、南船橋、東松戸、川崎あたりが人気になるのでは！都心は街を歩いてると、観光客も含めアジア系外国人だらけ。少し離れると日本人中心。
付け加えると、駅近タワマンは以外と高齢者多いので、小さい子供がいるファミリー層にはお薦めしないよ。うちの、タワマン共用施設は老人クラブだったりもする。
▲21 ▼42
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以前晴海に建っていた東京国際見本市会場の建物やらフェンスやらがかなり錆が目立っていたので、相当塩害があるんだろうと思うと、耐久性は考えなきゃいけない地域だとは思う。
▲3 ▼0
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ニュータウンもタワマンも、長く栄えるには立地、地歴が大事というのは、多分間違いない。山や海らを宅地に変えた地域は、人間が住みにくい土地を無理に開発したため不安定要素があり、その土地に未来まで人が住むかは分からない、定着率は低いかも知れない。もちろん、自分は住まず転売目的ならどこを買おうと良いのだが。逆にいうと、例えば、古都京都、商都大阪、幕府がある江戸山手、前田家金沢、尾張名古屋ら近世栄えた町の中心部らは、多分未来も滅びない。歴史的に衰退した、例えば奈良の飛鳥らは衰退しただけの理由があり、今から栄えたりはないはず。これは日本全国に当てはまり、昔からずっと発展してきた都市部、最も栄えた地域の土地や住宅を買うのが正解。そこは住みやすいよ、安全だよと地歴が教えてくれているのだ
▲17 ▼7
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湾岸エリアというのは都心ですから、浄水場からは遠いですし、首都の郊外から救援に来る緊急車両は道路が倒壊したビルや歩道橋で塞がるとたどり着けなくなります。 個人的にはタワマンは周辺に住むことも避けたいと思います。世帯数が多いので深夜の救急車の音が多いです。
▲21 ▼26
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東京のタワマンは実需より投資目的で買う人達が殆ど。 特に中国人富裕層が本国から資産を待避させる目的で購入している。 彼等の特徴は買っても住まずに値上がりを待っているだけなので、居住実態の無い部屋ばかりが生まれる。 中国の不動産バブルで人の住まないタワマンが続出した事が以前話題になったが、同じ現象が日本でも起きている。 問題は彼等が転売をする時に不動産登記を行っているかどうかだ。 日本は最近になって不動産登記を義務化したが、登記をせずに中国人同士で転売が繰り返されているのではないかと懸念する。 法務局で登記されている所有者と実際の所有者が一致せず、所有者不明の部屋が続出すれば、固定資産税の徴収が難しくなるだけでなく、通常の不動産売買が不可能になってしまう。 これからタワマンは権利関係が不明朗な物件の巣窟になりかねないと思う。
▲1 ▼1
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確かに郊外のニュータウンは50年以上経ってゴーストタウン化しかねない状況。 そんな先の事、誰にも分かるはずもないが、昔は海でゴミを埋め立てた土地であることは事実。 そこには戸建てはなく、大きなビルしかない。その景色が幻想的なのか、近未来的なのか魅力的に見えるのでしょう、今は。 高い所は苦手だし、高くて買えないから興味はありません。
▲6 ▼8
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タワマンと全体を一括りにするから見誤る。タワマンの中でも湾岸と山手線内では全然様相が違うし、交通の不便な場所に作られたタワマンはタワマンだけの魅力では厳しくなっていくだろう。タワマンに限らずあらゆることで2極化が進んでいくのでは。
▲31 ▼9
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価格の高いタワマンがある学区の公立小中は荒れやすい傾向があります。 元々インターや私立に入れる予定でその余裕があれば構わないのですが、お子さんがまだ小さい・これからの方はその点も考慮して選んで欲しいと思います。 富裕層で教育熱心な親が多い→インターや私立に多くの子が流れる（公立の生徒総数が減り、教員定数が減る）→公立には「そうじゃない家庭の子」ばかりが残る→外国人や行動・発達に問題や特性のある子の割合が増える→多少増員しても教員の手が回らない→公立校の評判が悪くなり、さらに私立志向が高まる …というループにハマっている地域が多数あるんですよね。卒業生の8割が私立かインターに行く小学校もあるそうです。 面白いことに、隣の学区の小学校ではそんなことないんですよ。 別にその土地が悪い訳ではないのに、タワマンは「地区」をひとつ作り上げてしまう。 まぁ、価格が低ければそうでもないみたいですけどね。
▲9 ▼32
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結局、巨大な集合住宅って維持・メンテにお金がかかります。綺麗なままでうん十年維持する事は、難しいと思います。 人気なのは新築当初だけです。
バブルの頃建てられた建物も今では色褪せて小汚くなっているものが多いです。今建てられているマンションも、いずれそうなると思います。
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自分は世田谷で戸建に住んでますが、別にタワマン否定しないです。 よくこんなに否定的なことばかり探してくるなと感心しますね。 宇宙に住む時代がくるかも知れないのに、埋め立て地は故郷を感じられないとか、バカバカしいと思います。 そこで生まれ育ったら、そこが故郷です。 将来は誰にもわかりません。 生きてる間に本人が幸せで住んでるなら、戸建でもタワマンでもどっちでもいいと思います。
▲31 ▼7
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地歴が無いって言うけど、 大昔まで辿ると日本中あちこちにそういう土地があると思うけどな。 環境やそこに住む人で故郷を作っていけばいいんじゃないかね？ まあ、写真に載ってる晴海フラッグは昔のニュータウンのようになってしまう可能性はあるだろうけど。
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＞だが「何か儲かりそう」と安易に飛びつくと、大きな落とし穴が待っていることも。
牧野氏の釣り記事かと思ったら共感できるところが多かった。地歴を言ってるけど駅近以外の湾岸、川沿い、工場跡地を造成したタワマンは将来、と言っても相当将来でしょうけどニュータウン化のリスクはありそう。 ただ現在タワマンを購入している人は情報弱者ではなく情報強者だろから市況を見ながら売り抜けるでしょう。無理して買って高齢化した人が修繕費や建て替え問題に困ることになりそう。
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戸建てで育った人間からすると、集合住宅の断熱性能の高さ（角部屋はそれほどでもないが…）に驚き、富の象徴のように感じてしまう。 時代が巡って日本のサッシ基準が先進国最低である等の知識が出回り、戸建てでも従来からしたら規格外の高性能を持たせられるようになってきた。 こうなると次の富の象徴は戸建てになるだろう。戸建てなら、庭で肉を焼こうが葉巻を吸おうが、部屋でデッドリフトをやろうが問題なしだ
▲21 ▼26
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>パリでは古いアパルトマンに人気がある。それに対して、日本人は相も変わらぬ不動産神話を信じ、儲かりそうだと晴海フラッグに殺到している。
ああいう狂想曲に乗っかって一山当てよう！ってやる人は、その「地歴」っていうのを知らない、「東京行けば、なんか儲かりそう！」と他地方からやって来た人達だからさ。 (ここで地道に、慎重に生きてきた地元民はああいうのに乗っからない)
それだけ東京の急激人口流入が他国の都市部に比べると、ものすごいっていうことなんじゃない？ (実際この20年ほどの東京の人間の量の増え方は、かつて経験したことのない異常さ。住居やオフィスを上に積んで大量の人間入れて、舗道や喫茶店からは人が溢れてはみ出している。)
2～30年前の中国上海なんかは、 新興開発地や再開発で、ジャンジャン高層建物が建っていく様子、農村部からの大量の流民。ちょうど最近の東京みたいだったけれどね。
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富の象徴って、高く売りたい不動産屋と、不動産業で儲けてる日テレみたいなマスコミがそうやって印象づけてるだけなのでは？ 富の象徴なら、本郷や田園調布、白金みたいなとこにどでかいお屋敷でも建てて、軽井沢にまた、でかい別荘でも建ててる人のことのような気がしますけど。
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タワマンを購入するのはまぁ金持ちだろうから仮に価格が暴落しても本人が頑張って最後までローンを返せばいいだけでサブプライムローンみたいなことにはならんだろうな
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40年代に建てられた団地は安いから今でも若い世代や低所得者に夢を与えているが、タワマンは単なる金食い虫。 仙台のウエスティンホテルに泊まった時に感じたのは、人間が生活する高さではないなと思いました。
▲18 ▼11
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湾岸のトレンドは間違いなく羽田アクセス線だな。 住んでも貸してもいい。 JR東日本ががっつり仕掛けてくるな。
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富の象徴は価格も高いし事実でしょう｡未来は困難、皆んな分かっているでしょう｡儲かりそうだから買う、下がりにくそうだから買うんでしょう｡僻み妬み嫉みしても得なことない｡
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湾岸埋立地の地歴？ 昭和のゴミの山でしょ？ それに塩害など環境が悪いから 工場が立ってたわけ。 晴海フラッグは極めて交通の便が 悪いから価格を下げて条件も下げた んでしょう。 オリンピックレガシーって言ったところで 無観客コロナでイメージ最悪。
生まれながらの都民はよく買うなー 感覚で見てましたよ。
▲2 ▼3
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モノは考えようだ。地方出身の俺からしたら、地歴の無いところに高層建築ができて人が集まるところに東京の発展性や将来性を感じるんだが
ニュースほポジティブな内容よりネガティブな内容のほうが耳目を集める。榊さんほど露骨じゃないのが牧野さんの売り方かもね笑
▲20 ▼5
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タワマンは三方に利益があるから未来があるし利益も上がる。
けど、全ては場所。 国の都市計画にある開発エリアやその周辺のタワマンは今後も上がる。
地方にポツンとあるタワマンは未来はない。
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見栄っ張りの象徴でしょうに こんな維持が面倒くさい建物どうすんのよ 普通の人は買う前に色んな懸念が浮かぶと思うけどね
▲2 ▼1
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地に足の付いてない空間をバカみたいな価値があるように思わされたり、虚業で泡銭を稼ぐのに目を血走らせて、つくづく都会の人は可哀そうだなぁと思う。
▲3 ▼3
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100年後は、廃墟になったタワマンが立ち並んでるのかな。ふつうの分譲マンションも取り壊しできるのかな？
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銀座通りに停めた熊谷ナンバーのフェラーリーの横に立つ胸ハリハリのほっぺたの赤い兄ちゃんと同じような物悲しさを感じる人は多いかも
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この写真の一番高い建物はゴミ処理場な。マンションの高い階ほど煙突の煙出るところに近い。
▲12 ▼7
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個人が不動産現物に投資するのは難しい。 やりたければREITにしとけばいい。
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白金スカイを1億3千万円で購入したら引き渡しの時には2億5千万円になっていた。恐るべき都心のタワマンパワー。
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成金サラリーマンの見栄の桃源郷。 所有するからには維持費がかかります。 小学生でも分かります。 お金という麻薬と見栄という フラッシュライトにクラクラ。
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林立するタワマン群を見るだけで、気分がザワザワする｡ 今後、こんなに沢山のタワマンどうなるんだろう？
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タワマン住まいだけど、晴海は中国のマンション群みたいになってて嫌かな。
▲5 ▼4
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本当の昔ながらの富裕層はそのようなところには住まない。
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時限爆弾を人から人に回して最後持ってた人が負けってゲームですね
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いずれ九龍城、廃墟になっていくんだろうな。
▲0 ▼3
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晴海フラッグの写真が一瞬柱島に見えた。
▲2 ▼2
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タワマンは、壮大なババ抜きですよ。
▲10 ▼7
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世の中にタワマンに住んでる人なんて全人口からしたら微々たるもの。なのにこの手のタワマン記事が多いのはなぜか。理由はただひとつ。世の中のほとんど人はタワマンが買えない低所得者層。タワマンをディスっとけばそういう人達が見てくれるからね。要は低所得者層をカモにしてるだけ。
▲15 ▼10
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