( 238298 ) 2024/12/23 18:39:07 2 00 分譲開始から37年後にイオンが…千葉県佐倉市のニュータウン「ユーカリが丘」はなぜオールドタウン化しないのか？JBpress 12/23(月) 11:32 配信 https://news.yahoo.co.jp/articles/d85b6602281bafe1c3aafa6c26b160ae9dc7c2bb |
( 238301 ) 2024/12/23 18:39:07 0 00 千葉県佐倉市の「ユーカリが丘」を背に走る新交通システム（AGT）（写真：HiLens/イメージマート）
高度経済成長を背景に都市部郊外で開発されたニュータウン。開発から50年近くが経ち、ニュータウンのオールドタウン化が深刻な課題になっているケースも珍しくないようだ。そんな中、デベロッパーによる異例の戦略でいまも持続可能な成長を続けているニュータウンがあるという。30年以上にわたり業界に身を置く不動産のプロが、その成長の謎を読み解く。
※本稿は『家が買えない』（牧野知弘著、ハヤカワ新書）より一部抜粋・再編集したものです。
（牧野 知弘:オラガ総研代表、不動産事業プロデューサー）
■ なぜ「ユーカリが丘」はオールドタウン化しないのか？
本書で解説しているように、1970年代に建設された都市部郊外のニュータウンの多くは、一代限りの街となり活力を失っていく状況に陥っているが、なかには奇跡的に今でも成長を遂げている街もある。千葉県佐倉市にある「ユーカリが丘」だ。
ユーカリが丘住宅地は1971年に、デベロッパーの山万（やままん）によって開発が始められた。山万という会社は、大阪の繊維問屋から1964年に東京に本社を移転したあと、住宅開発分譲業に進出したという変わり種のデベロッパーだ。
山万が1979年から分譲をスタートさせたユーカリが丘は、その開発手法のユニークさにより、今に続く成功につながっている。多くの自治体や民間宅地開発業者は、開発して分譲したら終わりの「売り切り」型のビジネスモデルとなっているのに対し、山万は「成長管理」型とでも言うべきビジネスモデルを構築したのだ。
■ 山万のユニークな開発戦略とは？
山万は一斉に開発を進めずに、常にその後の開発余地を残しておきながら、長期にわたって住宅を少しずつ開発・分譲してきた。新規住宅分譲は年間200戸程度に抑え、分譲地全体の年齢構成や街の発展の度合いに目を配りながら、街そのものの運営をしていくスタイルだ。
こうして毎年少しずつ、宅地分譲、戸建て分譲にマンション分譲を組み合わせて計画的に街づくりを進めてきた結果、この街の人口は年々増加し、今では人口1万8943人、8100世帯（2024年4月時点）を擁する一大タウンに成長している。分譲終了から数年が人口のピークで、以降は衰退の一途をたどる他のニュータウンとは異なり、ユーカリが丘は持続可能性を持つ驚異のニュータウンなのだ。
■ 2016年にはイオンタウンが新たにオープン
分譲開始から40年近く経った2016年6月にイオンタウンが新たにオープンしていることも、この街の持続的な成長を示す証拠だ。年齢構成としても、エリア内の子ども（0歳から9歳）の人口が2011年に1298人だったところから、2020年には1808人と、なんと39％もの高い伸びを示しており、ここ数年の新規購入者のプロフィールを見ても、30代の若いファミリー層が中心になっている。
山万のすごさは、単に住宅を小出しに分譲しているだけではなく、街としてどういう機能が必要になるか、街の成長とともに考え、行政でなければできないような事業展開をしていることにある。エリア内に、総合子育て支援センター、保育所、老人保健施設、グループホーム、温浴施設、映画館、ホテルなどひとしきりそろえているが、それだけではない。
■ 異例中の異例、運輸省が難色を示した
最寄りのユーカリが丘駅からは、京成電鉄を利用して東京都心まで50分ほどかかる。普通のデベロッパーが分譲していれば、その住民たちは市営のバスや乗用車などで駅にアクセスし、そこから電車通勤することになるが、山万は住宅エリア内を循環するモノレール（自動案内軌条式旅客輸送システム/AGT）「山万ユーカリが丘線」を自前で敷設し、駅から各住戸への利便性を向上させた。
デベロッパーがモノレールという鉄道を持つことは異例中の異例だ。敷設にあたっては当時の運輸省が難色を示したというが、82年の開業以来、人身事故もなく住民の足として定着している。
また、当初は佐倉市が市営バスを運行する意向を示したが、環境問題を理由に山万はこの申し出を断ったという。
そのうえでモノレールの補助交通機能として、早稲田大学や昭和飛行機工業などと共同で日本初の非接触充電型電気コミュニティバス「ここらら号」の運行も開始している（2020年より「こあらバス」に移行）。売り切り型の開発なら、そもそも交通網を整備することなど思いもつかないだろう。山万の街づくりにかける本気度がうかがえる。
山万の街づくりは環境への配慮を大きなテーマにしており、近年では街中に電気自動車やバイク用の給電スタンドを設置し、電気自動車のカーシェアリングにも早くから取り組んでいるほか、分譲する戸建て住宅に太陽光発電パネルを実装している。
■ 一度は街を出た子が、家族を持って帰ってくる
老若男女みんなが楽しめる街にするのが彼らの目的だ。人生にはいろいろなステージがあって、そのステージごとに住みたい家、環境は変わってくるはずだ。こうしたニーズに対して山万は、「ハッピーサークルシステム」というシステムを採用する。
戸建て住宅からエリア内の老人養護施設に移り住む高齢者の家を買い取り、リニューアルしたうえで若い世代に再販売することで、街の中でライフサイクルが起こる仕組みだ。その結果、この街で育って社会人になり、一度は街を出た子どもたちが、家族を持って再び街に帰ってくるようになったという。世代をまたいで同じ街に暮らせるシステムを自ら築くのが、ユーカリが丘で山万が実施しているタウンマネジメントなのだ。
千葉県佐倉市と言えば、都心居住が進んだ結果、都内への通勤圏としては残念ながら、今では「限界立地」とも言えるところになっている。現に佐倉市自体はここ数年で人口が減少に向かう地区が増え始め、大規模金融緩和後、同じ千葉県内の市川市や流山市、船橋市などの地価が上昇基調を強めているなかでも地価動向はさえない。
だが、山万ではそんな状況を顧みず、人が暮らす住宅を単純な「資産価値」でとらえずに、住宅街としての「利用価値」「住み心地」を重視し、街の新陳代謝を自ら仕掛けることで持続可能性を追求している。
当初は、山万がこうした街づくりを行っていることを、多くのデベロッパーは批判的に見るか、「変わったことをやる会社」程度にしか評価していなかったという。
「トレンド」だとサステナビリティ（持続可能性）を今さら掲げる大手デベロッパーとは、そもそもの価値観からして異なることを強烈に体現している街づくりと言えるだろう。
牧野 知弘
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( 238300 ) 2024/12/23 18:39:07 1 00 ユーカリが丘に関するコメントをまとめると、以下のような傾向や論調が見られます。
- ユーカリが丘線の顔認証乗車システムやモノレールに対して先進的な取り組みを評価する声があります。 - 山万が持続可能な街づくりを目指して努力している姿勢を評価する意見が見られます。 - 京成電鉄の運行サービスについて不満や改善の余地があるとの指摘があります。 - ユーカリが丘の商業施設やイオンタウンに関して閑散とした雰囲気や撤退店舗の多さについての批判的な意見があります。 - ニュータウンとしての課題や問題点についての指摘もあります。 - 山万の長期的な開発ビジョンや街づくり手法に対する肯定的な意見がいくつか見られます。
（まとめ） | ( 238302 ) 2024/12/23 18:39:07 0 00 =+=+=+=+=
ユーカリが丘線 磁気式の紙の乗車券や定期券を廃止し 顔認証乗車システムとＱＲコード乗車券を いち早く導入していると 先進的だが 車両にエアコンは無く 夏はウチワや紙おしぼりのサービスがある また 路線はラケット型で環状部は反時計回りの一方通行 よくある高架の他に 民家の脇を走ったりトンネルがあったりと 短い路線の割には変化に飛んでいる さらに 公園駅 中学校駅 女子大駅 等シンプルな駅名があるのも特徴で いろいろと独特な路線
▲233 ▼10
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山万は、ユーカリが丘の前に、三浦半島でいわば売り切り型の宅地開発（湘南ハイランド）を行ったが、その時の問題点を認識し、次に手掛けたユーカリが丘ではその改善に努めた街づくりを行ったと聞いたことがあります。 ユーカリが丘自体も年数がたち、例えば未だに非冷房のユーカリが丘線の車両更新問題なども抱えていますが、全体としてはうまくやっている方だと思います。 都心へのアクセスを担う京成電鉄が、どうも空港輸送一本やりで、沿線住民への運行サービスが悪いのが問題だと思います。ユーカリが丘には特急や快速特急が停まらないうえに、日中は快速特急の減便で40分に1本だけ。京成津田沼からユーカリが丘まで各停の快速しか走っていないというのは不満だ。 もし、京成上野～高砂～京成船橋～成田空港の「本線特急」が昔のように20分ごとに走り、ユーカリが丘が停車駅に加われば、利便性はぐっと上がると思うのだが。京成のやる気次第だ。
▲198 ▼20
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山万がユーカリが丘を手がける前に開発した「湘南ハイランド」出身です。 当時もショッピングセンター・スポーツ施設・下水道処理場などを都市計画に組み込んだ一大ニュータウンだったのですが、長期的なサポート計画までは考慮してなかったようです。 今ではね・・・という有様です。
さらに長期的な都市計画まで盛り込んだのがユーカリが丘なんだなーとは思いますが、なかなか大変そうですね。
▲122 ▼15
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このコーナーでもユーチューブでもどこかの街が栄えてる、健闘してると称揚されると、必ず親戚が友人がその街に住んでるという人が現れて車が無いとどこも行けない不便な街だとか商業施設はガラガラとか下げコメントが来る。でも郊外の商業施設なんか平日昼間はどこも空いてるのが当たり前。山万の前向きな取り組みは素直に認めていいのでは。
▲109 ▼1
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なるほどね。時代によって街に必要なもの、求められるものは変わっていく。 だから一気に開発するんじゃなくて、ちょっとずつ新規開発することで新旧入り混じるモザイクタウンを作り出しているから新陳代謝がよいのね。
ユーカリが丘線がいまだに「廃止」されず運行され続けているのは奇跡だと常々思っていたが、開発事業者がそもそもそういう風に持続するように長ーーーーい視点をもっていたからだと知って納得した。
▲85 ▼5
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町というのは交通インフラ、医療インフラ、買い物の生活インフラが揃っていれば、住み手が入れ替わって代謝していく。ニュータウン構想に抜け落ちていたのはこの視点で、自家用車無しで生活可能なインフラが不足していると、何をするにも車が必要になってしまう。自動運転バスの担う役割が今後大きくなってくるだろう。
▲21 ▼0
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他の方も書いてますが、実際住んでみるとそうでもない。 数年前に出来たイオンタウンも今では食品売り場以外はスカスカ。駅前商業施設も活気がない。 マンションが集中する北口ばかりに店を集めて南口には何も作らない。 このままでは１回街を離れた子供も帰ってこなくなると思うから活性化にも力を入れて欲しい。
▲133 ▼41
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友人がユーカリが丘に住んでますがイオンタウンは平日はガラガラ土日は西側の駐車場は混んでるけど東側はガラガラ、たいしたお店も入ってないし京成は特急止まらないし山万のモノレールは平日のラッシュ時間に本数を減らして運行してるし良い事ないと言ってました。
▲109 ▼40
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販売した後も面倒を見続けるというのは凄いですね。現在各都市でタワーマンションが乱立しているけど、これもデベロッパーは売ったらおしまいで後は管理会社に丸投げなんですよね。これらも老朽化すると昭和の団地と同じ問題を抱えると思います。
▲18 ▼1
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湘南ハイランドでの失敗を糧にユーカリが丘では中〜長期的な開発ビジョン持って街づくりを進める山万の手法は面白い。 一気に開発するのではなく開発余地を残し、時代に合わせて徐々に発展させてる点にも注目ですね。同じ千葉県にあるディズニーリゾートも同じような開発方法をとっていますが、それを参考にしてる可能性も？
▲9 ▼1
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そりゃ、100年満点になる不動産なんてありやし無いし、都内からの距離を考えると良くやっていると思うけどな 分譲時の世代だけになってしまうオールドタウンよりはずっと良いよ まぁ、ここは東葉高速鉄道に救われた感は多大にあるけどね
▲88 ▼5
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以前住んでましたが、どこにでもあるニュータウンです。商業施設等ありますが、どこにでもあるもので、街の規模も大した事ないです。公共交通機関で都内へ出るのは不便だと思います。 普通のニュータウンです。
▲18 ▼13
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ユーカリヶ丘は、モノレールが走ってるだけ､､､まだましだよ。横浜の戸塚にあるドリームハイツなんてモノレールの軌道までは作ったものの結局色々問題あって、一度や2度は走ったかもしれないけど、すぐに廃線になってドリームハイツは戸塚駅バス30分以上かかる陸の孤島になってしまった。
▲75 ▼3
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同業者です。山万さんはよくやっている方だと思う。 不動産屋って基本的にかったるい事を嫌いさっさと換金し手離れが良い事を好む。 ビジネスの基本ではあるが、この業界はその態度が極端。 アフターサービスや将来の展望への志向から最も遠い業界と言える。
▲7 ▼0
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あのユーカリが丘線、ホンネは山万も廃止にしたいはず。 ただ、あれを売りにして分譲した以上、なかなか廃止もできないんだと思う。廃止を見据えてバスも運行したんだと思う。 とは言え、住み心地の良さそうな良い街だなーって思った。 一つ言うならば、車がないと不便なくらい周りにはあまり何もない街
▲94 ▼18
=+=+=+=+=
沿線の湘南ハイランドも山万とは知らなかった。 湘南での反省点をユーカリに活かしたと言う事か。 京急・都・京成と跨いで1本の線で繋がっているのも興味深い。
▲8 ▼2
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ユーカリが丘のイオンの専門店から店舗の撤退が相次いだとの噂を耳にしたが、結局のところどこのニュータウンも高齢化の波には抗えず、地盤沈下しており、そのスピードが早いか、遅いかの違いだけって話かな 東京都区部をはじめ、神奈川、埼玉、千葉の県庁所在から離れた地域の市街地は衰退の一途なんだろ
▲10 ▼3
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モノレール持ってる時点で考えてみれば只者ではなかったが、こんなに志がある企業だったのか。決して有利な立地じゃないのに人増えてるのは凄すぎる。
▲26 ▼8
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イオンができたときは良かったんだけど、今はほとんどの専門店が撤退して、ほとんど空き家状態
イオンの家賃が高いんだろうな こんな田舎に作るなら家賃も安くしてどんどん誘致してくれ
▲27 ▼0
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定期的に（年に２、３回）掲載されるユーカリが丘の称賛記事ですね。 現地を知らないライターが、お決まりの文言で、良い点だけをつらつらと。。。 温浴施設（アクアユーカリ）も閉鎖、勝田台と結ぶバスも廃止、草ぼうぼうの空き地、未開通の道路などなど、ここに書かれていない負の部分もたくさんあります。 現地を見て、そのうえで環境等が気に入って住宅を購入されるのならば、一向にかまわないのですが、例の「カンブリア〇殿」でも取り上げられた時にも、違和感があちこちに。。。 山万さんのまちづくりへの理念やコンセプトは、大手他社とは異なり、すばらしいものがありますが、やはり民間企業ですので、できることには限界があります。
▲8 ▼4
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ユーカリが丘…久しぶりに聞いたけどそういう場所だったんだ
大昔引っ越し関連の仕事していた時によく行ったな～ あと富里とか成田方面 都心の住宅価格が高騰して普通のサラリーマンでは手が出なくなり郊外のニュータウン開発が盛んだったんだよなー
▲4 ▼1
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マンション地帯と戸建て地帯に分けて 世代移動をさせている実験都市なんだよね。
新婚世帯→マンション 家族世帯→戸建て 引退世帯→マンション
世帯構成の変化によって いわば街の中で引っ越しを完結させている。
▲96 ▼2
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というかここまで行くと単に成田空港へ通勤するファミリー層になるだけ。事実上の成田都市圏（成田市5％通勤圏）。特にCAやパイロットや整備士が居るだけ。辞令によっては羽田の近所に単身赴任して休日に帰れる距離なのだし。京成（特に京成船橋以遠）ってそういう都市だよ。
▲19 ▼25
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山万さんに好意的な記事ですね。分譲地はワンサイクルしないと評価出来ないでしょう。分譲開始から50年後で評価すべきでしょう。まだ時期尚早です。
▲3 ▼0
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少し働いてたけどいい街だよね イオンあってOKあって買い物には困らない。メインの296号線が良くなればより住みやすいかなとは思う。京成は朝晩通勤特急止まるからまあ充分でしょ。これ以上というのならもう高いお金出して都心にお住み下さいとしか
▲8 ▼2
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「一斉に開発を進めずに、常にその後の開発余地を残しておきながら、長期にわたって住宅を少しずつ開発・分譲」
当たり前のことをやっているだけだと思う。他のニュータウンではそれをやらない・それができないのが不思議だ。
▲16 ▼28
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結局は、数十年後を見越して開発したかどうかってことです。一斉入居すれば一斉に老化するのは当然。ある程度人口が増えないと商業施設も増えないので難しいのですが。
▲5 ▼1
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ちょっと小金を持ってないとなかなか買えない分譲地、分譲住宅を取り扱っている。街の不動産屋さんで頭金無しとか売りたすがここは頑なに頭金20%を要求していた。今はどうか知らないが。
▲21 ▼2
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偉そうなこと書いてるけど、ユーカリが丘は終の棲家としての利便があるだけのこと。都心に出るのにも1時間、車でも1時間、どちらでも変わらないところの土地。たまたま空いてたのがユーカリが丘。 40年前も今日も京成頼みの危うい土地。選ばれない土地。 評判は良くない。不動産の惹句にだまされてる層が多いだけ。
▲3 ▼3
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ユーカリ、うすい、志津は都心から１時間圏内、駅徒歩10分以内なら物価も安いしいいところでしょうね
ただ、道路状況はユーカリの人口増加で混雑がひどい
特に下の水道道路と呼ばれる道路の渋滞がひどくなったよ
▲5 ▼0
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住民的にはモノレールの一方通行運行は不便との事。 システム的に難しいんでしょうが…
逆回りに行きたい場合はバスもあるが本数考えると歩いた方が早いんだとか…
ユーカリが丘線撮影している時に散歩してる、おじいちゃんがおっしゃってました笑
「まぁ健康的になるから悪くはねぇけどよっ！」と笑
▲12 ▼1
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あそこにあった女子大に知人が通っていたが、確か移転してしまいましたよね？数年置き去りになった校舎がゴーストタウン化してたみたいだけど、替えたのかな。
▲5 ▼20
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『女子大駅』なのに実際に女子大はない駅がある。 和洋女子大が移転予定だったのが、中止になったので駅名だけそのままって言うことらしい。
▲8 ▼1
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少しずつ開発していくって簡単なようですごく難しいと思います。 土地だけ買って寝かせておくわけにはいかないし、放っておいたら他の業者が参入しちゃうし
▲8 ▼0
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先ずは山万が永きに渡り左前にならなかったことが素晴らしい。同様な志があっても継続しきれかった会社も多いと思うので。
▲30 ▼2
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あの辺りで「どこでも良いから住居貰える」となればユーカリが丘ですね。 ただ、自分で買うとなればお隣八街市の「譲ります」物件が気になります。
▲3 ▼1
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船橋・成田あたりに勤務するならいいけど、都内通勤は大変だと思う。勝田台あたりが境界線かな。
▲15 ▼6
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空港系で働く方が立地的に住むのでは？ いっその事外国人労働者も多いし、ユニバーサルが丘にしちゃえばいいのに。
▲5 ▼10
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道路の作り方がダメダメすぎる 大して車が走って無くても渋滞する 千葉ニュータウンの方が全然住みやすい。
▲18 ▼21
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山万は、山形県の田園地帯にポツンと建つタワマンを手掛けたことでも話題になりました。
▲6 ▼0
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宅地はちょっとづつ分譲しないとヤバいですね 最近は小出しにしてるとこが増えてます
▲3 ▼1
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全国から「お上りさん」集めてるだけでは？ アイデンティティは希薄なコミニティだと思いますが
▲1 ▼4
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山万の黒歴史、山形のスカイタワー41 これをほったらかしにしたことを聞いてみたいです
▲9 ▼4
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古いのは新交通だけ(笑) ただ、ユーカリが丘駅の改札機は最新技術を使用。
▲15 ▼1
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ユーカリが丘線、未だに非冷房。夏は団扇を配ってる。
▲17 ▼0
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ユーカリが丘は佐倉市から独立した方が良い街になりそう
▲4 ▼0
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普通に電車通勤出来なさそう。たまプラとかのほうが全然良い
▲2 ▼2
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そう言えば山万プレゼンツで公開ラジオ放送して盛り上げてたな。
▲6 ▼0
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千葉でニュタウンというと印西の方が10000倍住みやすい そもそも佐倉市と言っても100％の日本人はヤギのポヨしか知らないレベル
▲4 ▼9
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ユーカリが丘…この近くに生まれて54年。昔はホントに何も無かった。
▲0 ▼0
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ニュータウンの中をモノレール？が走るなんてロマンだよな
▲23 ▼0
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モノレールの範囲かなり狭くない？
▲13 ▼2
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イオンができてからの大渋滞は環境悪化になってるけどな。
▲2 ▼0
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ユーカリが丘ってあるんやねぇ。なんとも言えないネーミングセンスだわ。
▲3 ▼1
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ユーカリイオン、テナントすっかすか ユープラ、何するところ ユーカリ民、買い物は印西まで行く 山万だけが儲かる町
▲34 ▼29
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リアルシムシティ
▲25 ▼3
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温浴施設、映画館は閉店しました。
▲0 ▼0
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ここに住むなら隣の四街道市のほうが良い。
▲1 ▼5
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シムシティのようですね。
▲2 ▼1
=+=+=+=+=
ユーカリが丘に住んているが、そんなに褒められた所ではない。土日は、道路渋滞、駅南側はスーパーやドラッグストアなく不便。家賃高いのか、飲食店はしょっちゅう潰れている。バス無いと不便な場所多いが、本数少なく、バス停遠い。やはり、老害多い。
▲54 ▼9
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いやいや 山万ユーカリヶ丘線ヤバイからwww
▲2 ▼0
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