都内タワマン13階から住人が飛び降り→物件オーナーが借主の相続人に「損害賠償564万円」を請求…裁判所が下した判決は【弁護士が判例解説】

THE GOLD ONLINE（ゴールドオンライン）　7/10(木) 11:02　配信

https://news.yahoo.co.jp/articles/d64c1b476416310be5332e2408d4c38d12e986a5

賃貸物件で賃借人が死亡した場合、その物件は「事故物件」となり、貸し手は損害を被ることがあります。

東京都心のタワーマンションのオーナーが、バルコニーから転落した賃借人の生存者および遺族に対して損害賠償を求め提訴しました。

裁判所は、賃借人の死因が自殺と認定し、賃借人には自殺をしない義務があると判断しました。

また、賃貸人の損害については、空室期間と賃料の減額が相当因果関係にあるとし、具体的な損害額を274万9,500円と認定しました。

この判例は、賃貸物件の心理的瑕疵の扱いに関連した重要な参考事案となります。

（要約）

（※写真はイメージです／PIXTA） 

賃貸物件で死者が出た場合、その部屋は「事故物件」として借り手がつきにくくなります。そのため、貸し手としては原状回復や家賃の減額など、さまざまな対策に苦労するケースも少なくありません。都心にあるタワマンの1室を所有するオーナーは、当該物件から転落して亡くなった借主の同居人と相続人に対して損害賠償を求め提訴。裁判所はどう判断したのでしょうか。実際の判例をもとに、弁護士の北村亮典氏が解説します。 

【賃貸マンションオーナーからの相談】 

私は東京都心部に所在するタワーマンション1室を所有しています。そのマンションの1室について、賃借人2名に対して、賃料を月23万5,000円とする賃貸借契約を締結しました。 

ところが、その部屋の賃借人のうち1名が部屋のバルコニー（13階）から転落して死亡してしまうという事故が生じました。 

その後、この物件は「自殺のあった物件」として新たな賃借人を見つけるのに時間がかかり、また賃料も月23万5,000円から15万円に下げざるを得ないことになってしまいました。 

そこで、もう1名の賃借人と、亡くなった賃借人の相続人に対してその賠償を求めました。具体的には、新規入居者に対しては月額賃料を15万円にまで減額し、さらには空室期間の賃料相当額も得られなかったとして、合計564万円（賃料の24ヵ月分）を連帯して支払うよう請求しています。 

これに対して、賃借人側は、「亡くなった賃借人は自殺ではなく転落事故である」、「今回の事故はバルコニーで発生したもので、貸室内での死亡ではないので損害賠償は負わないはずだ」などと主張してこちらの請求を争っています。 

こちらの主張は認められるのでしょうか。 

【弁護士の解説】 

本件は、東京地方裁判所令和4年10月14日判決の事例をモチーフにしたものです。 

この事例は、賃貸物件における自殺が発生した場合の心理的瑕疵に関する裁判例ですが、この事例では、主に以下の点が争点となりました。 

1.賃借人の死因が自殺か否か 

監察医による死体検案書やバルコニーの構造からみて飛び降りであることが推測されましたが、賃借人側は事故死の可能性を主張したため、賃借人の死因が問題となりました。 

2.賃借人に「自殺をしない義務」が含まれるか（善管注意義務の範囲） 

一般的に賃借人には目的物を善良なる管理者の注意をもって使用収益する義務があります。これに「目的物で自殺しないこと」が含まれるか、自殺が心理的瑕疵をもたらすことを賃借人が予見すべきかが問題となりました。 

3.賃借人の自殺と賃貸人の損害との相当因果関係 

自殺が原因となって生じる賃料の減額や空室期間などの損害が、どの範囲・期間・金額まで相当因果関係に含まれるか、特に都心部の賃貸マンションであったことや、バルコニーでの飛び降り自殺と室内自殺との違いが損害の評価に影響を与えるかが問題となりました。 

以上の点について、裁判所は以下のように判断しています。 

1.賃借人の死因が自殺か否か 

裁判所は、東京都監察医が作成した死体検案書の記載にもとづき（「死因の種類:自殺」「約40メートルの高所より飛び降り」など）、賃借人は、死亡当時、うつ状態であり心療内科に入通院していたこと、及び、賃借人がバルコニーから落ちた際、本件建物のバルコニーには高さ約150cmの壁と手すりがあり、単なる転落事故としては構造上不自然と考えられることを重視し、バルコニーから飛び降り自殺したと判断しました。 

これに対して、賃借人側は、自殺の動機が乏しい、炊飯器のセット予約やコーチングの予約がなされていたことから偶発的な事故死の可能性が高いと反論しましたが、これを裏づける客観的証拠はないとしてその主張を退けています。 

2.賃借人に「自殺をしない義務」が含まれるか（善管注意義務の範囲） 

自殺があった建物に居住することに抵抗を感じる者が相当数存在することは公知の事実であり、賃貸人や仲介業者等は、通常、賃貸借契約の目的物である建物において過去に自殺があった場合は、新たに賃貸借契約を締結するに際して、おおむね3年間はその旨の告知をすべきであると考えられています。 

このようなことから、裁判所は、自殺があった建物は、「自殺のあと一定期間にわたって、その交換価値や賃料相場が下落し、所有者や賃貸人に経済的損害が生じることがあり、賃借人は当然にこのような事情を予見することができるものであるから、賃借人は善管注意義務の一環として、賃貸借の目的物である不動産において自殺しない義務を負うというべきである」と判断しました。 

また、本件は、本件賃貸借契約の目的物である貸室内の自殺ではなく、建物からの飛び降り自殺の事案であったことからガイドラインで明確な告知義務が定められているものではないものの、 

「過去に自殺があった建物であるという評価がされることについては変わりがなく、賃貸人や仲介業者等は、賃借人からの責任追及を避けるためには、賃貸借契約の目的物である建物からの飛び降り自殺があったことも同様に説明をせざるを得ないといえる」とも述べています。 

これに対して、賃借人側は、自殺は人生の終末として事故死と区別なく扱うべきだ、うつ状態による責任阻却を認めるべきだなどの主張を展開しましたが、裁判所はこれを独自の見解として退け、賃貸人に落ち度がないのに損害を被るのは正義・公平の観点から容認できないと述べています。 

3.賃借人の自殺と賃貸人の損害との相当因果関係 

本件では、賃借人の自殺と賃貸人の損害との相当因果関係、および具体的な損害額の算定が問題となりました。 

賃貸人側は、以下の2点を損害として主張しました。 

(1)新たな賃貸借契約が締結されるまでの間の空室期間6ヵ月分の全額（23万5,000円×6ヵ月=141万円） 

(2)新賃貸借契約の賃貸期間である4年間については、新賃料との差額（（23万5,000円-15万円）×48ヵ月=408万円）の損害 

■上記(1)の損害について 

これに対し、裁判所はまず上記(1)については以下のように判断し、3ヵ月分のみを損害と認めました。 

「原告が賃借人募集を開始したのは本件賃貸借契約が終了してから約1ヵ月が経過した令和2年10月末であり、本件自殺の有無にかかわらず原状回復工事期間中に新賃借人が入居することは考えられないことからすれば、上記1ヵ月の空室期間は本件自殺とのあいだに相当因果関係があるとはいえない（なお、本件自殺の態様に照らし、通常よりも長期間の原状回復工事を要したとは考えられない）」 

「また、一般に、入居希望者が現れてから実際に賃貸借契約を締結して入居するまでは一定期間を要するものであり、特に、新年度の4月から入居することを希望する者は、前年度の2月頃に物件探しをして物件を決め、4月1日からを契約期間として契約することが多いこと（公知の事実）からすれば、令和3年2月中旬頃に新賃借人が現れてから同年4月1日から入居するまでの間の約1ヵ月半の空室期間についても、本件自殺とのあいだに相当因果関係があるとはいえない」 

「そして、本件建物が利便性の高い地域に存在するマンションであり空室率は低いものであったことを考慮しても、通常、一定程度の賃借人募集期間は必要であるから、本件自殺と相当因果関係のある空室期間は3ヵ月とするのが相当であり、次のとおり70万5,000円が損害額である」 

■上記(2)の損害について 

次に、上記(2)の点について、以下のように述べて、3年間30％の減収が見込まれ、それが損害になると認めました。 

「本件建物の従前賃料は月額23万5,000円であり、これは相場に照らして相当なものであったこと、本件建物は利便性の高い地域に存在するマンションであり空室率は低いものであったこと、亡Aが死亡したのは本件建物内ではなく、賃借人の心理的抵抗感は本件建物内で死亡した場合に比べれば低いと考えられること、 

本件建物は東京都心部のタワーマンションの1室であり近隣との人間関係は希薄であると考えられること、原告から依頼を受けた仲介業者は従前賃料から30％を減額した月額賃料16万4,500円で募集をしていたことなどの事情を総合考慮し、新たな賃貸借契約が締結された令和3年4月分から、本件自殺の3年後である令和5年8月分までの29ヵ月分の賃料について、従前賃料額の3割の範囲に限り相当因果関係を認める」 

以上の判断の結果として、賃貸人の損害は、空室期間の損害70万5,000円と減額分204万4,500円を合計して274万9,500円が相当因果関係のある損害であると結論づけられました。 

本件は、飛び降り自殺という形態や都心部の大規模マンションという事情を踏まえ、損害期間や減額率に上限を設けた点において、参考になる事案といえるでしょう。 

※この記事は、2025年2月19日時点の情報に基づいて書かれています（2025年6月24日再監修済）。 

北村 亮典 

大江・田中・大宅法律事務所 

弁護士 

このスレッドでは、賃貸マンションにおける自殺やその結果としての損害賠償責任についての議論が展開されています。

主な論点は、大家にとっての事故物件としてのリスクや、その際の賠償金の適切さに関する意見が交わされています。

 

1. **リスク承知の上での経営**: 多くのコメントが、オーナーは自殺などのリスクを把握した上で経営を行うべきだと指摘しています。

このリスクを承知した上での収支計画が重要とする声が多い。

 

2. **事故物件の扱い**: 自殺が発生した場合、物件の価値が下がることへの懸念が多く見られます。

他の人たちが住むことを考えると、その影響が大きいと感じるコメントも多いです。

 

3. **保険や責任の所在**: 大家が利益を追求する中で、自殺などによる損害をカバーする保険が存在しないことが問題視されています。

また、相続人が責任を回避する可能性についても言及されています。

 

4. **感情と倫理的考慮**: 自殺をした人の遺族に対する感情的な配慮が求められる一方で、無関係な大家が過度な負担を強いられる状況についての意見もあります。

 

5. **社会的視点**: 事故物件の存在がもたらす社会的な影響について考える声や、欧州では異なる制度があることから、日本の事故物件の概念を見直すべきだとの意見も出ています。

 

このスレッド全体を通じて見られるのは、大家と借主双方の立場からの見解が対立しつつも、事故物件に関するリスクとその処理についての理解が求められている点です。

さらに、倫理や感情も絡む複雑な問題として捉えられています。

（まとめ）

=+=+=+=+= 

実家が所有している賃貸マンションでもありました 

借り主は精神がおかしく働けないので金持ちの親が借りて住まわせていた 

部屋を穴だらけにして自殺してしまったけど他所での自殺だったから事故物件にはならなかった 

賃貸マンションの経営もリスクがある 

▲935　▼40 

=+=+=+=+= 

この件に限らず直接的な損害額以外は裁判で認められることは少ないですね。 

そもそもオーナー側も自然死や自殺が発生するリスクをある程度認識しているはずであり、その上で収支計画を立てないといけないと思います。 

素人の運任せの経営なんてやめた方が良い。 

▲6　▼5 

=+=+=+=+= 

基本的な考え方としてはわかりやすく賛同できますね。 

ただ、建物内での自殺ではないことを考えると、3割というのは少し大きすぎるような気がしないでもありません。もっともタワマンは付加価値物件であることを考えると、ブランドの毀損を評価したと考えることはできるかもしれません。 

▲70　▼69 

=+=+=+=+= 

でも現実問題として、その建物で自殺あったとなると、一部屋だけじゃなくそこ全体に噂立つから実際の被害額は500万でも効かないと思う 

貸してた側からすれば建て替えてでも自殺者居なかった頃の建物を返してくれって思うよ 

それを500万程度すら認められないってのは可哀想過ぎる 

▲69　▼36 

=+=+=+=+= 

大家の立場だと正直500万でも合わない。 

売買時の告知義務は一生残るからだ。 

事故物件の資産価値の下落は相当なもので、二束三文になると言っても過言ではない。 

かと言って事故物件になった場合の保険は存在しない。保険会社が提供するのは原状回復のリフォーム費用だけだ。 

保険会社も事故物件のリスクはカバーしきれないと判断しているのだろう。 

自殺も他殺も長期間放置された孤独死も全て事故物件になり、大家は全リスクを背負う。 

大家の自己防衛手段は入居審査で危険のある人を外すしかない。 

だから都市部では高齢者や鬱病、生活保護は賃貸への入居にかなりの苦労をする、というか、まともな物件だと入居審査で不合格になる。 

これから新居を買う人は500万高くても事故物件ではないほうを買うよね。 

▲273　▼135 

=+=+=+=+= 

正直、この手のものは所詮「可哀想な方」に偏る印象があったからこの判決は少し意外だった。判決理由もネット記事に掲載されるような国民感情を逆なでする解釈でもなく理路整然としている。 

まあ、判決がどっちに転んでも負けた方はなかなか理不尽ではある。この件は相続による請求であり保証人ではないから、相続放棄すれば免れるのか？ 

▲70　▼11 

=+=+=+=+= 

オーナーが損害賠償する理はあるし、飛び降りでもし誰か巻き込まれていたとしたら…などの倫理的な面においても自殺者に感情的に配慮する必要は無い、という理屈は理解できるけど、残された遺族の気持ちを思うといたたまれない気持ちにはなる。 

▲47　▼65 

=+=+=+=+= 

これは地裁なのか高裁なのか？ 

そのうち、借主が突然死（原因不明）して価値が下がった金払えという事態になりかねんな 

こういうのは大家が負うべきリスクと思うけどな 

大家には貸す自由も貸さない自由もあるわけだし、いまなら更新時にメディカルチェックを出せとかにすればいいのでは 

▲28　▼16 

=+=+=+=+= 

もう何年も前から保証会社にも借家人賠償責任保険にも自殺や孤独死が起きた場合の補償があるのにどうして付けないんだろうな 

仲介業者にも問題があるのかもしれないけど、不動産投資家として無知過ぎる 

▲21　▼1 

=+=+=+=+= 

欧州だと事故物件（家で人が死ぬと物件の価値が落ちて家賃も安くなる）という概念が無いみたいね。欧州出身の嫁に聞いても家で人が死ぬのは当たり前だと。日本もそろそろこの制度（オカルトを物件の価値判断に入れる）は止めたほうが良いんじゃね。 

▲366　▼104 

=+=+=+=+= 

例えばカビや破損、水漏れなどの修繕をかくしていたなら別だが、他人の自殺が、具体的にどのような損害をもたらすというのか。しかも、遺族に損害賠償するなど、何の根拠に基づくのか？作り出された損害に付き合う暇はない。 

▲15　▼60 

=+=+=+=+= 

安けりゃー事故物件のほうが絶対にいいけどなあ。誰が死んでようと気にならない。匂いや体液が残っているのはきついけど。きれいにリノベーションされてたらスゴク得やけど。 

▲23　▼35 

=+=+=+=+= 

この話、死んだのが人だから同情的な意見が出やすくなるのであってペットだとしたら判決に理解を感じる人は増えるだろうね 

人とペットじゃ違うだろ！と怒る人いるかもだがこの話においては周囲への影響を鑑みれば大差ないのが現実なんだよね 

▲6　▼32 

=+=+=+=+= 

飛び降りで、部屋が事故物件になる意味がわからん。 

それならその縦の列全部そうじゃん。 

室内で腐ってから発見されたんならともかく。 

あと、自殺より事故死のほうがヤバくね？ 

そっちのほうが念が残ってそう。 

▲34　▼12 

=+=+=+=+= 

一緒に住んでいたというだけで、賠償責任はおかしいよね。ただ、相続人には賠償責任はあるけど放棄でかきるから、場合によっては結局オーナーが負担することになるのかな。 

賃貸経営するときは、こういうときの保険加入も必須ですね。 

▲91　▼158 

=+=+=+=+= 

こういうのってオーナー側が入る損害保険とかないの？ 

取れるかどうか分からない裁判起こすよりサクッと保険金請求した方が楽な気がするけど。 

相続人と言っても未成年だったり高齢の親しかいなかったら無理じゃん。 

ましてや相続人が疎遠な甥や姪しかいなかったらその人達にしてみたらとんだご迷惑だよ。 

▲87　▼42 

=+=+=+=+= 

判決は妥当というか、大家が損害賠償を請求するのは当然だと思う。このようなケースでも大家がリスクを負うなら、あまりに負担が多すぎる。 

▲39　▼9 

=+=+=+=+= 

もし、この飛び降りた人に当たって、下を歩く人が死亡でもしたらどうなるか？当然にその家族で相続人は賠償責任が発生するが、同時に物件の所有者であるオーナーは無過失責任が発生する。相続人がいても、放棄するとか、誰もいない場合は、オーナーに賠償責任が来る。これは逃げられない。 

本当に良いとばっちりになる。今回の場合は単独事故であったのか不明だが。 

▲67　▼212 

=+=+=+=+= 

たまたま、連名での賃貸借契約だったので残る片方に損害賠償責任が有るとした判決。1名での単独契約の場合は損害賠償請求のしようが無く、せいぜい敷金・保証金から差し引くしかないと言うことかな？ 

▲51　▼62 

=+=+=+=+= 

自殺可能性ある精神疾患あり都内のタワマン居住！ 

金持ちだったのか？ 

オーナーは契約書に記載するしかないな 

自殺による次契約時に告知必要になった場合は500万円請求など 

その後に同居人は出たわけだ 

そのマンション他の人もたまったもんじゃないよ 

隣とか悲惨だな 

▲7　▼1 

=+=+=+=+= 

仮に飛び降りたのだとして、そもそもバルコニーは共用部分に該当するのではなかったかな。専用使用権があるから部屋と同等という判断なのかね。しかしまあ自分が死んでその責任が残される人間がいるのなら昨今賃貸ではおちおち死ぬに死ねないな。 

▲1　▼4 

=+=+=+=+= 

家主の立場からすると、契約書に書くしかならなくなりますね。 

賃貸住まいは死ぬ場所さえ自宅以外を選べとなるんだな。他人の家で死んだら迷惑だから当たり前だけど。 

▲20　▼3 

=+=+=+=+= 

これは賃貸ではなく分譲マンションで個人オーナーが室内やベランダなどで同じような亡くなり方をしてた場合、他の全戸のオーナーから損害賠償されるパターンもある？ 

▲33　▼22 

=+=+=+=+= 

妥当でしょう。 

本人の悪気の有無に関わらず、結果的に相手の財産を毀損していますからね。 

周りの部屋からも請求されなくて良かったレベルかなと。 

▲2　▼0 

=+=+=+=+= 

この件にはあまり関係ないですが、「亡くなる前に炊飯器の予約をしてた」というのがちょっとズドンと来ました……。 

どういう気持ちで飛び降りられたのか……。 

的外れですがご冥福をお祈りしたいです。 

▲1　▼0 

=+=+=+=+= 

もし大家として当事者になった場合には3か月を経過してから提訴する事ですね。相続人に相続放棄されて逃げられてしまう恐れがあります。 

▲52　▼39 

=+=+=+=+= 

昨年中野のタワマンで会計士の男性が女性に刺殺されたのも事故物件扱いだよね。 

当然民事で加害者側に請求することになるのだろうけど取るのが難しそう。 

▲45　▼2 

=+=+=+=+= 

事故物件は管理会社 不動産屋が初回の賃貸契約を結ばせ解約すれば2度目以降の賃貸契約では事故説明しなくても問題は無いはず 常套手段 

▲58　▼11 

=+=+=+=+= 

屋上から飛び降りたんだったら、建物自体にはダメージはないんだよね？ 

それで家賃が8万も下がったのに、借りる人がすぐに出てこないもんなの？ 

▲8　▼2 

=+=+=+=+= 

この部屋の自殺で隣の住人が気味悪く転居をした場合、自殺した人の関係者に対して賠償請求でかるのかな？ 

気になったので。 

▲5　▼5 

=+=+=+=+= 

うつ病で殺人を犯しても心神喪失で無罪になったりするのと全然違う判決なのはなぜ？ 

▲9　▼1 

=+=+=+=+= 

飛び下りとか部屋関係ないので全然住めます。値下げされる意味がわかりません。 

▲4　▼2 

=+=+=+=+= 

こんなの言い出したら東京都内は関東大震災や東京大空襲で沢山、人が亡くなってるわけだし 

どこも住むとこ無くなるぞ。 

▲1　▼0 

=+=+=+=+= 

落ちたら死ぬ危険な物件タワーマンション、バルコニーから頭を出した所へ上から物が落ちてきやすい建物。 

▲1　▼1 

=+=+=+=+= 

貸主がかける保険はないのかな？家賃はその保険料分を加えて設定する。 

▲26　▼10 

=+=+=+=+= 

最近そういう保険込の保証会社がでてきたから高くても加入しておくべき 

▲1　▼0 

=+=+=+=+= 

「モチーフ」って言っちゃってるからなあ。 

一つの判例に基づく妄想なのでしょうね。 

▲0　▼0 

=+=+=+=+= 

良き判決。貸主の損害が裁判所で認められたのは大家にはありがたい話。 

▲15　▼11 

=+=+=+=+= 

家族亡くして悲しんでる人に対してよくそんな請求できるなと思った 

▲0　▼0 

=+=+=+=+= 

持ち家ならまだしも、相続って賃貸物件の揉め事までついてくるのか？？ 

▲0　▼0 

=+=+=+=+= 

自殺しない義務って、契約に自殺する前提なんてあり得んでしょ。 

▲0　▼0 

=+=+=+=+= 

賃料が10倍になったとかの理由の場合はどうでしょうかね 

▲0　▼0 

=+=+=+=+= 

マンションって重鉄筋コンクリートつくりの建物ですか？ 

▲0　▼0 

=+=+=+=+= 

ちゃんとした判決が出来ていて 

うれちぃ！ 

▲0　▼0 

=+=+=+=+= 

妥当な裁定には思えないけど。 

▲5　▼1 

=+=+=+=+= 

親族は関係ないやろ 

本人が責任を負う 

▲3　▼3 

=+=+=+=+= 

こんなもん認められたらたまらんな 

▲3　▼0 

=+=+=+=+= 

それでも本人がまだ居るかもしれないし… 

▲0　▼2 

=+=+=+=+= 

ま、妥当な金額だなとしか思わなかった 

▲0　▼0 

=+=+=+=+= 

俺なら許す。ご家族のかたはｿﾚｲｼﾞﾖｳﾆ辛い思いをしてると思うから。やっぱり 

▲11　▼31 

=+=+=+=+= 

そもそも事故物件だから価値が下がるというのが意味不明なので不当な判決ですね。僕なら全く気にせず空いたのラッキーとしか思いません。前の人が自殺しようが次に住む人には何の関係もないですよ。 

▲4　▼1 

=+=+=+=+= 

おおしまさんちのサイトがあるから傷は一生残るでしょうね 

タワマンを自分で住まないで収益化しようとした行為に対して自業自得ですね 

▲3　▼8 

=+=+=+=+= 

> 賃借人は善管注意義務の一環として、賃貸借の目的物である不動産において自殺しない義務を負うというべき 

裁判所「死ぬなってことだよ、言わせんな。恥ずかしい。照れるじゃねえか。」 

▲5　▼5 

=+=+=+=+= 

事故物件とか頭の悪いこと言ってんだな。 

現代人とは思えんな。 

▲2　▼2